COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 14 JUIN 2011
G.L.
N° 2011/
Rôle N° 10/02618
SCP DE CARBON - CHAMPAGNE - DEBUSIGNE
C/
[R] [D]
Société SRL RCT
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Z] [M]
[A] [X]
Grosse délivrée
le :
à :la SCP COHEN-GUEDJ
la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN
la SCP JOURDAN - WATTECAMPS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Novembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 04/06888.
APPELANTE
SCP DE CARBON - CHAMPAGNE - DEBUSIGNE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Notaires Associés - [Adresse 1]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée par Me Evelyne RAYBAUD, avocat au barreau de NICE substituée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [R] [D], mandataire judiciaire, pris en sa qualité d'administrateur provisoire du Cabinet d'[F] [J] [L], décédée, ès qualité de liquidateur de la SCI LES PALMIERS, demeurant [Adresse 5]
représenté par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour
Société SRL RCT, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, demeurant [Adresse 10]
représentée par la SCP JOURDAN - WATTECAMPS, avoués à la Cour,
assistée par Me Olivier DELGRANGE, avocat au barreau de PARIS
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,14 [Adresse 6]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée par Me Evelyne RAYBAUD, avocat au barreau de NICE substitué par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Maître [Z] [M], es qualité de mandataire à la liquidation de la SCI LES PALMIERS désignée en remplacement de Maître [D]
INTERVENANTE VOLONTAIRE
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour,
assistée par Me Zoubaïda BOUZOU, avocat au barreau de NICE
Maître [A] [X] pris en sa qualité de mandataire ah hoc de la SCI LES PALMIERS,
INTIME SUR APPEL PROVOQUE
né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour,
assisté par Me Zoubaïda BOUZOU, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Mai 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.LAMBREY, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Bernard ROUSSEAU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2011,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement rendu le 18 novembre 2009 par le Tribunal de Grande Instance de NICE entre la Société RCT, [R] [D], les époux [Y] [O], [A] [X], la SCI LES PALMIERS, la SCP DE CARBON et Compagnie MUTUELLES DU MANS,
Vu l'appel interjeté le 10 février 2010 par la SCP DE CARBON,
Vu l'appel interjeté le 8 octobre 2010 par la Société SRL,
Vu l'ordonnance de jonction du 20 octobre 2010,
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 19 avril 2011 par la SCP DE CARBON et par la MMA ASSURANCES MUTUELLES,
Vu les conclusions déposées le 8 octobre 2010 par la Société RCT,
***
Vu les conclusions déposées par Maître [D] le 7 septembre 2010,
Vu les conclusions d'intervention involontaire déposées le 19 janvier 2011 par Maître BIENFAIT,
Vu l'assignation de Maître [X], mandataire ad hoc de la SCI LES PALMIERS délivrée à sa personne le 26 janvier 2011,
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 3 mai 2011,
Vu les conclusions déposées par la SCP DE CARBON le 11 mai 2011,
Vu les conclusions déposées par Maître HUERTAS le 12 mai 2011,
Vu les conclusions déposées par Maître BIENFAIT les 12 et 13 mai 2011,
Vu les conclusions de procédure déposées le 13 mai 2011 par la SCP DE CARBON,
Vu les conclusions de procédure déposées par Maître BIENFAIT le 16 mai 2011,
SUR CE
Sur la procédure
1. Attendu qu'à défaut de motif grave survenu depuis l'ordonnance de clôture, il n'y a pas lieu d'en ordonner la révocation de sorte que les conclusions au fond et pièces de procédures communiquées postérieurement au 3 mai 2011 sont déclarés d'office irrecevables ;
2. Attendu que Maître [M] étant intervenue volontairement à la procédure en qualité de mandataire à la liquidation de la SCI LES PALMIERS, désignée en remplacement de Maître [D] par décision du 1er octobre 2010, il échet de mettre hors de cause Maître [D] ;
Sur le fond
1. Attendu que le dispositions du jugement ayant prononcé la résolution des ventes notariées des 13 février 1996 et 22 février 1996 entre la Société RCT et la SCI LES PALMIERS non remises en cause par les appels seront confirmées par adoption de motif, ainsi que la créance de la société RCT au passif de la SCI LES PALMIERS ;
2. Attendu que par son appel la SCP DE CARBON et son assureur demandent à la Cour de constater que la faute du notaire qui serait exclusivement à l'origine du prétendu préjudice financier de la Société RCT n'est pas démontrée, l'immeuble et la livraison du parking et de l'appartement n'ayant pu être achevé dès lors qu'à la péremption du permis de construire s'est ajoutée l'action résolutoire engagée par les propriétaires du terrain pour défaut de paiement du prix avec annulation de toutes les ventes subséquentes en vertu d'un arrêt du 22 avril 1999, de sorte que même si Maître [C] avait attendu le permis de construire modificatif permettant de vendre un plus grand nombre de lots que celui prévu au permis initial, l'immeuble aurait pu être achevé, l'aléa concernant la livraison de l'immeuble ne reposant donc pas exclusivement sur lui ;
Attendu que la responsabilité du notaire doit s'apprécier à la date d'authentification des ventes litigieuses, étant rappelé que son office lui impose de garantir l'efficacité juridique des ventes ;
Attendu qu'il a vendu en toute connaissance de cause deux lots qui n'existaient pas sur le permis de construire, après avoir reçu un règlement de copropriété le 23 septembre 1994 visant 55 appartements au lieu des 20 initialement autorisés ;
Attendu que Maître [C] était parfaitement conscient de la difficulté de vendre 55 appartements au lieu des 20 autorisés puisqu'il écrivait à l'un des accédants à la propriété le 28 mai 1996 :
Cher Monsieur le Gérant,
Suite à la réunion que nous avons eu ensemble, au sujet de l'immeuble édifié à [Localité 8] et dénommé '[7]',
Je vous confirme qu'il sera construit, dans un premier temps, à l'intérieur du volume existant, vingt appartements, et, qu'une fois les travaux terminés, ceux-ci seront divisés, aux frais de Monsieur [H],
Vous aurez donc un appartement qui correspondra exactement à celui que vous avez acheté en mon étude et dont le plan est annexé à votre acte, et ceci, sans augmentation du prix.
