COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 27 SEPTEMBRE 2011
G.L.
N° 2011/
Rôle N° 10/14602
S.A.R.L. JCM
C/
SELAFA [G]
Grosse délivrée
le :
à :la SCP MAYNARD - SIMONI
la SCP COHEN-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 03 Juin 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/08356.
APPELANTE
S.A.R.L. JCM, représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avoués à la Cour,
assistée par Me Jean Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
S. E. L .A. F. A [G] - notaires, [Adresse 2]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée par Me François LOUSTAUNAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Juin 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.VEYRE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Bernard ROUSSEAU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2011,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement rendu le 03 juin 2010 par le tribunal de grande instance de Draguignan entre la société JCM et la SELAFA [G] ;
Vu l'appel interjeté le 02 août 2010 par la SARL JCM ;
Vu les conclusions déposées le 17 mai 2011 par l'appelante ;
Vu les conclusions déposées le 09 mai 2011 par l'intimée ;
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 27 juin 2011.
SUR CE
1/ Attendu qu'à la demande de la société OGI en accord avec la SARL JCM, Maître [G], notaire, a accepté de modifier le prix stipulé pour le terrain seul, vendu par la SARL JCM à concurrence de 91.135,20 euros T.T.C. aux époux [J], en prévoyant un prix net de 76.200 euros, les acquéreurs étant soumis aux droits d'enregistrement ;
Attendu que Maître [G] a modifié en conséquence le compromis de vente en authentifiant l'acte de vente reçu le 04 février 2005 ;
2/ Attendu que contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, le notaire engage sa responsabilité, nonobstant l'ordre donné par le client, s'il ne prouve pas lui avoir délivré le conseil fiscal que rendait nécessaire la modification souhaitée ;
3/ Attendu qu'il est constant que l'administration fiscale a proposé le 16 juillet 2007 un redressement portant sur le rappel de la T.V.A. appliquée à la cession du terrain à hauteur de 12.488 euros (76.200 euros à 19,6%) assorti des intérêts de retard et de majoration, exclusive de bonne foi, le tout à concurrence de 5.894 euros, soit un redressement total de 18.382 euros ;
Attendu que l'administration fiscale a rappelé dans sa notification que '...sur le même acte, il est stipulé qu'une villa a été édifiée sur ce même terrain et qu'elle est vendue le même jour par la société constructeur de la villa, la SARL OGI et que le fait qu'un compromis ait été signé avec un particulier et que ce même particulier avait entrepris la construction d'une villa, ne permet pas de scinder la cession (terrain + villa neuve édifiée) en deux cessions distinctes ; un simple compromis ne vaut pas cession.'
4/ Attendu que la société JCM, marchand de biens, non spécialiste en matière de fiscalité immobilière, à l'instar du notaire, n'a pas reçu le renseignement fiscal qui lui aurait permis de vendre le terrain conformément aux précisions du compromis de vente du 26 novembre 2004, c'est à dire en percevant le prix net de 76.200 euros ;
Attendu toutefois qu'en ce qui concerne le préjudice en lien direct avec la faute de l'officier ministériel, il doit être tenu compte de ce que par l'avenant signé entre les co-vendeurs, la SARL JCM a accepté que le partage du prix global de 300.000 euros T.T.C. se fasse avec un avantage au profit de la SARL OGI, non prévu au compromis, correspondant à la somme de 223.800 euros - 208.864,80 euros = 14.935,20 euros ;
Attendu que nonobstant l'erreur d'appréciation sur le régime fiscal applicable, la SARL OGI bénéficiaire indirecte de l'erreur, n'a pas entendu revenir sur le partage modifié du prix de vente global, de sorte que celui-ci étant pour les acquéreurs un plafond, la société JCM aurait nécessairement dû supporter une T.V.A. non récupérable de 12.486,62 euros ;
Attendu que le notaire n'étant pas personnellement tenu au paiement d'un impôt que les arrangements entre co-vendeurs rendaient inéluctable, sans possibilité de répercussion sur l'acquéreur, sa faute a généré uniquement une procédure de redressement inopinée, qui a coûté à la société JCM des intérêts de retard et des majorations que le redevable aurait évitées s'il avait été prévenu du risque encouru, en payant la taxe immobilière due ;
Attendu que Maître [G] devra en conséquence payer à la SARL JCM la somme de 5.894 enros à titre de dommages et intérêts outre intérêts de droit à compter du 08 octobre 2008;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement contradictoirement, en dernier ressort,
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau,
Condamne la SELAFA [G] à payer à la SARL JCM la somme de 5894 euros outre intérêts de droit à compter du 08 octobre 2008, ainsi que la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la SELAFA [G] aux dépens,
Admet la SCP MAYNARD - SIMONI, avoués, au bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
