COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1ère Chambre C
ARRÊT
DU 17 SEPTEMBRE 2015
N° 2015/603
L. B.
Rôle N° 14/13597
SCI [Adresse 5]
C/
SA SOGEBAIL
SA CICOBAIL
Grosse délivrée
le :
à :
Maître COURT-MENIGOZ
Maître GASSEND
DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :
Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 21 mai 2014 enregistrée au répertoire général sous le N° 14/02656.
APPELANTE :
SCI [Adresse 5],
dont le siège est [Adresse 4]
représentée par Maître Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉES :
SA SOGEBAIL,
dont le siège est [Adresse 1]
SA CICOBAIL,
dont le siège est [Adresse 2]
représentées par Maître Pierre GASSEND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Maître Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Gwendal LE COLLETER, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 juin 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La cour était composée de :
Monsieur Serge KERRAUDREN, président
Madame Laure BOURREL, conseiller
Madame Dominique KLOTZ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2015.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2015,
Signé par Monsieur Serge KERRAUDREN, président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DE L'AFFAIRE
Par acte authentique du 27 juillet 2009, la SA Sogebail et la SA Cicobail ont consenti un crédit-bail immobilier à la SCI [Adresse 5] afin de construire et d'aménager des locaux commerciaux situés à Fréjus.
Le 13 août 2013, la SA Sogebail et la SA Cicobail ont fait délivrer à la SCI [Adresse 5] un commandement de payer la somme de 223'790,12 € TTC au titre de la dette locative, acte visant la clause résolutoire contenue au contrat de crédit-bail.
Seule une somme de 100'000 € ayant été payée hors délai, par exploit du 24 mars 2014, la SA Sogebail et la SA Cicobail ont assigné la SCI [Adresse 5] en constatation de la résiliation du contrat de crédit-bail, en expulsion, en fixation et paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 29'999,99 € TTC, en paiement d'une provision de 153'953,92 € TTC, ainsi qu'en paiement d'une indemnité de 3000 € au titre des frais irrépétibles.
La SCI [Adresse 5] a exposé les difficultés d'exploitation auxquelles elle s'était heurtée, a reconnu ne pas avoir payé les causes du commandement de payer, a conclu au non-respect par les crédits bailleurs de leur obligation de délivrance et de lui assurer une jouissance paisible, à leur absence de bonne foi, et a sollicité des délais de paiement.
Par ordonnance de référé du 21 mai 2014, le président du tribunal de grande instance de Draguignan a :
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail le 14 octobre 2013 et portant sur un ensemble immobilier situé à [Adresse 6], édifiée sur la parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 1] pour une contenance de 45 a 85 ca,
' ordonné l'expulsion de la société [Adresse 5] et de tous occupants de son chef, sous réserve toutefois de tout accord conclu entre les crédits bailleurs et les exploitants, et ce au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
' condamné la société [Adresse 5] à payer aux sociétés Sogebail et Cicobail une indemnité mensuelle d'occupation provisoire de 15'000 € par mois à compter du 1er novembre 2013 et jusqu'à son départ effectif des lieux,
' condamné la société [Adresse 5] à payer aux sociétés Sogebail et Cicobail une provision de 258'953,92 € TTC à valoir sur le montant des loyers impayés et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mai 2014 avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance,
' dit que la société [Adresse 5] pourrait se libérer de cette dette en 24 échéances mensuelles d'égal montant payable le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la décision,
' rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples,
' condamné la société [Adresse 5] aux dépens,
' condamné la société [Adresse 5] à payer aux sociétés Sogebail et Cicobail la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI [Adresse 5] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 9 juillet 2014.
Par conclusions du 7 octobre 2014, qui sont tenues pour entièrement reprises, l'appelante demande à la cour de :
« Vu les articles 1134 et suivants, 1144 ' 1 et 1719 et suivants du Code civil,
Réformer l'ordonnance du 21 mai 2014.
Dire et juger que les sociétés Sogebail et Cicobail sont tenues d'une obligation de délivrance et de jouissance paisible.
Constater qu'en manquant à leurs propres obligations, elles ne peuvent de bonne foi invoquer la clause résolutoire du contrat de crédit-bail.
En conséquence,
Les débouter de toutes demandes ou se déclarer incompétent pour en connaître en l'état de l'existence de contestations sérieuses.
En tout état de cause,
Constater que Sogebail et Cicobail ont garanti à ED son maintien dans les lieux en cas de résiliation du crédit-bail et ne peuvent donc solliciter son expulsion.
Allouer un délai à la concluante de deux années pour s'acquitter de toutes sommes qu'elle serait jugée devoir.
Dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuer ce que de droit sur les dépens. »
Par conclusions du 21 novembre 2014, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SA Sogebail et la SA Cicobail demandent à la cour de :
« Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile,
Vu le commandement visant la clause résolutoire du 13 août 2013,
Vu la clause résolutoire contenue dans le contrat de crédit-bail immobilier du 24 juillet 2009,
Vu l'ordonnance de référé du 21 mai 2014,
Confirmer l'ordonnance prononcée par M. le président du tribunal de grande instance de Draguignan statuant en référé en date du 21 mai 2014 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les modalités de fixation des indemnités d'occupation et en ce qu'elle a accordé des délais de paiement à la SCI [Adresse 5].
En conséquence :
Condamner la SCI [Adresse 5] à payer aux sociétés Sogebail et Cicobail :
*la somme provisionnelle de 153'953,92 € TTC arrêtée au 14 octobre 2013 au titre des sommes impayées à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,
*une somme provisionnelle de 29'999,09 € TTC par mois, majorée des charges et impôts qui incombaient contractuellement au crédit preneur, à compter du 15 octobre 2013, et jusqu'à restitution des lieux, à titre d'indemnité d'occupation.
Dire n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à la SCI [Adresse 5].
Débouter la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
Y ajoutant :
Condamner la SCI [Adresse 5] à payer aux sociétés Sogebail et Cicobail la somme complémentaire de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel. »
MOTIFS
Aux termes du contrat de crédit-bail immobilier du 24 juillet 2009, la SA Sogebail et la SA Cicobail ont accepté que la SCI [Adresse 5] sous-loue les locaux à la SARL [Adresse 3].
Puis par avenant n°1 du 2 février 2012, les crédits bailleurs ont accepté un réaménagement des conditions financières du contrat de crédit-bail et la sous-location des locaux à la SARL [Adresse 3] et à la SAS ED.
Cette dernière société y exploite un magasin d'alimentation à l'enseigne DIA.
Or, pour accéder au niveau inférieur à usage de parking du bâtiment commercial, alors qu'il n'existe pas de servitude de passage, les clients de la SARL [Adresse 3] et de la SAS ED devaient emprunter un chemin sur le fonds mitoyen sur lequel la SARL Semiflor exploite une grande surface à l'enseigne Intermarché.
À l'ouverture du magasin DIA, la SARL Semiflor a installé une clôture empêchant tout accès au niveau inférieur du bâtiment objet du présent litige.
La SCI [Adresse 5], la SARL [Adresse 3] et la SARL Socodef, société sur laquelle aucune précision n'est donnée par les parties, ont alors assigné en référé la société Semiflor afin qu'elle soit condamnée sous astreinte à enlever lesdites barrières.
Par ordonnance de référé du 8 août 2012, le président du tribunal de grande instance de Fréjus a déclaré irrecevables les actions de la SARL [Adresse 3] et de la SARL Socodef, et a débouté la SCI [Adresse 5] de sa demande d'enlèvement des clôtures sous astreinte, décision confirmée par arrêt du 17 janvier 2013 de la cour d'appel de céans, sauf en ce qu'elle avait déclaré irrecevable l'action de la SARL [Adresse 3].
En janvier 2013, la SARL [Adresse 3] a été victime d'un incendie, et depuis cette date les locaux n'ont pas été rouverts.
Il suit de là que la SA Sogebail et la SA Cicobail ont rempli leurs obligations de délivrance puisque la SCI [Adresse 5] exploite le bâtiment par les sous-locations consenties à la SARL [Adresse 3] et à la SAS ED.
Surtout, il est précisé dans le contrat de crédit-bail du 24 juillet 2009 :
- page 7 : « En raison de la spécificité du présent contrat de crédit-bail immobilier entre le crédit preneur et le crédit bailleur, acquéreur des biens objet du présent contrat par acte régularisé ce jour, il est expressément convenu que les risques des biens sont intégralement transférés sur la tête du crédit preneur, intervenant à l'acte d'acquisition précité, qui l'accepte, les obligations de l'acquéreur se trouvent par conséquent reportées sur le crédit preneur ainsi que ce dernier l'accepte expressément par l'intermédiaire de son représentant susnommé. »
- page 10 : « Les parties aux présentes ont conclu un contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage... »
- page 17 : « La signature par le crédit preneur pris tant en sa qualité de maître d'ouvrage délégué qu'en sa qualité de futur preneur, du procès-verbal de réception des travaux ci-dessus, emportera de sa part et de plein droit reconnaissance de la conformité de l'immeuble avec les plans et devis et de la finition des travaux selon les prescriptions et stipulations desdits devis.
En conséquence de convention expresse, il ne sera pas établi d'état des lieux lors de l'entrée en jouissance.
