COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 02 DECEMBRE 2014
G.T
N° 2014/
Rôle N° 14/04490
SAS SAINTE EULALIE DEVELOPMENT
C/
[H] [N]-[Z] veuve [S]
[C] [N]-[Z]
[E] [N]-[Z]
[J] [D] épouse [N]-[Z]
[K] [N]-[Z]
[V] [T]
Société civile [Z]
SCP [V] [T] & [W] [F]
Grosse délivrée
le :
à :ME SIDER
ME COUTELIER
ME GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 20 Février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/02250.
APPELANTE
SAS SAINTE EULALIE DEVELOPMENT agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualités audit siège, [Adresse 7]
représentée par Me Philippe- Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Rose-Marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Madame [H] [N]-[Z] veuve [S], prise en sa qualité d'épouse donataire et bénéficiaire légale de M. [Y] [N]-[Z]
née le [Date naissance 4] 1940 à [Localité 2] (83), demeurant [Adresse 2]
représentée et plaidant par Me Laurent COUTELIER de l'Association COUTELIER L COUTELIER F., avocat au barreau de TOULON
Monsieur [C] [N]-[Z] pris en sa qualité d'héritier de son père Monsieur [Y] [N]-[Z]
né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté et plaidant par Me Laurent COUTELIER de l'Association COUTELIER L COUTELIER F., avocat au barreau de TOULON
Monsieur [E] [N]-[Z] pris en sa qualité d'héritier de son père Monsieur [Y] [N]-[Z]
né le [Date naissance 5] 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté et plaidant par Me Laurent COUTELIER de l'Association COUTELIER L COUTELIER F., avocat au barreau de TOULON
Madame [J] [D] épouse [N]-[Z] prise en sa qualité d'héritière de son père Monsieur [Y] [N]-[Z]
née le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]
représentée et plaidant par Me Laurent COUTELIER de l'Association COUTELIER L COUTELIER F., avocat au barreau de TOULON
Mademoiselle [K] [N]-[Z] prise en sa qualité d'héritière de son père Monsieur [Y] [N]-[Z]
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée et plaidant par Me Laurent COUTELIER de l'Association COUTELIER L COUTELIER F., avocat au barreau de TOULON
Maître [V] [T] membre de la SCP [M], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON,
Société civile [Z] prise en la personne de son gérant en exercice, Mme [H] [N]-[Z], domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée et plaidant par Me Laurent COUTELIER de l'Association COUTELIER L COUTELIER F., avocat au barreau de TOULON
SCP [V] [T] & [W] [F], notaires associés,, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Octobre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.TORREGROSA, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2014,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les faits, la procédure et les prétentions :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en date du 20 février 2014, opposant les consorts [N] ' [Z], la société civile immobilière [Z] d'une part et la société Sainte Eulalie développement SAS d'autre part, ainsi que la société civile professionnelle notariale [T] et Maître [T] ;
Vu la déclaration d'appel régulière et non contestée en date du 4 mars 2014 par la société Sainte Eulalie développement , à l'encontre de toutes les autres parties ;
Vu des conclusions de l'appelant en date du 22 août 2014 ;
Vu les conclusions de la société notariale et du notaire [T] en date du 28 septembre 2014;
Vu les conclusions des consorts [N]-[Z] , et de la société civile [Z] en date du 10 septembre 2014;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 7 octobre 2014 ;
Faisant application de l'article 455 du code de procédure civile ;
SUR CE:
Attendu que le premier juge a tout d'abord déclaré prescrite et par conséquent irrecevable l'action en résolution du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000 et des actes subséquents ;
Attendu que l'appelante combat tout d'abord cette irrecevabilité au visa de l'article 1719 et de l'article 1722 du Code civil, en soutenant que l'obligation de délivrance fait partie de l'essence même de toute convention de louage de choses, qu'il s'agit d'une obligation absolue, permanente et continue pendant toute la durée du bail et qu'elle inclut à la charge du bailleur l'ensemble des conformités administratives nécessaires à l'usage de la chose louée ;
Attendu que s'ensuit un combat théorique ou les parties s'affrontent sur l'application des articles 1719 et 1722 du Code civil au bail emphytéotique qui lie les parties ;
Attendu qu'en réalité et s'il est certain que tout bail oblige à délivrer la chose louée, il n'en demeure pas moins que le louage emphytéotique tire ses règles spéciales du code rural , qui ont pour effet de conférer au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, sur une durée de 18 à 99 ans, l'emphytéote profitant du droit d'accession pendant toute la durée du bail ;
Attendu que l'on cherchera en vain la démonstration de ce que les consorts [Z] et la société civile n'ont pas de ce point de vue respecté les dispositions du code rural ( L 451 ' un et L451 ' 10) ;
Attendu qu'en réalité, le raisonnement de l'appelante consiste à soutenir que l'obligation de délivrance incluait la possibilité d'exercer sur les terres louées une activité de golf ;
