COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 20 MARS 2012
J.V
N° 2012/
Rôle N° 11/06159
[M] [K]
[P] [K]
C/
[L] [O]
Grosse délivrée
le :
à :badie
la SCP COHEN-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Novembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/03358.
APPELANTS
Monsieur [M] [K]
né le [Date naissance 2] 1930 à [Localité 4] (MAROC) (99), demeurant [Adresse 5]
représenté par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL avoués
assisté par Me Olivier RIFFAUD-LONGUESPE, avocat au barreau de GRASSE
Madame [P] [K]
née le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 7] (TUNISIE) (99), demeurant [Adresse 5]
représentée par, la SCP BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL avoués
assistée par Me Olivier RIFFAUD-LONGUESPE, avocat au barreau de GRASSE
INTIME
Maître [L] [O], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.VEYRE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Anne VIDAL, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement rendu le 18 novembre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN dans le procès opposant Monsieur et Madame [K] à Maître [O],
Vu la déclaration d'appel de Monsieur et Madame [K] du 5 avril 2011,
Vu les conclusions déposées par Monsieur et Madame [K] le 3 juillet 2011,
Vu les conclusions déposées par Maître [O] le 2 août 2011,
SUR CE
Attendu que le 1er janvier 2000, Monsieur [K], bailleur, a conclu avec la SARL LE GRILLON représentée par Madame [K], preneur, un bail commercial portant sur un terrain à usage de camping situé à [Localité 6] avec locaux sanitaires, pour un loyer annuel de 70.000 francs ;
Que suivant acte sous seing privé du 2 mars 2005, Monsieur et Madame [K] ont vendu à Monsieur [I], Madame [D], Monsieur [D] et Madame [Z], ce terrain à usage de camping avec blocs sanitaires, une maison d'habitation en annexe du camping et une pizzeria au prix de 974.890 euros, sous conditions suspensives, notamment de l'obtention d'un prêt ;
Que les conditions suspensives n'ayant pas été réalisées dans le délai requis, le 29 avril 2005, les parties à l'acte du 2 mars ont régularisé une promesse unilatérale de vente portant sur les mêmes biens, pour une durée expirant le 30 avril 2007, au prix de 900.000 euros outre les frais de la vente ;
Que suivant acte reçu le même jour par Maître [O], la SARL LE GRILLON a consenti à Monsieur [I], Monsieur [D], Madame [D] et Madame [Z], une cession de fonds de commerce portant sur le fonds de camping-caravaning pizzeria comprenant notamment le droit au bail pour le temps restant à courir, des locaux dans lesquels le fonds est exploité, pour un prix de 110.000 euros payable en 48 mensualités de 2.406,25 euros chacune ;
Que suivant acte reçu le même jour par Maître [O], Monsieur et Madame [K] d'une part et Monsieur [D] et Madame [D] d'autre part ont conclu un bail commercial portant sur le terrain à usage de camping avec sanitaires, la maison d'habitation, la pizzeria, pour une durée de 12 années à compter du 1er mai 2005, devant se terminer le 31 avril 2017, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 7.500 euros hors taxe, ramené exceptionnellement à 5.000 euros hors taxe pour les deux premières années ;
Attendu que Monsieur et Madame [K], qui font valoir que la maison d'habitation ne faisait pas partie de l'assiette du bail commercial, recherchent la responsabilité de Maître [O] pour avoir manqué à son obligation du conseil, notamment en n'assurant pas la sécurité et l'efficacité des actes qu'il a rédigé et plus particulièrement en ne recherchant pas très précisément quelle était la volonté des parties ;
Attendu qu'ils invoquent la clause de la promesse de vente du 29 avril 2005 qui précise :
'Le bien est actuellement affecté à usage commercial de CAMPING-CARAVANING et d'habitation accessoire au camping,
Le BENEFICIAIRE déclare qu'il entend continuer cette affectation'.
