COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
8e Chambre C
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
DU 13 JANVIER 2011
N°2011/7
Rôle N° 09/14998
S.A. FINANCIERE IMMOBILIERE COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE
C/
[Adresse 3] -
Grosse délivrée
le :
à :ST FERREOL
BLANC
réf
sur saisine de la Cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 9 juillet 2009 qui a cassé et annulé l'arrêt n° 2008/112 rendu le 14 mars 2008 par la Cour d'Appel de Aix en Provence (8ème Chambre B).
DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
S.A. FINANCIERE IMMOBILIERE COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE (FICI exerçant sous le nom CABINET FICI INSIGNA BOURDAIS), agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, assistée de Me CIUSSI, du Cabinet KLEIN, avocat au barreau de NICE
DEFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
[Adresse 3] - prise en la personne de son Président en exercice, dont le siège est sis [Adresse 2]
représentée par la SCP BLANC-CHERFILS, avoués à la Cour, assistée de Me Michèle PARRACONE, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Novembre 2010 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Louis BERGEZ, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Louis BERGEZ, Président,
Monsieur Jean-Noël ACQUAVIVA, Conseiller
Madame Marie-Claude CHIZAT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2011,
Rédigé par Monsieur Jean-Louis BERGEZ, Président,
Signé par Monsieur Jean-Louis BERGEZ, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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LA COUR
L'[Adresse 3] (ASEICA) a donné mandat à la société anonyme Financière et immobilière commerciale et industrielle (FICI) de rechercher pour son compte un immeuble à prendre à bail, moyennant le versement d'une commission, d'un montant de 15% du loyer annuel, payable au jour de la signature du contrat de bail.
La société FICI a proposé la sous-location d'un immeuble loué par la société Nortel Networks.
Un accord de principe a été arrêté en janvier 2003 entre l'ASEICA et la société Nortel Networks sur les clauses essentielles d'un bail de sous-location.
La convention de bail a été signée le 3 mars 2003. Elle comporte la clause suivante insérée à la rubrique 'Clauses résolutoires' :
'Le preneur s'engage à faire ses meilleurs efforts afin d'obtenir, avant le 10 mars 2003, auprès des autorités compétentes, les autorisations administratives évoquées à l'article 3 ci-dessus et plus particulièrement les autorisations concernant le classement des locaux aux normes ERP (Etablissement recevant du public).
En cas d'absence d'obtention des autorisations visées au paragraphe précédent au plus tard le 10 mars 2003, le preneur aura la faculté de demander la résiliation du présent bail. Faute d'avoir exercé cette faculté de résiliation au plus tard le 15 mars 2003, celle-ci sera réputée caduque et le preneur sera lié par les termes du présent bail'.
Se prévalant du défaut de délivrance des autorisations administratives, l'ASEICA a fait jouer la clause résolutoire le 11 mars 2003.
Le 24 septembre 2004, L'ASEICA a assigné la société FICI en remboursement de la commission et en paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 4 novembre 2005 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de commerce d'Antibes :
- a 'invalidé' le mandat signé entre les parties ;
- a constaté que le jeu de la clause résolutoire prive la société FICI de toute commission ;
- a dit que la société FICI a commis des fautes en tant que négociateur et rédacteur d'acte ;
- a condamné la société FICI à rembourser à l'ASEICA la somme de 64 642,30€ au titre des honoraires versés, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2003 ;
- a alloué à l'ASEICA la somme de 5 000€ à titre de dommages-intérêts et celle de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société FICI a relevé appel de ce jugement.
Par arrêt du 14 mars 2008, cette cour a confirmé le jugement attaqué, sauf en ce qu'il a alloué une somme de 5 000€ à titre de dommages-intérêts, et a condamné l'ASEICA à payer à la société FICI la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans les motifs de l'arrêt, la cour a estimé que l'accord de principe et le bail de sous-location contenaient une clause de dédit qui a reçu application, en sorte que l'opération de prise à bail ne pouvait être regardée comme effectivement conclue et que la commission stipulée au mandat n'était pas due au mandataire par le mandant.
L'arrêt d'appel a été cassé en toutes ses dispositions le 9 juillet 2009 au motif que la cour a relevé d'office une clause de dédit sans inviter les parties à s'expliquer sur cette qualification.
****
Vu les conclusions déposées le 11 octobre 2010 par la société FICI ;
Vu les conclusions déposées le 25 octobre 2010 par l'ASEICA ;
Vu l'ordonnance de clôture du 26 octobre 2010 ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en restitution de la rémunération versée à la société FICI
Par acte du 8 mars 2002, l'ASEICA a confié à la société FICI un mandat de recherche d'un local en vue de la location. L'acte stipule une rémunération d'un montant de 15% HT du loyer annuel HT, exigible au jour de la signature du contrat de location.
La société FICI a présenté à l'ASEICA la société Nortel Networks en vue d'une sous-location par cette dernière de locaux dont elle était locataire.
D'intenses pourparlers sont intervenus à la fin de l'année 2002 directement entre l'ASEICA et la société Nortel Networks. La société FICI a été tenue précisément informée des discussions par de nombreuses correspondances de l'ASEICA. C'est ainsi, notamment, qu'un projet de bail ne faisant aucune mention de sa rémunération lui a été transmis le 29 novembre 2002 et que les clauses devant être ajoutées ou modifiées ont été portées à sa connaissance par une lettre du 10 décembre 2002.
Un accord de principe sur les éléments essentiels de la convention de sous-location a été arrêté au début de l'année 2003. Il a été formalisé par l'apposition sur un courrier de la société Nortel Networks du 13 décembre 2002 de la mention 'Bon pour accord' suivie de la signature du président de l'ASEICA.
