COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 03 NOVEMBRE 2015
G.T
N° 2015/
Rôle N° 14/19838
SELAS [N]
C/
SCP DE CARBON - CHAMPAGNE - DEBUSIGNE
Grosse délivrée
le :
à :Juston
Guedj
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Octobre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01893.
APPELANTE
SELAS [N] représenté par Maître [Y] [N] mandataire judiciaire, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LES PALMIERS à ces fonctions désignée par jugement du TGI de Nice du 01 Octobre 2010 en remplacement de Me [T] es qualité d'administrateur provisoire de l'Etude de Me [O] désignée par jugement du 07 Juillet 2005., demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sandra JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Caroline GUNSETT, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.C.P DE CARBON - CHAMPAGNE - DEBUSIGNE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié
[Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Evelyne RAYBAUD, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 Septembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur TORREGROSA, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2015,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les faits, la procédure et les prétentions:
La société civile immobilière les palmiers a été constitués en 1994 en vue de la réalisation d'une promotion immobilière à menton.
Dans le cadre de cette opération, la société immobilière les palmiers a confié à la société civile professionnelle notariale De Carbon, champagne Debusigne (le notaire) l'établissement du cahier des charges et la régularisation de tous les actes authentiques devant intervenir.
Cette société expose que son notaire a commis une faute en recevant des actes de vente d'appartements sur la base d'un état descriptif établi en perspective de l'obtention d'un permis de construire qui ne sera pas délivré, et donc de lots inexistants au regard des autorisations administratives.
Par acte en date du 26 mars 2013, maître [N], mandataire judiciaire liquidateur de la société les palmiers a assigné le notaire en vue d'obtenir l'indemnisation des conséquences de sa faute à l'égard des créanciers de la liquidation judiciaire .
Par jugement contradictoire en date du 7 octobre 2014 , le tribunal de grande instance de Nice a rejeté le moyen d'irrecevabilité fondé sur la prescription de l'action.
Le tribunal a jugé que le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle en procédant à la rédaction d'actes de vente de lots du projet immobilier entrepris, alors qu'aucune autorisation administrative n'avait été délivrée quant à la construction de ces lots.
En revanche, le tribunal a considéré que la liquidation judiciaire prononcée le 7 juillet 2005 n'est pas imputable à la faute commise, et que le liquidateur judiciaire ne rapporte pas la preuve de préjudices indemnisables imputables au notaire ;
Le tribunal a prononcé un débouté de l'ensemble des demandes du liquidateur, et prononcé condamnation à payer au notaire une somme de 2500 € au titre des frais inéquitablement exposés .
Le liquidateur ès qualités a relevé appel le 16 octobre 2014 de façon régulière et non contestée. Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile .
L'appelant a conclu le 11 septembre 2015 à la confirmation s'agissant de la recevabilité de l'action , et de la faute commise par le notaire.
La cour réformera sur l'existence d'un préjudice indemnisable, retiendra que le notaire a engagé sa responsabilité à l'égard des créanciers, le préjudice indemnisable causalement relié à la faute notariale étant constitué par le montant du passif de l'article L641 - 3 qui ne sera pas couvert par le montant de l'actif réalisé résiduel après paiement des créanciers de l'article L641 ' 13.
Le notaire sera condamné au paiement d'une indemnisation correspondante, avec dans l'attente une condamnation provisionnelle à hauteur de 500'000 €, à valoir sur l'indemnisation à établir après arrêté définitif du montant du passif et de l'actif résiduel;
Une somme de 7500 €est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés.
Le notaire a conclu le 16 mars 2015 à la confirmation, en l'absence de tout lien de causalité entre la prétendue faute et le préjudice invoqué . Une somme de 5000 € est réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 15 septembre 2015 .
