COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND
DU 10 NOVEMBRE 2015
O.B
N°2015/
Rôle N° 14/18949
[Q] [P]
[G] [U] veuve veuve [P]
C/
[B] [X]-[R] [B]
Grosse délivrée
le :
à :Me Tollinchi
Me Simoni
Arrêt en date du 10 Novembre 2015 prononcé sur saisine de la Cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 20/05/2014 , qui a cassé et annulé l'arrêt n° 318 rendu le 09/05/2012 par la Cour d'Appel d' AIX EN PROVENCE ( 1ère Chambre A).
DEMANDEURS SUR RENVOI DE CASSATION
Monsieur [Q] [P] pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant-droit de [Z] [P] demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [G] [U] veuve veuve [P] prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant-droit de [Z] [P] demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
DEFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
Madame [B] [X]-[R] en qualité d'héritière de son frère [J] [R] décédé le [Date décès 1]/2011
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Octobre 2015 en audience publique .Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président,
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2015
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'assignation du 4 février 2008, par laquelle Monsieur [N] [P] et Madame [G] [U] ont fait citer Monsieur [J] [R] et Madame [B] [X]-[R], devant le tribunal de grande instance de Nice.
Vu le jugement rendu le 14 janvier 2011, par cette juridiction, ayant mis hors de cause Monsieur [J] [R], rejeté la demande de résolution de la vente du 17 janvier 1989 et condamné Madame [B] [X] au paiement des sommes de 11'882,55 € et 3 000 €.
Vu le décès de [N] [P] le 5 février 2011.
Vu la déclaration d'appel du 8 mars 2011, par Madame [G] [U] et Monsieur [Q] [P], en sa qualité d'héritier de [N] [P] .
Vu le décès de Monsieur [J] [R], le 25 septembre 2011.
Vu l'arrêt rendu le 9 mai 2012 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
Vu l'arrêt rendu le 20 mai 2014 par la Cour de Cassation.
Vu la déclaration de saisine après cassation du 30 septembre 2014, par Madame [G] [U] et Monsieur [Q] [P].
Vu les conclusions transmises le 23 décembre 2014, par les appelants et leurs conclusions récapitulatives des 7 août 2015 et 17 septembre 2015.
Vu les conclusions transmises le 30 mars 2015, par Madame [B] [X]-[R], tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de [J] [R].
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 22 septembre 2015.
SUR CE
Attendu que par acte notarié du 17 janvier 1989, Monsieur et Madame [P] ont vendu à Monsieur [J] [R] et Madame [B] [X]-[R], un bien immobilier situé à [Localité 1], pour le prix de 840'000 F, payable sous la forme d'une rente annuelle de 50'400 F, indexée, devant être réglée par mensualités de 4 200 F, le 15 de chaque mois, à compter du 4 février
1989 ;
Attendu que Madame [B] [X]-[R] a acquis les parts de son frère Monsieur [J] [R], par acte du 14 novembre 1991 ;
Attendu qu'exposant que les causes du commandement de payer délivré le 15 mars 2005 n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, les consorts [P] réclament le constat, ou, subsidiairement, le prononcé de la résolution de la vente ;
Attendu que l'acte authentique de vente du 17 janvier 1989 stipule, en sa page neuf, que le contrat sera résolu, en cas de non paiement à son échéance, d'un seul terme de la rente et un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le vendeur de son intention d'user du bénéfice de la clause résolutoire, ce nonobstant tous paiements postérieurs
éventuels ;
Attendu que dans ses dernières écritures, Madame [B] [X]-[R] indique ne pas contester les conclusions du rapport établi le 23 juillet 2009, par l'expert judiciaire Monsieur [C] et reconnaît la validité de la mise en 'uvre de la clause d'indexation pratiquée par les vendeurs depuis l'origine sur les conseils du cabinet Daubry ;
Attendu que par application des articles 1156 et 1157 du Code civil selon lesquels l'interprétation des stipulations d'un contrat doit être réalisée en fonction de la commune intention des parties sans s'arrêter au sens littéral des termes ;
Que la clause susceptible de deux sens doit être appliquée par celui lui donnant quelque effet;
Qu'ainsi, il convient de considérer que le mot « éventuellement » inséré dans la clause d'indexation de la rente stipulée dans la convention litigieuse indique que la révision ne pourra intervenir tant que la variation de 2 % au moins par rapport au dernier indice appliqué ne serait pas acquise ;
