COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4° Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 06 MAI 2010
N° 2010/ 178
Rôle N° 09/20223
[P] [O]
C/
[G] [V] [H] [R]
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 26 Octobre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 08/2368.
APPELANTE
Madame [P] [O]
née le [Date naissance 1] 1917 à [Localité 7] (CORSE),
demeurant [Adresse 4]
représentée par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour,
assistée de la SELARL CABINET LA BALME, avocats au barreau de TOULON
INTIME
Monsieur [G] [V] [H] [R]
né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 6] ([Localité 6]),
demeurant Chez Mme [D] [R] - [Adresse 5]
représenté par la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués à la Cour,
assisté de Maître Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Mars 2010 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Hélène BARTHE-NARI, Vice-président placé , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, président
Monsieur Michel NAGET, conseiller
Madame Hélène BARTHE-NARI, Vice-président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2010.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2010,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
Monsieur [G] [R] est titulaire d'un bail commercial pour un local situé en rez-de-chaussée d'un immeuble, [Adresse 3], depuis le 1er avril 2002, dans lequel il exerce une activité de fabrication et vente de pizza, paella, couscous. Il loue au premier étage de cet immeuble, dont Madame [P] [O] est l'usufruitière, un appartement à usage d'habitation.
Se plaignant de troubles et de nuisances graves causés par son voisin du dessus, également locataire de Madame [O], au point de ne plus pouvoir exercer son activité commerciale, Monsieur [R] a assigné, par acte d'huissier en date du 11 avril 2008, la Société FONCIA JOMEL mandataire de la bailleresse devant le Tribunal de grande instance de TOULON, aux fins d'être indemnisés de divers préjudices consécutifs, selon lui, à l'inaction de la bailleresse et de sa mandataire.
Par jugement contradictoire en date du 26 octobre 2009, le Tribunal a mis hors de cause la société FONCIA JOMEL, reçut Madame [O] en son intervention volontaire et prononcé la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de cette dernière, la condamnant à verser la somme de 20 000,00 euros à Monsieur [R] au titre du trouble de jouissance subi d'avril 2003 à septembre 2007, du préjudice moral et du préjudice économique. Exécution provisoire à concurrence de 10 000,00 euros a été ordonnée. Le Tribunal a accordé au locataire la remise totale des loyers échus du 1er octobre 2007 jusqu'au jour de sa décision et dit que l'intéressé ne devrait libérer les lieux et restituer les clés que contre versement de la somme de 10 000,00 euros allouée avec exécution provisoire. Une somme de 500,00 euros était par ailleurs octroyée à Monsieur [R] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par déclaration en date du 9 novembre 2009, Madame [O] a interjeté appel de cette décision. Elle fait valoir que, parfaitement au courant des agissements du voisin de Monsieur [R], Monsieur [K], elle a notifié à ce locataire un congé à effet au 30 septembre 2007 pour motifs sérieux et légitimes, à savoir les nuisances dans l'immeuble et les désagréments envers le voisinage causé par celui-ci. Elle indique que le congé visait des lettres recommandées préalables adressées à Monsieur [K] pour lui rappeler ses obligations. Elle a obtenu du juge des référés le 23 janvier 2008, une ordonnance validant son congé et ordonnant l'expulsion du locataire, qu'elle n'a pu mettre à exécution malgré procès-verbal de réquisition de la force publique délivré le 6 mai 2008. L'appelante considère en conséquence, avoir parfaitement rempli ses obligations à l'égard de Monsieur [R] et demande à la Cour d'infirmer le jugement déféré en le déboutant de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Madame [O] sollicite également de la Cour qu'elle constate la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire visée au commandement de payer la somme de 3 744,94 euros au titre des loyers impayés, délivré le 20 janvier 2009, par huissier à Monsieur [R]. Elle demande sa condamnation au paiement de cette somme ainsi qu'à la somme de 500,00 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux. Enfin, elle réclame la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 8 mars 2010, Monsieur [R] considère que la bailleresse n'a pris aucune mesure pour mener à bien l'expulsion de Monsieur [K], alors qu'elle est informée depuis de nombreuses années des troubles causés par celui-ci. Il soutient que Madame [O] n'a pas respecté les dispositions de l'article 1719 du Code Civil en tardant à prendre des mesures à l'encontre de Monsieur [K]. Il indique être dans l'impossibilité d'exploiter son fonds depuis la dernière agression dont il a été victime le 19 septembre 2007 et ne pas parvenir à le vendre du fait de la présence encore dans les lieux de Monsieur [K] et des dégradations commises dans le local loué, laissé à l'abandon. En conséquence, l'intimé conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et sollicite la somme de 2 000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur le manquement à l'article 1719 du Code civil:
