4o Chambre C
ARRÊT AU FOND DU 25 SEPTEMBRE 2008
No 2008 / 327
Rôle No 06 / 15977
Véronique X... Guy Emile Y...
C /
Brigitte Z...
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de GRASSE en date du 11 Septembre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 02 / 6436.
APPELANTS
Madame Véronique X...
née le 21 Février 1961 à MONTPELLIER (34000),
demeurant...-...
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
assistée de Maître Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur Guy Emile Y...
né le 25 Février 1958 à TIARET (ALGERIE),
demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
assisté de Maître Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
Madame Brigitte Z...
née le 12 Mars 1945 à LYON (69125),
demeurant...
représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour,
assistée de Maître Marc PROVENZANI, avocat au barreau de GRASSE substitué par Maître Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
*- *- *- *- * COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Juin 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Le 1er janvier 1983, Mme E..., aux droits de laquelle vient Mme Z... a donné à bail commercial, à compter du 1er janvier 1983, un local, sis à CANNES, au rez-de-chaussée d'un immeuble situé à l'angle du..., avec vitrine et entrée sur cette rue.
Le 31 décembre 1991, le dit bail venant à échéance, et suite à un congé avec offre de renouvellement délivré le 29 mars 1991, une procédure en fixation de loyer s'est terminée par un arrêt rendu par la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE le 5 juin 2003 laquelle a jugé qu'un nouveau contrat de bail s'est renouvelé pour 9 ans, à compter du 1er janvier 1992.
Ainsi, le 24 juillet 2000, Mme X... a sollicité le renouvellement de son bail commercial expiré, pour 9 ans à compter du 1er janvier 2001.
La bailleresse Mme Z... a accepté le principe de renouvellement, mais a sollicité le déplafonnement du loyer, et a engagé une procédure en fixation dudit loyer.
Par jugement du 18 décembre 2003 le juge des loyers commerciaux, près le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a constaté l'accord des parties sur le renouvellement du bail au 1er janvier 2001 et a ordonné une expertise, confiée à M. D....
Le 28 février 2006, Mme X... a vendu son officine de pharmacie à M. Guy Y..., qui est intervenu volontairement dans la procédure.
Le 11 septembre 2006, le juge des loyers près le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a prononcé le déplafonnement du loyer et a fixé le loyer renouvelé au 1er janvier 2001 à la somme de 60 000 € l'an.
Mme X... Véronique et M. Guy Y... ont interjeté appel de cette décision.
Ils demandent à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé qu'il n'y avait pas une évolution notable des facteurs de commercialité et de l'infirmer sur le moyen tiré de l'évolution à la hausse de l'impôt foncier mis à la charge de la bailleresse.
Ils sollicitent ainsi la fixation du loyer à la somme de 12 381, 93 €, correspondant à la variation de l'indice du coût de la construction, le remboursement des sommes déjà versées au titre du loyer de renouvellement fixé à la valeur locative de 60 000 €, avec les intérêts au taux légal, outre la somme de 15 000 €, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les appelants invoquent le défaut de respect du principe du contradictoire dans le cadre de la procédure d'expertise judiciaire, en raison de la demande de déplafonnement du bailleur fondée sur l'argumentation de l'augmentation de l'impôt foncier qui n'a pas été soumis à l'appréciation de l'expert.
Ils estiment qu'il n'y a pas eu de modification des facteurs locaux de commercialité et que la preuve d'une augmentation de l'impôt foncier n'est pas rapportée par le bailleur et ne peut servir de base à un déplafonnement.
Mme Z... demande la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a dit y avoir lieu à déplafonnement, et en ce qu'il a fixé le loyer annuel à 60 000 € au 1er janvier 2001.
