COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 09 DECEMBRE 2010
N° 2010/ 409
Rôle N° 09/02802
SCI LES MARCHES MEDITERRANEENS
C/
SARL EL KHANTAOUI
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 05 Décembre 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 07/1508.
APPELANTE
SCI LES MARCHES MEDITERRANEENS,
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP BLANC-CHERFILS, avoués à la Cour,
assistée de Maître Bruno GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SARL EL KHANTAOUI anciennement KANTAOUI , prise e nla personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis,
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée de Maître Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Karine CHETRIT-ATLAN, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Novembre 2010 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Daniel ISOUARD, président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, président
Monsieur Bruno NEDELEC, conseiller
Monsieur Eric JAMET, vice-président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2010.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2010,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
La société El Khantaoui est titulaire d'un bail commercial d'une durée de 9 ans à compter du 8 novembre 1999 concernant des locaux situés à [Adresse 2], appartenant à la SCI les Marchés méditerranéens où elle exploite un salon de thé.
Se plaignant de l'exécution par sa locataire de travaux non autorisés, la SCI les Marchés méditerranéens a assigné la société El Khantaoui en résiliation du bail. Par jugement du 5 décembre 2008 le tribunal de grande instance de Marseille l'a déboutée de ses demandes et condamnée payer à son adversaire la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le 13 février 2009, la SCI les Marchés méditerranéens a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite sa réformation, le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion de la société El Khantaoui et sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation de 3 000 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux ainsi que la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle expose que sa locataire a contrevenu à la disposition du bail interdisant la réalisation de travaux sans autorisation en séparant le sous-sol par une cloison et en installant un conduit de fumée avec percement de plafond et de mur sans l'autorisation du syndicat des copropriétaires auquel son accord était subordonné.
La société El Khantaoui conclut à la confirmation du jugement attaqué et à la condamnation de la SCI les Marchés méditerranéens à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 3 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle prétend que son adversaire connaissait les travaux qu'elle a exécutés et les avait autorisés. Elle dénonce sa mauvaise foi, essayant de récupérer par cette procédure son fonds de commerce sans bourse déliée.
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MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le bail décrit les lieux loués comme s'agissant d'un local d'une superficie totale de 148 mètres carrés comportant deux niveaux en rez-de-chaussée (83 m²) et un sous-sol (65 m²) et stipule, page 3 au chapitre 'Charges et conditions' paragraphe 'Améliorations' :
' Le PRENEUR ne pourra faire dans les lieux loués, sans l'autorisation expresse et par écrit du BAILLEUR, aucune démolition, aucune transformation, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation'.
Il ressort des documents produits et notamment du procès-verbal de constat de l'huissier [E] du 19 octobre 2006 qu'existe au sous-sol une cloison de séparation de la surface en deux parties d'une longueur de 4 mètres environ sur 2 mètres de hauteur prenant appui sur un mur maître et qu'à ce même sous-sol a été mise en place une cheminée d'évacuation avec percement du plancher pour la sortie des gaz générés par une machine à cuire les pâtisseries, cheminée qui se poursuit au rez-de-chaussée avec percement du mur latéral pour la sortie à l'extérieur de ces gaz.
La société El Khantaoui ne conteste pas être l'auteur de ces installations. D'ailleurs le plan du projet d'aménagement de son commerce de mars 2000 ne mentionne aucune cloison au sous-sol du local.
Contrairement à ce qu'elle prétend, rien ne montre que son bailleur l'a autorisée à installer une cloison divisant en deux le sous-sol de son commerce.
En ce qui concerne les travaux d'installation du conduit de cheminée, la société El Khantaoui a demandé l'autorisation de les effectuer à la SCI les Marchés méditerranéens laquelle a apposé la mention 'bon pour accord' sur le plan avec esquisse qui lui était soumis. Cette société a accusé réception le 13 avril 2000 de la demande de travaux et a indiqué à la société El Khantaoui :
'Personnellement, nous ne formons pas d'opposition au projet de ces travaux ; lesquels cependant ne peuvent être exécutés sans l'accord préalable du Syndicat de la copropriété, puisque lesdits travaux affectent les parties communes.
