COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 22 SEPTEMBRE 2015
G.T
N° 2015/
Rôle N° 14/17139
SARL FIDUCIMO
C/
[F] [X] [F]
[J] [X] [J]
[L], [T] [T] [B]
Grosse délivrée
le :
à :BADIE
SIMONI
GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugements du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 1er décembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 2011/850 et
19 Août 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 2014/637.
APPELANTE
SARL FIDUCIMO prise en la personne de son représentant légal en exercice do micilié en cette qualité audit siège, [Adresse 3]
représentée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
INTIMES
Madame [F] [X] [F], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Vincent MARQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [J] [X] [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Vincent MARQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [L], [T] [T] [B]
né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Christophe BASSET, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Juin 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.TORREGROSA, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2015,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les faits, la procédure et les prétentions :
Selon acte en date du 21 juin 2008, [F] [J] [X] ont donné mandat sans exclusivité à une société Fiducimo de vendre un immeuble leur appartenant à [Localité 1], la rémunération prévue étant de 22'000 € en cas de vente.
Selon compromis sous conditions suspensives , rédigé par fiducimo , l'immeuble a été vendu à Monsieur [B] , pour un total de 476'000 € , l'acte prévoyant à titre d'acompte le sequestre d'une somme de 22'000 € entre les mains de l'agent immobilier , avec stipulation d'une clause pénale de 47'700 €et fixations de la date de réitération au 15 juin 2009 .
Le 22 avril 2009 , Monsieur [B] adressait à Fiducimo un chèque d'acompte de 22'000 €, mais il renonçait à acheter selon courrier recommandé en date du 14 mai 2009 , tout en adressant au notaire le 20 mai 2009 un chèque de 22'700 € pour que ce dernier s'acquitte pour son compte de la clause pénale entre les mains des venderesses .
Selon courrier en date du 3 juin 2009, il demandait à Fiducimo la restitution de l'acompte de 22'000 euros , pour qu'il soit adressé au notaire afin de compléter le versement à faire au titre de la clause pénale .
La société Fiducimo a d'abord refusé la restitution , mais ensuite accepté, ce qui entraînait le désistement de l'action en référé initié par Monsieur [B] pour obtenir restitution.
La société Fiducimo a assigné au fond Monsieur [B] , pour obtenir réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi, sans faire citer les s'urs [X] , ce qui a donné lieu à un jugement de débouté du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 1er décembre 2011 , dont Fiducimo a interjeté appel , le 20 décembre 2011 , avec une instance enrôlée sous le numéro 11/21 670 puis 12/15168;
Parallèlement, Fiducimo a de nouveau saisi le tribunal de grande instance de Draguignan en assignant les s'urs [X], ainsi que Monsieur [B] afin qu'il prenne toute conclusion ;
il s'agit de l'exploit en date du 3 août 2012, par lequel il était demandé au tribunal de condamner in solidum les s'urs [X] à payer une somme de 22'000 € au titre de la commission , cette décision étant commune et opposable à Monsieur [B] ;
Par jugement en date du 19 août 2014, le tribunal a prononcé un débouté et condamné reconventionnelle à des dommages-intérêts pour procédure abusive, ce dont Fiducimo a relevé appel le 5 septembre 2014, dans une instance 14 / 17139;
Les deux instances créées par les deux appels ont été jointes selon ordonnance en date du 23 janvier 2015 .
La société Fiducimo immobilier , appelante , a conclu le 9 septembre 2014 à la réformation, la cour jugeant qu'elle remplit les conditions pour recevoir la rémunération stipulée au compromis, et constatant la résiliation amiable par l'acheteur et les venderesses;
en conséquence, Monsieur [B] devra indemniser l'agent immobilier et lui régler les honoraires à hauteur de 22'000 € ;
subsidiairement, il est seul fautif de la privation du droit à commission pour avoir refusé de passer l'acte authentique sans juste motif, et il devra payer la somme de 22'000 € à titre de dommages-intérêts, outre intérêts légaux , au visa de l'article 1382 du Code civil .
Une somme de 4500 € réclamés au titre des frais inéquitablement exposés .
Les s'urs [F] et [J] [X] , intimées sur l'appel à l'encontre du jugement en date du 19 août 2014, on conclu le 12 janvier 2015 à la confirmation au visa de la loi Hoguet, avec condamnation de l'agent immobilier à leur payer une somme de 5000 € au titre des frais inéquitablement exposés .
