COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 02 DECEMBRE 2010
N° 2010/ 402
Rôle N° 10/12235
SAS SCANDIA BOUTIQUE
C/
SCI [Adresse 1]
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 15 Juin 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/5048.
APPELANTE
SAS SCANDIA BOUTIQUE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège,
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués à la Cour,
assistée de Maître John RISTAINO, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
SCI [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège,
demeurant [Adresse 13]
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée de Maître Marie-christine DELUC, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Octobre 2010 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Eric JAMET, vice-président placé , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, président
Monsieur Bruno NEDELEC, conseiller
Monsieur Eric JAMET, vice-président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2010.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2010,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Le 25 novembre 1974, Madame [Z] veuve [K] et Madame [H] épouse [C], aux droits desquelles vient la SCI [Adresse 1], ont donné à bail à la SA Quadro, actuellement la SAS Scandia boutique, des locaux commerciaux situés à Cannes (Alpes Maritimes), [Adresse 1], à savoir, au rez-de-chaussée, d'un magasin avec accès sur la [Adresse 14], d' 'une grande cour couverte, une petite maison au fond de ladite cour, composée d'un rez-de-chaussée et du premier étage, une petite pièce sur rez-de-chaussée côté de la cage d'escalier, et une cave sous magasin'. Le preneur pouvait exercer un 'commerce de vente d'objets contemporains, d'articles divers de porcelaine, verrerie, bimbeloterie, meubles et tous articles cadeaux'.
Le bail mettait à la charge du locataire l'impôt foncier. Il était également stipulé que le preneur souffrirait 'des grosses réparations qui pourraient devenir nécessaires à l'immeuble, quelle que soit l'importance des travaux, sans pouvoir réclamer aucune indemnité, ni diminution du loyer même si leur durée excédait quarante jours'. Le bailleur dégageait sa responsabilité pour les infiltrations au niveau de la toiture ou affectant les caves.
La clause de cession du bail mentionnait que le preneur pouvait céder son droit au bail, 'soit à un successeur dans son commerce, soit à toute autre destination commerciale, sous réserve que ce soit un commerce dont le bruit, les odeurs et autres inconvénients ne gênent d'une façon quelconque la tranquillité ou les commodités des locataires de l'immeuble ou de l'usufruitière qui y habite. Sont notamment exclus, les commerces de boîtes de nuit, charcuterie, boucherie'.
Le 13 novembre 1984, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, à compter rétroactivement du 1er septembre 1983, le loyer étant fixé à 90 000 francs par an. L'avenant modifiait le bail en stipulant que 'le bailleur aura uniquement la charge des grosses réparations qui s'avéreront nécessaires conformément au code civil article 605' .
Le 19 février 2007, la SCI [Adresse 1] a délivré congé au preneur pour la date du 29 septembre 2007 moyennant un loyer annuel de 98 000 euros.
Le 6 mai 2008, la SCI [Adresse 1] a fait signifier un mémoire en fixation de loyer du bail renouvelé à la somme de 352 000 euros à compter du 29 septembre 2007.
Par acte délivré le 7 juillet 2008, la SCI [Adresse 1] a assigné la SAS Scandia boutique devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grasse, en demande de fixation du loyer de renouvellement du bail.
Par jugement avant dire droit du 21 octobre 2008, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise confiée à Madame [O] [F].
L'expert a clôturé son rapport le 2 décembre 2009, en proposant la fixation d'un loyer annuel de 163 200 euros, sur une base d'un prix annuel au m² de 1 150 euros/m² pour 129 m² pondérés.
Par jugement du 15 juin 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grasse a :
- fixé le loyer annuel dû à compter du 29 septembre 2007 à 98 000 euros hors taxe et hors charge et à 162 245 euros à compter du 6 mai 2008,
- débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,
- condamné les parties à supporter chacune par moitié les dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
La SAS Scandia boutique a interjeté appel par déclaration du 29 juin 2010.
