COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
8e Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 22 MAI 2014
N° 2014/ 312
Rôle N° 11/17274
[E] [N] épouse [V]
C/
[Q] [X] épouse [Y]
[T] [Y]
SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE
SARL SPHINX IMMOBILIER
C.G.P.A
Grosse délivrée
le :
à :BOULAN
MAYNARD
SIMON THIBAUD
GUEDJ
SIDER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 22 Septembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/06477.
APPELANTE
Madame [E] [N] épouse [V]
née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constituée aux lieu et place de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués et plaidant par Me Pierre ZEGHMAR, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Madame [Q] [X] épouse [Y], exerçant sous le nom commercial 'GMASS'
née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Sylvie MAYNARD de la SCP MAYNARD SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Sylvie MAYNARD de la SCP MAYNARD SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE AIN prise en la personne de son représentant légal
dont le siège est sis [Adresse 3]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constitué aux lieu et place de la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués et plaidant par Me Dominique DESMONCEAUX, avocat au barreau de CARPENTRAS substituant la SCP BILLY - BOISSIER-BAUDON, avocat au barreau de RIOM
SARL SPHINX IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège est [Adresse 6]
représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
C.G.P.A prise en la personne de son représentant légal, dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constitué aux lieu et place de Me Jean-Michel SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE lui même précédemment constitué aux lieu et place de la SCP SIDER, avoués et plaidant par Me Cécile TAILLEPIED, avocat au barreau de PARIS,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Avril 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Yves ROUSSEL, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Yves ROUSSEL, Président
Monsieur Vincent PELLEFIGUES, Conseiller
Monsieur Pascal MATHIS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2014,
Rédigé par Monsieur Yves ROUSSEL, Président,
Signé par Monsieur Yves ROUSSEL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2006, Madame [V] a acquis un appartement de type studio et un appartement de type F2, dépendant d'un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » à [Localité 2] (26), en l'état futur d'achèvement.
Cette opération immobilière était financée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE AIN, pour un montant de 212 470 €, remboursable en 180 mensualités correspondant aux intérêts et une dernière mensualité représentant le capital.
Reprochant à ce prêteur des manquements à son devoir d'information et de mise en garde, notamment, elle l'a assigné ainsi que les consorts [Y], recherchés en leur qualité d'intermédiaires, devant le tribunal de grande instance de Marseille, en paiement de la somme de 250.000 € à titre de dommages et intérêts.
A leur tour, les Consorts [Y] ont appelé en la cause la Société SPHINX IMMOBILIER, autre intermédiaire ainsi que la Compagnie d'Assurances CGPA.
Par jugement du 22 septembre 2011, le tribunal de grande instance de Marseille a dit que la banque n'avait commis aucune faute, a rejeté les demandes dirigées contre elle et contre les consorts [Y], a mis hors de cause le CGPA, a rejeté la demande reconventionnelle des consorts [Y] et a statué sur les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.
Madame [E] [V] a fait appel de ce jugement par déclaration du 11 octobre 2011.
Vu ses conclusions déposées et notifiées le 11 octobre 2013, par lesquelles elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de dire que le Crédit Immobilier de France a gravement manqué à son devoir d'information, de conseil et de mise en garde ; qu'il n'a pas respecté le principe de proportionnalité qui oblige le banquier à s'assurer que le crédit qu'il accorde correspond aux facultés de remboursement de l'emprunteur ; qu'elle était un emprunteur non averti ; que, Monsieur et Madame [Y] et la Société SPHINX IMMOBILIER ont exercé une activité de courtage en la mettant en relation avec la banque ; que dans le cadre de cette activité, ils ont manqué à leur obligation d'information et de conseil ; que Monsieur [Y] a lui-dit que l'opération était à ses yeux fort compliquée, en conséquence de ces manquements, de condamner in solidum le Crédit Immobilier Alpes Auvergne, venant aux droits du Crédit Immobilier France Rhône Ain, Monsieur et Madame [Y] exerçant sous l'enseigne, GMASS, et la Société SPHINX IMMOBILIER à lui payer la somme de 250.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 8000 € au visa des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, représentée par Maître Françoise BOULAN, avocat.
Vu les conclusions déposées et notifiées le 6 mars 2014, par lesquelles la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne venant aux droits de la SA Crédit Immobilier De France Rhône Ain demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de déclarer les demandes de Madame [V] irrecevables et en tous cas mal fondées et de la condamner à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD & jUSTON.
Vu les conclusions déposées et notifiées le 10 décembre 2013 par lesquelles la CGPA demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de rejeter les demandes dirigées contre elle et de condamner les succombants à lui payer la somme de 5000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens , ceux d'appel distraits au profit de SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats associés.
