COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 29 OCTOBRE 2013
O.B
N° 2013/
Rôle N° 12/22785
[C] [K]
[D] [Z] épouse [K]
C/
SARL LES SALETTES
Grosse délivrée
le :
à :ME BOITEL
ME BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 15 Novembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 08/02482.
APPELANTS
Monsieur [C] [K]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 2] (57), demeurant [Adresse 1]
plaidant par Me Christian BOITEL, avocat au barreau de NICE
Madame [D] [Z] épouse [K]
née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 4] (67), demeurant [Adresse 1]
plaidant par Me Christian BOITEL, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SARL LES SALETTES prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Gilles ZALMA, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 30 Septembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2013,
Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'assignation du 21 avril 2008, par laquelle la SARL les Salettes a fait citer Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Z], son épouse, devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse.
Vu l'assignation du 12 septembre 2008, par laquelle Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Z] ont fait citer la SARL les Salettes devant la même juridiction.
Vu le jugement rendu le 15 novembre 2012, par le Tribunal de Grande Instance de Grasse.
Vu la déclaration d'appel du 5 décembre 2012, par Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Z].
Vu les conclusions transmises le 1er mars 2013, par les appelants et leurs conclusions récapitulatives du 13 septembre 2013.
Vu les conclusions transmises le 25 avril 2013, par la SARL les Salettes.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 17 septembre 2013.
Vu les conclusions transmises le 26 septembre 2013, par la SARL les Salettes.
Vu les conclusions de rejet déposées, le même jour, par Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Z].
SUR CE
Attendu qu'aux termes de l'article 784 du du Code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ;
Attendu que pour solliciter la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 17 septembre 2013, la SARL les Salettes expose que les appelants ont déposé des conclusions de 70 pages le 13 septembre 2013 et qu'il était nécessaire d'y répondre ;
Attendu que si les dernières conclusions déposées par les époux [K] comportent une demande de nouvelle expertise n'ayant pas été formulée auparavant, il apparaît que celle-ci est fondée sur des moyens déjà développés antérieurement et qu'il était possible d'y répondre par de courtes écritures complémentaires avant le prononcé de la clôture ;
Attendu que dans ces conditions il n'y a pas lieu de révoquer l'ordonnance de clôture ;
Attendu qu'aux termes de l'article 783 du Code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée, ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ;
Attendu que les conclusions et les pièces, dont une nouvelle, déposées le 26 septembre 2013, par la SARL les Salettes, doivent en conséquence être déclarées irrecevables ;
Attendu que les parties ont signé un contrat de réservation le 23 février 2007, puis, un acte de vente en l'état futur d'achèvement le 30 mai 2007, portant sur une maison située à [Localité 3] (Alpes maritimes), devant être livrée le 30 juin 2007 ;
Attendu qu'après avoir fait délivrer, le 31 octobre 2007, un commandement de payer le solde du prix visant la clause résolutoire, ainsi qu'une sommation de payer les travaux supplémentaires, la SARL les Salettes a sollicité le prononcé de la résolution du contrat ;
Attendu que les époux [K] soutiennent que la demande en résolution de la vente est irrecevable, pour ne pas avoir été publiée dans les conditions prévues par l'article 30-5° du décret du 4 janvier 1955 ;
Qu'il s'agit d'une fin de non recevoir pouvant être sollicitée en tout état de cause ;
Attendu que la régularisation peut intervenir jusqu'au débats devant la cour d'appel ;
Attendu que la SARL les Salettes produit au dossier de la cour, un exemplaire de l'assignation délivrée le 21 avril 2008, portant le cachet du 2° bureau des hypothèques d'[Localité 1], avec la mention de sa publication et de son enregistrement le 2 juillet 2008, par le conservateur ;
Que la fin de non recevoir soulevée de ce chef est donc rejetée ;
