COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 12 AVRIL 2011
G.L.
N° 2011/
Rôle N° 09/11365
N °09/17731 joint
[L] [M]
C/
[E] [A] épouse [N]
[X] [N]
[H] [W] épouse [N]
[B] [N]
SCP [J] [K] et [Z] [P]
[K] [J]
[C] [J]
[O] [S]
[F] [S]
Grosse délivrée
le :
à :la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUEla SCP COHEN-GUEDJ la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 05 Septembre 2005 enregistré au répertoire général sous le n° 04/04372 et Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 07 Septembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 043817.
APPELANT du jugement du 5 septembre 2005 et intimé sur l'appel du 7 septembre 2009
Monsieur [L] [M]
né le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 20], demeurant [Adresse 10]
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assisté par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES du jugement du 5 septembre 2005 et APPELANTS du jugement du 7 septembre 2009
Madame [E] [A] épouse [N]
née le [Date naissance 9] 1939 à [Localité 23], demeurant [Adresse 11]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour,
assistée par Me Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
Monsieur [X] [N]
né le [Date naissance 4] 1941 à [Localité 24], demeurant [Adresse 11]
représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour,
assisté par Me Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
Madame [H] [W] épouse [N]
née le [Date naissance 5] 1973 à [Localité 26], demeurant [Adresse 6]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour,
assistée par Me Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
Monsieur [B] [N]
né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 22], demeurant [Adresse 6]
représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour,
assisté par Me Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
INTIMES sur l'appel du jugement du 5 septembre 2005
SCP [K] [J] et [P] [Z], sis [Adresse 18]
représentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée par Me Henri GAS, avocat au barreau de TOULON
Maître [C] [J] Notaire salarié de la SCP [K] [J] et [P] [Z]
demeurant [Adresse 16]
représenté par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
assisté par Me Henri GAS, avocat au barreau de TOULON
INTIME sur l'appel du jugement du 5 septembre 2005 et du jugement du 7 septembre 2009
Maître [K] [J] membre de la SCP [Z] [J]
demeurant [Adresse 17]
représenté par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
assisté par Me Henri GAS, avocat au barreau de TOULON
INTIMES sur l'appel du jugement du 7 septembre 2009
Monsieur [O] [S]
né le [Date naissance 8] 1955 à [Localité 15], demeurant [Adresse 12]
représenté par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,
assisté par Me Aurore BOYARD-BURGOT, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON
Madame [F] [R] épouse [S]
née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 14], demeurant [Adresse 12]
représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,
assistée par Me Aurore BOYARD-BURGOT, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Mars 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.LAMBREY, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Bernard ROUSSEAU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2011,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement rendu le 5 septembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de TOULON entre [L] [M], les époux [X] [N] et [B] [N], [C] [J], [K] [J] et la SCP [J] et [Z],
Vu l'appel interjeté le 22 septembre 2005 par [L] [M],
Vu le jugement rendu le 7 septembre 2009 par le Tribunal de Grande Instance de TOULON entre [L] [M], [K] [J], les époux [S] et les consorts [N],
Vu l'appel interjeté le 2 octobre 2009 par les consorts [N],
Vu l'arrêt de retrait du rôle du 7 novembre 2006 et le réenrôlement du 9 novembre 2006,
Vu l'arrêt de sursis à statuer du 16 octobre 2007 et la remise au rôle du 17 juin 2009,
Vu les conclusions d'appelant déposées par [L] [M] le 20 octobre 2010 (jugement 5 septembre 2005),
Vu les conclusions d'intimé déposées par [L] [M] le 20 octobre 2010 contenant appel incident (jugement 7 septembre 2009),