Mais attendu que le contrat de bail emphytéotique du 21 décembre 2006 constitue la loi des parties , que l'on y cherchera vainement mention d'une quelconque définition du bien loué comme devant permettre l'activité de golf, que ce soit sous forme d'engagement du bailleur à obtenir les autorisations administratives nécessaires , ou sous forme de conditions suspensives ou résolutoires ;
Attendu que bien mieux , la promesse de bail emphytéotique en date du 28 avril 2000 contenait, elle, au titre des conditions suspensives, que les pièces d'urbanisme à obtenir ne révèlent pas de prescription administrative de nature à remettre en cause la désignation que le bénéficiaire envisage de donner à l'immeuble à savoir : opération d'aménagement d'un golf ;
Attendu qu'a contrario, c'est donc bien que cette condition n'a pas été reprise dans le bail emphytéotique authentique qui seul lie les parties , et que la SED a bien accepté la délivrance de la chose et la prise en charge des demandes d'autorisation nécessaire pour exercer son activité en sachant qu'elles n'étaient pas obtenues , et en n'ayant jamais revendiqué de son bailleur une quelconque prise en charge de ces démarches, ou protesté auprès de lui de ce fait;
Attendu qu'en page 22, la SED indique elle-même expressément que malgré ses diligences pendant plus de sept ans, « quant à la préparation des dossiers techniques, administratifs et juridiques, pour obtenir les autorisations relatives aux défrichements et à celle de la loi sur l'eau,» elle s'est heurtée à deux refus administratifs devenus définitifs, malgré un très important contentieux qu'elle a mené;
Attendu que ramené à l'espèce, et au contrat de bail qui lie les parties , il est donc constant que ni dans son libellé ni dans son exécution , le preneur ne peut opposer au bailleur une délivrance de la chose louée incluant la possibilité de pratiquer une activité de golf impliquant l'obtention de toutes les autorisations administratives pour ce faire ;
Attendu que les contrats liant la SED et la Safer ne sont pas opposables aux intimés [Z] ou à la société civile , pas plus que les conventions d'aménagement concerté avec la commune ;
Attendue que pareillement, la volonté du preneur de faire respecter par le bailleur différents droits d'usage relatif aux équipements golfiques , mentions qui apparaissent au bail emphytéotique , ne sont nullement assimilables à une obligation de délivrance pesant sur le bailleur et incluant l'obtention des autorisations nécessaires pour pratiquer le golf sur les terrains loués ;
Et attendu que dans ce contexte reprécisé , il est au surplus évident en toute hypothèse que dès la signature du bail , la SED a disposé sans aucune restriction des terrains et ne pouvait ignorer qu'elle ne disposait pas des autorisations nécessaires pour y inscrire une activité de golf, puisqu'elle proteste de ses diligences pendant plus de sept ans pour y parvenir ;
Attendu qu'elle conclut expressément page 89 qu'il soit jugé que « dès l'origine les parcelles louées n'avaient aucune utilisation quelconque pour être en nature de friche, sauf autorisation administrative... Que le bailleur a failli de plus fort à son obligation de délivrance, dès l'origine du bail et durant celui-ci... » ;
Attendu qu'en conséquence, le point de départ du délai de prescription se situe dès la conclusion du bail emphytéotique et la prise de possession des terrains dont la Sed n'ignorait pas qu'ils étaient dépourvus des autorisations administratives permettant l'activité de golf , à supposer même pour les besoins du raisonnement que cette autorisation soit opposable au bailleur, argumentation que la cour a rejetée supra;
Attendu que la prescription de 10 ans applicables est acquise au 22 décembre 2010, soit avant l'assignation initiale dans la présente instance, la cour adoptant par conséquent les motifs pertinents du premier juge sur ce volet ;
Attendu que l'appelante sollicite ensuite la disqualification du bail emphytéotique en un bail ordinaire de longue durée, ce qui constitue incontestablement une demande nouvelle en cause d'appel, sauf à admettre un lien que la cour ne discerne pas entre une demande de résolution de bail, qui revient à refuser de se voir opposer les termes de ce bail, et une demande de disqualification d'un bail emphytéotique, qui revient à reconnaître l'existence d'un bail mais à vouloir en modifier les caractéristiques essentielles ;
Attendu que cette demande, nouvelle en cause d'appel, est donc irrecevable;
Attendu que l'appelante invoque ensuite l'absence de transaction découlant du protocole en date du 26 avril 2002 , au motif de l'absence de concessions du bailleur et dès lors que les obligations du preneur étaient aggravées ; mais attendu que la Sed oublie que le bailleur disposait d'un titre prononçant la résolution du bail emphytéotique aux torts exclusifs du preneur et allouant plus de 627'000 € à titre de dommages-intérêts, titre à l'exécution duquel il était renoncé , l'obligation initiale de construire un bâtiment d'exploitation étant remplacé par un paiement d'une somme d'argent permettant cette construction .