Attendu que l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation édicte que les paiements dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement ne peut excéder au total
95 %, à l'achèvement de l'immeuble et que le solde est payable lors de la mise du local, à la disposition de l'acquéreur et que toutefois il peut être consigné, en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ;
Attendu qu'il résulte des termes de ce texte que la consignation ne peut excéder 5 % du prix;
Attendu que les acquéreurs ont consigné la somme de 180'000 €, représentant 15 % du prix initialement convenu, à la Caisse des dépôts et consignations et qu'ils peuvent la retirer à tout moment, sans aucune autorisation ;
Attendu qu'il est constant que les acquéreurs ont pris possession des lieux dès le 1er juin
2007 ;
Attendu qu'un procès verbal de réception des travaux a été dressé entre la SARL les Salettes et le maître d'oeuvre le 28 juin 2007, prévoyant une série de travaux de finition complémentaires ;
Qu'une visite de levée des réserves a eu lieu le 13 septembre 2007 ;
Attendu que pour expliquer la rétention du solde du prix de vente, les époux [K] invoquent un défaut de délivrance conforme, ainsi que la garantie des vices apparents et des vices cachés, notamment en ce qui concerne l'étanchéité de la toiture et du réseau électrique extérieur, ainsi que l'inefficacité du réseau d'assainissement ;
Attendu que l'article 36 1° du contrat de vente stipule que le vendeur est tenu à la garantie des vices apparents dans les conditions prévues par l'article 1642-1 du Code civil et qu'il ne peut en être déchargé avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ;
Qu'il précise que l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ;
Attendu que Monsieur et Madame [K] n'ont formé des réclamations qu'à compter du mois d'octobre 2007, après réception des demandes en paiement du solde du prix et n'ont assigné la société venderesse que par acte du 12 septembre 2008 ;
Qu'en conséquence, les vices dont l'apparence a été constatée, tant par les huissiers de justice intervenus sur les lieux que par l'expert et les parties, doivent être écartés ;
Attendu qu'il en est notamment ainsi pour l'aspect des murs intérieurs et extérieurs, particulièrement, en ce qui concerne la proportion de pierres dans les façades, les fissures de la buanderie, les auréoles de l'abri à voiture, les joints, la qualité des peintures, la porte du placard de la chambre pignon sud-ouest, les portes des chambres, ainsi que le sol du garage ;
Attendu que la lecture du rapport d'expertise judiciaire établi le 19 septembre 2011 par Monsieur [R] révèle qu'il s'est rendu plusieurs fois sur les lieux en présence des parties, qu'il a fait intervenir des sapiteurs, examiné l'ensemble des pièces du dossier et répondu de manière complète et pertinente aux observations ;
Que les critiques formulées par les époux [K] sur son travail ne permettent pas d'établir après examen l'existence d'erreurs ou de contradictions manifestes, susceptibles de justifier l'organisation d'une nouvelle expertise ;
Attendu que l'expert a écarté, en pages 271 à 276 de son rapport définitif, de nombreuses doléances, soit qui n'étaient pas justifiées par des éléments de preuve matérielles, soit qui ont été rectifiées depuis lors par le constructeur, soit qui relevaient de simples réglages et finitions, réalisés par le vendeur ;
Qu'il en est notamment ainsi pour l'efficacité du circuit d'assainissement, laquelle a été dûment vérifiée ;
Attendu que l'expert a prévu, en page 268 de son rapport, la pose de coffres démontables pour les volets roulants, laquelle est chiffrée ci- dessous ;
Attendu qu'après l'intervention d'un sapiteur, l'expert a justement défini les travaux de reprise nécessaires pour la mise en conformité de l'installation électrique, laquelle est chiffrée ci dessous ;