Vu les conclusions récapitulatives d'appelants déposées par les consorts [N] le 26 avril 2010 (jugement 7 septembre 2009),
Vu les conclusions récapitulatives d'intimés déposées le 21 août 2007 par les consorts [N] contenant appel incident (jugement 5 septembre 2005),
Vu les conclusions récapitulatives déposées par [C] [J], [K] [J] et la SCP [V] le 18 février 2011 (jugement 5 septembre 2005),
Vu les conclusions récapitulatives déposées par les époux [S] le 26 avril 2010 (jugement 7 septembre 2009) contenant appel incident,
Vu les conclusions de rapport à justice déposées par Maître [G], mandataire ad hoc de la copropriété [Adresse 21], le 17 septembre 2010 (jugement 7 septembre 2009),
Vu les conclusions récapitulatives déposées par Me [K] [J] le 22 octobre 2010 (jugement 7 septembre 2009),
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 1er mars 2011 (jugement 5 septembre 2005 n° rôle 09/11365),
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 1er mars 2011 (jugement 7 septembre 2009 n° rôle 09-17731),
SUR CE
Sur la procédure
Attendu qu'il est de bonne justice de juger ensemble les procédures d'appel des jugements des 5 septembre 2005 et 7 septembre 2009, de sorte que leur jonction est ordonnée et l'instance suivie sous le n° 09/11365 ;
Sur le fond
1. Attendu que le jugement du 5 septembre 2005 a ainsi résumé les faits :
Le 16 novembre 1999, Me [K] [J], membre associé de la SCP [Z] [J], titulaire d'un office notarial, a reçu un acte authentique à la requête de M. [L] [M], acte contenant état descriptif de division et règlement de copropriété afférent à un terrain divisé en 2 lots, situé sur la commune de [Localité 25].
Le premier lot a été vendu ce même jour aux époux [S], alors que le lot numéro 2 a quant à lui été subdivisé en lots n° 3 et 4 par un nouvel acte descriptif de division établi par Me [C] [J] du 23 septembre 2003, pour lesquels se sont respectivement portés acquéreurs d'une part M. et Madame [X] [N] pour le lot n° 3, d'autre part M. et Madame [B] [N] pour le lot n° 4 de la parcelle AM [Cadastre 13] dans le cadre de vente en l'état futur d'achèvement.
Le 7 avril 2003, deux contrats préliminaires ont été signés en l'étude de Maître [J] à l'occasion desquels une somme de 12.196 euros a été versée par chaque acheteur.
Le permis de construire a été obtenu par M. [M] le 30 juin 2003 s'agissant des lots 3 et 4, et la déclaration d'ouverture de chantier a été déposée en septembre 2003.
Les actes de VEFA ont été signés en l'étude de notaire le 23 septembre 2003 pour les sommes de 304.900 euros pour chaque lot.
En vertu des actes passés, le vendeur s'obligeait à achever et livrer les ouvrages au plus tard le 31 mai 2004.
Le 28 octobre 2003, le maire de la commune de [Localité 25] a pris un arrêt interruptif de travaux, puis par arrêté en date du 30 octobre 2003 le permis de construire précédemment délivré a été rapporté 'pour fausses déclarations'. Ce retrait a fait l'objet d'une contestation devant la juridiction administrative par M. [M]. Par ordonnance de référé du 9 avril 2004, l'arrêté du 30 octobre 2003 a été suspendu. Par ailleurs, le tribunal administratif a rendu un jugement en date du 7 janvier 2005 annulant l'arrêté du 30 octobre 2003 rapportant le permis de construire du 30 avril 2003.
2. Attendu que suivant exploit d'huissier en date du 9 juillet 2004, [L] [M] a assigné M. et Madame [X] [N], M. et Madame [B] [N], ainsi que la SCP [J] et [Z] et ses associés aux fins de :
- prononcer la résolution des deux ventes en date du 23 septembre 2003 conclues avec les époux [X] [N] d'une part, et les époux [B] [N] d'autre part,
- donner acte à M. [M] de son offre de restitution des sommes déjà perçues, y compris les frais notariaux,
- désigner un expert ayant pour mission d'évaluer le préjudice subi par les acheteurs du fait de la résolution des contrats.
- dire commun et opposable le jugement à intervenir à la SCP notariale, ainsi qu'à ses membres associés,
- au motif essentiel que l'ensemble des parties sont d'accord sur le principe de la résolution des contrats de vente et en raison de l'impossibilité pour lui, eu égard au risque que présente pour la pérennité des projets immobiliers, les contentieux pendants, de respecter les obligations mises à sa charge pour les actes de vente.
