COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 22 FEVRIER 2011
B.R.
N° 2011/
Rôle N° 10/04883
[C] [F] [H]
[W] [T] [A] épouse [H]
C/
[M] [G]
[X] [B] épouse [G]
Grosse délivrée
le :
à :la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL
la SCP BLANC-CHERFILS
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 15 Février 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/2635.
APPELANTS
Monsieur [C] [F] [H]
né le [Date naissance 4] 1965 à [Localité 6] (G.B.), demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP BLANC-CHERFILS, avoués à la Cour,
assisté par Me Sylvie CASTEL, avocat au barreau de NICE
Madame [W] [T] [A] épouse [H]
née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 8] (G.B.), demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP BLANC-CHERFILS, avoués à la Cour,
assistée par Me Sylvie CASTEL, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [H] [E] [G]
né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 12] (75), demeurant [Adresse 9]
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assisté par Me Philippe TOURNEUR, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Jennifer HADDAD, avocat au barreau de GRASSE
Madame [X] [B] épouse [G]
née le [Date naissance 5] 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 9]
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée par Me Philippe TOURNEUR, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Jennifer HADDAD, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.ROUSSEAU, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Bernard ROUSSEAU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 22 Février 2011,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement du 15 février 2010 du Tribunal de Grande Instance de Grasse,
Vu la déclaration d'appel formée le 12 mars 2010 par les époux [H],
Vu les conclusions régulièrement déposées le 9 novembre 2010 par les époux [G],
Vu les conclusions régulièrement déposées le 17 décembre 2010 par les appelants,
MOTIFS DE LA DECISION :
Le 7 septembre 2007, les époux [G] consentaient une promesse de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation. Les époux [H], de nationalité britanique, signaient cet acte en qualité de bénéficiaires, ayant la faculté de demander ou non la réalisation de cette promesse, étant stipulé qu'au cas où ils feraient connaître leur décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option, la somme de 95'500 € correspondant à une indemnité d'indisponibilité, serait acquise au promettant. La promesse de vente était consentie pour une durée devant expirer au plus tard le 30 novembre 2007.
Il convient de relever que l'acte a été rédigé avec l'assistance de Maître [P] [N] , notaire à [Localité 10], représentant les époux [H]. Ni ce notaire, ni ses clients n'ont entendu faire intervenir un interprète pour la signature de la promesse de vente, qui a été paraphée à chacune de ses pages par les acquéreurs. Ceux-ci étant assistés d'un professionnel du droit et bénéficiant des conseils que celui-ci est tenu de leur apporter, ne peuvent invoquer valablement, nonobstant l'absence de traduction en anglais de la convention, le défaut de compréhension, ou la compréhension insuffisante des dispositions contractuelles.
La réalisation de la vente était soumise à la condition suspensive pour les époux [H] d'obtenir un prêt d'un montant de 800'000 €, remboursable sur une durée de 25 ans au taux maximal, hors assurance , de 5 % par an.
Il était précisé que le bénéficiaire de la promesse s'obligeait à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, à déposer le dossier complet nécessaire à l'instruction de sa demande et à en justifier au promettant dans un délai de 60 jours, soit au plus tard le 7 novembre 2007.
Il était prévu qu'à défaut d'avoir apporté cette justification dans le délai imparti le promettant aurait la faculté de demander à l'acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de 8 jours suivant l'accusé de réception, le promettant pourrait se prévaloir de la caducité de la promesse de vente. Le bénéficiaire devait informer sans retard le promettant de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.
Ces dispositions étaient suivies de celles prévoyant que la réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 8 octobre 2007. Cette stipulation qui est en contradiction avec celles prévoyant que l'acquéreur devait justifier du dépôt de dossier de demande de prêt dans un délai de 60 jours, soit au plus tard le 7 novembre 2007, n'apparaît pas pouvoir produire d'effet.
Il y a lieu de constater que les époux [H] n'ont pas justifié du dépôt de leur dossier de demande de prêt, mais également que les époux [G] n'ont pas fait usage de la possibilité de mettre ces derniers en demeure de leur apporter cette justification.
Dans l'article 9, paragraphe II, intitulé « réalisation de la condition suspensive », il était stipulé que l'obtention ou la non obtention du prêt devait être notifiée par le bénéficiaire au promettant par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans le délai précédemment stipulé, lequel expirait le 8 octobre 2007.