Attendu qu'il est constant que Madame [O], usufruitière d'un immeuble, situé [Adresse 3], a donné à bail le rez-de-chaussée à titre commercial et le premier étage, à titre d'habitation, à Monsieur [R] ; qu'elle a consenti sur le deuxième et dernier appartement, au deuxième étage, un bail d'habitation à Monsieur [K]; que Monsieur [R] soutient que la bailleresse n'a pas respecté les obligations mises à sa charge par l'article 1719 du Code civil, notamment celle de lui assurer la jouissance paisible des lieux pendant la durée de son bail; qu'il prétend en effet, avoir été troublé dans la jouissance des lieux, au point de devoir mettre un terme à son activité commerciale, par les agissements graves et multiples de Monsieur [K] à son encontre depuis avril 2003; qu'informée de tous ces faits, Madame [O] n'aurait réagi que tardivement, selon Monsieur [R], et pas suffisamment pour lui permettre de jouir tranquillement des locaux loués depuis 2003;
Attendu qu'il résulte des documents versés aux débats par l'intimé, que l'essentiel des agissements de Monsieur [K] est concentré sur l'année 2007; qu'en effet, dans les années précédentes, Monsieur [R] n'a eu recours aux services de police qu'à quatre reprises en 2004 pour des nuisances émanant surtout de Madame [C], compagne de Monsieur [K], laquelle ne peut effectivement être considérée comme un tiers au regard de l'article 1725 du Code civil pour Madame [O], s'agissant d'une personne installée dans les lieux par le locataire en titre ; qu'en 2003 et 2005, il ne démontre qu'une seule intervention des services de police suite à une dispute entre Madame [C] et Monsieur [K]; que la seule intervention de la police en 2006 concerne un début d'incendie dans le local commercial de Monsieur [R] sans que le nom de Monsieur [K] soit mentionné;
Attendu qu'avant 2007, les agissements malveillants et les nuisances occasionnées par le couple [C]/[K], bien que désagréables, étaient ponctuels et ne pouvaient donner lieu de la part de la bailleresse à plus que des courriers recommandés rappelant au locataire ses obligations, ce que Madame [O] a fait, comme souligné dans l'ordonnance de référé du 23 janvier 2008; qu'il est acquis que la bailleresse a délivré à l'encontre de Monsieur [K] le 28 mars 2007, un congé pour motifs graves et sérieux à effet du 30 septembre 2007; qu'en conséquence, la bailleresse est intervenue, dès le début de l'année 2007, soit bien avant la dégradation du comportement de Monsieur [K] pour lui signifier avec les moyens dont elle disposait, la fin du bail, tenant ainsi compte des doléances de Monsieur [R]; qu'il est établi par les documents produits que le comportement de Monsieur [K] s'est aggravé après le congé délivré par Madame [O], l'intéressé allant jusqu'à menacer Monsieur [R] avec un couteau le 19 septembre 2007; que pour autant, Madame [O] ne peut être tenue responsable des agissements graves et répétés de Monsieur [K] ni du classement sous condition fait par le Parquet de TOULON de cette dernière affaire;
Attendu que Monsieur [K] ne respectant pas le congé délivré, Madame [O] a saisit le juge des référés pour obtenir son expulsion; que le délai mis pour saisir ce magistrat s'avère suffisamment diligent au regard des règles de procédure à respecter; qu'il est établi que la bailleresse a réclamé en vain la force publique pour l'exécution de cette décision; qu'en conséquence, Madame [O] a mis en oeuvre tous les moyens dont elle disposait pour assurer la jouissance paisible des lieux à Monsieur [R]; que celui-ci n'a pas été dans l'impossibilité de jouir des lieux et d'en faire un usage conforme à leur destination avant le 19 septembre 2007, date à laquelle la bailleresse avait, depuis de nombreux mois, pris les dispositions légales nécessaires pour mettre fin au bail du locataire malveillant; qu'en conséquence, c'est à tort que le Tribunal de TOULON a estimé que le bail devait être résilié en raison du manquement de Madame [O] à ses obligations et octroyé des dommages-intérêts à Monsieur [R];
Sur la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire:
Attendu que le 21 novembre et le 11 décembre 2008 ainsi que le 20 janvier 2009, Madame [O] a délivré commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 3 744,94 euros d'arriérés de loyers; que Monsieur [R] ne conteste pas le non paiement des loyers réclamés, indiquant avoir stoppé toute activité commerciale dans les lieux loués à la suite de son agression; qu'il convient en conséquence de constater la résiliation du bail commercial existant entre les parties par le jeu de la clause résolutoire le 21 décembre 2008, soit dans le mois du premier commandement resté infructueux;
Attendu qu'il y a lieu de condamner Monsieur [R] au paiement de la somme réclamée dans le commandement et de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 100,00 euros par mois jusqu'à complète libération des lieux, compte tenu du contexte de cette affaire;
Sur les demandes accessoires:
Attendu que Monsieur [R] qui succombe dans ses demandes devra supporter la charge des dépens;
Attendu qu'aucune considération d'équité ou d'ordre économique ne justifie l'application de l'article 700 du Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS:
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Dit que Madame [P] [O] n'a pas manqué à son obligation de délivrance,
Déboute Monsieur [G] [R] de l'ensemble de ses prétentions,
Constate la résiliation du bail commercial en date du 1er mars 1999, modifié par avenant du 12 avril 2002, par le jeu de la clause résolutoire au 21 décembre 2008,
Ordonne l'expulsion des lieux de Monsieur [R] et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt,
Condamne Monsieur [G] [R] à payer à Madame [P] [O] la somme de 3 744,94 euros au titre des loyers impayés selon comptes arrêtés au 20 novembre 2008,
Condamne Monsieur [G] [R] à payer à Madame [P] [O] la somme de 100,00 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux,
Rejette toute demande plus ample ou contraire,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Monsieur [G] [R] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