Monsieur [B], intimé , a conclu le 28 janvier 2015 à la nullité du mandat de vente en date du 21 juin 2008 et du 19 mars 2009.
Les deux jugements du 1er décembre 2011 du 19 août 2014 seront confirmés.
Une Somme de 5000 € est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés.
L'ordonnance de clôture est en date du 9 juin 2015 .
SUR CE :
Attendu que s'agissant des s'urs [X] , elles sont liées en qualité de mandantes par le mandat de vente sans exclusivité qu'elles ont consenti le 21 juin 2008 à l'agent immobilier fiducimo qui est leur mandataire ;
Attendu que ce mandat est régi par la loi du 2 janvier 70 , dite loi Hoguet , en son article six , qui interdit à l'agent immobilier d'exiger ou d'accepter, avant que l'opération de vente n'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties;
Attendu que l'article 73 du décret du 20 juillet 72, modifié par l'article 47 du décret du 21 octobre 2005, précise que pour ses activités d'entremise, l'agent immobilier ne peut percevoir sa commission qu'une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire ;
Attendu que la vente intervenue sous-seing privé le 20 mars 2009 avec le sieur [B] n'a jamais été authentifiée , n'étant pas sérieusement contesté que c'est l'acheteur qui s'est désisté de façon unilatérale , selon courrier en date du 14 mai 2009 adressé au notaire [Y] ;
Attendu que les venderesses ne sont en aucune manière responsables de ce désistement, étant précisé au surplus que la vente est intervenue sous conditions suspensives , sans conditions de délai , qui , en l'état des pièces régulièrement communiquées , n'ont jamais été levées ;
Attendu qu'enfin, le compromis de vente permettait , en cas de refus par l'une des parties de signer l'acte authentique , à l'autre partie qui n'est pas en défaut de prendre acte de ce refus et d'invoquer la résolution du contrat en percevant de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale une somme de 44'700 €;
Attendu que la perception de cette clause pénale par les s'urs [X] correspond strictement à l'exécution de cette stipulation par le sieur [B] , et ne modifie en rien l'impossibilité légale pour l'agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération dés lors que l'opération n'a pas été authentifiée et qu'il ne bénéficie d'aucune solidarité des venderesses et de l'acheteur à son égard ;
Attendu que le jugement de premier ressort en date du 19 août 2014 ne peut donc qu'être confirmé ;
Attendu que s'agissant de l'action à l'encontre de Monsieur [B] , il est reproché tout d'abord par ce dernier à l'agent immobilier de ne pas démontrer qu'il était , à la date de la signature du mandat, titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la préfecture et autorisant son activité;
Attendu que le même reproche est fait, s'agissant de la collaboratrice Madame [N];
Attendu qu'il est ensuite reproché l'absence de démonstration de ce que le numéro d'enregistrement du mandat figure sur l'exemplaire original du mandat remis au mandant ;
Attendu qu'il n'est pas répondu à cette argumentation , et notamment à celles concernant la carte professionnelle , aucune pièce n'étant régulièrement versée pour la contester ;
Attendu que le mandat n'est donc pas opposable à M. [B] par application de l'article quatre de la loi du 2 janvier 70, et des articles un et neuf du décret du 20 juillet 72 ;
Attendu qu'en l'absence de tout support contractuel , il s'en déduit que l'agent immobilier ne peut invoquer en toute hypothèse à l'encontre de Monsieur [B] , qui n'est pas lié contractuellement avec lui , le seul fondement quasi délictuel envisageable , consistant à soutenir que la faute de cet acheteur qui s'est désisté unilatéralement est en lien direct avec la perte d'un droit à commission, lui-même fondé sur un contrat de mandat qui n'est pas opposable à cet acheteur ;
Attendu que le jugement en date du 1er décembre 2011 sera donc confirmé par substitution de motifs;
Attendu qu'en équité, critère retenu par l'article 700 du code de procédure civile, la cour estime que seule la somme sollicitée par les s'urs [X] à ce titre est justifiée, à hauteur de 2000 €, pour les frais inéquitablement exposés en cause d'appel;
PAR CES MOTIFS , LA COUR statuant contradictoirement :
Déclare les deux appels de Fiducimo infondés ;
Confirme les deux jugements de premier ressort en date du 1er décembre 2011 , et du 19 août 2014 ;
Condamne l'appelante aux entiers dépens , qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile , outre le paiement aux dames [X] d'une somme unique de 2000 euros au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel .
LE GREFFIER LE PRESIDENT