Le crédit preneur sera réputé avoir pris l'immeuble objet du crédit-bail en parfait état d'entretien. »
- page 18 : « En conséquence, le crédit preneur prendra l'immeuble objet du présent crédit-bail dans l'état où il se trouvera lors de l'entrée en jouissance et il ne pourra élever aucune réclamation à cet égard contre le crédit bailleur. Il s'interdit d'exercer contre le crédit bailleur aucun recours à raison des malfaçons, vices ou défauts apparents ou cachés quand bien même ils empêcheraient l'usage de l'immeuble loué. »
Plus spécifiquement sur la fermeture consécutive à l'incendie des locaux de [Adresse 3], ce contrat stipule dans son article 18 intitulé Sinistres Reconstructions page 38 :
«Par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du Code civil, la destruction partielle, même par cas fortuit ou de force majeure de l'immeuble loué, n'autorisera pas le crédit preneur à demander ni la résiliation du crédit-bail, ni le paiement d'une quelconque indemnité. Le crédit preneur sera tenu de remettre en état les lieux sinistrés, à ses frais, risques et périls exclusifs après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires.»
D'évidence, la SCI [Adresse 5] a renoncé à tout recours à l'encontre des sociétés Sogebail et Cicobail.
Elle ne peut donc leur opposer d'avoir manqué à leurs obligations de délivrance et de lui assurer une jouissance paisible.
Enfin, la SCI [Adresse 5] soutient que le commandement de payer du 13 août 2013 aurait été délivré de mauvaise foi parce que des pourparlers étaient en cours afin d'obtenir une renégociation des conditions financières.
Cependant, il résulte des différents courriers de la SA Sogebail que les crédits bailleurs ont toujours posé comme préalable que la dette soit préalablement payée (courrier du 15 avril 2013).
En l'absence de mauvaise foi, le commandement de payer du 13 août 2013 est régulier, et la clause résolutoire a été acquise au 13 octobre 2013.
Le contrat de crédit-bail a donc été résilié au 14 octobre 2013.
Les sociétés Sogebail et Cicobail reconnaissent qu'elles ont assuré la société ED qu'elle pourrait rester dans les lieux, nonobstant l'expulsion de la SCI [Adresse 5].
Cette promesse de contrat n'est pas de nature à remettre en cause la possibilité d'ordonner l'expulsion de la SCI [Adresse 5].
L'ordonnance de référé qui a ordonné l'expulsion du crédit preneur sous réserve des accords conclus entre les crédits bailleurs et les exploitants sera donc confirmée.
Les sociétés Sogebail et Cicobail sollicitent une provision de 153'953,92 € TTC, mais dans leur décompte apparaissent des intérêts de retard et une prime d'assurance qui n'est pas justifiée.
Après déduction, il leur sera alloué la somme provisionnelle de 136'584,77 €, arrêtée au 14 octobre 2013.
En ce qui concerne l'indemnité mensuelle d'occupation, les sociétés Sogebail et Cicobail sollicitent une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours.
La SCI [Adresse 5] ne discute pas cette demande.
Il y sera donc fait droit.
L'indemnité mensuelle d'occupation commencera à courir le 14 octobre 2013 dans la mesure où dans leur décompte, les crédits bailleurs ont sollicité au titre du quatrième trimestre 2013, les loyers dus prorata temporis comptes arrêtés au 13 octobre 2013.
Il sera aussi précisé que les indemnités d'occupation seront augmentées des charges et impôts dont la SCI [Adresse 5] était redevable au titre du contrat de crédit-bail.
Enfin, la SCI [Adresse 5] demande des délais de paiement.
Toutefois, les pièces qu'elle produit ne permettent pas de retenir qu'elle ait la capacité de payer les encours ainsi que l'arriéré.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de délai de paiement et l'ordonnance de référé sera réformée de ce chef.
L'équité ne commande pas de faire bénéficier une quelconque partie des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance de référé entreprise sauf en ce qu'elle a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à 15'000 € par mois à compter du 1er novembre 2013, et en ce qu'elle a condamné la SCI [Adresse 5] à payer à la SA Sogebail et à la SA Cicobail une provision de 258'953,92 € TTC, comptes arrêtés au 31 mai 2014, et en ce qu'elle a permis à la SCI [Adresse 5] de se libérer de sa dette en 24 échéances d'égal montant,
Statuant à nouveau et ajoutant,
Fixe à la somme provisionnelle de 29'999,09 € TTC l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SCI [Adresse 5] à la SA Sogebail et à la SA Cicobail, charges et impôts en sus, à compter du 14 octobre 2013 jusqu'à la restitution effective des lieux, et condamne au besoin la SCI [Adresse 5] à payer cette indemnité à la SA Sogebail et à la SA Cicobail,
Condamne la SCI [Adresse 5] à payer à la SA Sogebail et à la SA Cicobail la somme provisionnelle de 136'584,77 € au titre de la dette locative arrêtée au 13 octobre 2013,
Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI [Adresse 5] aux dépens d'appel.
Le greffier,Le président,