La CGPA fait valoir que Madame [Q] [Y] a souscrit auprès d'elle un contrat d'assurance garantissant la responsabilité civile professionnelle des intermédiaires en assurance ainsi que la responsabilité des intermédiaires en opérations de banque ; que ce contrat ne garantissait pas l'activité de conseil en investissements financiers, ni en intermédiaires en transactions immobilières; que Monsieur [Y] s'est borné à mettre en rapport une personne souhaitant un prêt pour l'acquisition de biens immobiliers avec une personne habilitée à constituer le dossier de prêt et à le présenter à une banque pour étude et acceptation ou rejet ; que Madame [V], fonctionnaire territorial, avait l'aptitude suffisante pour comprendre ce qui était indiqué de façon explicite dans la proposition de prêt qu'elle a acceptée.
vu les conclusions déposées et notifiées le 8 juin 2012 , par lesquelles la société SPHINX IMMOBILIER demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de constater qu'elle exerce une activité de courtage en opérations immobilières et non de courtage bancaire, qu'elle n'a aucun lien contractuel avec le Crédit Immobilier de France et qu'elle n'est pas intervenue dans l'opération bancaire, que le Cabinet GMASS des époux [Y] , courtiers indépendants, est seule à avoir un lien avec Madame [V] et seul soumis à une obligation de conseil à son égard, de prononcer sa mise hors de cause, en tout état de cause de constater que n'est pas rapportée la preuve d'une quelconque faute commise par elle en lien avec le préjudice allégué par Madame [E] [V], de la débouter de ses demandes , de débouter Monsieur et Madame [Y] ou tout requis de leurs demandes fins et prétentions dirigées contre elle, de condamner Madame [E] [V] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner tout succombant aux dépens, distraits au profit de Maître SIDER.
Vu les conclusions déposées et signifiées le 14 février 2012 par les époux [Y], par lesquelles ils demandent à la cour de juger qu'il n'existe aucun lien contractuel entre Monsieur [Y] et Madame [Y] exerçant sous le nom commercial GMASS et Madame [V] ; que l'opération de loueur en meublé non professionnel a été négociée entre Mesdames [H] et [V] ; que Monsieur et Madame [Y] sont totalement étrangers à l'opération de financement souscrite entre Madame [V] et le Crédit Immobilier de France, de constater que l'appelante n'invoque aucune critique à l'encontre du jugement frappé d'appel , de rejeter ses demandes, de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'ils ont été eux-mêmes déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, de condamner Madame [V] à leur payer, chacun, la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens, distraits au profit de son avocat, subsidiairement de voir venir la CGPA, prise en sa qualité d'assureur de responsabilité professionnelle de Madame [Y] exerçant sous le nom commercial GMASS à concourir au débouté des prétentions de Madame [V], de juger, dans l'hypothèse d'une condamnation prononcée contre eux, que la société CGPA les relèvera et les garantira de toutes condamnations mises à leur charge, de venir la société SPHINX IMMOBILIER, en sa qualité de mandant et de commettant de Madame [H], concourir au débouté des prétentions de Madame [V], , dans l'hypothèse d'une condamnation prononcée contre eux de juger que la société SPHINX IMMOBILIER les relèvera et garantira de toutes condamnations mises à leur charge.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 11 mars 201.
SUR CE, LA COUR,
1. Madame [V] a souscrit un prêt in fine à taux variable pour réaliser un achat d'immeuble voué à la location et dont les loyers devaient lui procurer les moyens de rembourser, pour partie, les échéances de l'emprunt. La complexité de l'opération dépassait celle d'une simple opération de crédit à la consommation. Ainsi, le fait qu'elle avait déjà contracté un prêt à la consommation, ou encore qu'elle était âgée de 45 ans au moment de la signature du contrat et qu'elle exerçait comme fonctionnaire à la ville de [Localité 1] au salaire mensuel de 1800 euros environ, ne suffit pas à établir qu'elle maîtrisait les règles appliquées au financement en cause et qu'elle était ainsi un emprunteur averti, comme le soutient le Crédit Immobilier.
2. Le Crédit Immobilier ne conteste pas le fait allégué par Madame [E] [V] qu'il était prévu, dès l'offre de prêt, que le montant des échéances mensuelles de remboursement s'élèveraient à 665,74 €, mais qu'en août 2008, ces échéances sont passées à 1290,05 euros pour la période du 10 août 2008 au 10 juillet 2009.