Par conclusions récapitulatives déposées le 19 octobre 2010, auxquelles il convient de se référer, suite à son mémoire signifié après expertise, la SAS Scandia boutique demande à la Cour de:
- annuler le jugement rendu le 15 juin 2010,
- réformer le jugement en ce qu'il a fixé le loyer de renouvellement,
- fixer le loyer de renouvellement à la somme de 59 742 euros par an, hors charges et taxes, à compter du 29 septembre 2007,
à titre subsidiaire,
- fixer le loyer de renouvellement à la somme de :
- 98 000 euros à compter du 29 septembre 2007,
- 104 600 euros à compter du 6 mai 2008,
- condamner l'intimée à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La SAS Scandia boutique expose que le bail ayant une durée de plus de douze ans doit être fixé à la valeur locative. Elle retient que les locaux sont atypiques, du fait, d'une part, de la largeur étroite de la façade, et d'autre part, des petites surfaces, la plus grande étant située sur la façade arrière de l'immeuble. Elle conteste la valeur retenue par l'expert et discute les différents critères d'évaluation. Elle note qu'en l'absence de remise aux normes, l'immeuble est insalubre et qu'elle a souffert de nombreux dégâts des eaux provoquant des fermetures. Elle reproche à la décision de ne pas avoir retenu un abattement de 10 % de la valeur locative du fait de la clause mettant à sa charge les travaux autres que ceux prévus à l'article 606 du code civil.
L'appelante propose une autre pondération que celle proposée par l'expert judiciaire et des valeurs de référence. A titre subsidiaire, elle reprend le rapport établi à sa demande par Monsieur [B] [W].
Dans ses dernières écritures déposées le 22 octobre 2010, qui seront visées, la SCI [Adresse 1] conclut aux fins suivantes :
- infirmer le jugement :
- dire que la surface pondérée des locaux s'établit à 176 m²,
- fixer la valeur locative des lieux loués à 98 000 euros à compter du 29 septembre 2007 et jusqu'au 6 mai 2008 et à la somme de 276 101,60 euros à compter du 6 mai 2008,
à titre subsidiaire,
- dire que la surface pondérée s'établit à 173,40 m²,
à titre subsidiaire,
- fixer la valeur locative des locaux à compter du 6 mai 2008 à 250 740 euros avec une surface de 176 m²,
à titre très subsidiaire,
- fixer la valeur locative des locaux à compter du 6 mai 2008 à 247 022 euros avec une surface de 173,40 m²,
- condamner l'appelante à lui verser 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La SCI [Adresse 1] fait état des importants travaux de rénovation et de transformation de l'artère depuis 1995 et jusqu'en 2005. Elle souligne l'attractivité commerciale de la [Adresse 14]. Elle souligne que le locataire a fait le choix d'affecter la première partie de la boutique de vitrines, mais que la surface pourrait être affectée à la réception de la clientèle. Elle discute les baux de référence de l'expert judiciaire, et soutient que la clause laissant les réparations à la charge du locataire ne peut conduire à une minoration, dès lors que les grosses réparations restent à sa charge.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2010.
MOTIFS
Attendu que l'article L 145-33 du code du commerce dispose que 'le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage' ;
Attendu que, selon l'article L 145-7 du code de commerce, 'les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ;'
Attendu que dès lors que le bail a duré plus de douze ans, le loyer doit être fixé à la valeur locative conformément à l'article L 145-34 du code de commerce ;
Attendu que la SAS Scandia boutique est également titulaire depuis le 5 février 1982 d'un bail pour divers locaux dans la copropriété située au [Adresse 6], représentant 377 m² au rez-de-chaussée, 45 m² de cave, 313 m² à l'entresol, outre des parkings et une aire de livraison ; qu'elle a réglé un loyer de 6 499,39 euros pour ces locaux pour le premier trimestre 2010 ;
Attendu que l'appelante a réuni les espaces loués dans le cadre des différents bail, tandis que la cour évoquée dans le bail de 1974 a été couverte et la petite maison transformée en magasin ;