Attendu que les travaux visés par l'expert dans le cadre des vices cachés et de l'obligation de délivrance ont été chiffrés aux sommes de 1327 €, pour l'installation électrique, 4125 €, pour la chambre pignon sud-ouest, 1575 €, pour la salle de séjour, 180 € pour le coin cuisine,120 €, pour les toilettes dans le hall d'entrée, 50 €, pour l'escalier conduisant à l'étage, 150 € pour l'encadrement de la fenêtre de la première chambre, 1 865 €, pour les tableaux de fenêtres décrépies des coffres façade sud, 7'200 € pour la cuisine d'été, 7 069 €, pour les volets roulants au sud, 200 €, pour le traitement des bois de l'escalier, 1620 €, pour les portes intérieures et placards, 200 € pour les gardes corps des fenêtres à l'étage, 402 € pour le disjoncteur, 300 €, pour la ventilation du vide sanitaire, 1048 € pour la chambre pignon sud-ouest, 7'218 € pour les portes, les opercules et les peintures du séjour, 1380 €, pour le dallage, la quincaillerie et la porte de l'entrée, 1080 €, pour le placard et la douche de la première chambre de l'étage, 1179 €, pour la salle de bains de la grande chambre de l'étage, 486 € pour la cellule de sécurité et le portail, 7'555 € , pour le local technique et des projecteurs de la piscine, 3132 €, pour l'aménagement du jardin, 7'544 € , en ce qui concerne la toiture de la loggia, 2300 €, pour l'isolation de la cuisine, isolation de la fenêtre de l'étage et la ventilation haute, 585 € pour l'éclairage du jardin et 180 €, pour les prises de courant ;
Attendu que les montants proposés par l'expert sont justifiés par les observations détaillées réalisées par lui-même ou les sapiteurs et que les devis présentés par les acquéreurs sont excessifs ;
Attendu que le descriptif joint l'acte de vente prévoit des portes intérieures en chêne sans précision ; que compte tenu du standing de la maison, il convient de considérer qu'il s'agit de chêne massif et non de placage ;
Qu'au vu de l'évaluation de l'expert, en page 174 de son rapport, il convient d'allouer aux acquéreurs la somme de 10'991,92 € à ce titre ;
Attendu que les éléments techniques joints au rapport d'expertise révèlent que les attaques d'insectes sur le bois ne dépassent pas la norme admissible en la matière et qu'un traitement a été réalisé, pour éviter leur prolifération ;
Attendu que l'expert judiciaire [R] a relevé que les infiltrations en toiture étaient liées à une pose non conforme, reprise depuis lors et non à la porosité des tuiles et que ce point n'est plus discuté par les acquéreurs ;
Attendu que les Monsieur et Madame [K] ne contestent pas la réalisation, par le constructeur, de la reprise de l'enrobé près du portail, dépendant des parties communes du lotissement ;
Attendu que l'expert relève que l'accès à l'abri voitures est conforme pour des véhicules de série et observe que les voitures de sport, de modèles peu diffusés, des acquéreurs ne pourraient accéder à la majorité des parkings publics de la région ;
Attendu que si le descriptif de la villa annexé à l'acte de vente mentionne l'existence d'un garage de 40 mètres carrés, les plans annexés au permis de construire ne comportent pas de porte, en ce qui le concerne ;
Attendu que les honoraires de l'expert amiable Monsieur [B] doivent rester à la charge exclusive des acquéreurs qui ont seuls demandé son intervention ;
Que la somme de 71'061,92 € hors taxes, soit avec une TVA de 5,5 %, de 74 970 27 €, est due par le vendeur, au titre de l'obligation de délivrance, des finitions et des malfaçons ;
Attendu que l'état descriptif joint à l'acte de vente stipule que l'aménagement d'un parking avec accès, la climatisation, l'aménagement d'une terrasse, l'aménagement d'un coin douche avec eau chaude, au bord de la piscine, ainsi qu'une baignoire triangulaire dans la salle de bains de la chambre de maître, sont à la charge des acquéreurs ;
Attendu qu'ainsi la facture Système Concept, pour 22'000 €, relative à la climatisation, les factures PH Gerbaud, pour 4042 € et 14'587 €, relatives à la terrasse, et la facture Fonta Prod Bat, pour 26'649 €, relatives à l'aménagement d'un parking, sont dues par les
acheteurs ;
Attendu que la facture de ferronneries en laiton, pour 7 955 € et non en fer forgé, ne correspond pas au descriptif contractuel et qu'elle doit être affectée aux acquéreurs, dès lors que ce matériel a été installé alors qu'ils étaient dans les lieux et qu'ils ne formulent aucune observation sur sa conformité ;
Attendu que Monsieur et Madame [K] ne contestent pas le devis Mobalpa du 24 janvier 2008, pour la somme de 5'036 € et qu'ils sont réputés avoir accepté la livraison du matériel alors qu'ils se trouvaient dans les lieux depuis le 1er juin 2007 ;
