COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUIN 2015
G.T
N° 2015/
Rôle N° 14/09366
SCI LE M
SAS FONCIERE DU ROND POINT
C/
[I] [H]
SARL EATON PROPERTIES
Société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES
Grosse délivrée
le :
à :Me Debette
Me Jeantet
Me Levaique
Me Klein
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 29 Avril 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/03875.
APPELANTES
SCI LE M, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 3]
représentée et plaidant par Me Sophie DEBETTE, avocat au barreau de GRASSE
SAS FONCIERE DU ROND POINT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sise [Adresse 4]
représentée par Me Christine JEANTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Monsieur [I] [H]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1] (SUISSE) ([Localité 1]), demeurant [Adresse 5] - SUISSE
représenté par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Marc ZEINDLER, avocat au barreau de NICE
SARL EATON PROPERTIES, dont le siège social est [Adresse 2] (LUXEMBOURG)
défaillante
Société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Elise BOUCHER, avocat au barreau de MONTPELLIER
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Avril 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.TORREGROSA, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2015
ARRÊT
Par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2015,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les faits, la procédure et les prétentions:
Selon acte authentique en date du 18 décembre 2007, la société Le M a acheté aux sociétés foncières du rond-point et Eaton Properties une propriété comportant deux bâtiments et située à Saint Tropez, moyennant le prix de 11'850'000 € .
Les sociétés venderesses en avaient fait l'acquisition le 15 juin 2007 de Monsieur [H] , qui l'avait faite construire à partir de 1988 .
La société Le M a obtenu la désignation d'un expert en référé le 25 mars 2009 et l'expert Monsieur [C] a établi un rapport le 23 décembre 2010 . Ces opérations ont été rendues communes et opposables à Monsieur [H].
Par acte en date du 13 et du 14 avril 2011, la société Le M a fait assigner ses vendeurs devant le tribunal de grande instance de Draguignan pour obtenir le remboursement du coût des réparations nécessaires pour remédier selon elle aux vices cachés de l'immeuble résultant de la forte humidité des pièces du sous-sol ,et pour compenser les préjudices en résultant.
La société foncière du rond-point assignée a elle-même assigné en intervention forcée son vendeur Monsieur [H] le 31 mai 2011, et son propre assureur MMA Iard le 3 août 2011.
Les procédures ont été jointes par ordonnance en date du 14 octobre 2011 .
Par jugement réputé contradictoire en date du 29 avril 2014 , Eaton Properties n'ayant pas comparu , le tribunal de grande instance de Draguignan a rejeté les demandes d'indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés à l'encontre de la société foncière du rond-point et de Eaton Properties .
Le tribunal a constaté que les demandes pour être relevé et garanti à l'encontre de Monsieur [H] et de l'assureur sont devenues sans objet .
La société Le M a relevé appel le 7 mai 2014 de façon régulière et non contestée à l'encontre de ses vendeurs .
La société foncière du rond-point a relevé appel le 14 juin 2014 à l'encontre de la société
Le M de Monsieur [H] , des mutuelles du Mans , et de Eaton Properties .
Les deux instances d'appel ont été jointes par ordonnance en date du 11 septembre 2014.
Eaton Properties , quoique régulièrement assignée , n'a pas constitué avocat. Il sera statué par défaut .
Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [H] a conclu le 3 avril 2015 et demande à la cour de confirmer .
À titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1792 et 1792-4-1 du Code civil , la demande de la foncière du rond-point sera déclarée irrecevable à son encontre , et sur le fondement de l'article 1147 et de l'article 1641 du Code civil, elle sera rejetée .
Une somme de 8000 € est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés .
Les mutuelles du Mans ont conclu le 25 septembre 2014 à la confirmation , par application de l'article L 114 ' un du code des assurances et constatation de la prescription intervenue.
À titre subsidiaire, et tenant le caractère non contradictoire du rapport d'expertise judiciaire à son égard, elle conclut au débouté de la demande de la société foncière du rond-point.
Une somme de 5000 € est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés .
La société foncière du rond-point a conclu le 17 février 2015 au visa des articles 1792, 1147 et 1641 du Code civil.