3. Toutefois, si Mme [V] n'a pas pu percevoir de loyers pour les biens achetés et si elle s'est trouvée en situation de devoir rembourser chaque mois une somme qui amputait son salaire mensuel de 1807 euros d'une somme très importante, elle ne peut faire grief au prêteur de ne pas lui avoir conseillé de souscrire une assurance « perte de loyer », puisque le devoir de mise en garde ne porte pas sur les risques liés intrinsèquement à l'opération financée, le prêteur faisant justement valoir au surplus que son devoir de non immixtion, lui interdisait de se substituer à l'investisseur pour apprécier la pertinence du projet.
4. Mme [V] ne peut davantage reprocher au Crédit Immobilier d'avoir nanti, à titre de garantie, le contrat d'assurance souscrit par son père, Monsieur [I] [N], né en 1926 ou encore tirer argument de ce que les 84 000 € investis par ce dernier sur ce support, étaient exposés à des risques qui se sont traduits par des baisses. En effet, elle était la bénéficiaire de l'assurance-vie et celle-ci avait été souscrite par Monsieur [N] en février 2005, soit plusieurs mois, avant la signature de l'offre de prêt, le prêteur faisant valoir, sans être sérieusement contredit, qu'il s'agit là d'un montage financier classique, où le prêt in fine est adossé à un contrat d'assurance-vie permettant de couvrir tout ou partie de l'amortissement du capital grâce au rendement procuré par le placement. Il n'est d'ailleurs pas inutile de relever que l'intérêt d'un crédit in fine est aussi de diminuer les premières échéances de remboursement, uniquement constituées par les intérêts, avantage dont Mme [V] ne peut nier la réalité.
5. Il demeure que Mme [V], emprunteur non averti, a connu, par le jeu de l'importante variation des échéances, une situation d'endettement excessif qu'elle n'a pu endiguer que grâce à l'aide financière de son père et au rachat du prêt, dans des conditions nécessairement onéreuses, c'est-à-dire avec une échéance d'amortissement mensuelle de 1.143,90 € par mois et sur une durée de 240 mois.
Le Crédit Immobilier reconnait que le contrat prévoyait un taux d'intérêt nominal initial de 3,50 % révisable le 7ème mois de la période d'amortissement, puis tous les six mois, en fonction de l'index de référence (EURIBOR 6 mois) et qu'il contenait ainsi le mécanisme d'une augmentation importante des échéances de remboursement.
Il ne fait pas la preuve qu'il a mis Mme [V] en garde contre ce risque d'endettement et s'il prétend qu'il était prévu la possibilité pour elle d'opter pour un taux fixe ou encore de demander la modification des échéances à la baisse, il ne propose aucun chiffrage probant qui démontrerait l'absence d'endettement excessif.
En réparation du préjudice constitué par la perte de la chance de ne pas contracter , causé par sa faute, le Crédit Immobilier sera condamné à payer à Mme [V] la somme de 35.000 euros à titre de dommages-intérêts.
Partie qui succombe, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE n'obtiendra pas l'indemnité réclamée à Madame [V], sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et sera condamnée à payer à cette dernière, sur ce même fondement, la somme de 2500 €, outre les dépens.
6. Mme [V] fait valoir que M. [Y] , dont l'épouse exploite l'entreprise au nom de GMASS, disposant d'une attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle, pour les activités d'intermédiaire en opérations de banques et de démarcheur bancaire ou financier, a agi comme intermédiaire dans l'opération puisqu'il a expliqué à Monsieur [I] [N], son père, qui en atteste, que l'achat des appartements s'autofinancerait par les loyers ; que le rôle de M. [Y] est aussi établi par un e-mail à lui envoyé le 24 octobre 2005 par Madame [D] [H], de la Société SPHINX IMMOBILIER , à propos de pièces réclamées par la banque ; que, tant la Société SPHINX IMMOBILIER que Monsieur [Y] jouaient le rôle de courtier au profit du banquier ; que M. [Y] ne peut sérieusement le contester puisqu'il se déduit de son attestation du 1er février 2010, que Madame [D] [H], de SPHINX IMMOBILIER, a agi comme intermédiaire du Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain, tandis que lui-même a assisté aux entretiens, sans y prendre part car « trop compliqué » selon lui ; qu'au vu du mandat de commercialisation des immeubles, il apparait que la Société SPHINX IMMOBILIER est le mandant, et le Cabinet GMASS le mandataire ; que le contrat de mandat explique les liens existant entre Madame [H], préposée de la Société SPHINX, et Monsieur [Y], qui agissait pour l'entreprise GMASS, exploitée par Madame [Y], son épouse ; que le lien entre Monsieur et Madame [Y] et la Société SPHINX IMMOBILIER est établi dans les écritures de la SARL SPHINX IMMOBILIER en cause d'appel ; que le cabinet GMASS est intervenu et a perçu une commission sur la vente financée par l'emprunt en litige ; que l'opération immobilière s'étant révélée totalement désastreuse pour elle, Madame [Q] [Y], exploitant sous l'activité GMASS et Monsieur [T] [Y], ainsi que la Société SPHINX IMMOBILIER, devront être condamnés in solidum, avec le Crédit Immobilier de France Financière Rhône Alpes Auvergne à lui payer la somme de 250.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de l'ensemble de ses préjudices, tant financiers que moraux.
