COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 16 OCTOBRE 2008
No 2008 / 348
Rôle No 06 / 14024
Christiane X... Y... épouse Z...
C /
S. C. I. SPENDID HOTEL
S. A. HOTEL SPLENDID
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 27 Juin 2006 enregistré au répertoire général sous le no 06 / 2737.
APPELANTE
Madame Christiane X... Y... épouse Z...
née le 27 Juillet 1933 à SAINT PRIEST EN JAREZ (42),
demeurant...
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée de la SCP ROUSTAN-BERIDOT, avocats au barreau d'AIX EN PROVENCE
INTIMEES
S. C. I. SPENDID HOTEL, pris en la personne de son Administrateur provisoire, Maître Thierry A..., ...,
demeurant 4 Rue Félix Faure-06400 CANNES
représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour,
assistée de Maître Rose-Marie ROSTAGNO-BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
S. A. HOTEL SPLENDID, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
demeurant 4 et 6 Rue Félix Faure-06400 CANNES
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
assistée de la SCP MARIA-RISTORI-MARIA, avocats au barreau de GRASSE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Juin 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Brigitte BERNARD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte du 29 juin 1946, la SARL SPLENDID HÔTEL a pris à bail commercial des locaux sis 7, rue Félix Faure à CANNES (Alpes Maritimes) constitués par une partie du sous-sol, une partie du rez-de-chaussée et la totalité de cinq étages de l'immeuble exploité à usage d'hôtel.
Par acte du 19 septembre 1947, la SCI SPLENDID HÔTEL est intervenue aux lieu et place des bailleurs d'origine.
Différents renouvellements ont été régularisés, dont un le 9 janvier 1981 entre, d'une part la SCI SPLENDID HÔTEL et la SA HÔTEL SPLENDID, venant aux droits de la SARL SPLENDID HÔTEL. Le dernier renouvellement est intervenu par acte du 3 septembre 1998 pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1992.
Par acte du 26 février 2001, la SCI SPLENDID HÔTEL a fait signifier à la SA HÔTEL SPLENDID un congé avec offre de renouvellement et augmentation du bail, celui-ci passant de 900. 000F annuel à 1. 970. 000F.
Par arrêt du 8 avril 2005, la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE a fixé le prix du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2001, à la somme de 244. 000 Euros.
Le mandat du gérant de la SCI SPLENDID HÔTEL n'a pas été renouvelé et, par ordonnance du 12 juin 2002, Me Thierry A... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire.
La SCI SPLENDID HÔTEL a été informée par la SA HÔTEL SPLENDID de la nécessité de réaliser des travaux de réfection de la toiture et Me A..., ès qualités, a envisagé de procéder immédiatement à ladite réfection.
Par LRAR du 6 mai 2005, Christiane Z..., associée de la SCI SPLENDID HÔTEL, s'est opposée à la réalisation desdits travaux par la SCI, affirmant que leur charge incombait au preneur, conformément aux clauses du bail.
Cette interprétation a été soumise à l'assemblée générale de la SCI qui l'a refusée, à l'exception de Christiane Z..., détentrice de plus du quart des parts sociales.
Par acte du 12 avril 2006, la SCI SPLENDID HÔTEL a assigné la SA HÔTEL SPLENDID et Christiane Z... devant le Tribunal de Grande Instance de GRASSE aux fins d'être autorisée à faire procéder, à ses frais, aux travaux litigieux.
Par jugement du 27 juin 2006, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a :
- dit irrecevable la demande de Me A... tendant à voir autoriser la SCI SPLENDID HÔTEL à faire procéder à ses frais aux travaux de réfection de la toiture de l'immeuble dont elle est propriétaire,
- dit, dans le cadre de l'interprétation des clauses du bail relatives aux réparations, que les travaux de réfection de la toiture de l'immeuble du 4 rue Félix Faure à Cannes incombent au propriétaire et donc à la SCI SPLENDID HÔTEL,
- dit en conséquence n'y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires diligentées par la SA HÔTEL SPLENDID tendant à voir condamner la SCI SPLENDID HÔTEL à verser à la SA HÔTEL SPLENDID une somme de 95. 680 Euros au titre des travaux de toiture,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Mme Z... à payer à la SCI SPLENDID HÔTEL la somme de 2. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et à la SA HÔTEL SPLENDID une somme de 2. 000 Euros sur le même fondement,
- condamné Mme Z... aux dépens.