Il est demandé à la cour de constater que les désordres affectant le sous-sol de la villa proviennent d'un manque d'arase étanche qui permet aux molécules d'eau de traverser les fondations et de ressortir sur les murs, qu'il s'agit d'un problème de conception et que son vendeur Monsieur [H] est le maître d'ouvrage de la villa à l'origine de la construction ;
à titre principal, la responsabilité de ce dernier est engagée en sa qualité de maître d'ouvrage sur le fondement de l'article 1792 du Code civil, et la cour constatera qu'il connaissait l'existence des problèmes d'humidité au moment de la vente du 15 juin 2007 au profit de foncière du rond-point.
À titre subsidiaire, il n'a jamais indiqué dans l'acte de vente les désordres d'humidité , se rendant ainsi coupable de dol, il engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1147 du Code civil.
À titre subsidiaire, les problèmes d'humidité constituent un vice caché, M. [H] engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1641 du Code civil.
En conséquence, il sera seul condamné à payer à l'appelante la somme de 50'062,66 euros en réparation des travaux de remise en état ;
la cour jugera que la foncière du rond-point ne connaissait pas l'existence du vice lors de la vente en décembre 2007 à la société le M, et elle sera dégagée de toute responsabilité, avec en tout état de cause garantie par Monsieur [H] de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge ;
la société le M sera déboutée de sa demande de jouissance à hauteur de 225'000 €
qui n'est ni fondée ni justifiée, ainsi que de toutes demandes formées à l'encontre de la société foncière du rond-point;
Si par impossible la cour estimait que la responsabilité de Monsieur [H] n'est pas engagée, la foncière du rond-point sera garantie par son assureur MMA en vertu de la police d'assurance souscrite pour vices cachés;
l'appelant, l'assureur et Monsieur [H] seront déboutés de toutes leurs demandes, et le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la foncière du rond-point à payer à l'assureur la somme de 3000 € et à Monsieur [H] la somme de 3000 €;
tout succombant sera condamné à payer une somme de 8000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
La société le M , appelante ,a conclu le 30 septembre 2014 et demande à la cour de réformer le jugement dans toutes ses dispositions , en disant que le sous-sol à usage d'habitation de la villa est affecté d'un vice caché, au visa de l'article 1641 du Code civil.
Le moyen tiré de l'existence de vices apparents développé par la foncière du rond-point est irrecevable comme contraire au principe de cohérence;
À titre subsidiaire, les vendeurs foncière du rond-point et Eaton Properties , en qualité de vendeurs professionnels, ont manqué à leur obligation d'information et de loyauté.
En tout état de cause , ils seront condamnés in solidum à payer le coût des travaux de réfection, soit 52'062,66 euros toutes taxes comprises, avec indexation.
Une même condamnation in solidum est réclamée pour le préjudice de jouissance, à hauteur de 225'000.€
Somme de 10'000 € est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés .
L'ordonnance de clôture est en date du 7 avril 2015 .
SUR CE :
Sur l'action de la société le M, demanderesse initiale, à l'encontre de ses vendeurs foncière du rond-point et Eaton Properties :
Attendu que cette action est fondée sur la garantie des vices cachés;
Attendu que l'on cherchera vainement, après une lecture exhaustive et minutieuse des conclusions de la foncière du rond-point , une contestation formelle ou a fortiori argumentée de l'existence d'un vice caché, au moment de la vente intervenue le 18 décembre 2007 au profit de l'acheteur le M;
Attendu qu'en effet, au chapitre de la réalité des désordres (page cinq et six de ses conclusions), la foncière du rond-point estime que l'expertise a pointé un désordre lié à un défaut de conception, que connaissait M. [H] et qui engagerait la responsabilité de ce dernier, argumentation qui se développe ensuite jusqu'à la page 19 , les conclusions se poursuivant sur la réfutation de l'argumentation de l'appelante au titre de l'obligation de conseil, sur la contestation du préjudice de jouissance et sur la garantie recherchée de l'assureur;
