COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT MIXTE
DU 03 JANVIER 2012
J.V.
N° 2012/
Rôle N° 10/21897
SAS NIKAIADIS
SAS FRUCTIBAIL
SA CICOBAIL
SA NATIOCREDIBAIL
SAS BAIL ENTREPRISES
C/
SCI MAVALOU
Grosse délivrée
le :
à :la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
la SCP BLANC-CHERFILS
la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 25 Novembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 07/3105.
APPELANTES
SAS NIKAIADIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 9]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour,
assistée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE
SAS FRUCTIBAIL, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 4]
représentée par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,
assistée par la SCP SENTEX JOUBEAUD NOIRMONT BISSIER, avocats au barreau de PARIS
SA CICOBAIL, SA à Conseil d'Administration prise en la personne de son Dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]
représentée par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour
assistée par la SCP SENTEX JOUBEAUD NOIRMONT BISSIER, avocats au barreau de PARIS
SA NATIOCREDIBAIL, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 5]
représentée par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,
assistée par la SCP SENTEX JOUBEAUD NOIRMONT BISSIER, avocats au barreau de PARIS
SAS BAIL ENTREPRISES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,
assistée par la SCP SENTEX JOUBEAUD NOIRMONT BISSIER, avocats au barreau de PARIS
INTIMEE
SCI MAVALOU, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège,[Adresse 1]
représentée par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour,
assistée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Novembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.VEYRE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Anne VIDAL, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Janvier 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Janvier 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement rendu le 25 novembre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NICE dans le procès opposant la SCI MAVALOU, la SAS NIKAIADIS, la société FRUCTIBAIL, la société CICOBAIL, la société NATIOCREDIBAIL et la société BAIL ENTREPRISES,
Vu les déclarations d'appel du 7 décembre 2010 de la SAS NIKAIADIS, du 16 décembre 2010 de la S.A CICOBAIL et du 17 décembre 2010 des sociétés FRUCTIBAIL, NATIOCREDIBAIL et BAIL ENTREPRISES,
Vu les conclusions déposées le 15 avril 2011 par les sociétés FRUCTIBAIL, NATIOCREDIBIAL, BAIL ENTREPRISES et CICOBAIL,
Vu les conclusions récapitulatives déposées par la SCI MAVALOU le 28 octobre 2011,
Vu les conclusions récapitulatives déposées par la SAS NIKAIADIS le 31 octobre 2011,
SUR CE
Attendu que le 26 avril 1986 les consorts [Y] et [Z] ont consenti à la Société NIKAIADIS un bail à construction d'une durée de 40 années concernant les lots n°1 et 2 d'une propriété située à [Localité 7] en vue d'y édifier un hypermarché à l'enseigne 'Centre Leclerc';
Que le 22 juillet 1986, la société NIKAIADIS a cédé aux sociétés de crédit-bail IMMOBAIL BTP, PRETABAIL SICOMI et NATIOCREDIBAIL ses droits au bail à construction du 26 avril 1986, ainsi que les constructions qu'elle avait édifiées pour les années restant à courir du bail ;
Que le même jour, les sociétés IMMOBAIL BTP (à hauteur de 42%), PRETABAIL SICOMI (à hauteur de 28%), NATIOCREDIBAIL (à hauteur de 30%) ont consenti à la société NIKAIADIS un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans portant sur le lot n°2 de l'immeuble ;
Que le 23 novembre 1992, les sociétés IMMOBAIL BTP, UNIBAIL (anciennement PRETABAIL SCOMI) et NATIOCREDIBAIL ont établi un état descriptif de division du lot n°2 en différents volumes, que le contrat de crédit-bail immobilier du 22 juillet 1986 a été résilié entre, d'une part, les sociétés IMMOBAIL BTP, UNIBAIL (ex PRETABAIL SICOMI), NATIOCREDIBAIL et, d'autre part la société NIKAIADIS pour les volumes 2,3,4,5,6,7,10,11 et 12, que la société UNIBAIL (anciennement) a cédé aux sociétés IMMOBAIL BTP et NATIOCREDIBAIL ses droits indivis au titre du bail à construction du 26 avril 1986 pour les volumes 3,5,6, 10,11 et 12, que les sociétés IMMOBAIL BTP, UNIBAIL et NATIOCREDIBAIL ont cédé à la société FRUCTIBAIL leurs droits au titre du bail à construction du 26 avril 1986 sur les volumes 2,4 et 7, et que les sociétés IMMOBAIL BTP et NATIOCREDIBAIL ont consenti à la société NIKAIADIS un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans portant les volumes 3,5,6,10,11 et 12 ;