Attendu que par acte délivré par huissier de justice du 15 mars 2005, les vendeurs ont fait commandement aux acquéreurs de régler la somme de 7079,08 €, correspondant aux échéances des mois de décembre 2003 et d'octobre 2004, ainsi qu'aux des arriérés d'indexation de la
rente ;
Qu'il y est précisé l'intention des requérants de se prévaloir de la clause résolutoire reproduite, rappelant la possibilité d'obtenir le prononcé la résolution de la vente à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de la rente et un mois après un simple commandement ;
Attendu qu'il résulte du courrier établi le 27 octobre 2004 par les vendeurs qu'ils ont reçu de Madame [B] [X]-[R] un chèque au règlement de la mensualité du mois d'octobre 2004, sous déduction du montant de la taxe des ordures ménagères dont ils demandent justificatifs, sans contester le principe de la compensation ;
Que les pièces bancaires produites par l'intimée révèlent qu'elle a adressé, dans les mêmes conditions un chèque de règlement partiel pour l'échéance du mois de décembre 2003, conformément aux termes du contrat ;
Que Monsieur et Madame [P] ne contestent pas avoir été destinataires de la copie des avis de paiement émis par l'administration fiscale ;
Attendu que dans la mesure où le décompte de l'indexation tel que mentionné dans le commandement a été déclaré valable par le rapport d'expertise comptable et par la présente décision, il convient de considérer qu'il appartenait aux acquéreurs d'y déférer dans le délai d'un mois, leurs contestations sur ce point ayant été rejetées ;
Que le paiement de la rente inclut celui de l'indexation contractuelle qui a été
notifiée et déclarée conforme aux termes du contrat ;
Qu'elle constituait une créance certaine, liquide et exigible à la date de délivrance du commandement ;
Attendu que Madame [B] [X]-[R] ne justifie pas avoir réglé le montant du rappel de l'indexation sur les cinq années ayant précédé la délivrance du commandement, dans le mois qui l'a suivi ;
Attendu qu'elle ne peut arguer de sa bonne foi dans l'exécution du contrat, alors qu'elle a refusé de régler le montant dû ;
Qu'il lui appartenait de former opposition au commandement, ou de régler les sommes réclamées, puis de tenter d'en obtenir le remboursement, sur sa contestation ;
Attendu que dans ces conditions, il convient de constater le jeu de la clause résolutoire et donc la résolution du contrat de vente immobilière ;
Attendu que le présent arrêt constituera le titre de propriété de Madame [G] [U] et Monsieur [Q] [P] et qu'il sera publié ;
Attendu que la prescription ne peut être invoquée en l'état de l'effet interruptif du commandement de payer susvisé, pour les indexations postérieures au 15 mars 2000 ;
Attendu qu'au vu des conclusions du rapport d'expertise amiable du cabinet Daubry, pour la période de mars 2000 à février 2003 et des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, à compter du mois de mars 2003, Madame [B] [X]-[R] est redevable de la somme de 11'882,55 €, au titre des arriérés arrêtés au 15 juin 2009 ;
Attendu que sur la base du décompte non contesté produit aux débats, elle doit être condamnée à payer aux consorts [P] la somme de 16'335,79 €, au titre de l'indexation pour la période du 15 juin 2009 au 15 septembre 2015 ;
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 1184 du Code civil que lorsqu'un contrat synallagmatique est résolu pour inexécution par l'une des parties de ses obligations, les choses doivent être remises au même état que si les obligations nés du contrat n'avaient jamais
existé ;
Attendu que Madame [G] [U] et Monsieur [Q] [P] ne peuvent donc être autorisés à conserver l'intégralité des sommes perçues au titre des rentes et de l'indexation de la rente viagère à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que par courrier du 2 janvier 1991, le cabinet Viageurop avait rappelé à Madame [B] [X]-[R] qu'aucune déduction ne pouvait être opérée sur la rente pour quelque motif que ce soit, sauf accord préalable des crédirentiers ou sur décision judiciaire ;
Attendu qu'il convient de leur accorder la somme forfaitaire de 5000 €, correspondant aux indexations, dont ils ont été privés entre la signature du contrat de vente et le 15 mars 2000 ;