Par acte du 31 juillet 2006, Christiane Z... a fait appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions signifiées le 30 novembre 2006 et auxquelles il est renvoyé, Christiane Z... demande à la Cour :
- de recevoir l'appelante en son appel et de réformer le jugement en ce qu'il a statué sur la portée d'une clause du bail, alors que contrairement à ce qu'a estimé le Tribunal, il n'était pas saisi d'une telle prétention et de juger n'y avoir lieu à statuer de ce chef,
- à titre infiniment subsidiaire :
- de réformer le jugement en ce qu'il a décidé que la clause litigieuse du bail mettrait à la charge du propriétaire les travaux à réaliser sur la toiture couvrant les locaux,
- de juger que ces travaux incombent contractuellement à la SA HÔTEL SPLENDID et de débouter cette dernière de toute prétention à l'encontre de la SCI SPLENDID HÔTEL et de l'appelante et de débouter la SCI SPLENDID HÔTEL de toute demande dirigée à l'encontre de la concluante,
- de condamner la SCI SPLENDID HOTEL au paiement de la somme de 2. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.
A l'appui de ses demandes, l'appelante expose que le jugement a statué sur une demande non formulée et qu'il devait se cantonner à l'autorisation judiciaire sollicitée par la SCI.
Par ailleurs, le tribunal aurait commis une erreur d'appréciation au fond dans la mesure où il n'y aurait jamais eu accord des parties pour modifier les clauses du bail de 1946. Le bail mettrait à la charge du preneur les travaux de toute nature, parmi lesquels figureraient les travaux liés à la vétusté.
Par ses dernières écritures signifiées le 23 octobre 2007 et auxquelles il est renvoyé, la SA HÔTEL SPLENDID demande à la Cour :
- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions à l'exception du rejet de la demande de la SA HÔTEL SPLENDID,
- de débouter l'appelante de toutes ses demandes,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SA HÔTEL SPLENDID de sa demande de condamnation à dommages-intérêts de Mme Z...,
- de condamner Christiane Z... au paiement de la somme de 10. 000 Euros à titre de dommages-intérêts, celle de 5. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.
A l'appui de ses demandes, la SA HÔTEL SPLENDID expose qu'il s'agit bien, dans l'affaire en cause, d'interpréter la clause relative aux travaux et que celle-ci exempterait le preneur des travaux de vétusté. Ces derniers demeureraient à la charge du bailleur en l'absence de clause expresse. En outre, plusieurs locataires commerciaux se partageraient la jouissance de l'immeuble et pas seulement la SA intimée.
Par ailleurs, il n'y aurait eu aucune erreur d'appréciation de la part du tribunal puisqu'il aurait pris textuellement les clauses du bail de 1946, celles de l'avenant et du renouvellement de
1981 et enfin celles du 3 septembre 1998 pour en faire une application stricte, conformément à la jurisprudence en la matière.
Par ses dernières conclusions signifiées le 10 juillet 2007 et auxquelles il est renvoyé, la SCI SPLENDID HÔTEL demande à la Cour :
- de réformer le jugement et de juger l'action de la SCI SPLENDID HÔTEL recevable et bien fondée en sa demande d'autorisation à exécuter les travaux,
- de juger le Tribunal saisi sur l'interprétation de la clause litigieuse et de débouter l'appelante de son appel de ce chef, pour être infondé et sans objet,
- de confirmer le jugement sur l'interprétation de la clause,
- à titre subsidiaire :
- de confirmer le jugement et de débouter l'appelante,
- de la condamner au paiement de la somme de 5. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, la SCI SPLENDID HOTEL rappelle que l'objet du litige se trouve déterminé par les articles 4 et 5 du CPC et, qu'au vu de la procédure et des conclusions des parties, le tribunal et la Cour seraient bien saisis de l'interprétation de la clause litigieuse.
Il n'y aurait eu, selon l'intimée, aucune erreur d'appréciation dans l'interprétation de ladite clause. Il conviendrait de se reporter au bail et avenants ainsi qu'au régime légal pour en déduire la nécessaire obligation du propriétaire de procéder aux travaux.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 28 mai 2008.