Qu'en défense, les époux [B] [N] et les époux [X] [N] concluent également au prononcé de la résolution des contrats de vente en date du 23 septembre 2003. Ils considèrent que cette résolution doit être prononcée aux torts exclusifs de M. [M], mais aussi du notaire en ce que ce dernier aurait manqué à son devoir de conseil et d'information à l'égard des acheteurs.
3. Attendu que le jugement du 5 septembre 2005 a statué ainsi :
- Prononce la résolution des contrats de ventes conclus entre, d'une part les époux [X] [N] et M. [M] et d'autre part les époux [B] [N] et M. [M], soit :
- l'acte de vente [I] [B] du 23 septembre 2003 publié le 17 octobre 2003 Volume 2003 P n° 10245,
- l'acte de vente [I] [X] du 23 septembre 2003 publié le 17 octobre 2003 Volume 2003 P n° 10246,
- dit que la résolution des contrats emportera restitution aux acheteurs des sommes perçues par le vendeur et ne sera acquise qu'après restitution du prix de vente,
- Déclare M. [L] [M] exclusivement responsable desdites résolutions,
- rejette l'ensemble des demandes formulées par les parties à l'encontre de la SCP [J] et [Z], Maître [C] [J] et Me [K] [J],
Avant dire droit sur le préjudice des consorts [N],
- Condamne M. [L] [M] à payer à titre d'indemnité provisionnelle à valoir sur leur préjudice :
- la somme de 170.000 euros (cent soixante dix mille euros) à M. et Madame [X] [N],
- la somme de 170.000 euros (cent soixante dix mille euros) à M. et Madame [B] [N],
Donne acte à M. [L] [M] de la restitution aux époux [X] [N] et aux époux [B] [N] de la somme de 121.960 euros à chacun,
Ordonne une mesure d'expertise, et pour y procéder, désigne Monsieur [U] [Y], en qualité d'expert,
4. Attendu que les époux [S] ayant quant à eux manifesté leur opposition aux modifications du permis de construire et de lots, [L] [M] les a assigné par exploit du 21 juin 2004, ainsi que Maître [K] [J] pour faire juger que la parcelle litigieuse était en indivision, et que les constructions ne nécessitaient pas l'accord des époux [S] et subsidiairement que Me [K] [J] devait le relever et garantir de toute condamnation pour défaut de conseil et de sécurité juridique ;
Attendu que les époux [S] se sont portés demandeurs reconventionnels, après intervention volontaire des consorts [N], en nullité de l'acte rectificatif d'état descriptif de division du 23 septembre 2003 et en démolition des ouvrages construits par les consorts [N] en infraction avec l'état descriptif de division du 16 novembre 1999 ;
Attendu que le jugement du 7 novembre 2009 a statué ainsi :
- dit que la parcelle cadastrée lieudit [Localité 19] section AM [Cadastre 7] est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis,
- annulé l'état descriptif de division modificatif dudit immeuble établi le 23 septembre 2003 par Maître [C] [J],
- condamné in solidum Monsieur et Madame [X] [N] et Monsieur et Madame [B] [N] à démolir le bâtiment de deux logements édifiés sur l'assiette foncière du lot 2 dans les six mois suivant la signification de la décision sous astreinte passé ce délai de 1.500 euros par mois de retard,
- condamné Monsieur [M] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné in solidum Monsieur [M], Monsieur et Madame [X] [N] et Monsieur et Madame [B] [N] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- déclaré toutes autres demandes irrecevables ou mal fondées,
Attendu que pour rejeter les actions en responsabilité professionnelle engagées contre Maître [K] [J], le premier juge a retenu que l'acte descriptif de division modificatif du 23 septembre 2003 avait été établi par Maître [C] [T], notaire salarié de la SCP [K] [J] - [P] [Z], non personnellement attrait à la procédure ;
5. Attendu qu'en ce qui concerne la disposition du jugement du 7 novembre 2009 ayant annulé l'état descriptif de division modificatif du 23 septembre 2003, les consorts [N] ne contestent pas aux termes de leur appel la décision du premier juge, se prévalant au contraire du caractère 'contestable' dudit modificatif obtenu à la seule initiative de [L] [M], pour réclamer à Maître [C] [J] et à la SCP [J]-[Z] des dommages et intérêts ;