Attendu que selon l'expert judiciaire, les lieux loués dans le cadre du bail de 1974 sont constitués, au rez-de-chaussée, par un hall d'exposition ouvert sur la [Adresse 14], un magasin, deux 'show rooms' ouverts sur le magasin, une réserve, un dégagement et des WC, le tout ayant une superficie de 188 m² ; que le premier étage, auquel on accède par un escalier depuis la réserve du rez-de-chaussée, comporte deux autres réserves pour un total de 48 m² ; que la cave, inondée, a été exclue de l'évaluation ;
Attendu que le plan montre que l'ouverture sur la [Adresse 14] mesure moins de quatre mètres ; qu'un long couloir bordé de vitrines, d'environ 14 mètres, conduit à la boutique, beaucoup plus large ; que les photographies ne montrent pas d'autres ouvertures, de sorte que l'éclairage naturel n'existe que par la porte côté [Adresse 14] ;
Attendu que l'expert judiciaire pondère les espaces en reprenant la méthode traditionnelle ; qu'ainsi, Madame [D] [V] affecte la première zone, hall d'exposition et magasin, d'un coefficient 1, soit 20 m², la deuxième zone - magasin et show room - d'un coefficient 0,8, soit 13,60 m² pondérés, la troisième zone, au-delà de dix mètres - magasin et show room inclus - d'un coefficient de 0,6, soit 38,40 m² pondérés, la zone au-delà de vingt mètres d'un coefficient de 0,5, soit 38,50 m² ; qu'un coefficient de 0,4 est appliqué à la réserve du rez-de-chaussée, soit 3,60 m² pondérés ; que les WC sont affectés d'un coefficient de 0,3, soit 0,30 m² pondéré ; que le premier niveau représente 14,40 m² par le jeu d'un coefficient de 0,3 ; que l'expert judiciaire calcule ainsi une surface pondérée totale de 129 m² ;
Attendu que de par sa forme en L, le local est atypique ; que le chaland doit s'engager dans le couloir pour apprécier les articles proposés ; qu'en effet, la vision du client est limitée depuis la [Adresse 14] par l'étroitesse de la façade ;
Attendu que la surface pondérée proposée par l'expert judiciaire sera retenue, dans la mesure où celle de 176 m² suggérée par le bailleur apparaît irréaliste du fait de la disposition des lieux, qui n'est pas susceptible de réaménagement, tandis que la surface pondérée de 102 m² demandée par l'appelante, en contradiction avec son propre expert, est insuffisante eu égard aux volumes réels relativement importants et à leur disposition ;
Attendu que la [Adresse 14] est considérée comme 'l'artère commerçante par excellence du centre de [Localité 12]' par Madame [D] [V], qui note cependant que la partie supérieure de cette rue, où se trouve le magasin, bénéficie d'un afflux de chalands inférieur au reste de la rue ; que cette différence de clientèle potentielle est confirmée par les autres experts, dont les parties joignent les rapports ;
Attendu que l'appelante verse aux débats un rapport amiable de Monsieur [B] [W], expert, qui conclut à une superficie pondérée de 173,40 m² et à un prix au m² de 604,50 euros;
Attendu que la SCI [Adresse 2] produit un rapport daté du 30 juin 2009, de Madame [E] [S], désignée par le tribunal de grande instance de Grasse pour apprécier les indemnités d'éviction et d'occupation du local commercial 'Bora-Bora', également situé [Adresse 1] ; qu'elle précisait que ce fonds avait une surface de 55,59 m², outre un sous-sol de 16 m² ; que le bail de 1980 prévoyait une destination tous commerces, à l'exclusion des commerces de bouche ; que Madame [S] évaluait la valeur locative annuelle au m² à 1 300 euros ; que l'intimée ne produit toutefois pas la ou les décisions ayant suivi ce rapport, ce qui permettrait de vérifier le montant finalement fixé ;
Attendu que l'expert judiciaire propose quatorze références de loyer pour la [Adresse 14] ; que cependant, il y a lieu d'écarter les locaux dont les superficies sont inférieures à 45 m², eu égard à la superficie du local en cause ; qu'en effet les surfaces de 30 ou 40 m² ne peuvent servir en l'espèce d'éléments de comparaison utile, ayant traditionnellement des loyers au m² beaucoup plus élevés que les locaux plus vastes ;