Attendu que cette absence de toute contestation sérieuse par la foncière du rond-point de la garantie qu'elle doit en sa qualité de venderesse est corroborée par ses conclusions (dont seules les prétentions émises à leur dispositif saisissent la cour, par application de l'acticle 954 du code de procédure) dont il ressort à titre principal la recherche de responsabilité de Monsieur [H] et à titre subsidiaire la recherche en garantie de ce dernier pour toute condamnation qui pourrait être mise à la charge de la foncière du rond-point ;
Mais attendu qu'en aucun cas la responsabilité alléguée du vendeur initial ne permet de dispenser la société foncière du rond-point de la garantie qu'elle doit à son acheteur, à supposer même qu'une action directe de cet acheteur, qui n'est pas exercée en l'espèce, eût été possible à l'encontre de Monsieur [H], vendeur initial ;
Et attendu que dans ce cadre juridique reprécisé , et outre l'absence de contestation sérieuse par la foncière du rond-point des constatations techniques de l'expert , puisqu'elle se borne à rechercher la condamnation directe de Monsieur [H] ou sa garantie , la cour ne partage pas l'analyse du premier juge qui a estimé que le vice de l'immeuble était apparent au moment de l'achat par la société le M , la présence des déshumidificateurs reliée à l'odeur d'humidité permettant à l'acquéreur de se convaincre de ce que le sous-sol était humide et le conduire s'il l'estimait déterminant à prendre toutes mesures pour en apprécier l'étendue ;
Attendu qu'en effet, l'expert a établi de façon objective qu'une partie du sous-sol de l'une des deux maisons était affectée sur les murs de refend et les cloisons de cloques et de boursouflures de plus ou moins grande importance, entraînant des décollements de peinture et des enduits les recouvrant , ainsi qu'un décollement des plinthes , le tout provenant de remontées capillaires;
Attendu que seule la cause de ces remontées capillaires n'a pu être établie avec certitude, l'expert proposant néanmoins un scénario n'ayant fait l'objet d'aucune contre-proposition techniquement argumentée , et qui retient l'absence d'arase étanche affectant les fondations;
Attendu que les deux attestations des agents immobiliers produites sont indivisibles dont il résulte certes une odeur d'humidité au moment des visites , mais sans la présence des traces visibles constatées par l'expert au cours de ses accedit ;
Attendu que l'expert a enfin retenu la lenteur du phénomène de capillarité , qui affectait par conséquent les murs du sous-sol considéré avant la vente, sans qu'un procédé de ventilation ne puisse y remédier ;
Attendu que la cour estime par conséquent , dans ce contexte objectif , qu'il existait un vice caché antérieur à la vente du 18 décembre 2007, consistant en des remontées d'humidité sur les murs du sous-sol de la maison principale et sur l'escalier , peu important en droit l'absence de certitude sur le défaut d'étanchéité de l'arase comme élément générateur et explicatif de ces remontées ;
Attendu que ni l'odeur d'humidité qui a pu être constatée, ni la présence de déshumidificateurs ne permettent d'opposer à l'acheteur le M une connaissance du vice dans son ampleur et dans ses conséquences ;
Attendu qu'il n'est pas discuté par la foncière du rond-point que ce vice diminuait tellement l'usage qu'il n'aurait été donné qu'un moindre prix de l'ensemble immobilier acheté (article 1641 du Code civil), dans le cadre de l'action estimatoire et non pas rédhibitoire qui saisit la cour , alors pourtant que l'on aurait pu mettre en perspective le prix consenti de 11'850'000 €, et l'enveloppe des travaux nécessaires pour remédier aux vices, soit 50'000 € grosso modo arbitrés par l'expert, à savoir 0,42 % du prix de vente ;
Attendu que la garantie de la foncière du rond-point et Eaton Properties , en leur qualité de venderesses , doit par conséquent bénéficier à la société le M ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que ces deux sociétés sont des professionnels , ayant acheté pour revendre ainsi que cela est précisé dans l'acte authentique d'achat du 15 juin 2007 à Monsieur [H] , et qu'ainsi elles sont censées connaître les défauts de la chose vendue ;
Attendu que les demandes de la société le M sont donc justifiées à hauteur du montant des travaux nécessaires à la remise en état , soit le montant non sérieusement contesté de 50'062,66 euros arbitré par l'expert , outre un préjudice de jouissance qui ne serait néanmoins atteindre le montant sollicité ;