Attendu que le jugement sera en conséquence confirmé par adoption des motifs pertinents qu'il contient ;
6. Attendu qu'en ce qui concerne l'appel de [L] [M] des dispositions du jugement du 5 septembre 2005 ayant prononcé la résolution des contrats de vente conclus le 23 septembre 2003 avec les époux [X] [N] et [B] [N] aux torts exclusifs de [L] [M], ce dernier demande à la cour de déclarer nuls et de nullité absolue lesdits actes de vente en état futur d'achèvement pour défaut de capacité et d'objet au visa de l'article 1108 du Code civil et de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les consorts [N] demandent la confirmation du jugement ;
Attendu qu'au soutien de son action en nullité [L] [M] conclut que 'si l'on constate la nullité de l'acte descriptif de division modificatif du 23 septembre 2003", qu'il ne pouvait modifier qu'en concours avec les époux [S], copropriétaires, cela veut dire que les lots n° 3 et 4 tels qu'ils ont été créés dans cet acte n'ont rétroactivement plus aucune existence' et que par conséquent les deux ventes de ces lots consenties par acte du 23 septembre 2003 sont nulles, de nullité absolue, car dépourvues d'objet' ;
Attendu que les consorts [N], qui ne proposent aucun fin de non recevoir pour sanctionner l'absence de publication aux hypothèques des conclusions contenant demandes tendant à l'annulation, maintiennent leur demande indemnitaire sur le fondement des manquements du vendeur à ses obligations et à sa 'dissimulation' à l'administration lors du dépôt de permis de construire du fait que l'immeuble était soumis au régime de la copropriété', s'appropriant les motifs du jugement qui a fustigé la turpitude de [L] [M], lequel 'ne peut prétendre n'avoir commis aucune fraude' alors (...) qu'en sa qualité de 'professionnel de l'immobilier et de promoteur, il ne pouvait ignorer la nécessité d'informer l'administration de l'existence d'une copropriété' ;
Attendu qu'effectivement, les ventes litigieuses sont dépourvues d'objet certain formant la matière de l'engagement puisqu'elles sont relatives à des lots de copropriété inexistants ;
Attendu qu'il sera donc fait droit aux actions en nullité ;
Attendu que le droit de demander la nullité d'un contrat n'exclut pas l'exercice par la victime des manoeuvres dolosives d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de son auteur réparation du préjudice qu'elle a subi ;
Attendu en l'espèce que [L] [M] ne conteste pas le préjudice subi par les consorts [N] (du fait de la nullité des ventes), faisant seulement valoir qu'ils l'ont eux-mêmes aggravé en refusant l'offre spontanée faite par huissier dès le 28 juin 2004, de leur rembourser les sommes qu'ils avaient payées, soit 121.960 euros chacun, et qu'il convient de modérer en conséquence les provisions allouées ;
Attendu que dans ces conditions, le premier juge a parfaitement caractérisé les fautes délictuelles commises par [L] [M] et il convient de confirmer le principe les condamnations indemnitaires et provisionnelles allouées au profit des consorts [N] et l'expertise judiciaire, sous les réserves figurant au paragraphe 11 du présent arrêt ;
7. Attendu qu'en ce qui concerne la demande des époux [S] de démolition des ouvrages construits sur le lot n° 2 par [L] [M], ce dernier admet devoir en supporter désormais seul la responsabilité et le coût, sauf recours en garantie, les époux [S] ayant étendu leur prétention à son encontre par demande additionnelle, au cas où, effectivement, les consorts [N], redevenus tiers, seraient personnellement exonérés d'une telle condamnation ;
Attendu que le jugement du 7 septembre 2009 sera complété en ce sens ;
