COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 13 JANVIER 2011
N°2011/04
Rôle N° 09/03662
[B] [R]
[Z] [K] épouse [R]
C/
[C] [S]
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 13 Octobre 2008 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 03/1814.
APPELANTS
Monsieur [B] [R]
né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 5] (13),
demeurant Hôtel l'Ecrin Bleu - [Adresse 4]
représenté par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
assisté de Maître David HAZZAN, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [Z] [K] épouse [R]
née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 7] (TUNISIE),
demeurant [Adresse 4]
représentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée de Maître David HAZZAN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [C] [S],
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,
assisté de Maître Ange TOSCANO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 24 Novembre 2010 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Daniel ISOUARD, président, et Monsieur Bruno NEDELEC, conseiller, chargés du rapport.
Monsieur Daniel ISOUARD, président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, président
Monsieur Bruno NEDELEC, conseiller
Monsieur Eric JAMET, vice-président placé
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2011..
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2011.
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 15 décembre 1993, Monsieur et Madame [R] ont donné en location à Monsieur [S] pour une durée de neuf ans débutant le 1er novembre 1993 et finissant le 31 octobre 2002 des locaux situés à [Localité 5] (Bouches-du-Rhône), 2, avenue Andréis, à destination exclusive d'un commerce de pharmacie contre un loyer annuel de 30 000 francs (4 573,47 €).
Le 19 juin 2002, Monsieur et Madame [R] ont donné congé à Monsieur [S] pour le 31 octobre 2002 avec offre de renouvellement et un nouveau loyer annuel de 19 200 euros.
Monsieur [S] n'ayant pas accepté ce loyer, Monsieur et Madame [R] ont saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille lequel après expertise, les a, par jugement du 13 octobre 2008, déboutés de leur demande tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, écartant la règle du déplafonnement.
Le 26 février 2009, Monsieur et Madame [R] ont interjeté appel de cette décision. Ils sollicitent sa réformation, la fixation du loyer à la somme de 19 200 euros à compter du 1er novembre 2002, la condamnation de Monsieur [S] à leur payer à compter de la notification du premier mémoire les intérêts de droit sur cette somme ainsi qu'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Subsidiairement ils souhaitent l'instauration d'une nouvelle expertise.
Ils arguent de l'augmentation de la surface exploitable suite à la création d'un escalier reliant la surface de vente à la cave, de l'augmentation de la taxe foncière consécutive aux travaux réalisés par le preneur, de la modification des facteurs locaux de commercialité notamment par l'aménagement de la place de la Mairie où ont été crées des places de stationnement et de la différence entre le loyer actuel et ceux pratiqués dans le voisinage, critiquant les éléments de comparaison retenus par l'expert.
Monsieur [S] conclut à la confirmation du jugement attaqué, à ce qu'il y soit ajouté que le bail s'est renouvelé par tacite reconduction, faute de congé régulier et à la condamnation de Monsieur et Madame [R] à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il conteste la régularité du congé qui ne respecte pas le délai de six mois. Ensuite il réfute l'argumentation de Monsieur et Madame [R].
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MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la tacite reconduction :
Monsieur [S] prétend que le congé donné le 19 juin 2002 pour le 31 octobre 2002 ne respecte pas le délai de six mois édicté par l'article L. 145-9 du Code de commerce et qu'ainsi le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.
Par jugement du 13 janvier 2004, avant de désigner l'expert, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent pour apprécier la validité du congé retenant exactement que par application de l'article R. 145-23 du Code de commerce ses pouvoirs se limitaient aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations relevant de la compétence du tribunal de grande instance.
Cette décision n'a pas fait l'objet de recours.
Au surplus, il convient de noter que dans sa réponse au congé avec offre de renouvellement, Monsieur [S], s'il relève que ce congé est hors délai, déclare accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer.
Sur le fond :
Le bail décrit le bien loué comme 'un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à [Adresse 6], comprenant trois pièces, avec une cave située au sous-sol ayant actuellement un accès indépendant'. Il ajoute que le bailleur autorise : 'le preneur à réaliser ( ) aux frais exclusifs de ce dernier, les travaux suivants :
- modification du cloisonnement intérieur du local du rez-de-chaussée,
- percement du plancher du local commercial pour permettre la réalisation d'un escalier intérieur communiquant avec la cave du sous-sol,
- enlèvement par le locataire de la chambre froide aménagée actuellement dans le local, autrefois utilisée pour un commerce de boucherie,
- réaménagement de la vitrine et de la façade du commerce,
- et pose d'une enseigne lumineuse au dessus du local.'
Selon l'article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative.
L'article L. 145-34 du Code de commerce prévoit qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Les éléments visés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du Code de commerce sont les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Toute modification notable de l'un de ces éléments justifie le calcul du nouveau loyer selon la valeur locative sans le tempérament de la variation de l'indice du coût de la construction et lorsqu'elle concerne les facteurs locaux de commercialité doit être en relation certaine et directe avec l'activité réellement exercée dans le local.
Les parties et notamment Monsieur et Madame [R] ne font que reprendre devant la Cour leurs prétentions et moyens déjà développés devant le premier juge, sans former de critiques contre le jugement attaqué.
Le premier juge par des motifs pertinents que la Cour adopte, a exactement retenu que :
- Monsieur et Madame [R] ne pouvaient se prévaloir pour écarter la règle du plafonnement, des prix pratiqués dans le voisinage, l'article L. 145-34 excluant cet élément de la valeur locative de ceux dont la modification notable permet le déplafonnement du loyer,
- les travaux exécutés et payés par Monsieur [S] conformément à l'autorisation qui lui avait été donnée au bail ne modifiaient pas la consistance et la superficie des locaux et constituaient leur amélioration et qu'en conséquence, par application de l'article R. 145-8 du Code de commerce, ne pouvaient être pris en considération pour le calcul du nouveau loyer,
- une modification des obligations respectives des parties n'était pas établie, car Monsieur et Madame [R] ne démontraient pas l'augmentation de la taxe foncière dont ils se prévalaient. En appel, ils n'indiquent toujours pas dans leurs écritures quel était son montant au début du bail et lors de son renouvellement et versent seulement des documents de l'administration fiscale qui ne portent pas sur l'impôt payé,
- l'aménagement de la place de la Mairie avec création de nouvelles places de
stationnement s'était effectué courant 2004, soit postérieurement au bail à renouveler et ne pouvait pas être pris en considération comme une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité.
À l'appui de cette modification, Monsieur et Madame [R] invoquent aussi un rapport établi par Monsieur [J], expert en évaluation, qui ne relève comme élément précis que l'augmentation de la population de 4 733 à 5 016 habitants entre 1999 et 2006 soit 5,9 %. Mais cette évolution qui n'apparaît pas notable ne se situe que pour moins de la moitié durant la période du bail et ne peut servir d'un élément de référence valable.
Ainsi la confirmation du jugement attaqué s'impose et il doit seulement être précisé que le loyer renouvelé sera celui résultant de l'application de l'indice du coût de la construction.
Succombant à leur appel, Monsieur et Madame [R] doivent être condamnés à payer à Monsieur [S] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Confirme le jugement du 13 octobre 2008 du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille ;
Précise que le nouveau loyer sera celui résultant de l'application de l'indice du coût de la construction ;
Condamne Monsieur et Madame [R] à payer à Monsieur [S] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur et Madame [R] aux dépens d'appel et autorise la SCP BOTTAI - GÉREUX - BOULAN, avoués associés, à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