Attendu que d'une part la société le M indique elle-même son caractère familial , et ne démontre en rien qu'elle souhaitait louer , ou a fortiori qu'elle a loué tout ou partie de la villa;
Attendu que d'autre part, il s'agit d'un bien comportant deux bâtiments et décrit comme comportant sept chambres, alors que l'expert a décrit au mieux des désordres affectant dans un seul bâtiment deux chambres ;
Attendu que la pièce justificative fournie (pièce 16. Guillec immobilier ) ne fait état que d'une valeur locative globale de juin à septembre , le reste de l'année étant beaucoup plus aléatoire ;
Attendu que le premier constat date de novembre 2008 , soit depuis 2009 six périodes de juin à septembre écoulées , où l'on peut considérer que l'utilisation des deux chambres n'a pas été normale, un préjudice de jouissance étant justifié à hauteur de 30'000 € ;
Sur l'action de la foncière du rond-point à l'égard de Monsieur [H] :
Attendu que la foncière du rond-point invoque d'abord les dispositions de l'article 1792 du Code civil ;
Mais attendu que si Monsieur [H] a effectivement fait construire la villa en 1988, avec extension de la villa autorisée en 1996 et effectuée en 1998 , la responsabilité du constructeur d'un ouvrage concerne les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de cet ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rende impropre à sa destination ;
Attendu que l'on cherchera vainement dans l'expertise judiciaire la démonstration d'une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou d'une impropriété à sa destination qui résulterait par exemple d'une insalubrité empêchant l'habitation dans telle ou telle pièce ;
Attendu qu'à cet égard, les termes de l'article 1641 du Code civil sur la diminution de l'usage (seule retenue en l'espèce puisqu'il n'a jamais été soutenu par la société le M que l'immeuble était impropre à sa destination ) ne sont pas ipso facto assimilables à l'impropriété à la destination , seul cas de figure envisageable au vu de l'article 1792 lorsque la solidité de l'immeuble n'est pas compromise;
Attendu que sur ce point précis, la foncière du rond-point se borne à affirmer que le défaut d'étanchéité des arase affecte la solidité de l'ouvrage dans ses fondations, alors même que ce défaut d'étanchéité n'a fait l'objet que d'un diagnostic de l'expert, non vérifié par des sondages, et qu'en toute hypothèse ce dernier n'a noté aucune atteinte à la solidité de l'ouvrage;
Et attendu qu'en toute hypothèse , et à admettre même dans un souci d'exhaustivité juridique le défaut d'étanchéité des arases comme pouvant affecter la destination de l'immeuble, ce qui n'est pas démontré, l'action fondée sur l'article 1792 est en l'espèce prescrite;
Attendu qu'en effet, il n'est pas contesté que Monsieur [H] a occupé la villa à partir de l'achèvement des travaux en 1988, et qu'il peut opposer en sa qualité de vendeur les mentions dans l'acte du 15 juin 2007, en page 33 et 34, à savoir :
' permis de construire du 10 décembre 1984 ;
' déclaration d'ouverture de chantier du 25 mai 1985 ;
' déclaration d'achèvement des travaux du 15 juillet 1988 ;
' extension de la terrasse selon permis de construire du 22 février 1996 ;
' déclaration d'ouverture de chantier du 23 février 1996;
' déclaration d'achèvement des travaux du 28 juin 1996 ;
Attendu que dans l'acte de vente initiale du 15 juin 2007 par Monsieur [H], en page 26 et 27 , opposable bien entendu la foncière du rond-point , il est bien précisé qu'est annexée une copie de l'attestation d'assurance de responsabilité décennale de la société [O] [W] , chargé du gros 'uvre de l'extension qui date de 1996, ce qui corrobore le fait qu'à l'époque , il n'y avait aucun intérêt à se préoccuper de la garantie décennale écoulée pour le bâtiment initial qui constitue la maison principale où ont été constatés les désordres;
Attendu que ces éléments suffisent à démontrer une réception tacite en date de juillet 1988 pour le bâtiment principal, siège des désordres , qui résulte de la prise de possession non contestée, l'action de la foncière du rond-point en date du 31 mai 2011 à l'égard de Monsieur [H] étant donc prescrite au regard de l'article 1792 ' quatre ' un du Code civil , étant précisé que la procédure de référé a été rendue commune à ce dernier par arrêt en date du 22 avril 2010 ;
