COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 03 NOVEMBRE 2015
A.D
N° 2015/
Rôle N° 14/10451
[F] [K]
C/
[J] [I] [I] [B]
[V] [B]
[W] [E]
TRESORPUBLIC DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES
Grosse délivrée
le :
à :Me Badie
Me Goueta
Me Guedj
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 15 Mai 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/09105.
APPELANT
Monsieur [F] [K]
né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me William ZOUAGHI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [J] [I] [I] [B]
né le [Date naissance 4] 1936 à [Localité 3] (Algérie), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Arie GOUETA, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [V] [B]
né le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 3] (Algérie), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Arie GOUETA, avocat au barreau de MARSEILLE
Maître [W] [E]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par MeThomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE,
TRESOR PUBLIC DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES pris en la personne de son représentant légal en exercice do micilié en cette qualité audit siège, [Adresse 3]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Septembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2015
ARRÊT
Réputé Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2015,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE :
Vu le jugement, rendu le 15 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Grasse, statuant par décision réputée contradictoire, en l'absence aux débats du Trésor Public, ayant prononcé la résolution de la vente,vportant sur des biens immobiliers situés à [Localité 4] pour le prix de 100'000€, conclue entre M. [K], d'une part, et Monsieur et Madame [B], d'autre part, et ayant débouté M. [K] de ses demandes en paiement contre Me [E] et contre Monsieur et Madame [B],
Vu l'appel interjeté le 23 mai 2014 par M [K] ,
Vu les conclusions de M [K] en date du 22 août 2014, demandant la réformation du jugement en ce qu'il a écarté la responsabilité de Me [E],
Vu les conclusions de Me [E] en date du 25 novembre 2014,
Vu l'assignation délivrée à M et Mme [B] le 26 août 2014 ainsi qu'au Trésor Public, celui ci ayant été assigné à personne habilitée,
Vu les conclusions de M et Mme [B], en date du 12 novembre 2014, déclarées irrecevables par ordonnance du 12 mai 2015, qui emporte l'irrecevabilité des pièces, à transmettre simultanément ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 15 septembre 2015;
Motifs
Attendue que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office.
Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.
Attendue que M. [K] a acheté, le 16 janvier 2012, des époux [B] un bien immobilier pour le prix de 100'000 €, l'acte reçu par Me [E], notaire, prévoyant que le paiement du prix interviendrait sous forme d'une compensation avec la créance de l'acquéreur et que la vente était subordonnée à la condition suspensive que l'immeuble soit libre de toute inscription hypothécaire dans les termes suivants :
' il est expressément convenu que les effets de la compensation ci-dessus stipulée seront suspendus jusqu'à ce qu'il soit justifié à l'acquéreur qu'il n'existe sur l'immeuble vendu aucune inscription, aucune transcription ou publication de donations ou substitutions, aucune publication de demandes tendant à obtenir ou d'actes constatant la résolution, la révocation, l'annulation ou la réscision du transfert de propriété au vendeur, aucune inscription subsistante de saisie non périmée, ni radiée.
Si l'acte qui sera levé lors de la publication du présent acte au bureau des hypothèques compétent révèle l'existence de telles inscriptions...., le vendeur sera tenu, ainsi qu'il s'y oublige, d'en rapporter les mains levées et certificats de radiation dans le mois de la dénonciation qui lui en aura été faite et dans ce cas, la compensation ci-dessus stipulée ne s'opérera qu'après le rapport de ces mains levés et certificats de radiation.
La constatation de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive...., devra être faite en un acte à recevoir.... aux frais du vendeur avancés par l'acquéreur. »
Attendu que cet acte a été déposé le 19 janvier 2012 pour publicité et que l'état sur formalité alors délivré n'a révélé aucune inscription.
Attendu que par acte du 9 février 2012, Me [E] a constaté la réalisation de la condition suspensive rendant la vente définitive en consignant à l'acte :
« M. [K], acquéreur, reconnaît qu'il a été justifié de la situation hypothécaire de l'immeuble par lui acquis et que cette situation est conforme à celle exigée en vertu des stipulations contenues dans l'acte de vente ci-dessus relaté pour que la compensation convenue audit acte puisse produire son effet. »
Attendu que la publication de cet acte a donné lieu à un certificat du 14 février 2012 révélant que le bien immobilier était grevé d'une inscription judiciaire provisoire au profit du Trésor Public, en date du 27 janvier 2012, pour 179'984 €.
Attendu que c'est dans ces conditions, que M [K] a fait assigner Me [E], monsieur et madame [B], et le Trésor public.