Que le même jour, la société FRUCTIBAIL a consenti à la société NIKAIADIS un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans concernant les volumes 2,4 et 7, et que la société NIKAIADIS a cédé à la SCI [Adresse 8] le 23 décembre 1992 le bénéfice de ce contrat de crédit-bail ;
Que suivant acte du 26 février 1996, la société SEFITEC, représentée par son Gérant Monsieur [M] [F] a cédé à la société NIKAIADIS une parcelle de terrain contigue au lot n°2, objet du bail à construction, sous diverses conditions, moyennant le prix payable comptant de 18.090.000 francs; qu'il était stipulé dans cet acte que lors de la réalisation des conditions suspensives, il serait versé par la société NIKAIADIS un complément de prix de 5.000.000 francs, indexé, outre TVA, 'à moins que le vendeur ne préfère recevoir, à son choix, 42% des surfaces qui constitueront la Galerie Marchande, avec un maximum de 500 m² de surface utile;
Que suivant acte du 30 mai 2002, dûment signifié à la société NIKAIADIS, la société SEFITEC, représentée par son Gérant Monsieur [W] [F] a cédé à la société MAVALOU, représentée par son Gérant Monsieur [M] [F], dans les termes de l'article 1690 du Code civil, sa créance conditionnelle sur la société NIKAIADIS ;
Par lettre du 7 février 2005, notifiée par Huissier, la société NIKAIADIS a indiqué à la société MAVALOU 'qu'elle rétractait purement et simplement la promesse unilatérale de dation en paiement, forme alternative du paiement du complément de prix de 5.000.000 francs indexé convenu dans l'acte du 26 février 1996, le paiement du complément de prix devant être effectué par NIKAIADIS en numéraire' ;
Que par courrier du 17 février 2005, la société MAVALOU a contesté la position de la société NIKAIADIS et confirmé avoir 'opté définitivement pour le paiement en dation' ;
Que le 12 janvier 2007, la société NIKAIADIS a vendu aux sociétés FRUCTIBAIL, NATIOCREDIBAIL, BAIL ENTREPRISES et CICOBAIL, la parcelle de terrain qu'elle avait acquise le 26 février 1996 de la société SEFITEC ; que cette vente a été publiée à la conservation des hypothèques ;
Que le 12 janvier 2007 la SCI société [Adresse 8] a cédé à la société NIKAIADIS le bénéfice du contrat de crédit-bail immobilier du 23 novembre 1992 concernant les anciens volumes 2,4 et 7 devenus 105 et 106 du nouvel état descriptif et que le même jour il a été constaté dans un avenant qu'à la suite de différentes cessions, les droits des crédits-bailleurs se répartissaient entre la société FRUCTIBAIL à hauteur de 32%, la société CICOBAIL à hauteur de 32%, la société NATIOCREDIBAIL à hauteur de 20% et la société BAIL ENTREPRISES à hauteur de 16% ;
Que le 12 janvier 2007, les consorts [Y] ont également consenti à ce société, une prorogation du bail à construction du 26 avril 1986 pour une nouvelle durée de 24 ans devant se terminer le 1er mars 2050 ;
Attendu que la SCI MAVALOU sollicite les résolutions des ventes des 26 février 1996 et 12 janvier 2007, aux motifs que la SAS NIKAIADIS n'a pas exécuté son obligation de paiement du supplément du prix par la dation de surface concernée et que les sociétés de crédit-bail avaient acquis le terrain objet de la vente du 26 février 1996 de mauvaise foi, en connaissance du risque d'exercice d'une action résolutoire en raison du non-paiement du prix;
Attendu, sur la recevabilité de ses demandes, que l'article 2379 du Code civil dispose:
'Le vendeur privilégié, ou le prêteur qui a fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, conserve son privilège par une inscription qui doit être prise, à sa diligence en la forme prévue aux articles 2426 et 2428 et dans le délai de deux mois à compter de l'acte de vente ; le privilège prend rang à la date dudit acte.
