COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 22 JANVIER 2013
J.V.
N°2013/
Rôle N° 12/04030
[D] [Z]
[W] [C]
SA AXA FRANCE IARD
SASU VERDICTIMMO - SOCIETE EUROPEENNE DE DIAGNOSTIC IMM
C/
[B] [L] épouse [G]
Grosse délivrée
le :
à :ME MAS Michel
la SCP LIBERAS - BUVAT - MICHOTEY
ME SORENSEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 02 Février 2012 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 10/2522.
APPELANTS
Monsieur [D] [Z]
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]
assisté par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Alexia MAS avocat au barreau de TOULON
Madame [W] [C]
née le [Date naissance 4] 1961 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]
assistée par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Alexia MAS avocat au barreau de TOULON
SA AXA FRANCE IARD, dont le siège social est [Adresse 6]
représentée par la SELARL LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.A.S.U VERDICTIMMO - SOCIETE EUROPEENNE DE DIAGNOSTIC IMM, prise en la personne de son Président en exercice, [Adresse 2]
représentée par la SELARL LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
ayant pour avocat Me Antoine CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Madame [B] [L] épouse [G]
née le [Date naissance 5] 1972 à [Localité 12] (13), demeurant [Adresse 15]
assistée par Me Nicolas SORENSEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 10 Décembre 2012 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean VEYRE, Conseiller, et Monsieur Olivier BRUE, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller, faisant fonction de Président
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2013.
Signé par Monsieur Jean VEYRE Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu le jugement rendu le 02 février 2012 par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence dans le procès opposant Madame [B] [L] épouse [G] à Monsieur [D] [Z], Madame [W] [C], la société VERDICTIMMO, et la société AXA FRANCE IARD ;
Vu les déclarations d'appel du 02 mars 2012 de la société VERDICTIMMO, des 6 et 8 mars 2012 de Monsieur [Z] et Madame [C], et du 12 mars 2012 de la société AXA FRANCE IARD ;
Vu les conclusions déposées par Monsieur [Z] et Madame [C] le 26 juillet 2012;
Vu les conclusions déposées par Madame [G] le 03 août 2012 ;
Vu les conclusions déposées le 03 septembre 2012 par la société AXA FRANCE IARD et la société VERDICTIMMO.
SUR CE
Attendu que suivant acte du 09 mars 2007, Madame [G] a acquis de Monsieur [Z] et Madame [C] une maison située à [Adresse 15] ; qu'exposant avoir constaté que la dalle du plancher sur le vide sanitaire était instable, elle a sollicité en référé l'organisation d'une expertise et que Monsieur [X] a été désigné en qualité d'expert ;
Attendu qu'au vu du rapport de Monsieur [X], Madame [G] a assigné Monsieur [Z] et Madame [C] en garantie des vices cachés ; qu'elle recherche par ailleurs la responsabilité de la société VERDICTIMMO à qui elle reproche d'avoir manqué à ses obligations en ne visitant pas le vide sanitaire ;
Attendu, sur la garantie des vices cachés, que l'acte de vente du 09 mars 2007 comporte une clause de non garantie selon laquelle 'l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserves des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant' ;
Attendu que l'expert [X] a constaté l'existence de désordres affectant le carrelage, qui est fissuré, et le plancher haut du vide sanitaire, qui présente des effondrements dus à l'absence d'étaiement des poutrelles lors du coulage de la dalle ; qu'il a conclu :
'En l'état actuel, les désordres constatés ne sont pas de nature à affecter l'usage qui peut être attendu de la maison, ni en matière de conformité à sa destination ni en matière d'habitabilité.
Les désordres affectant le carrelage sont peu susceptibles d'évolution, sauf en cas d'intervention ponctuelle (percement ou remplacement de carreaux) qui pourrait aggraver les effets constatés, autour de l'intervention.
En ce qui concerne les graves désordres affectant le plancher haut du VS, il convient de remarquer :
- le désordre date de 1986,
- la structure de la maison ne présente aucune déformation,
- aucune conséquence n'a été enregistrée depuis la construction de la maison.
- Néanmoins, par mesure de précaution, il apparaît recommandable de procéder à l'étaiement des poutrelles affaissées ou cassées au droit de l'affaissement et à l'appui sur les murs périphériques des zones concernées, afin d'éviter une éventuelle rupture due à la non prise en compte des efforts tranchants.