Qu'il n'en résulte cependant nullement que cette affectation d'habitation devait se faire au profit exclusif de Monsieur et Madame [K] ;
Qu'ils se prévalent également d'un courrier de la société INTERCO qui est ainsi rédigé :
'Concernant la différence d'appréciation sur le bail consenti aux acquéreurs et portant la maison d'habitation de Messieurs [K]. Il avait été dit, dans les négociations et accords, que celle-ci serait à acquérir avec le foncier.
Je n'ai aucun élément pour juger, n'ayant pas à ce jour reçu de documents ; lors de la signature, les parties n'ont relevé aucune erreur ou oubli'.
Qu'il n'apparaît pas non plus à la lecture de cette lettre que les parties au bail commercial avaient convenu d'en exclure la maison d'habitation ;
Attendu par ailleurs que si l'acte de cession du fonds de commerce précisant que celui-ci comprend le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux où le fonds est exploité, est en contradiction avec le bail consenti le même jour par Monsieur et Madame [K] à Monsieur [D] et Madame [D], seuls les cessionnaires pourraient s'en plaindre ; qu'ainsi que l'a relevé à juste titre le tribunal, ce dernier bail ne pouvait en aucun cas constituer un renouvellement du bail du 1er janvier 2000; que notamment, alors que le loyer du bail était de 70.000 francs annuels, soit 889 euros mensuels, celui du bail du 29 avril 2005 et de 7500 euros mensuel, montant dont il n'est pas démontré qu'il ne correspond pas aux locaux désignés dans le bail ; qu'il ne peut dès lors être déduit des conditions du bail du 1er janvier 2000 que la désignation des locaux loués figurant dans celui du 29 avril 2005 était erroné ;
Attendu que Maître [O] fait valoir, ce qui n'est pas contesté, que la maison est également le seul bâtiment à usage de réception et de bureau, si bien que son usage apparaît nécessaire à l'exploitation du camping ;
Qu'il convient d'observer que la maison figure dans tous les actes précités régularisés les 2 mars et 29 avril 2005 et qu'il paraît peu vraisemblable que Monsieur et Madame [K], qui étaient certes âgés mais ne démontrant pas ne pas avoir été en mesure de comprendre la portée des actes qu'ils signaient, aient pu le faire sans réaliser exactement qu'il était l'objet du bail régularisé ;
Attendu que Monsieur et Madame [K] invoquent enfin une lettre de Maître [O] ainsi rédigée :
'En ce qui concerne l'inclusion de la jouissance immédiate, de la maison d'habitation dans le bail, je ne peux que vous répéter que là aussi le tribunal devra apprécier si les locataires étaient de mauvaise foi et s'ils doivent l'abandonner.
Je ne peux à ce sujet que vous répéter ce que je vous ai dit : en tout état de cause si le tribunal ne vous donnait pas satisfaction et estime que l'office notarial ait fait une faute, celle-ci sera prise en charge pour ma compagnie d'assurance.
Hormis ce problème de jouissance immédiate, j'estime vous avoir bien conseillé et fait le maximum dans votre sens'.
Attendu que ce courrier, dans lequel le notaire constate l'existence d'un différend avec Monsieur et Madame [K] au sujet de la jouissance de la maison, ne peut, contrairement à ce que soutiennent les appelants, s'analyser en une reconnaissance de responsabilité ;
Attendu que c'est dès lors à bon droit que le tribunal a estimé que Monsieur et Madame [K] ne rapportaient la preuve d'une faute du notaire susceptible d'engager sa responsabilité à leur égard, et qu'il les a déboutés de leur demande en dommages-intérêts ;
Attendu que Maître [O], qui ne démontrent pas que Monsieur et Madame [K] aient agi de mauvaise foi, ne peut prétendre à l'allocation de dommages-intérêts ;
Attendu que Monsieur et Madame [K], qui succombent au principal, doivent supporter les dépens et qu'il apparaît équitable de le condamner à payer à leur adversaire une somme supplémentaire de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris, à l'exception de la condamnation de Monsieur et Madame [K] au paiement de dommages-intérêts,
Le réformant de ce chef, déboute Maître [O] de sa demande en dommages-intérêts,
Condamne Monsieur et Madame [K] à payer à Maître [O] 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne Monsieur et Madame [K] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
