COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 5 DECEMBRE 2008
No 2008/ 495
Rôle No 05/20589
SCI SOCIETE DOMINO
C/
Syndicat des Copropriétaires LE CHANOT
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Octobre 2005 enregistré au répertoire général sous le no 1995/12545.
APPELANTE
SCI SOCIETE DOMINO, dont le siège social est: 5 chemin des Tuileries - Saint Antoine - 13015 MARSEILLE poursuites et diligences de son représentant légal
représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour, plaidant par la SCP ROSENFELD F. - ROSENFELD G. - ROSENFELD V., avocats au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des Copropriétaires LE CHANOT: représenté par son syndic en exercice le CABINET LIEUTAUD, lui même pris en la personne de son représentant légal, demeurant 36 rue Grignan - 13006 MARSEILLE
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant par Me Henri TROLLIET, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2008 puis prorogée au 5 Décembre 2008
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur: Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 5 Décembre 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
LA COUR
Attendu que par décision en date du 10 octobre 2005 le tribunal de grande instance de Marseille a statué en ces termes :
- entérine les conclusions du rapport déposé le 31 août 2000 par M. Y...
- rejette l'opposition au commandement de payer délivré le 3 août 1995 et déboute la SCI DOMINO de ses demandes
- la condamne à payer au syndicat des copropriétaires Le CHANOT la somme
de 32 050,11 €
comptes de charges arrêtées au 17 février 2004 avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2004 et celle de 4000 € à titre de dommages-intérêts
- prononce l'exécution provisoire de la décision
- condamne la SCI DOMINO à payer au syndicat des copropriétaires Le CHANOT la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens
Attendu que par acte d'appel dont la régularité n'est pas contestée, enregistré au greffe de la cour le 27 octobre 2005 la SCI DOMINO (l'appelante) a interjeté appel.
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 15 décembre 2005 le syndicat des copropriétaires de la résidence Le CHANOT (l'intimé, ci-après désigné comme le syndicat des copropriétaires) a constitué avoué.
Attendu que par arrêt avant dire droit du 9 février 2007 la même cour a :
- reçu l'appel
- désigné M. Daniel Z... en qualité d'expert avec notamment mission de décrire l'installation collective de chauffage existante et de dire si elle permet au lot numéro 297 de bénéficier du chauffage collectif et donner tous éléments permettant de déterminer la répartition actuelle des charges de chauffage et sa conformité aux dispositions de l'article 10 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu que M. Z..., ingénieur technicien, a déposé son rapport le 15 février 2008.
Attendu que par dernières conclusions après expertise déposées au greffe de la cour le 31 juillet 2008 (cote 14) l'appelante demande de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes
- réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions
- dire et juger que les sommes versées en exécution de la décision prononcée par le tribunal de grande instance de Marseille à la date du 21 novembre 2005 porteront intérêt à compter de leur paiement, outre application de l'anatocisme
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires sera tenu de lui rembourser toutes les charges réglées depuis sa date d'acquisition soit le 1er janvier 1990 au titre des dépenses de chauffage soit la somme de 66 623,23 €
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance, d'expertise et d'appel, ces derniers distraits au profit de la société civile professionnelle Sider, avoué à la cour.
Attendu que par conclusions récapitulatives et d'appel incident déposées au greffe de la cour le 5 septembre 2008 l'intimé demande de :
- déclarer prescrite l'action en révision des charges tardivement engagées par la SCI DOMINO
- si l'action était déclarée recevable au regard des dispositions de l'article 43, faire application de l'adage nemo auditur et débouter la SCI DOMINO de sa demande de remboursement des charges.
- dire et juger que la nouvelle répartition exonérant le lot numéro 297 des charges de chauffage prendra effet à compter de l'arrêt à intervenir.
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a condamné la SCI DOMINO au paiement des charges de copropriété et notamment de chauffage.
- compte tenu des paiements effectués et des charges venues à échéance depuis, condamner la SCI DOMINO à lui payer la somme de 25 350,15 € au titre des charges restant dues au 31 mars 2008.
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI DOMINO à lui payer les sommes de 4000 € à titre de dommages intérêts et 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- y ajoutant, condamner la SCI DOMINO à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du même code au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, avec distraction au profit de la société civile professionnelle de Saint-Ferréol Touboul, avoué à la cour
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2008.
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.
SUR CE
Attendu que par acte reçu le 15 décembre 1989 non versé aux débats la SCI DOMINO a acquis de la société Gestetner les lots numéro 296, 297, 298 et 303 de l'immeuble B 3 dans la résidence Le CHANOT située 57, 59,61,63 et 64 bd Rabateau, 190 et 192 rue du Rouet à Marseille (huitième arrondissement).
Attendu que la SCI DOMINO soutient que depuis l'acquisition du magasin constituant le lot numéro 297 elle ne bénéficie pas du système de chauffage collectif de l'immeuble alors qu'elle doit payer une quote-part de chauffage élevant à 64 500/897827 millièmes tandis que les magasins situés aux mêmes niveaux dans les immeubles B1 (lot no 420) ou B2 (lot no 294) ne participent pas aux charges de chauffage général.