Le 10 janvier 2003, l'ASEICA a versé à la société FICI la somme de 64 642,30€ représentant 15% du montant du loyer annuel convenu dans l'accord de principe.
L'ASEICA a pris possession du local dès le début de l'année 2003 puisqu'elle a requis un huissier de justice le 3 janvier aux fins de faire dresser un état des lieux, en se prévalant de la qualité de locataire depuis le 1er janvier.
Les pourparlers se sont poursuivis en janvier et février en vue de la fixation de certaines clauses, en sorte que le bail n'a été signé que le 3 mars 2003. Il fixe la date d'effet de la convention au 15 décembre 2002 et fait bénéficier à l'ASEICA d'une franchise de loyer jusqu'au 1er septembre 2003.
Ni l'accord de principe, ni la convention de sous-location ne font mention de la rémunération de la société FICI.
Il résulte de la combinaison des dispositions de l'article 6 alinéa 3 de la loi N° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret N° 72'678 du 20 juillet 1972 qu'aucune somme d'argent n'est due à l'agent immobilier, à quelque titre que ce soit, lorsque les conditions de sa rémunération ou de sa commission et l'indication de celles des parties qui en ont la charge n'ont pas été mentionnées dans l'engagement des parties.
Cette règle impérative s'applique même lorsque le mandat a fixé les modalités de la rémunération de l'agent immobilier en stipulant que cette rémunération est à la charge exclusive du mandant. Elle ne peut être éludée par la circonstance que le bail a été négocié directement entre les parties, dès lors que, tenue précisément informée des pourparlers, il appartenait à la société FICI de demander que soit insérée dans l'engagement des parties une clause reprenant les conditions et la charge de la rémunération stipulées au mandat.
Il s'ensuit que l'ASEICA est fondée à demander la restitution de la somme de 64 642,30€ versée à titre de rémunération de la société FICI.
Le jugement attaqué est confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a condamné la société FICI au paiement de cette somme. Le point de départ des intérêts moratoires doit être fixé au jour de la mise en demeure délivrée le 17 juin 2004 et non au jour du paiement.
Sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée par l'ASEICA
L'ASEICA demande réparation d'un préjudice qu'elle caractérise en ces termes :
'La concluante est en droit de solliciter la réparation du préjudice subi du fait qu'elle est restée liée par un contrat de bail commercial de sous-location durant plusieurs mois alors même que cet acte établi sans impliquer directement et complètement le bailleur principal était résiliable de plein droit et voué à l'échec.
Elle a investi du temps, de l'argent pour visiter les locaux que le cabinet immobilier FICI savait pertinemment ne pas pouvoir lui donner à bail puisqu'ils ne pouvaient pas être livrés du fait qu'ils n'étaient pas libres de toute occupation.'
L'ASEICA fait grief à la société FICI de s'être abstenue de s'assurer des conditions nécessaires à l'efficacité de l'accord de principe et de la convention de sous-location en ne vérifiant pas que les locaux étaient libres de toute occupation, en n'intervenant pas pour faire cesser le trouble de jouissance résultant de la présence de meubles, en ne s'assurant pas de l'accord du propriétaire à la convention de sous-location et en n'appelant pas l'attention de l'ASEICA sur le risque de défaut de délivrance de l'autorisation nécessaire à l'accueil du public dans le délai fixé par le bail.
Mais, en premier lieu, l'ASEICA, qui a été dispensée du paiement des 3 premiers trimestres de loyer, est mal fondée à soutenir que les 'troubles de jouissance' subis à compter de son entrée dans les lieux faisaient obstacle à la location, puisqu'elle a ensuite accepté de signer la convention de bail alors que ces troubles persistaient.
En deuxième lieu, l'ASEICA ne justifie pas avoir demandé à la société FICI d'intervenir en vue de mettre fin à des troubles de jouissance.
En troisième lieu, la société FICI fait valoir, sans être contredite, que la troisième signature portée au pied de l'accord de principe arrêté en janvier 2003 a été apposée par le représentant de la société Proudreed, propriétaire des locaux. Il s'ensuit que l'ASEICA est infondée à se prévaloir d'un défaut de consentement du propriétaire à une sous-location.
Enfin, tout au long des pourparlers ayant précédé la signature du bail, l'ASEICA a fait état de l'incertitude liée à la délivrance de l'autorisation administrative d'accueil du public qu'elle se chargeait de l'obtenir. Lorsqu'elle a signé le bail elle était, dès lors, parfaitement informée de l'avancement de sa demande d'autorisation, ce dont elle a ensuite refusé de justifier auprès de la société FICI, et elle se trouvait ainsi en mesure d'apprécier elle-même la probabilité d'obtenir l'autorisation requise dans le délai fixé par la clause résolutoire.
Il s'ensuit que les griefs ne sont pas fondés.
Le jugement attaqué est infirmé en ce qu'il a accueilli la demande en paiement de dommages-intérêts formée par l'ASEICA.
Sur les dépens, les frais irrépétibles et les demandes en paiement de dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice
Chaque partie, qui succombe pour partie, est déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour abus du droit d'agir et de défendre en justice, et supporte la charge des frais et dépens qu'elle a exposés en première instance, au titre de l'arrêt cassé et du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
La Cour
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société FICI à payer à l'ASEICA la somme de 64 642,30€,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau
Dit que les intérêts au taux légal courent sur la somme de 64 642,30€ à compter du 17 juin 2004,
Rejette les demandes en paiement de dommages-intérêts formées par l'ASEICA et par la société FICI,
Dit que le présent arrêt emporte obligation de rembourser la fraction des sommes indûment perçues au titre de l'exécution provisoire, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de l'arrêt,
Dit que chaque partie supporte la charge des frais et dépens qu'elle a exposés en première instance, au titre de l'arrêt cassé et du présent arrêt.
Le Greffier Le Président