7. Mais ces éléments et déductions ne font pas la preuve que SPHINX IMMOBILIER, ayant qu'une activité de courtage immobilier, est impliquée dans l'octroi du prêt immobilier à Mme [V], cette société ayant seulement confié au Cabinet GMASS des époux [Y] un mandat de commercialisation et lui a versé une commission sur la vente des deux biens immobiliers à Madame [V].
L'absence de lien juridique entre SPHINX IMMOBILIER et le Crédit Immobilier de France, est encore attestée par cette banque qui indique aussi qu'elle n'a jamais eu de lien juridique avec les époux [Y] et que ces derniers ne sont jamais intervenus auprès d'elle pour négocier ou permettre la conclusion du contrat de prêt.
8. Mme [V] ne démontre pas que la société SPHINX IMMOBILIER a commis une faute relativement au rendement locatif insuffisant des immeubles, puisqu'aucune garantie ne lui a été donnée sur ce point, SPHINX faisant au surplus valoir que la crise économique mondiale de 2008 a affecté les marchés immobiliers et qu'il appartenait à Madame [V] de s'assurer contre le risque de défaut d'encaissement de loyers, ce qu'elle n'a pas fait.
9. Les demandes dirigées par Madame [V] contre la société SPHINX seront ainsi rejetées.
L'équité commande qu'il ne soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ni au profit de la société SPHINX IMMOBILIER, ni au profit de Madame [V], dans leurs rapports entre eux.
10. L'argument pris des échanges entre Monsieur [Y] et Madame [H] n'a aucune portée dès lors qu'en l'état des pièces produites, il n'est pas établi que Madame [H] a reçu une mission autre que celle de constituer matériellement le dossier avant de le remettre au Crédit Immobilier pour décision et Madame [V] ne prouve pas avoir conclu un contrat avec Monsieur [Y] pour l'opération qu'elle décrit ou l'avoir rétribué pour une prestation quelconque en rapport avec l'octroi du prêt.
Dans les rapports entre les époux [Y] et Madame [V], la situation est celle décrite au point 7. Il en résulte que les époux [Y] étaient liés avec SPHINX par un mandat de commercialisation, au titre de l'activité du Cabinet GMASS, pour vendre des produits immobiliers.
Le constat s'impose donc qu'il n'est pas démontré que Monsieur [Y] ou Madame [Y], exerçant sous le nom commercial GMASS, ont exercé une activité de courtage en mettant Madame [V] en contact avec la banque.
Ceci conduit à écarter les demandes de Madame [V], qui disculpe d'ailleurs dans ses écritures Monsieur [Y], dont elle indique qu'il a assisté à des entretiens sans y prendre part.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de Madame [V] dirigées contre les époux [Y].
11. Eu égard à la multiplicité des intervenants au cours de l'opération litigieuse et des éléments de fait analysés sans dénaturation ni abus par Mme [V], pour tenter de faire la preuve d'une imbrication des interventions à l'origine de son préjudice, les époux [Y] ne rapportent pas la preuve de sa faute ayant consisté à les attraire en justice.
En conséquence, leur demande de dommages-intérêts sera rejetée, de même que l'équité commande qu'il ne soit pas fait droit à leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, ni davantage à celle de Madame [V] qui succombe en sa demande dirigée contre eux.
12. CGPA fait valoir qu'il ne garantit pas les opérations effectuées par GMASS dans le cadre de l'activité de conseil en transaction immobilière ou de mandataire immobilier. En toute hypothèse, la mise hors de cause des époux [Y] entraine sa mise hors de cause.
Pour des raisons tirées de l'équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées par Madame [E] [N] épouse [V] contre le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, condamné celle-ci à payer à cette banque une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à sa charge,
Réformant de ces chefs et statuant à nouveau,
Condamne le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne à payer à Madame [E] [N] épouse [V], la somme de 35 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par sa faute,
Met hors de cause les sociétés SPHINX IMMOBILIER et CGPA,
Rejette toute autre demande,
Condamne le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne à payer à Madame [E] [N] épouse [V] la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