Je m'engage personnellement à ce que tout ce qui a été dit ci-dessus, soit parfaitement exécuté.
Restant à votre disposition, je vous prie d'agréer, Cher Monsieur le Gérant, l'expression de mes sentiments distinguées.
Attendu que la faute du notaire étant particulièrement flagrante, c'est à juste titre que le premier juge a de surcroît constaté qu'aucun permis rectificatif pour construire plus de 20 logements n'a jamais été obtenu par la suite, de sorte que sa responsabilité dans le préjudice subi par la société RTC est entière ;
3. Attendu que le premier juge a refusé de mettre à la charge de la SCP DE CARBON la restitution des acomptes versés mais a alloué à la société RCT la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-réalisation de l'appartement avec parking souterrain ;
Attendu que par son appel la société RCT réclame :
- 27. 905,75 euros correspondant à la fraction de prix de l'appartement,
- 2637,73 au titre des frais d'acte,
- 5488,16 euros correspondant à la fraction du prix de l'emplacement du parking,
- 1250 euros au titre des frais d'acte,
- 100.000 euros en réparation du préjudice
Attendu en premier lieu que n'ayant produit au passif de la liquidation de la SCI LES PALMIERS que pour 8.965,36 euros, sa créance sur la vente résolue de l'appartement est définitivement irrecouvrable par la faute de la société RCT, de sorte que l'impossibilité de recouvrer la somme de 8965,36 euros en raison de l'insolvabilité définitive de la SCI LES PALMIERS, seul préjudice valablement invoqué par la société RCT, doit être retenu ;
Attendu en second lieu que la société RCT, a subi un préjudice financier en immobilisant les fractions de prix en vue d'une opération de marchand de bien qui s'est avérée désastreuse et en se privant à due concurrence d'un emploi plus gratifiant des fonds ainsi mobilisés, ce qui conduit à chiffrer son préjudice à 40.000 euros, soit une indemnisation totale de 48.965,36 euros ;
4. Attendu que la SCI LES PALMIERS demande à la Cour de dire et juger que la SCP DE CARBON devra garantir le paiement intégral de la créance de la société RCT dans la limite de son admission au passif ;
Attendu que la SCI LES PALMIERS étant à l'origine de la résolution des ventes litigieuses et des restitutions consécutives par sa totale carence à construire le programme immobilier en rapport avec le permis de construire obtenu, ce en plein connaissance de cause, le préjudice qu'elle invoque n'a qu'un rapport indirect avec la faute commise par Maître [C], de sorte qu'elle sera purement et simplement déboutée de son recours en garantie ;
Vu l'article 696 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort,
Dit n'y avoir lieu de révoquer l'ordonnance de clôture,
Déclare irrecevable les conclusions et pièces échangées par les parties postérieurement au 3 mai 2011,
Reçoit Maître [M] en son intervention volontaire,
Met hors de cause Maître [D],
Au fond,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf à élever le montant des dommages et intérêts dus par la SCP DE CARBON et MMA ASSURANCES MUTUELLES à 48.965,36 euros outre intérêts de droit à compter du 1er octobre 2004,
Y ajoutant,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne solidairement la SCP DE CARBON et la Compagnie MMA ASSURANCES MUTUELLES et Maître [M] es-qualités à payer à la Société RCT la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rejette au surplus l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SCP DE CARBON, la Compagnie MMA ASSURANCES MUTUELLES et la SCI LES PALMIERS aux dépens,
Autorise la SCP JOURDAN avoué à recouvrer directement contre ceux-ci le montant de ses avances.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