À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant avait la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devait être faite par lettre recommandée avec avis de réception, et passé le délai de 8 jours sans que le bénéficiaire n'ait apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie et la convention deviendrait caduque de plein droit, sans autre formalité, le promettant retrouvant son entière liberté, le bénéficiaire ne pouvant recouvrer le dépôt de garantie versée, qu'après justification d'avoir accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition ne fut pas défaillie de son fait.
Les époux [G] mettaient en oeuvre ces dispositions, et par lettre recommandée du 12 novembre 2007, ils demandaient aux époux [H] de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt.
Aucune réponse n'ayant été apportée à cette mise en demeure dans le délai de 8 jours, la convention devenait caduque de plein droit.
Par courrier du 6 décembre 2007, les époux [H] faisaient savoir aux époux [G] qu'ils n'avaient pas été en mesure d'obtenir un prêt de financement, qu'ils avaient constaté sur Internet que le vendeur avait remis leur maison sur le marché puisque la promesse de vente était expirée et ne liait plus les parties, mais qu'ils continueraient à chercher des fonds.
Le 11 décembre 2007, le notaire des vendeurs transmettait à ses clients, le courrier en date du 14 novembre 2007 du Crédit Foncier, communiqué par Maître [N], notaire des acquéreurs, ce courrier portant rejet de la demande de prêt des époux [H].
Les époux [G] par lettre du 17 décembre 2007, accusaient réception du courrier du 6 décembre et faisait savoir aux époux [H] qu'il prenait bonne note de ce qu'ils avaient décidé de renoncer à l'achat de la maison.
En vertu des dispositions contractuelles sus- rappelées, les époux [H], dans la mesure où la condition suspensive ne s'était pas réalisée, et où par la lettre de refus de prêt, ils justifiaient avoir effectivement déposé une demande de prêt auprès du Crédit Foncier, sont en droit d'obtenir restitution du dépôt de garantie qu'ils ont versé.
Il y a lieu d'observer que dans l'article 6 de la convention, intitulé « indemnité d'indisponibilité » il est prévu qu'en cas de non réalisation de la vente promise, la somme versée serait intégralement restituée aux bénéficiaires s'ils se prévalaient notamment du fait que l'une au moins des conditions suspensives stipulées venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l'acte.
L'article 6 précise que si le bénéficiaire entendait se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive pour se voir restituer la somme versée, il devait le notifier au notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard à la date d'expiration de la promesse de vente. À défaut pour le bénéficiaire d'avoir adressé une telle lettre dans le délai convenu, le promettant était alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de 8 jours. Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans ce délai, il serait déchu du droit d'invoquer ce motif et la somme resterait alors acquise au vendeur.
Si les époux [G] ont adressé le 12 novembre 2007 une lettre recommandée internationale aux époux [H], dans laquelle ils leur demandaient de justifier, dans les 8 jours de la présentation de la lettre, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, force est de constater que cette lettre n'est assortie d'aucun avis de réception, ce qui d'une part ne permet pas de connaître la date de réception éventuelle de cette demande et ne fait pas courir le délai de 8 jours pour la réponse, et d'autre part ne permet pas de considérer cette lettre comme une sommation par acte extrajudiciaire tel que prévue par l'avant dernier alinéa de l'article 6 de la Convention, si bien que le bénéficiaire ne peut être considéré comme déchu du droit d'invoquer la non réalisation de la condition suspensive, dont il s'est prévalu par courrier du 6 décembre 2007.
En conséquence les époux [H] sont fondés à invoquer le bénéfice de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt, et à réclamer restitution du dépôt de garantie qu'ils ont versé.
Les époux [H] s'étant vu opposer un refus injustifié à leur demande de restitution de dépôt de garantie d'un montant de 49'750 €, depuis décembre 2007, et ayant été privés de cette somme pendant près de 3 ans, il leur sera alloué à titre de dommages-intérêts la somme de 3000 €.
Par ailleurs comme il paraît inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles qu'ils ont exposés, il lui sera alloué la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS,
La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement
Reçoit l'appel,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
Ordonne la restitution aux époux [H] de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 49'750 € retenue en l'étude notariale de Maître [S] [V], notaire associé à [Localité 11],
Condamne les époux [G] à payer aux époux [H] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts et une somme de même montant au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les entiers dépens tant de première instance d'appel sont à la charge des époux [G] avec distraction au profit de la S.C.P. Philippe Blanc- Romain Cherfils, avoués associés,
Déboute les parties de toutes conclusions plus amples ou contraires.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
