COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 05 MARS 2013
O.B
N° 2013/
Rôle N° 12/09894
SCI BONDEMA
C/
SNC HOTEL VIEUX PORT CARENAGE
SAS VINCI IMMOBILIER PROMOTION
Grosse délivrée
le :
à :SIDER
BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 17 Avril 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 07/03346.
APPELANTE
SCI BONDEMA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège, [Adresse 1]
représentée par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Stéphane CECCALDI, avocat au barreau de MARSEILLE,
INTIMEES
SNC HOTEL VIEUX PORT CARENAGE prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 2]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE
SAS VINCI IMMOBILIER PROMOTION Pris en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 2]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Février 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2013,
Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu les assignations des 10 mars 2007 et 23 mars 2007, par lesquelles la SCI Bondema a fait citer la SNC Hôtel Vieux Port Carénage et la SNC Elige, devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille.
Vu le jugement rendu le 17 avril 2012, par le Tribunal de Grande Instance de Marseille.
Vu la déclaration d'appel du 1er juin 2012, par la SCI Bondema.
Vu les conclusions déposées le 14 août 2012, par la SCI Bondema et ses conclusions récapitulatives du 21 janvier 2013.
Vu les conclusions déposées le 15 octobre 2012, par la SNC Hôtel Vieux Port Carénage et la SAS Vinci Immobilier Promotion, anciennement dénommée SNC Elige.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 4 février 2013.
SUR CE
Attendu que la SNC Hôtel Vieux Port Carénage a entrepris la construction d'un hôtel sur un terrain jouxtant celui de la SCI Bondema ;
Que cette dernière a exercé un recours contre le permis de construire devant le tribunal administratif de Marseille le 3 décembre 2002 ;
Attendu qu'un protocole de transaction a été conclu entre les parties le 15 avril 2004, prévoyant une indemnisation de 600'000 €, pour l'ensemble des préjudices et l'engagement de signer une promesse de vente de l'immeuble de 400 m2 appartenant à la SCI Bondema, pour le prix de 650 000 € ;
Attendu que la SCI Bondema réclame, dans ses dernières écritures, les sommes de 335'000 €, représentant le préjudice lié à la non réalisation de la vente de son bien immobilier et de 550'000 €, correspondant au solde de l'indemnisation du préjudice lié à la réalisation des travaux ;
Attendu que la SNC Hôtel Vieux Port Carénage sollicite la rescision de la transaction, sur le fondement de l'article 2053 du code civil, compte tenu de la violence liée à la nécessité engendrée par la contestation du permis de construire ;
Attendu que la SCI Bondema réplique qu'en application de l'article 1338 du Code civil,
l'exécution volontaire dans les formes et à l'époque déterminée par la loi, emporte la renonciation aux moyens et exceptions que l'on pourrait opposer contre un acte, dans la mesure où un acompte de 50'000 € prévus par la transaction a été versé ;
Mais attendu qu'une exécution partielle ne peut faire obstacle à l'action en rescision susvisée, alors que l'essentiel était l'exécution de la promesse de vente et le paiement du solde de l'indemnité d'un montant de 600'000 €;
Attendu cependant que l'existence d'un recours devant la juridiction administrative à l'encontre du permis de construire lié à la réalisation de l'hôtel ne peut constituer, à lui seul, un acte de violence, à l'encontre d'une société filiale d'un groupe national de promotion immobilière, dans la mesure où ce type de procédure fait partie des aléas habituels des opérations d'envergure de cette nature ;
Attendu que la SNC Hôtel Vieux Port Carénage soulève également la nullité de la convention, pour défaut de cause, en l'absence de préjudice pour un bâtiment en sous sol et rez de chaussée sans vue, dont les baux n'ont été résiliés qu'en janvier 2005 et par d'équilibre des concessions ;