Par conséquent, nous ne pouvons, pour l'instant, que demander pour votre compte, une telle autorisation au Syndicat de la copropriété, ce qui doit faire l'objet d'une question en Assemblée générale. À cet effet, nous leur transmettons le descriptif que vous nous avez fait parvenir.
Jusqu'à cette éventuelle autorisation, nous vous mettons en garde de ne pas exécuter lesdits travaux'.
Il ressort de ce courrier que si le bailleur accepte les travaux souhaités par son locataire, il subordonne son accord à leur autorisation par le syndicat des copropriétaires et s'oppose à leur réalisation jusqu'à l'obtention de cette autorisation.
Le même jour la SCI les Marchés méditerranéens a communiqué au syndic de l'immeuble la lettre de la société El Khantaoui et la demande de celle-ci a été débattue à l'assemblée générale du 8 novembre 2000 comme le montre le courrier du 13 novembre 2000 du dirigeant de cette dernière société au syndic de la copropriété par lequel il lui transmet la documentation concernant les appareils d'extraction et lui fournit des précisions sur ces appareils.
Il se déduit de ce dernier courrier qu'à cette date, l'autorisation n'avait pas été donnée car dans le cas contraire, l'envoi de la documentation ne s'expliquerait pas.
Aucune précision n'est fournie sur la suite qui a été donnée à la demande d'autorisation de la société El Khantaoui.
Pour débouter la SCI les Marchés méditerranéens de ses demandes, le premier juge énonce qu'elle ne produit aucun document indiquant que le syndicat des copropriétaires a refusé son autorisation et encore moins qu'elle a informé son locataire de ce refus.
Mais en se déterminant ainsi, le premier juge a inversé la charge de la preuve.
En effet les travaux souhaités par la société El Khantaoui et acceptés en leur principe par la SCI les Marchés méditerranéens ne pouvaient être effectués, selon l'accord de celle-ci, qu'une fois l'autorisation du syndicat des copropriétaires obtenue.
Il appartient à la société El Khantaoui de justifier qu'elle a exécuté ces travaux après avoir reçu cette autorisation. Or comme il a déjà été indiqué aucune donnée n'est fournie sur la suite qui a été donnée à sa requête.
La société El Khantaoui, en installant sans l'autorisation de son bailleur une cloison séparant en deux parties le sous-sol et surtout en procédant à des travaux de percement du gros 'uvre alors que leur permission par son bailleur était subordonnée à l'accord du syndicat des copropriétaires lequel n'a jamais été obtenu, a enfreint la stipulation du bail lui interdisant d'effectuer sans autorisation expresse et écrite des percements de mur et de changement de distribution.
Ces deux infractions par leur nombre, leur importance et leur persistance malgré une sommation de remettre les lieux en état du 13 décembre 2005 antérieure de plus d'une année à l'assignation introductive d'instance (6 février 2007) constituent un manquement aux clauses du bail justifiant la résiliation de ce contrat.
Ainsi il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de la société El Khantaoui et d'ordonner l'expulsion de celle-ci des lieux loués.
Cette société doit être condamnée à payer à compter de ce jour jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer, en l'absence de tout autre élément, au montant du dernier loyer.
Succombant à la procédure, la société El Khantaoui doit être déboutée de ses demandes accessoires et condamnée à payer à son adversaire la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Réforme le jugement du 5 décembre 2008 du tribunal de grande instance de Marseille ;
Statuant à nouveau :
Prononce la résiliation du bail du 8 novembre 1999 liant la SCI les Marchés méditerranéens et la société El Khantaoui aux torts de cette dernière ;
Ordonne l'expulsion de la société El Khantaoui des lieux loués, à [Adresse 2] ainsi que de tous occupants de son chef ;
Condamne la société El Khantaoui à payer à compter de ce jour jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation égale au dernier loyer ;
Déboute la société El Khantaoui de ses demandes en dommages-intérêts et au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la société El Khantaoui à payer à la SCI les Marchés méditerranéens la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la société El Khantaoui aux dépens et autorise la SCP BLANC - CHERFILS, avoués associés, à recouvrer directement ceux d'appel dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
