COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
8e Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 19 JUIN 2014
N° 2014/ 369
Rôle N° 12/23822
SA CREDIT FONCIER
C/
SCI MARVEN
Grosse délivrée
le :
à :CABAYE
DELABRE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 19 Novembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/11571.
APPELANTE
SA CREDIT FONCIER DE FRANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée et plaidant par Me Louis CABAYE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SCI MARVEN, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège est sis [Adresse 4]
représentée et plaidant par Me Jean-luc DELABRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Mai 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Pascal MATHIS, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Yves ROUSSEL, Président
Monsieur Vincent PELLEFIGUES, Conseiller
Monsieur Pascal MATHIS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2014,
Rédigé par Monsieur Pascal MATHIS, Conseiller,
Signé par Monsieur Yves ROUSSEL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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La SCI MARVEN est propriétaire des parties communes d'une maison de retraite dont les parties commerciales sont la propriété de la société RESIDENCE CHEVILLON.
Madame [Q] [L] divorcée [H] est gérante de la SCI MARVEN ainsi que de la société RESIDENCE CHEVILLON.
Le 27 octobre 2003, Madame [Q] [L] divorcée [H] a souscrit auprès de la société ENTHENIAL un prêt d'un montant de 149 390 € remboursable en 240 mensualités.
Le 17 décembre 2003, la SCI MARVEN a souscrit auprès de la société ENTHENIAL un prêt in fine d'un montant de 532 020 € au taux de 3,10 % l'an remboursable au bout de 20 ans. Après une période de franchise expirant le 4 février 2004, les intérêts du prêt devaient être remboursés en 76 trimestrialités d'un montant de 4 414,49 €.
Ce prêt était adossé à un compte d'instruments financiers d'un montant de 105 207 € géré d'abord par le CREDIT FONCIER DE FRANCE puis transféré par ce dernier à la BANQUE PALATINE le 6 octobre 2008.
Ce prêt in fine avait pour objet de financer les parties communes, propriété de la SCI MARVEN, de la maison de retraite exploitée par la société RESIDENCE CHEVILLON dont Madame [H] est la gérante.
Il était notamment garanti par la caution solidaire et hypothécaire de Madame [Q] [L] divorcée [H] qui avait affecté à cette garantie deux biens immobiliers situés [Adresse 2] et constituant les lots n° 19 et n° 20 du lotissement [Adresse 4].
Le 30 juillet 2009, un compromis de vente a été signé relativement au bien immobilier situé [Adresse 2] et constituant le lot n° 20 du lotissement [Adresse 4].
Le 3 août 2009, la SCI MARVEN a demandé au CREDIT FONCIER DE FRANCE de transformer son prêt in fine en prêt armortissable.
Le 19 octobre 2009, le notaire en charge de la vente a adressé au CREDIT FONCIER DE FRANCE venant aux droits et obligations de la société ENTHENIAL les sommes suivantes :
la somme de 125 379,43 € en remboursement du prêt souscrit par Madame [Q] [L] divorcée [H],
la somme de 100 000 € à porter au crédit du prêt souscrit par la SCI MARVEN.
Cette somme de 100 000 €, qui aurait dû être adressée à la BANQUE PALATINE pour être versée sur le compte d'instruments financiers, afin que ce dernier soit soldé et rembourse partie du crédit in fine dont le reliquat devait être converti en prêt amortissable, a été virée par le notaire directement au CREDIT FONCIER DE FRANCE lequel s'est contenté finalement de l'affecter à un compte spécial destiné aux paiements futurs des intérêts du prêt in fine du 17 décembre 2003.
Par acte du 3 août 2010, la SCI MARVEN et Madame [Q] [L] divorcée [H] ont assigné le CREDIT FONCIER DE FRANCE contestant l'affectation des fonds et sollicitant la transformation du prêt in fine en prêt amortissable.
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Le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fini par proposer la transformation du prêt le 30 avril 2012 avec prise d'effet au 15 février 2012, laquelle a été réalisée.
Par jugement rendu le 19 novembre 2012, le tribunal de grande instance de MARSEILLE a :
débouté Madame [Q] [L] divorcée [H] de toutes ses demandes,
condamné le CREDIT FONCIER DE FRANCE à verser à la SCI MARVEN la somme de 100 000 € à titre dommages et intérêts,
condamné le CREDIT FONCIER DE FRANCE à verser à la SCI MARVEN la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
ordonné l'exécution provisoire,
condamné le CREDIT FONCIER DE FRANCE aux dépens.
