COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 07 JANVIER 2014
O.B
N° 2014/
Rôle N° 13/05142
SARL DEUCE 2003
C/
SARL KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR
Grosse délivrée
le :
à :ME JOURDAN
SCP BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 20 Février 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/01612.
APPELANTE
S.A.R.L. DEUCE 2003 prise en la personne de son gérant en exercice, M. [L] [D], domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1]
représentée par Me Jean-François JOURDAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Jacques RANDON, avocat au barreau de NICE,
INTIMEE
SARL KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 2]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
ayant pour avocat Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Novembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2014,
Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'assignation du 6 mars 2012, par laquelle la SARL Deuce 2003 a fait citer la SARL Kaufman & Broad devant le Tribunal de Grande Instance de Nice.
Vu le jugement rendu le 20 février 2013, par cette juridiction.
Vu la déclaration d'appel du 11 mars 2013, par la SARL Deuce 2003.
Vu les conclusions transmises, le 7 octobre 2013, par l'appelante et ses conclusions récapitulatives du 29 octobre 2013.
Vu les conclusions transmises, le 8 août 2013, par la SARL Kaufman & Broad.
Vu l'ordonnance de clôture, rendue le 12 novembre 2013.
SUR CE
Attendu que par acte notarié du 20 mai 2011, la SARL Deuce 2003 a accordé à la SARL Kaufman & Broad une promesse unilatérale de vente portant, sur une parcelle cadastrée AC [Cadastre 1], commune de [Localité 1], dont elle est propriétaire, et sur deux autres parcelles, appartenant à la société Prestige Capital, ainsi qu'à Monsieur [V], pour lesquelles elle bénéficiait, elle même, de promesses de vente,;
Que l'acte précisait que pour permettre l'accès aux immeubles objet des permis de construire le vendeur avait par ailleurs obtenu des promesses de vente pour les parcelles cadastrées AC [Cadastre 2], appartenant à Monsieur [W] [F], ainsi que la parcelle AC [Cadastre 3], appartenant à Monsieur [S] [Z] ;
Attendu que la promesse conclue entre les parties était soumise à la condition suspensive de la réitération préalable des promesses de vente obtenues par la SARL Deuce 2003 ;
Attendu que l'opération devait être régularisée avant le 30 juin 2011;
Que pardes avenants des 1er juillet 2011 et 7 octobre 2011, le délai a été prorogé au 30 septembre 2011, puis au 30 octobre 2011 ;
Attendu que par acte du 4 novembre 2011, est intervenue une nouvelle prorogation de la promesse de vente relative aux parcelles en cours d'acquisition ;
Que les parties ont conclu le même jour une promesse synallagmatique de vente concernant la parcelle cadastrée AC [Cadastre 1], celle-ci devant être régularisée avant le 5 décembre 2011, prévoyant un dépôt de garantie de 915'000 €, dont 200'000 € versés directement au vendeur et 715'000 € déposés chez le notaire, l'acquéreur ayant autorisé le versement de cette dernière somme au vendeur, sous réserve de la signature concomitante d'un acte authentique d'affectation hypothécaire à son profit ;
Attendu qu'il a été constaté, lors d'un rendez-vous chez le notaire intervenu le 12 décembre 2011 qu'il ne pouvait être procédé à la signature de l'acte de vente ;
Attendu que la SARL Deuce 2003, estimant que la rupture est intervenue aux torts de l'acquéreur, réclame sa condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 915'000 €, ainsi qu'à des dommages et intérêts, pour la somme totale de 1'385'000 €, correspondant au prix payé pour les terrains annexes ;
Attendu que la SARL Kaufman & Broad sollicite la restitution du dépôt de garantie de 915'000 €, la condamnation du vendeur au paiement de la clause pénale de 915'000 €, ainsi qu'à la somme de 147'885,40 € à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que la promesse synallagmatique de vente et d'achat du 4 novembre 2011, stipule en sa page 23, comme conditions particulières que la réitération authentique des promesses de vente [Z] et [F] devra intervenir dès avant ou concomitamment à la réitération authentique de la promesse, devant elle même être réalisée avant le 5 décembre 2011 au plus tard, faute de quoi l'acquéreur aurait la faculté de renoncer à son acquisition, sans indemnité d'aucune sorte ;
Attendu qu'il résulte des courriers adressés le 28 novembre 2011 et le 29 novembre 2011 par le notaire que la SARL Deuce 2003 ne disposait pas du financement nécessaire pour acquérir la parcelle [Z], celui-ci ne pouvant intervenir que par une banque ou par une avance de l'acquéreur ;
Qu'il a été constaté par huissier de justice le 12 décembre 2011 en l'étude du notaire que Monsieur [Z] n'était pas présent, ni représenté pour signer l'acte de vente de sa parcelle ;
Que les conditions suspensives n'ayant pas été réalisées, l'accord est caduque en application de l'article 1176 du Code civil ;
Attendu que la SARL Kaufman & Broad pouvait légitimement refuser, par courrier électronique du 1er décembre 2011 d'accorder un prêt de 715'000 € au vendeur, pour lui permettre de financer l'achat de parcelles annexes, dès lors que le principe des opérations n'était pas acquis et qu'aucun engagement en ce sens ne figurait dans la promesse de vente du 4 novembre 2011 ;
Attendu que l'autorisation de remise en mains propres au vendeur de ce montant déposé en l'étude du notaire était soumise à la constitution d'une hypothèque au profit de l'acquéreur, laquelle n'est pas démontrée ;
Attendu qu'il était justifié de ne pas immédiatement libérer les fonds déposés chez le notaire, dès lors que la date de réitération de la vente des terrains [Z] prévue pour le 15 novembre 2011 était dépassée sans avoir été prorogée ;
Attendu qu'il apparaît, dans ces conditions que la non réalisation de l'opération ne peut être imputée à l'acquéreur et que les demandes formées par la SARL Deuce 2003 sont, en conséquence, rejetées ;
Attendu que la SARL Kaufman & Broad est ainsi fondée à réclamer le remboursement du dépôt de garantie de 200 000 €, dont elle justifie le versement et su'il soit ordonné au notaire de lui verser la somme de 715'000 €, dont il est dépositaire ;
Attendu que la clause pénale insérée en page 38 de la promesse synallagmatique de vente et d'achat du 4 novembre 2011 ne s'applique qu'au cas où, les conditions relatives à l'exécution du contrat ayant été remplies, l'une des parties, après avoir été mis en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique ;
Qu'elle n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce, dans la mesure où les conditions suspensives n'ont pas été remplies ;
Attendu, sur le dernier alinéa de la clause pénale, qu'il n'est pas établi que la SARL Deuce 2003 a eu un comportement susceptible d'être sanctionné, pour ne pas avoir permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente ;
Que l'acquéreur ne peut donc réclamer le bénéfice de l'application de la clause pénale à l'encontre du vendeur ;
Attendu que la SARL Kaufman & Broad ne démontre pas l'existence d'une faute pouvant être imputée à la SARL Deuce 2003 ;
Qu'elle a engagé, à ses risques et périls, des frais relatifs au projet immobilier avant la régularisation par acte authentique de tous les actes de vente des terrains concernés ;
Qu'il ne peut donc être fait droit à sa demande en dommages et intérêts formée à ce titre ;
Attendu que le jugement est confirmé ;
Attendu qu'il est équitable d'allouer à la SARL Kaufman & Broad la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que la SARL Deuce 2003 qui succombe est condamnée aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré,
Condamne la SARL Deuce 2003 à payer à la SARL Kaufman & Broad, la somme de 2000 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne la SARL Deuce 2003 aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