Sur ce, la Cour
Considérant que la recevabilité de l'appel n'est pas critiquée ;
Considérant en premier lieu, sur le moyen de réformation soulevé par Christine Z..., et tiré de ce que le Tribunal aurait statué sur une demande non formulée, concernant l'interprétation d'une clause du bail commercial liant la SCI SPLENDID HOTEL à la SA HOTEL SPLENDID, que ce moyen n'est pas fondé ;
Considérant qu'il résulte des pièces produites aux débats que la SCI SPLENDID HOTEL a signé avec la SA HOTEL SPLENDID un bail commercial initial, le 29. 06. 1946, renouvelé pour la dernière fois le 01. 10. 2001 pour 9 ans, relatif à des locaux, sis à CANNES, 7 rue Félix Faure, constitués par une partie du sous-sol, une partie du rez-de-chaussée et la totalité des cinq étages de l'immeuble, exploité à usage d'hôtel ;
Que la SCI SPLENDID HOTEL, en raison de la mésintelligence entre ses associés est administrée provisoirement par Me A... ;
Que les statuts de la SCI SPLENDID HOTEL imposent la prise de toute décision de la société à la majorité des 3 / 4 au moins des parts présentes et représentées ; que Christiane Z..., associée de la SCI SPLENDID HOTEL détient plus du quart des parts sociales (34 %) et s'oppose à la réalisation de travaux de réfection intégrale de la toiture de l'immeuble, 7 rue Félix Faure à CANNES, la charge de ces travaux incombant, selon elle, à la locataire, conformément au bail, quand bien même ils seraient la conséquence de la vétusté de la toiture ;
Considérant qu'à la suite d'une sommation d'exécuter les travaux urgents de réfection totale de la toiture, délivrée le 04. 08. 2005, à Me A... es-qualités, et d'une mise en demeure de l'assureur de la SCI SPLENDID HOTEL, la société GENERALI ASSURANCES IARD, le 13. 07. 2005, à Me A... es-qualités, en vue d'un bâchage impératif de la toiture pour éviter les dégâts des eaux répétitifs consécutifs à des infiltrations par la toiture, la SCI SPLENDID HOTEL, représentée par Me A..., a assigné, le 12. 04. 2006, la SA SPLENDID HOTEL et Christiane Z... devant le tribunal de grande instance de GRASSE pour se faire autoriser à faire procéder à ses frais aux travaux de réfection de la toiture de l'immeuble dont elle est propriétaire ;
Que cette assignation au fond, qui a abouti au jugement entrepris, fait suite à une ordonnance de référé, rendue par le Président du tribunal de grande instance de GRASSE le 7. 12. 2005, et renvoyant la SCI SPLENDID HOTEL à se pourvoir, au fond, pour l'interprétation de la clause du bail du 29. 06. 1946 sur la charge des travaux pendant la durée du bail ;
Considérant qu'à la lecture de l'assignation du 12. 04. 2006, la Cour relève que la SCI SPLENDID HOTEL a visé, dans le dispositif de l'acte, les articles 1754 et 1755 du Code Civil, le jugement du 10. 06. 2003, rendu par le tribunal de grande instance de GRASSE, entre la SCI SPLENDID HOTEL et une autre de ses locataires, Claudette C..., ce jugement se prononçant sur le sens de la clause litigieuse du bail sur les travaux ainsi que le bail du 29. 06. 1946 et ses avenants ;
Que dans les motifs de l'assignation, la SCI SPLENDID HOTEL déclare qu'il est urgent de faire trancher, par la juridiction compétente, le point de savoir si le preneur doit supporter la charge de toutes les réparations, y compris celles découlant de la vétusté de l'immeuble ; que c'est son premier chef de discussion : " sur la charge des travaux de réfection de la toiture " ;
Que la bailleresse conclut que cette charge lui incombe et demande à être autorisée à faire procéder, à ses frais, à ces travaux, en l'état du blocage du fonctionnement de la SCI SPLENDID HOTEL par Christiane Z... après qu'aucune résolution n'ait pu être adoptée, lors de l'assemblée générale du 06. 06. 2005, sur la charge desdits travaux ;
Considérant, par ailleurs, que dans ses conclusions de première instance, la SCI SPLENDID HOTEL soutient que le jugement du 10. 06. 2003 précité a déjà statué sur l'interprétation de la clause du bail sur les travaux, les mettant à la charge de la bailleresse, dès lors qu'ils sont la conséquence de la vétusté des locaux loués et aurait autorité de la chose jugée ;