Attendu que cette transaction permettait donc de sauver le bail emphytéotique, ce qui constitue une concession extrêmement importante, les parties concluant le protocole en se désistant d'instance et d'action, l'une à l'égard de l'autre ;
Attendu qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner les conséquences qu'entend tirer l'appelante de l'absence de validité de ce protocole ;
Attendu qu'à ce stade, il convient d'examiner les demandes des consorts [N] [Z] et de la société civile, sur la base du bail emphytéotique et des protocoles intervenus postérieurement ;
Attendu que l'appelante soulève d'abord une exception d'inexécution, reprenant en réalité son argumentation sur l'absence de délivrance de la chose louée et sur la commune intention des parties , la cour ayant jugé supra que la délivrance invoquée n'est pas opposable aux consorts [N] [Z] et à la société civile en ce qu'elle inclurait l'autorisation administrative permettant la pratique du golf ;
Attendu qu'il est soulevé ensuite que les condamnations à dommages-intérêts ou que les obligations de faire sont interdites administrativement ;
Mais attendu que les protocoles intervenus, que la cour a validés supra, constitue la loi des parties et prévoient des obligations précises, à savoir pour le protocole du 26 avril 2002:
' Fourniture de la caution bancaire ou versement à titre de garantie des loyers futurs d'une somme de 190'531,27 euros , le choix devant être effectué avant le 30 mai 2002;
' reconnaissance que sur les 21 ha prévus au bail emphytéotique, 18 seulement ont été préparés à ce jour, huit Ha 89a 52 ca ayant été plantés;
' renoncement à solliciter la résolution du bail emphytéotique, à condition que la SED prenne en charge des frais de plantation provisoire de 228'349 € et 59'127 € , outre 5475 € correspondant au surcoût des travaux de préparation du sol ;
' nouveau plan accepté par les parties et annexé remodelant les 21 ha prévus au bail
du 21 décembre 2000 ;
' dans l'hypothèse d'un réméré de la Safer sur la parcelle D [Cadastre 2], la SED s'engage à modifier le parcours du golf pour dégager une superficie équivalente ( 3ha 66a 71ca ), et dans l'hypothèse de contraintes administratives ne permettant pas de respecter ce plan, même engagement à dégager une superficie équivalente dans l'aire AOC , cette obligation constituant un droit réel ne pouvant être réalisée qu'en nature ;
' obligation pour le preneur de réaliser une route goudronnée dont les caractéristiques sont définies, et de fournir un local de vente de 40 m² à l'intérieur du hameau ;
' renoncement aux bâtiments d'exploitation par le bailleur, contre versement d'une somme de 625'040 € à titre de dommages-intérêts par deux paiements successifs le 15 août 2002 et le 1er mars 2003 , le paiement entraînant renoncement à l'action en résolution du bail emphytéotique;
' acceptation d'une prise d'hypothèque conventionnelle pour garantir le paiement de cette somme ;
' modification des parcelles dans le bail rural à long terme consenti au bailleur, à réaliser devant le notaire avant le 30 juillet 2002, sans autre modification de l'acte du 31 décembre 2000 ;
' pour les plantations de l'année 2003 pour 3 ha environ, préparation des terrains par le preneur avant le 15 mars 2003 , possibilité de prorogation en cas de non obtention de l'autorisation de défrichement, la Sed devant dans ce cas rembourser les plants dont elle deviendrait propriétaire, ce qui au demeurant veut bien dire que pour les parties l'autorisation de défrichement ne constituait ni une condition suspensive ni une condition résolutoire pour ce qui concerne les plantations à tout le moins;
Attendu qu'un avenant en date du 30 août 2002 est intervenu intégrant la parcelle sur laquelle seront édifiés les bâtiments agricoles dans le bail emphytéotique, et remodelant en tout ou en partie trois parcelles concernées par ce bail, la même convention étant reprise s'agissant des plantations 2003 , avec délai à proroger si l'autorisation de défrichement n'était pas obtenue , et préservation d'un foncier de deux hectares environ inclus dans l'aire AOC , si l'autorisation de défrichement n'était pas obtenue pour la parcelle [Cadastre 1], le tout constituant une obligation réelle ;
Attendu qu'un avenant du même jour a acté le choix de la caution bancaire par le preneur , à souscrire avant le 30 novembre 2002, tout comme l'hypothèque conventionnelle remplacée par une caution bancaire à hauteur de 579'306 € le 30 novembre 2002 , compte tenu d'un paiement de 45'734 € devant être effectué au plus tard le 31 août 2002; que la fourniture des deux cautions était mentionnée comme une condition essentielle et déterminante du protocole, à peine de caducité au gré du bénéficiaire ;