Mais attendu qu'il ne peut être contesté que les travaux qui ont duré trois ans ont rendu les locaux voisins inaccessibles pendant de nombreux mois, pour la construction d'un immeuble de grande hauteur ont causé un préjudice aux propriétaires du terrain mitoyen, même si l'ampleur de celui-ci est discutée ;
Que par l'abandon de la procédure en contestation de la validité du permis de construire par la société appelante, la transaction comporte bien des concessions réciproques, en dépit de l'importance des montants accordés, tant pour l'indemnisation que pour le prix de vente ;
Que le défaut de cause ne peut donc être invoqué, pour en obtenir l'annulation ;
Attendu que selon la SCI Bondema, le refus de signer la promesse synallagmatique de vente constitue l'inexécution fautive d'une obligation de faire, dont la SNC Hôtel Vieux Port Carénage est la seule responsable ;
Qu'elle affirme que la Déclaration d'Intention d'Aliéner du 15 mars 2005 est conforme au protocole qui ne prévoyait aucun calendrier, le délai de six mois ne concernant que le temps entre la promesse et l'acte authentique et non celui pour signer la promesse elle-même ;
Attendu qu'elle expose s'être désistée de son recours le 19 mai 2004 et qu'il lui en a été donné acte par ordonnance du président du Tribunal administratif de Marseille du 30 septembre 2004, avoir résilié les baux en cours, et qu'elle précise que la procédure de préemption de la mairie a été déclarée caduque, par jugement du 27 juillet 2006 ;
Attendu que la SCI Bondema considère que la réalisation de la vente immobilière n'est pas une condition suspensive du versement de l'indemnité, puisque son principe et ses conditions étaient acquis, seul le règlement total étant différé au jour de la vente, selon un terme incertain n'affectant pas l'existence de l'obligation de réparer qui peut être forcée par voie judiciaire ;
Qu'elle estime que l'obligation de réparer les préjudices était divisible du projet de vente à un prix raisonnable et que la SNC s'est engagée fermement et irrévocablement à l'indemniser pour 1'300'000 €.
Mais attendu que l'exposé préalable du protocole de transaction du 15 avril 2004 indique, en son point numéro 6 que les parties ont envisagé de conclure un accord global déterminant les conditions dans lesquelles la SCI pourra renoncer à son recours, tout en préservant l'équilibre économique de l'opération de construction de la SNC ;
Que l'article 3 stipule que dès l'obtention de l'ordonnance du Tribunal administratif de Marseille constatant le désistement de la SCI de son recours, les parties concluront une promesse synallagmatique de vente des biens immobiliers de la SCI, sis, [Adresse 7], pour la somme de 650 000 €, devant être réitérée par acte authentique dans les 6 mois ;
Que son article 2 prévoit l'attribution d'une indemnité estimée, d'un commun accord,
à la somme de1 300'000 €, avec le versement de la somme de 50'000 €, le jour de la signature du protocole ( §2 .1) et celle d'1 250 000 €, au jour de la signature de l'acte authentique de vente, à raison de 650'000 €, pour le prix de vente et de 600'000 €,pour le règlement de l'indemnité transactionnelle, en complément de l'acompte de 50'000 €;
Attendu que la SNC Hôtel Vieux Port Carénage produit aux débats des projets de plans de transformation de l'immeuble, sis [Adresse 7], une étude d'exploitation pour une résidence hôtelière comportant 9 suites, une étude de la société Socotec, ainsi qu'un courrier adressé le 1er février 2005 à la société DIFA, de Hambourg, lui donnant un droit de préférence pour son exploitation ;
Attendu qu'il ressort de la combinaison de ces clauses et de ces derniers éléments que l'intention des parties était de lier le versement de l'indemnité à la signature de la promesse de vente relative aux biens immobiliers de la SCI Bondema ;
Que celle-ci ne peut donc réclamer le versement du solde de l'indemnisation de son préjudice, sans que la signature ait eu lieu ;