Que cependant, la défenderesse affirme " qu'en toute hypothèse, la décision rendue s'impose " et demande, en page 15 de ses écritures, de confirmer cette interprétation judiciaire de la clause litigieuse ;
Considérant ainsi que le Tribunal était bien saisi de l'interprétation de la clause du bail, liant les parties sur la charge des travaux pendant la durée du bail ; que c'est de mauvaise foi que Christiane Z... fait grief au Tribunal d'avoir statué " ultra petita ", au vu des éléments qui précèdent et de la lettre, adressée par son conseil, la SCP ROUSTAN BERIOT le 19. 07. 2005 à Me A..., es-qualités, après l'assemblée générale du 06. 06. 2005, courrier dans lequel il invitait Me A... à soumettre à la juridiction compétente le problème juridique, posé par l'interprétation de la clause du bail sur les travaux ;
Considérant, en second lieu, qu'il est stipulé dans le bail du 21. 06. 1946 en page 4, au titre des travaux, que " la société preneuse devra maintenir les lieux loués en bon état de réparations de toute nature, y compris celles à la toiture et aux gros murs, blanchiments et ravalements de façades, de manière à les rendre à la sortie du bail, tels qu'ils étaient au commencement de celui-ci..... " ;
Que le jugement entrepris reprend aussi intégralement cette clause ainsi que les dispositions dans les avenants de renouvellement du bail des 09. 01. 1981 et 03. 09. 1998, indiquant que bailleresse et preneuse ont chacune leur interprétation personnelle de la clause, notamment en cas de vétusté, et se réservent de faire trancher leur différend sur ce point par la juridiction compétente ;
Considérant que " les réparations de toute nature ", comprennent les réparations d'entretien, utiles au maintien permanent du bon état de l'immeuble, et au vu de l'énumération, non exhaustive, de certaines réparations relatives à la toiture, aux gros murs et aux ravalements, contenue dans la clause, les grosses réparations intéressant l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, bien que l'article 606 du Code Civil ne soit pas cité ;
Considérant que cette clause exorbitante du droit commun, augmentant les obligations de la preneuse, doit être interprétée strictement ;
Que, contrairement à ce que prétend Christiane Z..., ce n'est pas parce que la clause litigieuse stipule que le preneur doit rendre les lieux en fin de bail dans leur état, au moment de la prise d'effet du bail, que toutes les grosses réparations, y compris celles découlant de la vétusté, seraient à la charge de la SCI SPLENDID HOTEL au prétexte que les réparations, visées contractuellement, sont " de toute nature " et que la locataire est en place depuis 1946 dans les locaux loués ;
Considérant, en effet, qu'il est constant que l'interprétation stricte des clauses exorbitantes du droit commun conduit à ne mettre à la charge du preneur les réparations dues à la vétusté sans distinction que si ces réparations lui sont expressément imputables, au terme d'une clause précise du bail ;
Que tel n'est pas le cas en l'espèce ; que dès lors, il convient d'appliquer le droit commun sur la charge des travaux consécutifs à la vétusté ;
Considérant que le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure ;
Que la vétusté s'entend de l'usure résultant de l'usage prolongé des lieux, sans aggravation de cette usure par le fait du locataire ; que l'usure exonère le locataire, à condition d'être générale à une installation ou à une partie d'installation et ne résulte pas d'un défaut d'entretien ;
Considérant ainsi que la Cour peut s'approprier les motifs du jugement rendu par le tribunal de grande instance de GRASSE le 10. 06. 2003, lequel n'a pas autorité de la chose jugée, n'étant pas rendu entre les mêmes parties mais qui, à bon droit, a dit " qu'aux termes de cette clause, qui ne vise pas l'usure et doit être interprétée strictement, la locataire n'est pas tenue de refaire et de remplacer les équipements atteints par la vétusté, dès lors qu'il n'est pas démontré qu'elle a, par un défaut d'entretien, ou un usage anormal, accéléré ou aggravé les effets de la vétusté.... " ;