L'action résolutoire établie par l'article 1654 ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur, ou à défaut d'inscription de ce privilège dans le délai ci-dessus imparti, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui les ont publiés'.
Qu'il est constant que la société SEFITEC n'a pas publié son privilège dans le délai de deux mois à compter de l'acte de vente du 26 février 1996 mais que les sociétés de crédit-bail, sous-acquéreurs, ont fait publier l'acte du 12 janvier 2007, le 9 mars 2007, au 2ème bureau de la conservation des hypothèques de NICE ;
Attendu que si ces sociétés ne pouvaient ignorer les clauses de l'acte du 26 février 1996, il n'apparaît pas en revanche que jusqu'à ce qu'elles aient été assignées dans le cadre du présent litige, elles aient été informées du différend existant entre les sociétés MAVALOU et NIKAIADIS à propos du paiement du complément de prix, étant observé à cet égard que si Monsieur [J] a exercé au sein du groupe BANQUE POPULAIRE, dont fait partie la société FRUCTIBAIL, les fonctions de secrétaire général de la société SIGEC, filiale immobilière du groupe, il n'est pas contesté qu'il a démissionné de ces fonctions en mai 1995 et n'exerce plus aucune fonction dans ce groupe depuis, et que le fait qu'il soit ultérieurement devenu le conseil de la société NIKAIDADIS, dont il s'est présenté comme le mandataire en janvier 2005, n'implique nullement qu'il ait informé les sociétés de crédit-bail du contentieux existant entre les sociétés MAVALOU et NIKAIADIS ;
Attendu enfin que la succession des différents actes intervenus afin de financer la réalisation puis l'extension du centre commercial en recourant quasi systématiquement à la technique du crédit-bail, ce qui n'est pas inhabituel dans ce genre d'opération, ne peut suffire à faire présumer l'existence d'une collusion frauduleuse entre les sociétés de crédit-bail et la société NIKAIADIS ;
Attendu dans ces conditions que les sociétés de crédit-bail, dont la mauvaise foi n'est pas démontrée, sont fondées à opposer à la SCI MAVALOU les dispositions précitées de l'article 2379 du Code civil, et qu'il convient de déclarer irrecevable sa demande en résiliation de la vente du 12 janvier 2007 ainsi que, par voie de conséquence, sa demande en résolution de la vente du 26 février 1996, celle-ci étant devenue impossible dès lors que le bien vendu n'est plus en possession de l'acquéreur initial et qu'il ne peut plus être restitué au vendeur ;
Attendu, sur la demande subsidiaire en dommages-intérêts équivalents à la valeur de la dation, que l'obligation au paiement du complément de prix mise à la charge de la société NIKAIADIS par la clause précitée de l'acte du 26 février 1996 s'analyse en une obligation alternative sous conditions, au choix du créancier ; qu'il est constant que les conditions convenues se sont réalisées et que ce dernier a opté pour la délivrance de 42% des surfaces de la Galerie marchande, avec un maximum de 500 m² ; que la délivrance de la surface ainsi convenue ne portait pas sur un droit en pleine-propriété, dont la société NIKAIADIS ne disposait pas, mais sur une partie du bail à construction acquis le 26 avril 1986 et qu'après l'avoir cédé aux sociétés de crédit-bail en juillet de la même année, elle devait pouvoir récupérer à l'issue du contrat de crédit-bail de 16 ans qu'elle avait souscrit le 22 juillet 1986 ; que l'objet de cette obligation était sinon parfaitement déterminé du moins aisément déterminable et qu'une telle cession d'une quote part d'un bail à construction n'aurait pas abouti à soumettre les biens au régime de la copropriété ; que l'obligation ainsi mise à la charge de la société NIKAIADIS n'étant en conséquence pas impossible à exécuter lorsqu'elle a été souscrite et que la chose promise aurait pu être livrée dans un délai déterminé ; que désormais elle ne peut néanmoins plus être livrée, par la faute du débiteur, qui n'a pas utilisé les facultés qui lui étaient conférées par les contrats de crédit-bail d'acquérir le bail à construction à l'issue de ces contrats, ce qui était le préalable nécessaire à la rétrocession des 500 m² convenus , et qui, ainsi a rendu impossible la délivrance de cette surface ; que son offre de livrer un ensemble de cellules de 250 m² à 10% en plus ou en moins, choisi par la SCI MAVALAN, puis 250 m² à 10% choisi par elle-même, sans que ces surfaces puissent correspondre aux activités réservées par le vendeur aux termes de l'acte du 26 février 1996, ne correspond pas exactement à ce qui avait été promis dans cet acte ;
