COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 08 MARS 2011
G.L.
N° 2011/
Rôle N° 10/04318
SARL SIMAC EST
C/
EURL GB
Grosse délivrée
le :
à :la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL
la SCP COHEN-GUEDJ
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 16 Février 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/7792.
APPELANTE
SARL SIMAC EST prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée par Me Jean-Louis BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
EURL GB prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée par Me Pierre ESCLAPEZ, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Pierric MATHIEU, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Février 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.VEYRE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Bernard ROUSSEAU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2011,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement rendu le 16 février 2010 par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN entre l'EURL GB et la SARL SIMAC EST,
Vu l'appel interjeté le 5 mars 2010 par la SARL SIMAC EST,
Vu les conclusions récapitulatives déposées par l'appelant le 19 janvier 2011,
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 27 janvier 2011 par l'intimé,
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 7 février 2011,
SUR CE
1. Attendu que l'EURL GB a consenti le 22 janvier 2008 à la SARL SIMAC EST une promesse unilatérale de vente portant sur dix parcelles à bâtir munies de permis de construire au prix global de 1.500.000 euros sise à [Localité 3] domaine 'le Mas de l'Etang' ;
Attendu que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 23 avril 2008 à 16 heures et que la promesse de vente devait être signée dans les huit jours de la levée de l'option ;
Attendu que la levée de l'option devait être accompagnée d'un versement par le bénéficiaire entre les mains du notaire d'une somme 'suffisante pour assurer partie du prix payable comptant et des frais de vente à préciser par le notaire' ;
Attendu que relancée le 16 avril 2008 par le notaire du promettant, et encore le 22 avril 2008, en vue d'une réitération avant la fin du mois, la SARL SIMAC EST levait l'option le 23 avril 2008 à 15 heures par signification d'huissier, et adressait par l'intermédiaire de son notaire le 24 avril 2008 à Maître [K] notaire du vendeur, une demande d'établissement de l'acte, sous les conditions habituelles en la matière, et avec engagement de payer le prix par un prêt bancaire à recevoir en même temps que l'acte authentique ;
Attendu que le 25 avril 2008 Maître [K] fixait avec Maître [W] notaire de l'acquéreur un rendez vous de signature le 30 avril 2008 ;
Attendu que le 28 avril 2008 Maître [W] rappelait que la promesse de vente prévoyant un délai d'un mois pour la réitération, ce délai impliquait une signature 'avant le 23 mai 2008" ;
Attendu que le 29 avril 2008, Maître [K] lui répondait en ces termes :
Pour faire suite à votre télécopie d'hier, je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint les quatre projets d'acte, ainsi que les décomptes.
J'attire votre attention sur le fait que la levée d'option de la part de votre client n'a pas été accompagnée du paiement d'une partie du prix et des frais ; ni même de la justification de l'obtention d'un quelconque emprunt. A ce titre mon client se réserve le droit de considérer cette levée d'option comme nulle et non avenue. Il pourrait réclamer à ce titre l'indemnité d'immobilisation pour laquelle votre client aurait dû fournir une caution dans le mois de la signature de la promesse.
A défaut de signature au plus tard le vendredi 9 mai 2008, mon client m'indique qu'il se considérera libéré de la promesse.
Attendu que le 13 mai 2008, l'EURL GB invoquait l'irrégularité de la levée de l'option en ces termes :
La promesse que nous avons signée le 25 janvier 2008 prévoyait une indemnité d'immobilisation de 150.000 euros, qui devait être garantie par la production d'un cautionnement bancaire dans le mois suivant ladite signature, soit au plus tard le 25 février 2008.
A ce jour, vous n'avez toujours pas versé cette indemnité d'immobilisation ni même produit le cautionnement bancaire qui devait la garantir.
D'autre part, vous deviez lever l'option au plus tard le 23 avril 2008 à 16 heures et cette levée d'option devait être accompagnée du versement, entre les mains de Maître [K], d'une somme suffisante pour assurer le paiement du prix déduction faite du ou des prêts bancaires pouvant alors être obtenus et déblocables.
Or votre levée d'option effectuée in extremis ne s'est accompagnée d'aucun versement et au moment de la levée d'option, vous n'aviez obtenu aucun prêt en mesure d'être débloqué.
En conséquence, l'option n'a pas été levée valablement.
Je reprends donc la libre disposition de mon bien.
Je reste dans l'attente du versement de la somme de 150.000 euros dans les plus brefs délais.
Attendu que peu après, la SARL SIMAC GB mettait en vente les parcelles pour plus de 2.362.000 euros au lieu de 1.500.000 euros, réalisant ainsi une plus value de plus de 800.000 euros en quelques mois ;
2. Attendu que la SARL SIMAC GB se fonde sur la clause ci-après reproduite pour justifier sa réclamation :
Indemnité d'immobilisation - séquestre
Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire et non réductible de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150.000 euros).
L'indemnité sera totalement acquise au promettant quelle que soit la date de la renonciation du bénéficiaire, son montant n'étant pas fixé en considération de la durée de l'immobilisation.
Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre de clause pénale faute par LE BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les détails et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Le versement de cette indemnité sera garanti par la remise au plus tard dans le délai de UN MOIS des présentes, entre les mains du comptable de l'Office Notarial du LAVANDOU pour le compte du PROMETTANT, d'un engagement de caution d'un établissement financier notoirement solvable, ledit établissement financier devant s'engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au PROMETTANT au cas de défaillance du BENEFICIAIRE le montant sus-indiqué.
L'engagement de caution devra pouvoir être mis en jeu pendant une durée supérieure de deux mois à la durée de la présente promesse.
Dans l'hypothèse où le BENEFICIAIRE se trouverait dans l'impossibilité d'obtenir ladite caution dans le délai imparti, il aura la faculté d'effectuer à la comptabilité du Notaire indiqué aux présentes, dans le même délai, le versement d'une somme correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation.
Dès à présent, au cas de versement, le comptable de l'Office Notarial du LAVANDOU en est constitué séquestre.
Attendu que l'indemnité d'immobilisation étant qualifiée de clause pénale, dont la nature juridique est spécifique, et les deux termes étant habituels à la matière des promesses de vente, la juxtaposition de la formule 'indemnité d'immobilisation à titre de clause pénale' nécessite une interprétation de la volonté des parties ; l''erreur' invoquée n'étant pas seulement matérielle;
Attendu que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ;
Attendu que cette clause ambiguë sera interprétée en ce sens qu'elle met à la charge de la SARL SIMAC EST une clause pénale, plus favorable car réductible, et une indemnité d'immobilisation, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge ;
3. Attendu que cette clause pénale est manifestement excessive compte tenu de ce que l'EURL GB ne rapporte pas la preuve que la SARL SIMAC EST n'aurait pas été en mesure de signer la vente et de payer le prix avant le 23 mai 2008, la date avancée pour invoquer tardivement la caducité de la promesse et de la levée d'option, soit le 9 mai 2008, ne correspondant à aucune obligation contractuelle, et les inexécutions formelles de la levée d'option n'étant pas soumise à sanction particulière ;
Attendu que tout au contraire il s'en déduit l'EURL GB a mis en oeuvre précipitamment une autre opération plus lucrative ;
Attendu dans ces conditions la clause pénale sera réduite à la somme de 10.000 euros;
Vu l'article 696 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,
Réforme le jugement,
Statuant à nouveau,
Vu les articles 1162 et 1152 du Code civil,
Condamne la SARL SIMAC EST à payer à l'EURL GB la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Rejette l'application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SARL SIMAC EST aux dépens,
Admet la SCP TOUBOUL avoué au bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