Par avenant en date du même jour , il est rappelé la charge du bail emphytéotique constituée par l'entretien de la chapelle, de l'allée et des palmiers, la modification étant relative à l'obligation d'effectuer des travaux d'entretien selon les règles de l'art, l'opportunité et la consistance étant décidées d'un commun accord entre les parties , le bailleur ayant en outre la faculté de contrôler la conformité de l'exécution de ces travaux d'entretien à ceux convenus;
Attendu que dans ce cadre reprécisé , ces conventions n'étaient soumises à aucune condition particulière relative à une quelconque autorisation administrative , de nature suspensive ou résolutoire a fortiori, les parties ayant simplement convenu d'un remodelage des parcelles concernées par le projet global de bail rural à long terme à consentir sur 21 ha par la SED, l'essentiel étant qu'elles ont convenu qu'en cas d'absence d'autorisation de défrichement sur telle parcelle , une permutation puisse s'opérer à condition de rester dans l'aire AOC;
Attendu que la cohérence de ces avenants n'est pas sérieusement contestable par rapport au bail emphytéotique initial et à l'ensemble de ses dispositions , la volonté évidente de Monsieur [N] [Z] étant de préserver le projet agricole convenu dans ce bail, et d'assurer par l'hypothèque et par les cautions la garantie des obligations en nature et des obligations à paiement convenues avec la SED , au prix faut-il le rappeler d'une renonciation à l'action en résolution du bail emphytéotique ;
Attendu qu'aucun cas de force majeure n'est invoqué pour justifier l'inexécution de ces conventions , sachant que l'absence d'autorisation en matière de défrichement et de loi sur l'eau n'était nullement imprévisible , la cour rappelant que l'appelante n'a pu ignorer la nécessité de ces autorisations et indique elle-même expressément avoir pris en charge les formalités pour les obtenir, et le contentieux subséquent, sans aucune protestation émise envers le bailleur au vu des pièces régulièrement communiquées dans le présent débat ;
Attendu qu'il convient donc de confirmer tout d'abord la condamnation à payer une somme de 579'306 € en principal, outre les intérêts moratoires tels que définis par le premier juge , en exécution du protocole d'accord en date du 26 avril 2002 ;
Attendu que le même protocole doit s'appliquer dont il résulte que la société civile et Monsieur [N] [Z] faisaient leur affaire personnelle de la construction des bâtiments , contre le paiement de la somme de 625'040 € , qui compensait en réalité la défaillance du preneur à construire ces bâtiments ; qu'il n'est pas démontré que l'absence de construction de ces bâtiments à ce jour résulte de façon directe du non-paiement de cette somme , le seul retard étant réparé par les intérêts moratoires , le premier juge ayant relevé à juste titre que le coût de la construction envisagée n'est pas précisé et que l'on ne sait si son financement , dont les bailleurs faisaient nécessairement leur affaire personnelle , impliquait le paiement immédiat de cette somme; que le lien direct n'est donc pas établi entre le non-paiement de cette somme et le préjudice qui en résulterait d'avoir à porter la révolte en coopérative, au lieu de la valoriser en exploitation directe ;
Attendu que s'agissant de l'absence de plantations de la parcelle sur 3 ha et 66 ares, l'appelante ne disconvient pas du contenu de ses obligations , mais invoque les décisions administratives de refus en matière de défrichement et de loi sur l'eau ;que néanmoins, elle ne justifie pas par les pièces produites que ces deux refus aient pu la mettre dans l'impossibilité absolue de préparer ces 3 ha, sachant d'ailleurs qu'il n'est pas contesté que 18 ha ont pu l'être , la cour rappelant qu'en toute hypothèse les avenants constituent la loi des parties qui n'étaient soumis à aucune condition de nature administrative opposable au bailleur ;
Attendu que l'importance de la somme réclamée , sur la seule foi d'études comparatives AGC Provence- CER au demeurant fort peu fournies , justifie la mesure d'expertise ordonnée par le premier juge ;