SUR CE :
Attendu que le liquidateur déclare agir dans l'intérêt collectif des créanciers , et quantifie son préjudice indemnisable « causalement relié à la faute notariale » , comme la différence entre le montant du passif résultant de l'article L 641-3 du code de commerce , qui ne sera pas couvert par le montant de l'actif réalisé résiduel après paiement des créanciers de l'article L6 41-13;
Attendu qu'au mieux il peut se déduire de ce libellé contenu au dispositif des conclusions de l'appelante et qui saisit la cour par application de l'article 954 du code de procédure civile , qu'il existerait un lien direct entre la faute du notaire et l'impossibilité de payer intégralement les créanciers régulièrement admis ;
Attendu qu'il convient en premier lieu de relever que la liquidation date de 2005, et qu'à ce jour le liquidateur réclame une provision de 500'000 € , n'étant pas en mesure de produire l'arrêté définitif du montant du passif de l'article L641 ' trois et de l'actif disponible résiduel après règlement des dettes de l'article L641 -13;
que l'on nous serait mieux conclure , en page 10, que le préjudice indemnisable invoqué n'a pas un caractère certain ;
Mais attendu qu'en toute hypothèse , il résulte bien des écritures de l'appelante qu'il ne s'agit plus d'un problème de restitution des prix de vente, mais d'un problème d'intérêt collectif des créanciers qui risquent de ne pas être indemnisés en totalité, ce changement d'argumentation étant compréhensible au regard des motivations de la cour , par exemple dans un arrêt en date du 19 juin 2014, après renvoi de cassation, qui certes n'a pas l'autorité de la chose jugée mais qui recense les difficultés juridiques de l'espèce , dés lors que le liquidateur était attrait en justice par un acheteur , et qu'il tentait de se retourner contre le notaire ;
Attendu que dans cet arrêt , au contradictoire de l'acheteur RCT , du notaire, de son assureur et des mandataires judiciaires de la société les palmiers, la cour d'appel a reconnu la faute du notaire qui s'apprécie à la date d'authentification des ventes litigieuses, son office étant de garantir l'efficacité des juridiques des ventes ;
que la faute a consisté à vendre en connaissance de cause des lots qui n'existaient pas sur le permis de construire, après avoir reçu un règlement de copropriété visant 57 appartements, au lieu des 20 initialement autorisés, cette argumentation s'appuyant sur un courrier en date du 28 mai 1996 du notaire [H] qui est encore repris en pièce 10 par maître bienfait dans le présent litige ;
Mais attendu que s'agissant du préjudice consécutif à la résolution de la vente logiquement ordonnée , la cour a considéré qu'il n'y avait pas de préjudice de jouissance , que le notaire n'avait pas à restituer les acomptes sur les prix de vente versés, ne s'agissant pas d'un préjudice indemnisable, à moins que la faute du notaire soit en relation avec le caractère irrécouvrable de la créance de restitution ; et attendu que la cour a considéré que le notaire chargé de la vente ne peut pas être tenu pour responsable du caractère irrécouvrable des créances, la défaillance et l'insuffisance d'actif de la société civile immobilière les palmiers ne lui étant pas imputables , ce qui réduisait le préjudice indemnisable au seul coût des actes inutiles passés;
Attendu que les pièces régulièrement communiquées au soutien de l'appel ne permettent nullement de revenir sur ces motivations , sachant qu'en toute hypothèse la cour rappelait l'analyse du liquidateur, qui n'est pas sérieusement contestée à ce jour , dont il résulte que :
« dans cette opération, il était prévu de tout faire financer, prix du terrain et travaux, par les acquéreurs sur la base d'un projet non autorisé de 53 logements, et qu'à cette fin la construction sans permis a été financée par les fonds récoltés auprès des acquéreurs au moyen des actes litigieux » ;
que la cour ajoute que la faute du notaire qui a manqué à son devoir d'information et de conseil n'aurait pu causer à la société les palmiers que l'éventuelle perte de chance de ne pas avoir passé des actes litigieux, cette perte de chance n'étant pas invoquée lors de l'arrêt du 19 juin 2014, pas plus qu'elle n'est réclamée à ce jour dans le présent litige;
Attendu que l'on peut ajouter que l'arrêté d'interruption des travaux en date du 27 mars 1996 a été suivi d'un arrêté de main levée partielle du 23 septembre 1996, avec mainlevée totale le 26 décembre 96 , cette interruption pouvant être reliée à l'irrespect du permis de construire, puisqu'en mars 1996 , 29 logements, au lieu des 20 autorisés, étaient déjà entamés , mais rien ne permettant de faire un lien entre cette interruption, ou a fortiori les ventes litigieuses qui ont abondé l'actif, et l'arrêt définitif des travaux qui date de mars 97 , et qui est à l'origine première de l'arrêté de péremption du permis (15 juillet 98) et de la procédure collective qui a suivi ;
Attendu qu'en définitive, et sauf à occulter l'absence de lien direct démontré entre les actes litigieux et la procédure collective , conséquence en premier lieu de l'arrêt des travaux, l'absence de lien direct démontré entre les créances des entreprises non payées et lesdits actes , et l'impossibilité de caractériser, tant dans le principe que dans le quantum, un préjudice indemnisable pouvant être sollicité au titre de l'intérêt collectif des créanciers , et qui soit distinct de l'intérêt de chaque acquéreur, dont il a été jugé qu'il ne pouvait réclamer au notaire un préjudice indemnisable calculé sur le prix d'achat , à moins que la créance de cet acheteur ne soit irrécouvrable par la faute du notaire, ce qui n'est pas établi dans le présent litige;
Attendu que c'est donc une confirmation qui s'impose, sauf pour ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile , dans la cour n'estime pas qu'il convenait, en équité, de faire application, que ce soit en premier ressort ou en appel;
PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant contradictoirement :
Déclare l'appel très partiellement fondé ;
Statuant à nouveau de ce seul chef, dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile , en premier ressort, et pareillement en appel ;
confirme pour le surplus le jugement de premier ressort ;
Condamne l'appelante en sa qualité qualité de liquidateur de la société les palmiers aux entiers dépens , qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile .
LE GREFFIER LE PRESIDENT