8. Attendu que les époux [S], ayant obtenu de leur copropriétaire 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice esthétique et d'agrément du fait de l'existence d'une construction volumineuse dépassant l'assiette autorisée, sollicitent par appel incident 50.000 euros pour le préjudice esthétique et 40.000 euros au titre du préjudice lié à la modification de la copropriété sans leur accord et à leur insu' ;
Attendu que la démolition des constructions est de nature à remettre la copropriété en son état d'origine de sorte que l'infraction est ainsi réparée ;
Attendu que la construction litigieuse située au nord et en contrebas terminée et crépie, inoccupée, dont le terrain d'assiette et le volume sont comparables au lot des époux [S], ne justifie pas d'élévation des dommages et intérêts alloués qui seront confirmés par la cour ;
9. Attendu que par leurs appels respectifs, principaux et incidents, les consorts [N] et les époux [S] forment une demande indemnitaire directe, 'in solidum' ou solidaire entre [K] [J] et la SCP [J] [Z], et [L] [M], ce dernier réclamant directement aux notaires la somme de 575.564,54 euros et subsidiairement, une provision de 350.000 euros, ou encore d'être entièrement relevé et garanti des condamnations prononcées contre lui ;
Attendu que le notaire est légalement tenu d'assurer l'efficacité et la sécurité juridique des actes soumis à son authentification ;
Attendu qu'après avoir établi dans le cadre d'un partage familial, portant sur des droits à construire - selon la méthode dite [D] déjà formellement déconseillée en 1999 aux opérateurs professionnels - un règlement descriptif de division et règlement de copropriété le 16 novembre 1999, et vendu le lot n°1 aux époux [S] en visant expressément le régime de la copropriété (droit à jouissance exclusive du terrain 1 et copropriété à 50/100e indivise des parties communes) Me [K] [J] a accepté de dresser en vue de sa publication le 23 septembre 2003 un état descriptif de division modificatif de celui établi le 16 novembre 1999 divisant le lot n° 2 prévu pour une villa de 131 m² en deux lots destinés à supporter un bâtiment avec deux logements pour 308 m² ;
Attendu que Me [J] s'est contenté pour ce faire de relever que [L] [M] le requérait, en sa qualité de propriétaire du n° 2 et en vertu des pouvoirs qu'il s'est réservé aux termes de l'état descriptif de division originaire et de la vente du lot n° 1 à Monsieur et Madame [S], par acte de l'étude du 16 novembre 1999 ;
Attendu qu'aucun accord du copropriétaire ne figure dans l'état descriptif initial ni dans aucun autre document de sorte que Maître [J] n'a pas vérifié les pouvoirs de [L] [M] de modifier seul le règlement de copropriété et a de la sorte établi un acte voué à la nullité ;
Attendu que pour s'exonérer de toute responsabilité, la SCP notariale fait valoir que [L] [M] avait obtenu dès le 30 juin 2003 de la commune de [Localité 25] un permis de construire un bâtiment de deux logements, affiché en mairie le 18 juillet 2003, et que cette autorisation était pour Maître [K] [T] la preuve indiscutable que l'accord des époux [S] avait été préalablement obtenu, de sorte qu'il a passé l'acte sans aucune réticence ;
Attendu que le permis de construire n'étant délivré que sous réserve des droits des tiers, et même si [L] [M], dont le professionnalisme ne dispensait pas le notaire de son obligation de conseil, a omis de préciser qu'il s'agissait d'une copropriété, il appartenait à Me [K] [J] civilement responsable de Me [C] [J], de vérifier personnellement les pouvoirs prétendus d'un seul copropriétaire avant de modifier le règlement de copropriété ;
Attendu que la responsabilité civile de Me [J] et de la SCP [J]-[Z] est établie ;
10. Attendu que sans la faute de Me [J], les ventes litigieuses aux consorts [N] n'auraient pas pu être réalisées de sorte qu'il existe un lien de causalité direct entre la faute et les ventes pour subdivision du lot n° 2 annulées ;
Attendu que [L] [M], Me [J] et la SCP [J] ayant également concouru, le premier jour par ses dissimulations pour obtenir le permis de construire et l'acte modificatif, le second par son absence de vérification des conditions de validité de la modification du règlement, au dommage, leur charge définitive, sera répartie entre eux par moitié ;
