COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 10 JANVIER 2012
A.V.
N° 2012/
Rôle N° 11/00210
SARL TRANSAX
C/
[V] [Y]
[G] [X] épouse [Y]
[M] [C]
[P] [I] épouse [C]
Grosse délivrée
le :
à :la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
la SCP SIDER
la SCP COHEN-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 08 Novembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/7770.
APPELANTE
SARL TRANSAX, dont le siège social est [Adresse 7]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour,
assistée par Me Louis Emmanuel FIOCCA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [V] [Y]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]
représenté par la SCP SIDER, avoués à la Cour,
assisté par la SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
Madame [G] [X] épouse [Y]
née le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 9] (IRLANDE) (D3), demeurant [Adresse 8]
représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour,
assistée par la SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
Monsieur [M] [C]
né le [Date naissance 5] 1967 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
assisté par Me Lionel ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [P] [I] épouse [C]
née le [Date naissance 6] 1968 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée par Me Lionel ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Novembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme VIDAL, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Anne VIDAL, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Geneviève JAUFFRES.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Suivant acte d'huissier en date du 10 juin 2009, la SARL TRANSAX, se plaignant d'avoir été privée de la commission due en exécution d'un mandat de vente confié par M. et Mme [Y] pour la vente de leur appartement, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille M. et Mme [Y], vendeurs, et M. et Mme [C], acquéreurs, aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 29.086,72 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la signature de l'acte de vente, outre une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts et une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 8 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Marseille a débouté la SARL TRANSAX de ses demandes et l'a condamnée à payer à M. et Mme [C] les sommes de 2.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à M. et Mme [Y] une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL TRANSAX a interjeté appel de cette décision suivant déclaration déposée au greffe le 5 janvier 2011.
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La SARL TRANSAX, aux termes de ses conclusions en date du 5 avril 2011, sollicite la réformation du jugement déféré et demande à la cour :
De constater qu'elle a fait visiter l'appartement de M. et Mme [Y] à M. et Mme [C] les 8, 14, 15 et 22 janvier 2008 et qu'ils ont fait une offre à 260.000 € le 24 janvier 2008 et une offre à 300.000 € net vendeur le 12 février 2008 que M. et Mme [Y] ont acceptée le 25 février 2008,
De constater que M. et Mme [Y] ont signé une promesse de vente et conclu un acte définitif de vente le 18 septembre 2008 avec M. et Mme [C] hors son entremise au prix de 300.000 € net vendeur,
De dire et juger en conséquence que M. et Mme [Y] ont commis une faute en passant outre la stipulation contractuelle qui prévoyait que, pendant le cours du mandat, les mandants s'interdisaient de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire, avec un acheteur à qui le bien avait été présenté par le mandataire,
De les condamner au paiement de la clause pénale contractuelle stipulée au mandat d'un montant de 29.086,72 € égal à celui de la commission, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2008, date à laquelle cette somme aurait été exigible, et subsidiairement du 22 avril 2009, date de la mise en demeure,
Subsidiairement, de constater qu'ils ont eu un comportement abusif et contraire à la bonne foi et de les condamner à lui verser cette somme de 29.086,72 € à titre de dommages et intérêts,
De constater qu'en signant les bons de visite, M. et Mme [C] ont pris l'engagement de s'interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence de l'évincer de sa commission, de retenir leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil et de les condamner solidairement avec les vendeurs à lui verser la somme de 29.086,72 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2008 et subsidiairement du 22 avril 2009,
De condamner solidairement M. et Mme [Y] et M. et Mme [C] à lui verser une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct qu'elle a subi et une somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
De dire qu'en cas d'exécution forcée, le montant des sommes retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 devra être supporté par les débiteurs.