Le tribunal a estimé qu'il ressortait des pièces que le produit de la vente du bien lot n° 20 devait être pour partie affecté au remboursement par anticipation du prêt du 27 octobre 2003 et à hauteur de 100 000 € versé sur le compte d'instruments financiers qui devait être soldé pour 220 000 € environ lesquels rembourseraient par anticipation partie du prêt in fine du 17 décembre 2003, le surplus étant converti en prêt amortissable, que le notaire a envoyé la somme de 100 000 € directement au CREDIT FONCIER DE FRANCE qui l'a encaissée le 22 octobre 2009 et a demandé à la SCI MARVEN, le 16 février 2010, la confirmation du versement de la somme de 100 000 € sur le compte d'instruments financiers ouvert auprès de la BANQUE PALATINE, laquelle confirmation a été donnée le 30 mars 2010 et réitérée par mise en demeure du 13 mai 2010 alors que le CREDIT FONCIER DE FRANCE, manquant à ses obligations, ne finissait par proposer la transformation du prêt que le 30 avril 2012 avec prise d'effet au 15 février 2012.
Le premier juge relevait que le versement erroné avait été encaissé le 22 octobre 2009 et que le CREDIT FONCIER DE FRANCE a commencé à exécuter l'accord en ce qu'il a inscrit le remboursement du prêt in fine dans le décompte du 5 novembre 2009 avant d'annuler cette opération tout en conservant la somme de 100 000 € au crédit de ce décompte pour finir par effectuer une sorte de compensation avec les échéances d'intérêts à venir, toutes opérations qui apparaissent d'une rigueur toute relative que ce soit sur le plan bancaire ou juridique.
Pour évaluer le préjudice à la somme de 100 000 € le tribunal retient que le prêt amortissable a été majoré de 53 037,77 € par rapport à novembre 2009, que la SCI MARVEN a versé 9 trimestrialités d'intérêts soit la somme de 66 55,72 € alors que le compte d'instruments financiers progressait de 8 270 €.
Le CREDIT FONCIER a interjeté appel de cette décision par acte du 19 décembre 2012.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 15 avril 2014.
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Suivant dernières conclusions déposées et signifiées le 1er juillet 2013, le CREDIT FONCIER DE FRANCE demande à la cour de :
lui donner acte de ce qu'il a réglé le 15 avril 2013 une somme de 102 500 € au titre des condamnations prononcées par le jugement dont appel dans le cadre de l'exécution provisoire,
confirmer le dit jugement en ce qu'il a débouté Madame [Q] [L] divorcée [H] de toutes ses demandes,
l'infirmer en ce qu'il a condamné le CREDIT FONCIER DE FRANCE à verser à la SCI MARVEN une somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, le tout avec exécution provisoire,
débouter la SCI MARVEN de toutes ses demandes,
condamner la SCI MARVEN à payer au CREDIT FONCIER DE FRANCE une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la SCI MARVEN aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Louis CABAYE.