Attendu que la foncière du rond-point invoque ensuite la faute dolosive de Monsieur [H], qui serait de nature sur un plan contractuel à retarder le point de départ de la garantie décennale au jour ou la victime a découvert les faits qui lui portent préjudice;
Mais attendu que le dol ne se présume pas, que la preuve en incombe à celui qui s'estime victime de man'uvres en ce sens ou d'une réticence dolosive ;
Attendu qu'en l'espèce, l'on discerne mal l'existence de man'uvres de la part d'un vendeur qui n'a jamais rencontré ses acheteurs ( page 10 des conclusions de la foncière du rond-point), seule subsistant en réalité la déclaration spontanée de l'intéressé à l'expert judiciaire (page neuf) auquel il aurait dit que lors de la vente en 2007, il avait connaissance d'une humidité persistante dans les murs du sous-sol qui faisait apparaître des moisissures dans le bas des murs;
Attendu qu'il convient tout d'abord de relever que les propos de l'intéressé sont indivisibles et qu'il a toujours affirmé avoir informé son acheteur de ce problème, ce que ce dernier conteste mais ce qui ne suffit pas pour autant établir une réticence dolosive ;
attendu que par ailleurs, il est absolument impossible de retenir que pour un achat à hauteur de 9700 000 € , somme dont on peut s'accorder à penser qu'elle n'est pas modeste, le bien n'ait pas été visité sinon par l'acheteur en titre , du moins par une personne (Monsieur [S] ) ayant signé le compromis avec faculté de substitution ,en faveur des sociétés acheteuses , qui a été mise à profit, ainsi que le conclut de façon non contestée Monsieur [H] ;
Attendu qu'il n'est pas contesté la présence des déshumidificateurs installés par Monsieur [H] , sachant que rien ne permet d'opposer à ce dernier le diagnostic retenu par l'expert sur l'absence d'étanchéité des arases à l'origine du phénomène lent de capillarité , alors que la cour rappelle que cette absence d'étanchéité des arases n'a pas été constatée par sondages , que rien ne permet donc de retenir un irrespect du permis de construire ou des normes de construction (cf. Sur ce point la page 12 de l'expertise in fine) qui soit certain et a fortiori opposable à Monsieur [H] ;
Attendu que la cour rappelle sur le point précis de la cause des remontées par capillarité avalisée par l'expert , que ce dernier a en réalité admis l'analyse de deux « spécialistes de la société murtronic » qui par ailleurs ont proposé leur procédé à l'expert qui l'a retenu ;
Mais attendu qu'à l'issue de ce rappel, alors que des agents immobiliers attestent lors des visites, à l'occasion de la vente en décembre 2007, l'existence d'une forte odeur d'humidité mais sans traces sur les murs, et alors que des déshumidificateurs étaient en place , la réticence dolosive de Monsieur [H] en juin 2007 n'est pas démontrée , sauf à admettre les seules affirmations non démontrées de la foncière du rond-point selon lesquelles il s'est appliqué à
« Masquer (peut-être au moyen de lessivage des murs ) ... » et à commettre « des actes positifs d'intervention pour cacher les désordres en procédant notamment à la pose des déshumidificateurs » (page 11 des conclusions de la foncière) ;
Attendu que l'emploi du terme « peut-être » signe l'insuffisance probatoire qui permettrait de qualifier de réticence dolosive la simple connaissance d'une humidité en sous-sol, les visites sur place dont les agents immobiliers attestent ayant révélé cette odeur d'humidité, mais la seule certitude étant qu'il s'agissait de la vente en décembre 2007 , outre la présence non contestée de déshumidificateurs par Monsieur [H] qui n'a pu être ignorée , en revanche dès juin 2007, du futur acheteur et ne lui permet certainement pas de prouver une attitude dolosive de son vendeur ;
Attendu qu'au surplus, les agents immobiliers attestent de visites à l'occasion de la vente à la société Le M , rien ne permettant par conséquent d'établir que des cloques ou des boursouflures étaient visibles six mois avant, lors de la vente à la foncière du rond-point, puisqu'elles n'ont pas été constatées en décembre 2007 par les agents immobiliers , de même que rien ne permet d'estimer la forte odeur d'humidité en juin 2007 , alors que la maison a été revendue six mois après , sans que rien n'indique qu'elle ait été aérée ou que les déshumidificateurs aient fonctionné entre-temps ;
Attendu qu'enfin, il est soutenu que la responsabilité de Monsieur [H] est mise en jeu par application de l'article 1641 du Code civil , des lors qu'il connaissait le vice.