M. et Mme [Y], en l'état de leurs écritures déposées le 31 mai 2011, concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de la SARL TRANSAX à leur verser une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir qu'en application de la loi du 2 janvier 1970 aucune commission n'est due à l'agent immobilier qui n'a pas concouru à l'acte de vente ; qu'ils ne sont donc tenus de payer la commission qu'à l'agence CT 21 par l'intermédiaire de laquelle l'acte de vente a été passé au prix de 304.000 € dont 300.000 € net vendeur ; qu'il n'est apporté la preuve d'aucune faute de leur part et que la proposition faite par les acquéreurs et transmise par la SARL TRANSAX ne correspondait pas à leur demande puisqu'elle ne leur permettait pas d'obtenir 300.000 € net vendeur en raison de l'obligation de payer la commission de 8% HT.
M. et Mme [C], suivant conclusions en date du 30 mai 2011, demandent à la cour de déclarer la SARL TRANSAX irrecevable et mal fondée en ses demandes et de la condamner à leur verser une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent que, malgré les affirmations de l'agence, il n'y a jamais eu d'accord des vendeurs sur l'offre qu'ils avaient faite (qui incluait les frais d'agence) et que la SARL TRANSAX a été de mauvaise foi en leur faisant croire à cet accord et en ne donnant ensuite plus signe de vie ; que l'agence CT 21 a mené les négociations ayant abouti à la signature d'une promesse le 5 mai 2008 ; que la SARL TRANSAX savait bien qu'elle n'avait pas mené son mandat à son terme puisqu'elle a proposé le bien à d'autres acquéreurs potentiels ; qu'ils n'ont quant à eux commis aucune faute car ils ne connaissaient pas le montant de la commission.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 8 novembre 2011.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu que M. et Mme [Y] ont confié à la SARL TRANSAX, le 25 mai 2007, un mandat de vente sans exclusivité en vue de la recherche d'acquéreurs pour un appartement de 139m² situé au [Adresse 2] au prix de 310.000 € net vendeur ; que le mandat était consenti pour une durée irrévocable de 3 mois, renouvelable ensuite par tacite reconduction de 3 mois en 3 mois et prévoyait une rémunération, à la charge des vendeurs, de 8% HT du prix de vente ;
Qu'il est constant que la SARL TRANSAX a fait visiter le bien à plusieurs reprises à M. et Mme [C] et que ceux-ci ont signé des bons de visite les 8 et 14 janvier 2008, et revisité le bien avec l'agence le 22 janvier 2008 ; qu'ils ont présenté une 1ère offre d'achat le 24 janvier à hauteur de 260.000 €, puis une seconde offre le 12 février 2008 à hauteur de 300.000 € ; que cette offre a été acceptée par M. et Mme [Y] le 25 février 2008 pour un prix de 300.000 €, mais « net vendeurs » ;
Qu'il est également constant que le compromis de vente n'a pu être signé, à la suite de ces négociations, l'offre ne correspondant pas à la demande puisque le sort du paiement de la commission (d'un montant supérieur à 28.000 €) n'était pas tranché, les vendeurs n'ayant accepté l'offre que sous réserve d'encaisser un prix net de 300.000 €, ce qui impliquait que les acquéreurs paient un prix de plus de 328.000 € ;
Que M. et Mme [Y] ont révoqué le mandat de vente donné à la SARL TRANSAX par courrier en date du 6 mai 2008, indiquant avoir signé un compromis de vente de l'appartement devant notaire ; qu'ils avaient en effet conclu une promesse de vente reçue par Me VIGNAL, le 5 mai 2008, et que cette promesse a été suivie d'un acte de vente en date du 18 septembre 2008 au prix de 300.000 € net vendeur ;
Attendu que la SARL TRANSAX sollicite la condamnation de ses mandants, M. et Mme [Y], à lui verser une somme correspondant à la clause pénale insérée dans le mandat de vente, au motif que la vente est intervenue au profit de M. et Mme [C] auxquels elle avait présenté le bien, en fraude de ses droits ;
Que pour la débouter de sa demande, le tribunal a retenu que la vente n'était pas parfaite entre M. et Mme [Y] et M. et Mme [C] et que l'agent immobilier n'était pas fondé à réclamer une quelconque somme à ses mandants, tant au titre de la commission qu'au titre de la clause pénale, en l'absence d'accord et en l'état du caractère non exclusif ;