Attendu que le local 'Devernois', [Adresse 7], a une surface pondérée de 96,54 m² ; que le loyer 2004 a été fixé par un arrêt de la Cour d'appel du 23 octobre 2008 ; que le loyer révisé pour 2007 représentait un prix au m² annuel de 1 902 euros, hors foncier ; que le local [Adresse 8], 'bijouterie Aubry', d'une surface pondérée de 99 m² avait un bail renouvelé au 1er décembre 2007, soit un prix au m² de 558 euros, hors foncier ; que le local 'le temps des cerises', [Adresse 9], de 84 m² pondérés, est loué dans le cadre d'un bail du 15 mai 2003, 'prêt-à-porter, maroquinerie, chaussures',avec un loyer au m² de 1 175 euros ; que le commerce 'Claire's', [Adresse 10] est loué dans le cadre d'un bail du 1er décembre 2006, avec un loyer au m² de 2 377 euros, hors foncier, pour une superficie pondérée de 61 m² ;
Attendu que la pharmacie franco-anglaise, [Adresse 11], dispose d'un local d'une surface pondérée de 130 m² ; que suite au renouvellement du bail du 1er avril 2002 pour le commerce de pharmacie / parapharmacie, le loyer au m² était de 691 euros, lors de la révision de 2005 ; que Bénetton, [Adresse 3], d'une surface de 270 m², dispose d'un bail du 1er septembre 2006 pour un loyer au m² de 444 euros ; que la photographie versée aux débats montre que Bénetton dispose d'une très belle position d'angle avec de nombreuses vitrines ouvrant sur la rue ;
Attendu que Sia - arts de la table, décoration - au [Adresse 4], d'une superficie pondérée de 148 m², a vu son bail renouvelé le 1er octobre 2003 ; que son loyer révisé en 2006 s'élevait à 422 euros / m², outre le foncier ; qu'enfin, la galerie d'art du [Adresse 5] disposant d'un bail du 1er avril 2006, paye un loyer au m² de 1 073 euros, hors foncier, pour une surface pondérée de 60 m² ;
Attendu que le loyer moyen au m² pour ces huit commerces représente : 8642 / 8 = 1 080 euros ;
Attendu que cette liste montre la forte hétérogénéité des loyers pour des locaux dont les superficies et les emplacements apparaissent disparates ; qu'il sera rappelé que les numéros les plus faibles sont situés dans la partie la plus commerçante de la [Adresse 14] ;
Attendu qu'eu égard à la configuration des locaux loués, aux clauses du bail, et aux références pertinentes de la [Adresse 14], il convient de fixer le loyer annuel au m²des lieux à la somme de 950 euros, à la date du renouvellement, soit 950 x 129 = 122 550 ;
Attendu que le bailleur et le preneur reconnaissent que la clause de cession du bail de 1974 autorisant presque tous les commerces, justifient une majoration de 10 % et que la taxe foncière, de 940 euros en 2008, doit être déduite ; que le loyer annuel, hors taxes est donc le suivant :
122 550 + (122 550 x 10%) - 940 = 133 865 euros ;
Attendu qu'aucune autre stipulation du bail ne justifie un abattement supplémentaire du loyer;
qu'en outre, il n'est pas établi que l'immeuble soit insalubre, le bon état général, à l'exception de la cave, étant, au contraire, confirmé par les différents documents produits ;
Attendu qu'eu égard au mémoire de la SCI [Adresse 1] du 19 février 2007, le juge des loyers commerciaux a, à juste titre, fixé le loyer annuel à la date du renouvellement au montant sollicité dans ce mémoire, soit 98 000 euros ; qu'en revanche, suite au second mémoire du 6 mai 2008, le loyer sera fixé à la somme de 133 865 euros, hors taxes, à compter de cette date ; que le jugement sera donc infirmé de ce seul chef, et confirmé pour le surplus ;
Attendu que l'intimée sera condamnée aux dépens d'appel ; qu'en revanche, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement,
CONFIRME le jugement rendu le 15 juin 2010 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grasse, sauf en ce qu'il a fixé le loyer de renouvellement au 6 mai 2008 à la somme de 162 245 euros ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
FIXE le loyer annuel dû par la SAS Scandia boutique à la SCI [Adresse 1], à compter du 6 mai 2008, à la somme de cent trente trois mille huit cent soixante cinq euros, hors charges et hors taxes,
REJETTE les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 1] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés par la SCP LATIL et ALLIGIER, avoués près la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