Attendu dans ces conditions qu'en application de l'article 1194 du Code civil, la SCI MAVALOU peut demander le prix de la surface qui avait été convenue ; qu'il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise pour le déterminer ; que l'acte du 26 février 1996 stipulant que la prorogation de la durée du bail à construction profiterait au 'bénéficiaire de la dation', la détermination de cette valeur devra tenir compte de cette prorogation ; que cette expertise sera effectuée aux frais avancés de la SCI MAVALOU, qui l'a sollicité et à qui incombe la charge de la preuve ;
Que les dépens afférents à la mise en cause des sociétés de crédit doivent être supportés par la SCI MAVALOU et qu'il apparaît équitable de la condamner à leur payer 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; que pour le surplus, les dépens seront réservés ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Réformant le jugement entrepris,
Déclare irrecevable les demandes de la SCI MALAVOU en résolution des ventes des 26 février 1996 et 12 janvier 2007,
Dit que la SAS NIKAIADIS est redevable envers la SCI MAVALOU de la valeur de la prestation prévue par l'acte du 26 février 1996 au titre du complément de prix,
Ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur [X] [O] - [Adresse 6], avec pour mission de déterminer la valeur de 500 m² de surface utile' dans la Galerie marchande située à [Adresse 8] à la date de leur achèvement et à la date de la demande en justice en tenant compte de la prorogation du bail à construction, et donner son avis sur les autres préjudices pouvant avoir été subis par la SCI MAVALOU en raison de la non-délivrance de cette surface commerciale depuis qu'est intervenue la levée d'option ;
Dit que la SCI MAVALOU devra consigner au Greffe de la Cour dans le mois du prononcé de l'arrêt la somme de 5000 € à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert ;
- Dit que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;
- Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Conseiller de la Mise en Etat de la Première Chambre Section A, la somme globale qui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
- Dit que l'expert pourra, s'il le juge nécessaire, se faire assister d'un sapiteur d'une autre spécialité que la sienne, pris sur la liste des experts de la Cour de céans;
- Désigne le Conseiller chargé de la Mise en Etat de la Première Chambre Section A de la Cour de céans pour contrôler l'expertise ordonnée ;
- Dit que l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations dans le délai de douze mois à dater de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu'il en délivrera lui-même copie à chacune des parties en cause et un second original à la juridiction mandante ;
- Dit qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport ;
- Dit qu'en cas d'empêchement, refus ou négligence, l'expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête présentée par la partie la plus diligente à Monsieur le Conseiller de la Mise en Etat de la Première chambre Section A.
Condamne la SCI MAVALOU à payer aux sociétés FRUCTIBAIL, NATIOCREDIBAIL, BAIL ENTREPRISES et SICOBAIL 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SCI MAVALOU aux dépens de première instance et d'appel de la procédure diligentée contre les sociétés FRUCTIBAIL, NATIOCREDIBAIL, BAIL ENTREPRISES et SICOBAIL et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile,
Réserve le surplus des dépens.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