Attendu qu'il a été jugé supra que lors de la vente du 18 décembre 2007 , il n'est pas sérieusement contesté par la foncière du rond-point qu'un vice caché existait , ce qui permettrait selon cette société la mise en jeu de la seule responsabilité de son vendeur Schiegg ou à tout le moins sa condamnation à la garantir;
Attendu que la question posée à la cour à ce stade est distincte , puisqu'il s'agit de procéder à une appréciation lors de la vente initiale en date du 15 juin 2007 , à la lumière de la défense qu'exerce M. [H] , qui pour sa part n'a jamais reconnu la mise en jeu de sa responsabilité au sens de l'article 1641 du Code civil;
Attendu qu'il a été motivé ci-dessus sur l'incertitude pesant sur les caractéristiques factuelles des lieux , en termes de forte odeur d'humidité au sous-sol selon les termes des attestants, selon que l'on se place en juin 2007 en décembre 2007;
Et attendu qu'il a été retenu ci-dessus l'absence de réticence dolosive de Monsieur [H] , le vice caché possiblement constitué par l'absence d'étanchéité des arases de fondations , à l'origine selon l'expert des remontées lentes par capillarité , n'ayant été évoqué qu'à l'occasion des opérations d'expertise;
Attendu que Monsieur [H] a seulement reconnu avoir connaissance d'une humidité persistante dans les murs du sous-sol, qui faisait apparaître des moisissures dans les bas des murs (page neuf de l'expertise ) , sachant que personne ne conteste que l'intéressé avait mis en place des déshumidificateur parfaitement visibles , dont rien n'a pu lui laisser penser en juin 2007 qu'ils étaient inefficaces , puisqu'à l'occasion de la vente en décembre 2007 les agents immobiliers n'ont pas noté de traces de moisissures ou des traces apparentes d'humidité sur les murs , mais seulement une forte odeur d'humidité dans une maison non habitée depuis l'achat par la foncière du rond-point , puisque dans ses conclusions non contestées sur ce point, l'appelante indique en page deux qu'elle a constaté au mois de juin 2008 , soit un an après la vente par Monsieur [H] , que le sous-sol était humide, les murs cloqués couverts de moisissures, en pensant à l'époque que l'humidité était liée à l'absence d'habitation, pendant plusieurs mois;
Attendu qu'en juin 2007 , à l'époque où il vend , rien ne permet d'opposer à Monsieur [H] la présence de cloques ou de boursouflures sur les murs du sous-sol , ou une odeur d'humidité qui ne sera constatée qu'à l'occasion des visites pour la vente de décembre 2007, étant précisé en droit qu'en toute hypothèse , un vice aussi incertain dans sa manifestation et donc ses causes en juin 2007 devrait être de nature à avoir diminué l'usage de la maison au point que l'acquéreur n'en aurait donné qu'un moindre prix (article 1641 du Code civil), sachant que ce prix a été de 9'700'000 € , et que l'ensemble a été revendu six mois plus tard 11'850'000 € , dans ce qui peut être qualifié de micro marché d'exception , et qui ne laisse pas d'interroger sur le moindre prix qui aurait pu être réclamé par la foncière du rond-point , dans l'hypothèse non démontrée de l'existence de vices cachés opposables à son vendeur;
Attendu qu'à pousser l'analyse juridique, et à admettre que le vice doit s'analyser non seulement dans ses manifestations visibles ou olfactives , mais aussi dans son ampleur et ses conséquences, à savoir en l'espèce le phénomène lent de capillarité résultant d'un défaut d'étanchéité des arases des fondations , rien ne permet d'opposer à Monsieur [H] la connaissance qu'il avait de ce diagnostic technique , sur l'incertitude duquel la cour a ci-dessus motivé ;
Attendu qu'en conséquence, et s'agissant d'un vendeur non professionnel, il bénéficie , contrairement à la foncière du rond-point dans ses rapports avec la société M , de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés parfaitement licite qui apparaît à son acte de vente en date du 15 juin 2007, sauf à opérer une confusion entre le problème d'humidité dans le sous-sol qui n'a jamais été dissimulé par une quelconque man'uvre ou réticence démontrée , et l'absence d'étanchéité des arases de fondations à l'origine supposée des remontées capillaires qui ont pu constituer un vice caché mais dont rien ne démontre qu'il était connu du vendeur ;