Considérant que la SA HOTEL SPLENDID établit qu'elle a entretenu la toiture de l'immeuble loué notamment par le courrier du 15. 12. 2004 de l'entreprise de bâtiment et travaux publics Valeri, mais qu'une réfection à neuf de la toiture est indispensable " en l'état des tuiles, qui sont à l'origine de la construction ; que le scellement des tuiles faitieres se délite, avec le temps ; que l'ensemble des zingueries n'est plus étanche " selon l'attestation de l'entreprise Cuillère du 12. 05. 2005, laquelle est aussi intervenue à plusieurs reprises sur la toiture ;
Que la SARL d'architecture TABA TRIQUENOT LANTERI atteste également le 04. 03. 2005 qu'une réfection complète de la toiture est nécessaire ; que le changement des tuiles d'origine (" mal fixées, poreuses et cassantes " selon l'avis. de l'entreprise Valéri), s'impose avec une vérification ou un changement des chevrons et liteaux suivant leur état ;
Considérant que ni l'appelante, ni la SCI SPLENDID HOTEL ne combattent ces avis. techniques par une pièce contraire ; qu'il leur appartenait, par ailleurs, de faire diligenter une expertise. judiciaire, si elles entendaient obtenir un avis. contradictoire, ce qu'elles n'ont demandé ni en première instance, ni en appel ;
Qu'en conséquence, il n'est pas prouvé que la vétusté de la toiture aurait été aggravée par un défaut d'entretien ou une utilisation anormale imputables à la SA HOTEL SPLENDID ;
Qu'il suit que la réfection totale de la toiture de l'immeuble, 7 rue Félix Faure à CANNES (06) est à la charge de la bailleresse propriétaire, la SCI SPLENDID HOTEL ; que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef ;
Considérant que c'est à bon droit que le Tribunal a déclaré irrecevable la demande de la SCI SPLENDID HOTEL tendant à être autorisée à faire procéder à ses frais aux travaux de réfection de la toiture de l'immeuble, dont elle est propriétaire ;
Qu'en effet, le Tribunal ne peut se substituer, aux associés, organes de la société et statuer sur l'autorisation sollicitée, en l'absence de soumission d'une résolution de ce type aux associés ;
Qu'il est vérifié par la Cour que l'assemblée générale des associés de la SCI SPLENDID HOTEL ne s'est jamais prononcée sur une résolution mettant à la charge intégrale de la SCI la totalité de l'exécution et du coût de la réfection intégrale de la toiture de l'immeuble, dont elle est propriétaire ; que les assemblées générales du 03. 08. 2004 et du 29. 06. 2005 n'ont pas voté sur une telle résolution ;
Considérant que pour les motifs pertinents retenus par le Tribunal et que le Cour adopte, la demande de dommages et intérêts présentée par la SA HOTEL SPLENDID sera rejetée ;
Que cette dernière pouvait, notamment, saisir elle-même les juges du fond, en interprétation de la clause litigieuse du bail, pour ne pas subir un retard dans l'exécution des travaux de réfection de la toiture ; qu'en appel, en outre, le préjudice d'exploitation découlant de ce retard n'est pas établi ;
Considérant, en revanche, qu'il convient de condamner Christiane Z... à payer à la SA HOTEL SPLENDID la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en appel ;
Considérant qu'il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Christiane Z... et de la SCI SPLENDID HOTEL les frais irrépétibles qu'elles ont engagé pour la présente procédure d'appel ;
Que Christiane Z..., qui succombe en toutes ses prétentions, supportera les entiers dépens de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant en audience publique, contradictoirement
-Reçoit l'appel.
- Dit le Tribunal saisi de l'interprétation des clauses du bail commercial du 29. 06. 1946.
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
- Précise que les travaux de réfection intégrale de la toiture de l'immeuble sis à CANNES, 7 rue Félix Faure, incombent à la bailleresse propriétaire, la SCI SPLENDID HOTEL, conformément au bail du 29. 06. 1946.
- Condamne Christiane Z..., née X... Y..., à payer à la SA HOTEL SPLENDID 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en appel.
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
- Condamne Christiane Z... aux dépens d'appel. Admet la SCP BLANC-AMSELLEM-MIMRAN-CHERFILS, avoués, et la SCP SIDER-SIDER, avoués, au bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