Mais que le mandat stipulait que le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire, à défaut de respect de la clause prévoyant que ' pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 18 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aura été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ', de sorte qu'en statuant comme il l'a fait, le tribunal a ajouté au mandat des conditions qu'il ne comportait pas, la seule condition à vérifier étant celle de la présentation du bien par l'agent immobilier à M. et Mme [C] pendant le cours du mandat ou dans les 18 mois suivant son expiration ;
Que M. et Mme [Y] ne soutiennent pas que la SARL TRANSAX aurait manqué à ses obligations dans l'exercice de son mandat, la seule circonstance qu'elle n'ait pu obtenir, en février 2008, un accord de volonté abouti des vendeurs et des acquéreurs sur le prix de vente n'étant pas constitutif d'un comportement fautif ;
Qu'il convient en conséquence de réformer le jugement et de condamner M. et Mme [Y] à payer à la SARL TRANSAX, au titre de la clause pénale, une somme égale au montant de la commission qu'elle aurait dû percevoir, soit 300.000 € x 8% HT, soit 24.000 € + 4.794 € de TVA = 28.704 € ;
Que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer adressée par le conseil de la SARL TRANSAX à M. et Mme [Y] le 10 avril 2009 ;
Attendu que les acquéreurs, même s'ils ne sont pas contractuellement débiteurs de la commission, peuvent être condamnés, sur le fondement quasi-délictuel, à réparer le préjudice subi par l'agent immobilier, titulaire d'un mandat de vente et par l'entremise duquel ils ont été mis en rapport avec les vendeurs, dont ils auraient, du fait de leur comportement fautif, fait perdre le droit à commission ;
Qu'il apparaît en l'espèce que M. et Mme [C] ont signé des bons de visite contenant la mention « nous nous engageons expressément (') à nous interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence de vous évincer lors de l'achat de cette affaire », mais que l'agent immobilier ne peut se fonder sur l'engagement contenu dans ces bons de visite pour réclamer le paiement de la commission ou de toute autre somme lui étant substituée ; qu'il lui appartient de démontrer l'existence d'une faute commise par les acquéreurs ayant abouti, par une collusion avec les vendeurs, à éluder son droit à commission ;
Que le seul fait pour les acquéreurs de s'adresser à un autre agent immobilier pour conclure l'acquisition de l'appartement à un prix qui recueillait l'accord des vendeurs n'est pas constitutif d'un comportement fautif ou de mauvaise foi ;
Qu'il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL TRANSAX contre M. et Mme [C] ;
Attendu que la SARL TRANSAX n'établit pas avoir subi un préjudice distinct résultant du comportement fautif de ses mandants, M. et Mme [Y], et justifiant sa demande en paiement d'une somme de 10.000 € supplémentaires ; qu'elle sera donc déboutée de cette demande ;
Attendu que le seul fait pour la SARL TRANSAX d'agir en justice et d'interjeter appel de la décision l'ayant déboutée n'est pas constitutif d'un abus justifiant que M. et Mme [C] puissent lui réclamer, à défaut de démonstration d'une faute, des dommages et intérêts pour procédure abusive ; que le jugement sera donc réformé sur ce point et que la demande de M. et Mme [C] en appel pour obtenir paiement de dommages et intérêts sera donc rejetée ;
Que M. et Mme [Y] qui succombent au principal seront également déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement,
en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SARL TRANSAX de ses demandes à l'encontre de M. et Mme [C] ;
Le réformant pour le surplus et y ajoutant,
Condamne M. et Mme [Y] à payer à la SARL TRANSAX une somme de 28.704 € au titre de la clause pénale prévue dans le contrat de mandat de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2009 ;
Déboute toutes les parties de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts pour préjudice distinct ou pour procédure abusive ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. et Mme [Y] et de M. et Mme [C] ;
Condamne M. et Mme [Y] à verser à la SARL TRANSAX une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'appel ;
Dit que, dans l'hypothèse où l'exécution forcée des dispositions de la décision devrait être réalisée par huissier, le montant des sommes retenues par celui-ci en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 devra être supporté par les débiteurs.
Condamne M. et Mme [Y] aux dépens de première instance et d'appel ;
En autorise le recouvrement direct par les avoués de la cause, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