Attendu que la facture établie par l'entreprise Salica le 7 novembre 2007, pour 1179 €, produite par les époux [K] ne concerne pas les mêmes meubles de salle de bains que celle du 16 mai 2007, pour 2721 €, adressée au constructeur ; qu' ils ne peuvent donc en demander le remboursement ;
Que la facture Salica du 7 novembre 2007, pour 1179 € ne peut être être déduite, dès lors que les intéressés ne justifient pas l'avoir personnellement réglée ;
Attendu qu'résulte que des termes de l'attestation établie par le responsable de la société Fonda Pro Bat que les travaux réalisés par elles ont été commandés directement par les époux [K], qui doivent donc les prendre en charge ;
Attendu que Monsieur et Madame [K] sont donc redevables, à l'égard de la SARL les Salettes, de la somme de 84'169 €, au titre des travaux supplémentaires à régler en sus du prix initialement convenu ;
Attendu que l'article 19 de l'acte de vente du 30 mai 2007 prévoit la faculté pour le vendeur de se prévaloir de la clause résolutoire, un mois après une sommation par lettre recommandée avec avis de réception de payer le solde du prix ;
Qu'un courrier recommandé a été adressé par la SARL les Salettes le 20 septembre 2007 et distribué aux acquéreurs le 22 septembre 2007 ;
Qu'un commandement de payer visant à la clause résolutoire a été signifié par huissier de justice 31 octobre 2007 à Monsieur et Madame [K] ;
Attendu que la consignation la somme de de 180'000 €, correspondant au solde du prix initial, par les acquéreurs, entre les mains de leur notaire, ne peut valoir paiement ;
Que le vendeur est donc bien fondé à réclamer l'application de la clause résolutoire ;
Attendu que les acquéreurs n'ont pas réglé le solde du prix initial, ni le montant des travaux supplémentaires tels que retenus par la cour, ce sous déduction du montant lié aux malfaçons et défauts d'achèvement, soit la somme de 13'107,08 € ;
Attendu qu'il convient de constater le jeu de la clause résolutoire de plein droit ;
Attendu que la SARL les Salettes doit donc rembourser le montant d'1'020'000 €, versé par les époux [K] ;
Attendu que dans la mesure où la résolution est prononcée aux torts des acquéreurs n'ayant pas réglé la totalité du prix, le vendeur est fondé à réclamer l'application de la pénalité incluse dans la clause résolutoire, correspondant à 10 % du montant du prix initial, soit 120'000 € ;
Attendu qu'il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Z] du bien immobilier objet de la vente résolue, ce, sous astreinte de 1 000 €, par jour de retard ;
Que ceux-ci sont redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1900 €, depuis le 1er juin 2007, jusqu'à restitution des lieux ;
Attendu que les sommes respectivement dues par les parties doivent se compenser ;
Attendu que compte tenu de la résolution de la vente, les demandes relatives à la superficie de la villa, n'ont plus d'objet ;
Attendu que les époux [K] ne justifient avoir subi aucun préjudice de jouissance ; que leur demande former de ce chef est donc rejetée ;
Attendu que le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne la condamnation au remboursement de la part du prix payé par les acheteurs ;
Attendu que le caractère abusif de la procédure n'est pas établi ; que la demande en dommages et intérêts formée de ce chef par la SARL les Salettes est rejetée ;
Attendu qu'il est équitable d'allouer, en cause d'appel, à la SARL les Salettes,, la somme de 5 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Z] sont condamnés aux dépens, ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare irrecevables les conclusions déposées le 26 septembre 2013, par la SARL les Salettes,
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne la condamnation au remboursement de la part du prix payé par les acheteurs,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la SARL les Salettes à payer à Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Z] la somme de 900 000 €, en remboursement de la part du prix payé, après déduction du montant de la clause pénale,
Rejette la demande en dommages et intérêts formée par la SARL les Salettes,
Condamne Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Z] à payer à la SARL les Salettes la somme de 5 000 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne Monsieur [C] [K] et Madame [D] [Z] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