Attendu que l'acte notarié de vente du 17 janvier 1989, stipule, en sa page 7 que le bénéficiaire du droit d'habitation acquittera jusqu'à extinction du droit des impôts contributions et charges autres que les charges incombant au propriétaire telles qu'elles peuvent résulter de la loi ou de la jurisprudence ;
Attendu que dans le cadre d'un viager, le débirentier propriétaire du bien immobilier est seul redevable de la taxe foncière, dès lors qu'a été accordé en droit d'usage et d'habitation et non une réserve d'usufruit ;
Attendu que les dispositions de l'article 635 du Code civil qui ne sont pas d'ordre public ne peuvent remettre en cause la volonté des parties sur ce point ;
Attendu que la demande de remboursement formée de ce chef par Madame [B] [X]-[R] ne peut donc prospérer ;
Attendu qu' à défaut de cette stipulation particulière et dérogatoire sur ce point dans le contrat de vente, il n'y a pas lieu d'autoriser l'acquéreur à régler directement les charges de copropriété légalement dues par les titulaires du droit d'usage et d'habitation ;
Qu'il appartient au syndic de réaliser la répartition entre le propriétaire et le titulaire du droit d'usage et d'habitation ;
Attendu qu'en l'état de la résolution de la vente, la question de l'attribution d'une cave supplémentaire n'a plus d'objet ;
Que pour le même motif, il ne peut être fait droit la demande en dommages et intérêts formée par Madame [B] [X]-[R] ;
Attendu que le jugement est infirmé, sauf en ce qui concerne la condamnation au titre de l'arriéré de rente viagère pour la période du 15 mars 2000 au 15 juin 2009, la condamnation de Madame [B] [X]-[R], en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et le rejet de ses demandes reconventionnelles;
Attendu qu'il y a lieu d'allouer, en cause d'appel à Madame [G] [U] et Monsieur [Q] [P] la somme de 3000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que Madame [B] [X]-[R] qui succombe est condamnée aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et de publications à la conservation des hypothèques ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne la condamnation au titre de l'arriéré de rente viagère pour la période du 15 mars 2000 au 15 juin 2009, la condamnation de Madame [B] [X]-[R] , en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et le rejet de ses demandes reconventionnelles,
Statuant à nouveau sur les autres chefs de demandes,
Constate la résolution de la vente intervenue entre les parties le 17 janvier 1989, dont l'acte a été publié le 3 août 1989 sous les références volume 1989 AP, n°7026, portant sur:
- un appartement de quatre pièces, situé au cinquième étage, lot numéro 371 bâtiment II, dépendant d'un immeuble sur la commune de [Localité 1], [Adresse 4] et des 105/10000° indivis du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier et les 545°/10000° des parties communes spéciales au bâtiment II.
- un garage avec une cave, situés au sous-sol, lot numéro 311 bâtiment II, dépendant également de l'immeuble sur la commune de [Localité 1], [Adresse 4].
Figurant au cadastre de ladite commune sous le numéro LO numéro [Cadastre 1].
Dit que l'arrêt à intervenir constituera une fois publié, le titre de propriété de Madame [G] [U] et Monsieur [Q] [P],
Rejette la demande de Madame [G] [U] et Monsieur [Q] [P] visant à conserver l'intégralité des sommes perçues au titre des rentes et de l'indexation de la rente viagère à titre de dommages et intérêts,
Condamne Madame [B] [X]-[R], tant en son nom personnel qu'à titre d'héritière de [J] [R], à payer à Madame [G] [U] et Monsieur [Q] [P] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour la privation de l'indexation antérieure au 15 mars 2000,
Y ajoutant,
Condamne Madame [B] [X]-[R], tant en son nom personnel qu'à titre d'héritière de [J] [R], à payer à Madame [G] [U] et Monsieur [Q] [P] la somme de 16'335,79 €, au titre de l'indexation pour la période du 15 juin 2009 au 15 septembre 2015,
Condamne Madame [B] [X]-[R] tant en son nom personnel qu'à titre d'héritière de [J] [R] à payer à Madame [G] [U] et Monsieur [Q] [P], la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Madame [B] [X]-[R] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et de publications à la conservation des hypothèque et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