Attendu que par courrier du 24 novembre 2004, se référant à l'ordonnance désistement du 30 septembre 2004, la société Elige a transmis un projet de promesse de vente au gérant de la SCI Bondema, indiquant souhaiter la signature de l'acte authentique avant le
28 février 2005 ;
Attendu que par lettre du 1er février 2005, Maître [E], notaire de la SCI Bondema a indiqué à Maître [Z], notaire de la SNC Hôtel Vieux Port Carénage que son client était en désaccord avec la société acquéreur sur le prix et les modalités de paiement, dont il communiquera le détail rapidement ;
Attendu que par courrier recommandé avec avis de réception du 25 février 2005, la SNC Hôtel Vieux Port Carénage a indiqué à la SCI Bondema qu'elle déplorait sa volonté de faire échec à la réalisation de la vente dans le respect des termes du protocole de transaction conclu le 15 avril 2004 et constaté que les lieux n'avaient pas été libérés dans les délais prévus ;
Qu'un délai jusqu'au 15 mars 2005 a été donné, pour régularisation de la situation ;
Attendu que cette lettre rappelle qu'un tel montant de l'indemnisation n'a été consenti qu'en raison des perspectives d'extension de l'opération hôtelière offerte par l'acquisition de ces locaux ;
Attendu que par attestation établie le 3 février 2010, Maître [Z], notaire à [Localité 5] certifie que le 28 février 2005 la SNC Hôtel Vieux Port Carénage a versé en sa comptabilité la somme d'1'377'400 €, correspondant au prix de vente, au montant de l'indemnité due au vendeur et à la provision sur frais ;
Attendu qu'il n'est pas démontré que l'acquéreur a manqué à ses obligations relatives aux conditions suspensives lui incombant ;
Attendu que dans ces conditions, l'inexécution de transaction signée entre les parties ne peut être imputée à la SNC Hôtel Vieux Port Carénage ;
Attendu que la demande en dommages et intérêts fondée sur la perte d'une chance de vendre l'immeuble au prix transactionnel, formée par la SCI Bondema est, en conséquence, rejetée ;
Attendu que pour contester la mise hors de cause de la société Vinci Immobilier Promotion, l'appelante souligne que la SNC Hôtel Vieux Port Carénage et la SAS Vinci Immobilier Promotion, venant aux droits de la société Elige, constituent une entité juridique unique ayant agi en étroite interdépendance par l'intermédiaire de Monsieur [O], directeur de la société Elige précisant qu'elles utilisaient les mêmes locaux, le même téléphone et le même papier à en-tête et que la SNC Elige a négocié le protocole transactionnel et payé l'accompte sur l'indemnisation, ajoutant que la SNC Hôtel Vieux Port Carénage est insolvable ;
Attendu que si une demande de condamnation solidaire avait été formée dès l'assignation initiale à l'encontre de la SNC Hôtel Vieux Port Carénage et de la SNC Elige, il apparaît que cette dernière n'est pas partie au protocole transactionnel dont il est réclamé l'exécution;
Attendu que le fait que Monsieur [O], de la société Elige, elle même gérante de la SNC Hôtel Vieux Port Carénage ait activement participé à la négociation du protocole litigieux ne suffit pas à engager la responsabilité d'un tiers au contrat ;
Qu'il en est de même pour le paiement de l'acompte de 50 000 €, par la société Elige ;
Attendu que les éléments du dossier ne permettent pas d'établir une transparence excessive de la filiale par rapport à la maison mère susceptible d'entraîner la mise en cause de cette dernière, sur le fondement de la théorie de l'apparence ;
Attendu qu'il convient donc de placer la SAS Vinci Immobilier Promotion hors de cause ;
Attendu que le jugement est confirmé ;
Attendu qu'il est équitable d'allouer à la SNC Hôtel Vieux Port Carénage la somme de
3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Reçoit l'appel comme régulier en la forme,
Confirme le jugement déféré,
Condamne la SCI Bondema à payer à la SNC Hôtel Vieux Port Carénage, la somme de
3 000 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne la SCI Bondema aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