***
Par dernières conclusions déposées et signifiées le 12 décembre 2013, la SCI MARVIN demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de :
à titre principal
enjoindre au CREDIT FONCIER DE FRANCE d'exp1iciter les maniements de fonds opérés et contraires aux instructions qui lui ont été données et notamment de s'expliquer sur l'ouverture d'un compte au nom de la SCI MARVEN sur lequel ont été portés les 100 000 € adressés par Maître [T], notaire,
constater que le CREDIT FONCIER DE FRANCE n'a pas procédé à la transformation du prêt in fine n° 645248399L, en prêt amortissable à la date où il s'y était engagé,
constater que le CREDIT FONCIER DE FRANCE n'a pas rempli ses obligations en ne portant pas la somme de 100 000 € sur le compte d'instruments financiers n° 00104858469, transféré de son propre chef à la BANQUE PALATINE,
dire qu'il a ainsi causé un préjudice à la SCI MARVEN,
constater que le CREDIT FONCIER DE FRANCE n'a pas procédé à la levée de l'hypothèque telle qu'elle était convenue sur le bien appartenant à Mme [H] et sis [Adresse 3],
enjoindre le CREDIT FONCIER DE FRANCE de procéder à la mainlevée d'hypothèque sur le bien sis [Adresse 3] sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,
condamner le CREDIT FONCIER DE FRANCE à lui verser la somme de 94 976 € en réparation du préjudice subi du fait de la non transformation de l'emprunt à compter du 15 novembre 2009,
lui ordonner en conséquence l'application du tableau d'amortissement édité par la SCI MARVEN pour l''avenir,
condamner le CREDIT FONCIER DE FRANCE au paiement de la somme de 10 000 € à titre dommages intérêts pour résistance abusive outre la somme de 15 000 € pour non-respect de ses obligations et défaut d'information et la somme de 8 500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
à titre subsidiaire
condamner le CREDIT FONCIER DE FRANCE à verser à la SCI MARVEN la somme de 94 976 € en réparation du préjudice subi du fait de la non application de 1'emprunt transformé à compter du 15 novembre 2009,
condamner le CREDIT FONCIER DE FRANCE au paiement de la somme de 10 000 € à titre dommages intérêts pour résistance abusive outre la somme de 15 000 € à titre de dommages intérêts pour non-respect de ses obligations et défaut d'information et la somme de 8 500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
à titre plus subsidiaire
dire que le CREDIT FONCIER DE FRANCE doit indemniser la SCI MARVEN à hauteur de la différence entre les sommes dues par application du prêt in fine jusqu'en septembre 2012 et les sommes qui auraient été dues si l'apport de 220 000 € avait été effectué et si le prêt in fine avait été transformé en prêt amortissable en novembre 2009 et ce selon tableau d'amortissement,
à ce titre estimer le préjudice subi à la somme de 100 000 € en fonction des différents éléments fournis aux débats et condamner le CREDIT FONCIER DE FRANCE à payer cette somme,
condamner le CREDIT FONCIER DE FRANCE au paiement de la somme de 10 000 € à titre dommages intérêts pour résistance abusive outre la somme de 15.000 € à titre de dommages intérêts pour non-respect de ses obligations et défaut d'information et la somme de 8 500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIFS
1/ Sur la faute reprochée au CREDIT FONCIER DE FRANCE
Comme l'a justement retenu le premier juge, les courriers produits établissent suffisamment qu'il était convenu entre les parties que la somme de 100 000 € servirait à abonder le compte d'instruments financiers pour que celui-ci soit soldé et serve à rembourser partiellement l'emprunt in fine de la SCI MARVEN dont le reliquat devait être converti en crédit amortissable.
Les contradictions qu'apporte la CREDIT FONCIER DE FRANCE ne tiennent qu'à de légères imprécisions des termes parfois utilisés qui ne remettent nullement en cause l'économie globale de l'opération.
Dès lors, le CREDIT FONCIER DE FRANCE aurait dû sans retard avertir la SCI MARVEN de qu'il avait reçu à tort un paiement de 100 000 € et lui demander des instructions pour abonder le compte d'instruments financiers qu'il avait transféré à la BANQUE PALATINE.
Il aurait dû plus encore exécuter l'ordre explicite donné le 30 mars 2010 et réitéré par mise en demeure du 13 mai 2010 au lieu d'attendre 2012 pour finir par s'exécuter alors que la procédure judiciaire était engagée.
Le CREDIT FONCIER DE FRANCE doit en conséquence réparer le préjudice qui résulte de ses fautes.
2/ Sur le préjudice
A titre principal la SCI MARVEN sollicite en réparation de son préjudice la somme de 94 976 € puis dans un second subsidiaire la somme plus élevée de 100 000 €.
Le chèque de 100 000 € a été encaissé sans retard par le CREDIT FONCIER DE FRANCE au 23 octobre 2009. Dès lors, un mois après cette date, délai raisonnable pour permettre aux parties de palier la mauvaise affectation initiale des fonds, le préjudice de la SCI MARVEN tient dans les intérêts qu'elle a réglés au titre de la part du prêt in fine qu'elle aurait dû rembourser soit 220 000 € diminués de ceux qu'elle a touchés sur le compte d'instruments financiers de 120 000 € durant la même période.
Il n'y a pas lieu de prendre en compte les intérêts qu'elle aurait dû toucher sur ce même compte relativement à la somme de 100 000 € qui aurait dû être portée à son crédit car l'évaluation du préjudice vise précisément à replacer les parties dans l'hypothèse contractuelle initiale d'un solde immédiat du compte d'instruments financiers.