11. Attendu en ce qui concerne les préjudices indemnisables les restitutions liées à l'annulation, au demeurant proposées à hauteur de 2 x 121.960 euros, consécutives aux seules annulations, n'ont pas à être prises en charge par les notaires, pas plus que le coût des sommes engagées dans la construction s'élevant à 375.564,54 euros, qui correspond également au prix de vente escompté ;
Attendu que la somme de 100.000 euros réclamée pour immobilisation de terrain et des capitaux résulte directement de la longueur d'une procédure engagée dès 2004 et non des ventes elles-mêmes ;
Attendu en revanche que le coût de la démolition, évalué par [L] [M] à 100.000 euros, correspond à l'indemnisation du préjudice subi par les époux [S], devra être supporté par moitié entre [L] [M] et l'office notarial, à dire d'expert ;
Attendu que dans la mesure où dès le mois de juillet 2004, le principe d'une résolution était admis entre [L] [M] et les consorts [N], ces derniers refusant légitimement d'en être quitte par le seul remboursement des acomptes déjà versés, il apparaît exagéré de leur part, au delà du remboursement des légitimes frais d'actes, de déplacement de banque, de maintenir une demande provisionnelle à hauteur de 170.000 euros, insuffisamment justifiée au regard des sommes visées en page 23 et 24 de leurs conclusions, de la clause pénale annulée en même temps que les actes de vente et de leur prétention à obtenir l'équivalent de leurs investissements au motif du renchérissement du double du marché immobilier en 2010 alors qu'ils avaient le choix d'investir ailleurs dès 2004 ;
Attendu dans ces conditions que le montant des provisions sera ramené à 100.000 euros;
Attendu que les dépens seront partagés par moitié entre [L] [M] et la SCP [J] et [Z] ;
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,
Ordonne la jonction des procédures d'appel des jugements des 5 septembre 2005 et 7 septembre 2009 qui seront suivis sous le numéro de rôle 09/11365,
Au fond,
Confirme partiellement le jugement du 5 septembre 2005 sauf à ramener le montant de l'indemnité provisionnelle revenant aux époux [X] [N] et aux époux [B] [N] à 100.000 euros chacun et à confirmer l'expertise judiciaire,
Confirme le jugement du 7 septembre 2009, sauf an ce qu'il a condamné les consorts [N] à démolir les bâtiments sur le lot 2 et aux dépens,
Les réformant pour le surplus et y ajoutant,
Prononce la nullité pour défaut d'objet des deux ventes reçues le 23 septembre 2003 par Maître [C] [J], par lesquelles [L] [M] a vendu aux consorts [N] les lots 3 et 4 créés sur la parcelle AM [Cadastre 13],
Dit que [L] [M] a engagé sa responsabilité délictuelle vis à vis des consorts [N] et des époux [S] au titre de la loi du 10 juillet 1965,
Condamne [L] [M] à démolir les ouvrages construits en violation du permis de construire initial en date du 16 juin 1999 n° 8312399ECO28 sous astreinte de 1500 euros par jour de retard 4 mois après la signification du présent arrêt,
Dit que Me [C] [J], Maître [K] [J] et la SCP [J] et [Z] ont engagé leur responsabilité civile à l'occasion de l'établissement de l'acte descriptif de division modificatif du 23 septembre 2003 annulé,
Condamne en raison des fautes respectives ci-dessus Maître [C] [J], Maître [K] [J] et la SCP [J] et [Z] à relever et garantir [L] [M] à hauteur de la moitié des condamnations prononcées et à venir contre celui-ci, en ce compris coût de la démolition,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne [L] [M] à payer 8000 euros aux consorts [N] et 5000 euros aux époux [S] en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne [L] [M] et la SCP [J] et [Z] par moitié chacun aux dépens,
Admet dans cette mesure les SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE-BOTTAI et TOLLINCHI avoués au bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