4°)(...) Le désordre affectant le carrelage était parfaitement visible lors des visites ayant précédé la vente du bien.
De plus, Monsieur [Z] avait signalé ce problème, il avait même remis des carreaux neufs pour procéder à d'éventuels remplacement ponctuels. Mais, il est probable Madame [L] ne se soit pas rendue compte de l'ampleur du phénomène, bien qu'assistée par son père, qui est un professionnel du bâtiment.
En ce qui concerne les désordres affectant le plancher haut du vide sanitaire, il était difficile à l'acquéreur de pouvoir le constater de visu, compte tenu de l'exiguïté de ce VS et qu'il est très rare de visiter des vides techniques lors de l'acquisition d'un bien.
En revanche, l'accès à ce VS est parfaitement visible dans le garage, mais la zone pouvant être observée à travers cette ouverture ne présente aucun dommage.
Par contre, Monsieur [Z] a eu connaissance des désordres lors des travaux, sans en mesurer l'ampleur ni la teneur exacte. Il est probable que Monsieur [Z] ne se soit jamais rendu par lui-même dans le VS.
Nous ne pouvons sur ce sujet que reprendre le contenu de la note aux parties du 25 novembre 2008 et évoquer une omission de la part de Monsieur [Z] ;
Il convient de rappeler, à ce stade de l'analyse, qu'aucun désordre consécutif à ces malfaçons n'est survenu depuis la fin des travaux en 1987".
Que l'expert a par ailleurs relevé dans son rapport :
'(...) Il est difficile de parler de vices cachés. Tout au moins, il peut être reproché à Monsieur [Z] d'avoir omis de relater des incidents survenus plus de 20 ans auparavant, et qui n'ont causé aucun désordre au cours de cette même période.
De même, s'il est difficile de reprocher à Madame [G] de ne pas avoir visité son VS, il est évident qu'elle a eu tout loisir de constater l'état du carrelage.
Le désordre est sans doute à l'origine de la baisse du prix de vente confronté à la durée de la mise en vente'.
Attendu qu'il n'apparaît pas, à la lumière de ce rapport que les désordres constatés compromettent l'usage de la chose vendue, ce qui est une condition nécessaire à la mise en jeu de la garantie des vices cachés, le risque de rupture des poutrelles affaissées étant, selon l'expert, seulement éventuel, et aucune conséquence n'ayant été enregistrée depuis la construction de la maison ;
Attendu qu'il n'est pas non plus établi que Monsieur [Z] ait sciemment dissimulé les incidents survenus lors des travaux de construction, dont, selon l'expert, il n'avait pu mesurer ni l'ampleur, ni la teneur exacte, et qu'il ne peut lui être reproché de ne pas les avoir évoqués, dès lors qu'il n'avait pas conscience de leurs conséquences et qu'il pouvait être nécessaire d'en informer l'acquéreur ;
Attendu dans ces conditions que la clause de non garantie doit recevoir application, et qu'il convient de débouter Madame [G] de ces demandes contre Monsieur [Z] et Madame [C] ;
Attendu, sur la responsabilité de la société VERDICTIMMO, qu'il est constant que celle-ci avait pour mission de vérifier l'état parasitaire du bois et la présence d'amiante dans les composants du bâti ; qu'il lui est reproché de ne pas avoir pénétré dans le vide sanitaire au motif qu'il n'était pas accessible, alors qu'il résulte des investigations de Monsieur [X] qu'il était possible d'y accéder par une trappe située dans le garage, même si cet accès est très exigu;
Attendu cependant, dès lors qu'il n'entrait pas dans la mission de la société VERDICTIMMO de vérifier l'état général du vide sanitaire, qu'elle avait bien précisé ne pas s'y être rendue et qu'il apparaît que s'il n'était pas impossible d'y accéder, cet accès était néanmoins difficile, il ne peut lui être tenu rigueur de ne pas avoir repéré l'affaissement des poutrelles et que Madame [G] doit être également déboutée des demandes qu'elle a formées contre cette société et son assureur ;
Attendu que Madame [G], qui succombe au principal, doit supporter les dépens ; qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Réformant le jugement entrepris,
Déboute les parties de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne Madame [G] aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