La durée à prendre en compte s'étend du 23 novembre 2009 au 15 février 2012 soit 2 ans et 82 jours, soit encore 2,22 ans, le taux d'intérêt de l'emprunt in fine était de 3,10 % + 0,6 % au titre de l'assurance et le capital concerné de 220 000 €. Ainsi le trop payé des intérêts se montait à la somme de 18 070,80 €.
Le premier juge a retenu justement que le compte d'instruments financiers avait progressé de 8 270 €, constatation qui n'est pas critiquée par les parties.
Ainsi, le préjudice de la SCI MARVEN s'établit à la somme de 18 070,80 € - 8 270 € = 9 800,80 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2012 étant relevé que cette date, qu'impose la méthode de calcul utilisée, est postérieure à la demande en justice.
Le CREDIT FONCIER DE FRANCE soutient que le préjudice doit encore être diminué d'avantages fiscaux qui auraient été perdus en cas de conversion immédiate du prêt mais il ne justifie nullement de cette affirmation.
La SCI MARVEN prétend qu'elle aurait pu obtenir un prêt amortissable au taux de 4 % en 2009 au lieu du taux appliqué en 2012 de 4,97 % et elle sollicite en conséquence la réparation de la perte d'une chance sur réaménagement du taux de l'emprunt mais elle ne justifie pas du taux de 4 % qu'elle avance pour 2009 et en conséquence sera déboutée de ce chef.
3/ Sur les demandes d'injonction
La SCI MARVEN demande à la cour d'enjoindre au CREDIT FONCIER DE FRANCE d'exp1iciter les maniements de fonds opérés et contraires aux instructions qui lui ont été données et notamment de s'expliquer sur l'ouverture d'un compte au nom de la SCI MARVEN sur lequel ont été portés les 100 000 € adressés par Me [T] Notaire.
Mais dès lors que le litige est tranché cette demande d'explication se trouve privée d'objet.
La SCI MARVEN demande encore à la cour de constater que le CREDIT FONCIER DE FRANCE n'a pas procédé à la levée de l'hypothèque telle qu'elle était convenue sur le bien appartenant à Mme [H] et sis [Adresse 3] et de lui enjoindre de procéder à la mainlevée d'hypothèque sur le bien sis [Adresse 3] sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir.
Mais le CREDIT FONCIER DE FRANCE justifie de ce que cette mainlevée a bien été donnée concernant le seul lot vendu. Dès lors il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI MARVEN.
L'intimée réclame enfin qu'il soit ordonné au CREDIT FONCIER DE FRANCE d'applique le tableau d'amortissement édité par la SCI MARVEN pour l''avenir. Cette prétention, qui vise à la réfaction du contrat, n'est fondée sur aucun élément ni de droit ni de fait et en conséquence il n'y sera pas fait droit.
4/ Sur la résistance abusive
La SCI MARVEN sollicite la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Mais le CREDIT FONCIER DE FRANCE s'est contenté de résister à une demande indemnitaire hors de proportion et dès lors n'a nullement abusé de son droit à se défendre.
5/ Sur les dommages et intérêts pour non-respect des obligations et défaut d'information
La SCI MARVEN sollicite la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour non-respect de ses obligations par le CREDIT FONCIER DE FRANCE et pour défaut d'information. Mais elle ne caractérise pas plus avant les faits qui devraient être imputés à faute ni la nature des obligations ou de l'information dont elle se prévaut. Elle sera donc déboutée de ce chef.
6/ Sur les autres demandes
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais par elles exposés et non compris dans les dépens. Elles seront dès lors déboutées de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le CREDIT FONCIER DE FRANCE qui succombe partiellement supportera les entiers dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, publiquement et contradictoirement
Confirme le jugement dont appel sauf à ramener la condamnation du CREDIT FONCIER DE FRANCE à l'égard de la SCI MARVEN de la somme de 100 000 € à celle de 9 800,80 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2012.
Déboute les parties de leurs autres demandes y compris celles concernant les frais irrépétibles d'appel,
Y ajoutant,
Condamne le CREDIT FONCIER DE FRANCE aux entiers dépens de l'instance.
Le GreffierLe Président