Attendu que les demandes de la foncière du rond-point à l'égard de son vendeur sont donc en voie de rejet sur l'ensemble des fondements choisis ;
Sur l'action de la foncière du rond-point à l'encontre de son assureur MMA :
Attendu que la société foncière du rond-point a été assignée en référé par son acheteur le 22 et le 23 janvier 2009 ;
Attendu que l'événement ayant donné naissance pour l'assuré à une action dérivant du contrat d'assurance au sens de l'article L 114 ' un du code des assurances est en date au plus tard du 23 janvier 2009, et c'est à cette date qu'a débuté le délai biennal de prescription;
Attendu que l'argumentation de la foncière du rond-point consiste à soutenir une interruption de cette prescription résultant de l'ordonnance de référé en date du 25 mars 2009, frappée d'appel, la cour ayant infirmé le 22 avril 2010 en rendant communes les opérations à Monsieur [H] ;
Mais attendu que l'assureur n'a été nullement attrait à la procédure de référé , en premier ressort ou en appel ;
que l'arrêt intervenu ne lui est donc pas opposable comme ayant interrompu la prescription, même si le nouvel article 2241 du Code civil (loi du 17 juin 2008) n'a pas repris la mention d'une signification « à celui qu'on veut empêcher de prescrire » (ancien article 2244 du Code civil) ;
Attendu qu'en droit, et avant l'écoulement du délai biennal, l'assureur n'a jamais eu la qualité de partie en référé ou en appel , ce qui ne permet pas de soutenir valablement qu'en l'espèce l'effet interruptif de l'action en référé se soit prolongée à l'égard de toutes les parties, dont l'assureur, alors qu'il n'avait pas cette qualité ;
Attendu que la déclaration de sinistre étant en date du 27 avril 2011 , le délai biennal s'est écoulé sans acte interruptif pendant plus de deux ans depuis le 23 janvier 2009, et l'action est prescrite ;
PAR CES MOTIFS , LA COUR statuant par défaut :
Déclare l'appel principal partiellement fondé ;
Réforme le jugement de premier ressort en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation de la société le M à l'encontre de ses vendeurs , constaté que les demandes pour être relevée et garantie de la foncière du rond-point par son assureur et son vendeur étaient devenues sans objet, et condamné la société le M à payer à la foncière du rond-point une somme de 5000 € au titre des frais inéquitablement exposés ;
Statuant à nouveau de ces seuls chefs ,
Retient la mise en jeu de la responsabilité de la foncière du rond-point et de Eaton Properties sur le fondement de la garantie des vices cachés,
Condamne en conséquence solidairement les sociétés foncière du rond-point et Eaton Properties à payer à la société le M la somme de 50'062,66 euros toutes taxes comprises ,
à indexer en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction entre le dernier indice connu en décembre 2010, et le dernier indice connu à la date du paiement effectif ;
Condamne en outre solidairement les mêmes sociétés à payer à la société le M une somme de 30'000 € au titre du préjudice de jouissance , outre 5000 € au titre des frais inéquitablement exposés en premier ressort et un appel ;
Déclare prescrite l'action exercée par la foncière du rond-point à l'encontre de son assureur ;
Déboute la foncière du rond-point de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Monsieur [H] ;
Confirme le jugement de premier ressort en ce qu'il a condamné la foncière du rond-point à payer à son assureur une somme de 3000 € au titre des frais inéquitablement exposés , sauf à préciser que cette condamnation est solidaire avec Eaton Properties ;
Confirme le jugement de premier ressort en ce qu'il a condamné cette société à payer à Monsieur [H] une somme de 3000 € au même titre , sauf à préciser que cette condamnation est solidaire avec Eaton Properties ;
Condamne solidairement la foncière du rond-point et Eaton Properties à payer à Monsieur [H] une somme de 3000 € pour les frais inéquitablement exposés en cause d'appel, outre 600 euros à l'assureur MMA Iard pour les frais inéquitablement exposés en cause d'appel ;
Condamne solidairement la Fonciére du rond-point et Eaton Properties aux entiers dépens de premier ressort et d'appel , dont ceux d'expertise , qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile .
LE GREFFIER LE PRESIDENT