Attendu que l'expert Z..., désigné par la cour d'appel a procédé à l'examen de la l'installation de chauffage de l'immeuble notamment au niveau de la desserte du lot numéro 297 et qu'il a effectué les constatations suivantes :
- le syndic n'a versé aucun plan ni schéma ni document concernant l'installation de chauffage et les modifications apportées depuis la mise en service en 1966
- dans un placard situé au sous-sol de l'immeuble une sous-station dénommée A est désaffectée et hors service
- certains radiateurs sont toujours en place dans le magasin mais les autres semblent avoir été démontés postérieurement à la mise hors service de la sous-station
- une deuxième sous-station dénommée B est également désaffectée et hors service
- au plafond des locaux en sous-sol, les tuyauteries qui partent dans la direction du local de la SCI DOMINO sont calorifugés
- au rez-de-chaussée des immeubles, seul le magasin la Civette du Parc est équipée de radiateurs en état de fonctionnement mais le type de radiateurs ainsi que l'état de leurs tubes de raccordement ont permis à l'expert d'émettre l'hypothèse que cette installation de chauffage particulière n'était pas raccordée à l'origine sur la chaufferie centrale
- dans la chaufferie il n'a pas été retrouvé de départ sur lequel auraient pu être raccordées les tuyauteries qui alimentaient les locaux de la SCI DOMINO
- la société Dalkia qui assure le fonctionnement de la station chauffage a confirmé que les tuyauteries observées à proximité du lot numéro 297 étaient condamnées à proximité de la chaufferie centrale
Attendu que selon l'expert les documents joints en annexes 22 et 23 de son rapport révèlent que des travaux de séparation des circuits de distribution ont vraisemblablement été exécutés fin 1986 ou début 1087 puisque notamment l'entreprise PLB Énergie Conseil préconisait dès le 15 avril 1986 des travaux d'amélioration avec la mise en place de quatre vannes de régulation.
Attendu que la SCI DOMINO soutient qu'au moment de l'acquisition de ses locaux en 1989, elle a dû faire réaliser une installation de climatisation individuelle car son installation de chauffage était hors service et que l'expert confirme que les tuyaux d'alimentation en eau chaude primaire des sous-stations A et B, maintenant désaffectées et hors service, ont été vraisemblablement déconnectés de la chaufferie fin 1986 – début 1987 lors des travaux de modification de la tête de distribution qui ont été entrepris à cette époque.
Attendu que l'expert conclut sans ambiguïté que la SCI DOMINO ne bénéficie pas du service correspondant aux charges de chauffage facturées et que la longue analyse précédemment rappelée révèle en réalité que l'interruption de chauffage ne se situe pas seulement dans le magasin proprement dit de la SCI DOMINO mais bien dans les parties communes, puisque d'une part la tuyauterie n'est pas raccordée à la chaudière et d'autre part les sous-stations sont désaffectées et hors service et qu'il s'agit là d'éléments communs dont le bon fonctionnement incombe au syndicat des copropriétaires.
Attendu qu'ainsi la preuve n'est pas rapportée de ce que la SCI DOMINO ou son prédécesseur se soient volontairement privés du service du chauffage collectif dans la mesure où le lot numéro 297 n'est plus raccordé à l'installation de chauffage puisque même si l'ensemble des radiateurs avait été maintenu, la circulation d'eau chaude n'est plus possible, fautes de tuyauteries raccordées à la chaudière et de sous-stations en état de marche ; que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le raccordement du lot numéro 297 à l'installation de chauffage est techniquement possible.
Attendu que dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne fournit plus à la SCI DOMINO la prestation de chauffage prévue au règlement de copropriété, le copropriétaire n'est plus tenu aux paiement desdites charges puisque force est de constater que la copropriété n'a pas assuré le maintien de la station de chauffage en bon état de fonctionnement et qu'il n'est pas démontré que l'occupant des lieux soit à l'origine de la déconnexion du lot numéro 297 de l'installation collective de l'immeuble ; qu'en outre il n'est justifié d'aucun bénéfice indirect de l'installation de chauffage.
Attendu en conséquence que par le fait du seul syndicat des copropriétaires, l'équipement commun de chauffage n'a plus aucune utilité pour le propriétaire du lot numéro 297, lequel ne peut plus être tenu de participer aux charges de chauffage en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en outre le copropriétaire est fondé à demander le remboursement des charges de chauffage indûment payées, ainsi qu'il en a fait la demande par acte signifié le 24 octobre 1995 ; que la prescription n'est pas encourue.
Attendu le montant des sommes payées par la SCI DOMINO au titre des charges de chauffage a été exactement évalué à la somme de 68 623,23 € ; que les autres charges de copropriété éventuellement dues par le copropriétaire se compenseront avec cette somme.
Attendu que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice ouvrant droit à dommages-intérêts.
Attendu que le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertises, et qu'il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la société civile professionnelle Sider, avoué à la cour.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement
Infirme le jugement entrepris et statuant de nouveau
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Le CHANOT de ses demandes en paiement au titre des charges de chauffage et de sa demande de dommages-intérêts
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le CHANOT à rembourser à la SCI DOMINO la somme de 68 623,23 € (soixante-huit mille six cent vingt-trois euros vingt trois centimes) au titre des charges de chauffage indûment payées
Ordonne la compensation avec les autres charges qui seraient dues
Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le CHANOT aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais et honoraires des deux expertises et pour les dépens d'appel, autorise la société civile professionnelle Pierre Sider, Jean-Michel Sider et Sébastien Sider, avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
Sylvie AUDOUBERT Michel BUSSIÈRE