Attendu que le tribunal de grande instance de Marseille a prononcé la résolution de la vente mais a débouté M. [K] de ses demandes en paiement tant à l'encontre de M. [E] que des époux [B].
Attendu que M. [K], au visa de l'article 1382 du Code civil, prétend que Me [E], en ne levant pas un état hypothécaire à la date la plus proche possible de la réalisation de l'acte du 9 février 2012, a commis une faute engageant sa responsabilité, ce qui lui a causé un préjudice dont il réclame l'indemnisation par une somme de 100'000 €, formant cette demande in solidum contre le notaire et les vendeurs outre 11'030,38 euros correspondant aux frais liés à l'acquisition.
Attendu que le notaire affirme qu'il était bien en possession d'un état hypothécaire récent puisqu'il datait de moins de 20 jours avant la signature de l'acte constatant la réalisation de la condition ; que l'inscription du trésor public n'a été publiée que le 27 janvier 2012, et qu'il n'était pas possible de retirer un état hypothécaire 48 heures avant la signature de l'acte de vente, puisqu'il faut plusieurs jours pour obtenir ces renseignements; qu'il était matériellement impossible d'avoir la certitude que l'état sur formalité du second acte ne révèle pas d'inscription du chef du vendeur ; que la situation était particulière car M. [K] achetait l'immeuble par compensation avec une créance qu'il détenait sur les vendeurs que le notaire n'avait donc pas reçu de prix en sa comptabilité et n'avait pas la possibilité d'attendre le retour sur formalité pour proposer à l'acquéreur une procédure de purge; que par ailleurs, il n'y a pas de préjudice, car le trésor public n'a pas entrepris la saisie de l'immeuble et que l'on ignore si la créance est aujourd'hui certaine et exigible, et si la procédure de dénonce l'inscription judiciaire provisoire a été respectée; qu'enfin, l'acquéreur a de toute façon obtenu la résolution de la vente et se trouve placé dans l'état dans lequel il se trouvait avant la signature des actes.
Attendu que le notaire, qui instrumente une vente immobilière, est tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard des parties, et qu'il se doit d'apporter son concours à l'acte afin de lui assurer une parfaite efficacité ; qu'il doit, notamment, vérifier l'étendue des droits transmis par le vendeur en contrôlant l'état hypothécaire et en demandant, à cet effet, un état relatif à la situation de l'immeuble à la date la plus proche possible de la signature de l'acte définitif, qui en l'espèce, est donc l'acte, du 9 février 2012, constatant la réalisation de la condition suspensive.
Or, attendu que cet acte du 9 février 2012 a été passé à partir d'un état hypothécaire requis le 20 janvier 2012 et qu'il ressort des pièces mêmes de la procédure que tant au mois de décembre 2011, qu'au mois de janvier 2012, et également au mois de février 2012, la conservation des hypothèques a répondu aux demandes de renseignements sur l'immeuble en délivrant dans un délai de 24 heures, une information complète sur la situation de l'immeuble litigieux.
Attendu qu'à supposer ainsi admise la faute du notaire pour avoir passé l'acte, sans requérir préalablement un état hypothécaire plus récent que celui établi le 20 janvier 2012, (la circonstance, postérieure, tirée de la particularité du paiement du prix par compensation étant, en toute hypothèse, sans emport), M. [K] n'explicite cependant pas son préjudice dans ses écritures, et qu'il ne verse à son dossier aucune pièce justificative à ce sujet, notamment quant à d'éventuels frais qu'il aurait eu à supporter en conséquence, alors
- que d'une part, le notaire conteste la réalité même de ce préjudice( voir page 4 de ses écritures : 'le préjudice n'est donc pas démontré') ;
-que d'autre part, la vente a été résolue, ce qui implique que les parties sont remises dans leur état antérieurement à la vente et qu'à cet égard M [K] ne démontre pas que cette remise en état n'ait pas eu lieu avec toutes les conséquences y attachées
- et qu'enfin, aucun élément ne démontre que l'inscription (qui au demeurant n'était qu'une hypothèque provisoire) a donné lieu à une exécution qui lui aurait été préjudiciable.
Attendu, par suite, que le jugement sera confirmé et que l'appelant sera débouté des fin de son recours.
Attendu qu'en raison de sa succombance, il supportera les dépens d'appel.
Attendu que l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement , par arrêt réputé contradictoire, en matière civile, et en dernier ressort,
reçoit l'appel
déboute M. [K] des fins de son recours et confirme le jugement critiqué,
y ajoutant :
Rejette les demandes plus amples des parties,
condamne M. [K] aux dépens de l'appel, et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