Attendu que s'agissant de la chapelle et de la voirie , l'appelante ne se livre à aucune contestation sérieuse du contenu de ses obligations et des chiffres avancés pour fonder les réclamations , se bornant là aussi à rappeler les refus administratifs , la cour ayant retenu supra l'absence de démonstration d'un lien entre ces refus et l'impossibilité alléguée de réaliser les travaux, à supposer en toute hypothèse franchi l'obstacle juridique de l'opposabilité de la condition d'obtention des autorisations administratives aux consorts [N] [Z] ;
Attendu que s'agissant de la construction du local de 40 m² , le même raisonnement juridique et factuel s'applique , sachant au surplus qu'il s'agissait d'une construction dans le hameau déjà existant et que rien ne démontre l'impossibilité de profiter des droits acquis en matière de permis de construire ; que le premier juge ne peut qu'être confirmé dans sa condamnation sous astreinte, et dans son estimation non sérieusement contestée en cas de carence ;
Attendu que l'obligation de fournir les cautions bancaires est constante et doit faire l'objet d'une condamnation sous astreinte , ainsi qu'ordonnée par le premier juge;
Attendu que l'appelante exerce ensuite subsidiairement son action à l'encontre du notaire, en estimant que le dommage n'est devenu définitif et consacré définitivement que par le prononcé de la caducité de la Zac, entériné par le tribunal administratif le 28 juin 2012, et par sa suppression selon délibération du conseil municipal en date du 22 juillet 2011 ;
Attendue que selon l'appelante, et que l'on prenne en compte l'arrêt du conseil d'État de mars 2014, ou les refus administratifs du 29 décembre 2007 et du 18 février 2008, la prescription applicable de 10 ans, pour passer à cinq ans depuis la loi du 17 juin 2008, n'avait pas couru lors de l'assignation des notaires en date du 28 mars 2013 ; mais attendu que la SED , lors de la signature du bail emphytéotique, n'a pu ignorer d'une part en droit l'absence de conditions suspensives ou résolutoires relatives à l'autorisation de pratique d'une activité de golf , et d'autre part en fait la nécessité de poursuivre l'obtention de ces autorisations à laquelle elle s'est attachée pendant plusieurs années, y compris au contentieux, sans émettre le moindre reproche envers le bailleur ;
Attendu qu'ainsi, et à admettre comme hypothèse que le notaire ne rapporte pas la démonstration d'une information ou d'un conseil sur le risque encouru en cas de refus administratif, il n'en demeure pas moins que l'appelante n'a pu ignorer l'absence de référence à toute autorisation administrative dans le bail emphytéotique à titre de condition, contrairement d'ailleurs à la promesse de bail, et que dès l'origine son projet s'est heurté à la nécessité préalable d'obtenir ces autorisations ;
Attendu que le point de départ de la prescription était donc concomitant à la conclusion du bail emphytéotique le 21 décembre 2000, puisque dès cette date l'appelante était en mesure de s'apercevoir du lien entre le manque d'information et de conseil allégué , et le risque encouru en cas de refus administratif; qu'elle n'a d'ailleurs ,à l'occasion de toutes ses démarches pour obtenir les autorisations , jamais émis de réserves par rapport à l'action des notaires, au vu des pièces régulièrement communiquées;
Attendu que si la prescription de 10 ans (article 2270 ' un ancien du Code civil) n'était pas écoulée lors de la mise en 'uvre de la loi du 17 juin 2008, qui a porté la prescription à 5 ans , il n'en demeure pas moins que la nouvelle loi a prohibé dans ce cas un délai de prescription supérieur à celui anciennement applicable, ce qui permet avec le premier juge de retenir qu'à la date de l'assignation des notaires en 2013, la prescription était largement acquise depuis le point de départ constitué par le bail emphytéotique du 21 décembre 2000 ;
Attendu que le premier juge sera donc confirmé sur ce volet ;
Attendu qu'en conclusion, c'est donc une confirmation qui s'impose avec une application raisonnable et justifiée de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
PAR CES MOTIFS , LA COUR statuant contradictoirement:
Déclare l'appel principal infondé ;
Déclaré l'appel incident de la société civile et des consorts [Z] infondé;
Confirme l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort ;
Condamne l'appelante aux dépens d'appel, qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, outre le paiement à Maître [T] et à sa société civile professionnelle d'une somme unique de 2000 € au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel , et aux consorts [N] [Z] et à la société civile [Z] d'autre part d'une somme unique de 3500 €au même titre.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