Elle sollicite la condamnation des appelants " in solidum " au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Elle précise que le principe du contradictoire a été respecté, les appelants ayant pu répliquer au moyen invoqué après expertise, et estime parfaitement justifié le déplafonnement prononcé, fondé sur l'accroissement important des charges foncières.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur le non respect du contradictoire :
Considérant que les appelants font grief à Mme Z... d'avoir fait état d'une augmentation des charges pour justifier le déplafonnement, après le dépôt d'expertise, sans avoir soumis ce motif au contrôle et à l'appréciation de l'expert désigné ;
Considérant cependant, que rien ne s'oppose à ce qu'une partie invoque un moyen nouveau de déplafonnement, après la mesure d'instruction et sans que le technicien ait fait ses observations sur ce motif ;
Considérant en effet, qu'il suffit pour que le principe du contradictoire soit respecté que la partie adverse ait eu la possibilité de répondre au nouvel argument dans le cadre de la présente procédure ;
Considérant que les appelants ont pu discuter le motif invoqué dans le dernier mémoire en réplique en première instance, le 18 mai 2006, après communication des relevés d'imposition foncière de 1992 à 2000 le 3 mai 2006 ; que le principe du débat contradictoire est donc sauvegardé ; que cette exception de procédure est infondée ;
Sur le déplafonnement :
Considérant qu'aux termes de l'article L 145-34 du code de commerce, (ancien article 23-6 du décret du 30 septembre 1953), le loyer est plafonné à la variation de l'indice, à moins d'une modification notable des éléments déterminant la valeur locative définis par l'article 23-3 du décret ;
Considérant que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité comme élément permettant de prononcer le déplafonnement du loyer n'a pas été retenu par le juge des loyers, les constatations de l'expert n'ayant pas révélé une modification de la commercialité pouvant avoir une incidence sur le commerce considéré ;
Considérant que la bailleresse, en cause d'appel, ne reprend d'ailleurs pas cet argument mais elle fonde sa demande de déplafonnement sur l'augmentation des taxes foncières mises à sa charge ;
Considérant que ce critère ne peut être retenu que s'il est établi une augmentation significative des taxes foncières, pendant le bail à renouveler ;
Considérant certes, que les relevés d'imposition foncière font apparaître une hausse constante des taux d'imposition foncière de 1992 à 2000 ; que toutefois, sur cette période, l'impôt foncier est passé de 5. 466 F, à 9. 194 F, soit une somme de 3. 728 F, soit 568, 33 € ;
Considérant que cette augmentation de la taxe foncière à la charge du bailleur, apparaît normale et n'est pas suffisamment importante pour être considérée comme de nature à modifier l'équilibre du contrat ; qu'ainsi, cette hausse, non significative, et alors que la charge de l'impôt foncier incombe au bailleur normalement ne peut être qualifiée de modification notable des obligations respectives des parties, et notamment en l'espèce, du bailleur ;
Que la preuve en outre que les revenus du bailleur tirés des locaux loués, en aient été affectés n'est pas rapportée ;
Considérant en conséquence, qu'en l'absence de motif valable de déplafonnement, le loyer du local considéré sera fixé en fonction de la variation indiciaire, soit la somme de 12 381, 93 € l'an ;
Considérant ainsi que le jugement entrepris sera réformé ;
Considérant que Mme Z... devra délivrer un nouveau contrat de bail commercial, à compter du 1er janvier 2001 pour 9 ans et devra rembourser la différence entre le loyer versé et le loyer dû assortie de l'intérêt au taux légal, aux preneurs ;
Considérant en outre, que Mme Z... devra verser aux appelants la somme de 1 600 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et succombant en sa demande, supporter les dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise judiciaire ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement.
Reçoit l'appel.
Réforme le jugement entrepris, et statuant à nouveau :
Dit n'y avoir lieu à déplafonnement.
Fixe le loyer du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2001, concernant des locaux... (06), appartenant à Madame Z... à la somme annuelle de 12 381, 93 €, correspondant à la variation indiciaire et ce, hors taxes et hors charges.
Dit que Mme Z... devra délivrer un nouveau contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2001 pour 9 ans, sur la base du loyer plafonné.
La condamne à rembourser à Mme X... et M. Y..., la différence entre le loyer payé au titre du loyer fixé à la valeur locative annuelle de 60 000 € en exécution du jugement entrepris, et le loyer dû, somme majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt.
Condamne Mme Z... à payer globalement aux appelants la somme de 1 600 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Déboute les parties de toutes autres demandes.
La condamne aux dépens de première instance y compris les frais d'expertise judiciaire et d'appel, et pour ceux-ci, admet la SCP BLANC-AMSELLEM-MIMRAN-CHERFILS, avoués, au bénéfice de l'article 699. du Code de Procédure Civile
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
