COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 18 JANVIER 2008
No 2008 / 22
Rôle No 06 / 10829
Serge X...
C /
Syndicat des Copropriétaires RÉSIDENCE 11 RUE BERTHELOT
Chantal Y... épouse X...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 02 Mai 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 7364.
APPELANT
Monsieur Serge X...
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 06 / 007306 du 19 / 06 / 2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX EN PROVENCE)
né le 18 Mai 1948 à SAIGON (99), demeurant ...
représenté par la S. C. P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour, ayant par Me Laurent ERNANDES, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
INTIMES
Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE 11 RUE BERTHELOT, 83000 TOULON, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice y domicilié : la S. A. R. L. CABINET FAP FRANCE ADMINISTRATION PATRIMOINE, 5, rue Picot-83000 TOULON
représenté par la S. C. P. DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant par Me Alexis KIEFFER, avocat au barreau de TOULON
Madame Chantal Y... épouse X...
née le 24 Novembre 1963 à AUBENAS (07200), demeurant ...
représentée par la S. C. P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour, ayant par Maître Laurent ERNANDES, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Novembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2008
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat rédacteur : Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
LA COUR
Attendu que par décision no 06 / 0170 en date du deux mai 2006 le tribunal de grande instance de TOULON a statué en ces termes :
- Condamne Serge X... et Chantal Y... à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du ...les sommes de 8 132, 95 euros au titre des charges impayées afférentes aux exercices 2003 et 2004, avec intérêt au taux légal à compter du 13 décembre 2004 et 1000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive
-Ordonne l'exécution provisoire
-Condamne Serge X... et Chantal Y... à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du ...la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile outre les dépens avec recouvrement comme en matière d'aide juridictionnelle.
Attendu que par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 15 juin 2006 M. Serge X... (l'appelant) a interjeté appel à l'encontre de Madame Chantal Y...-X... et du syndicat des copropriétaires de la copropriété du ....
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 28 juin 2006 Madame Chantal Y...-X... (l'intimée) a constitué avoué.
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 17 juillet 2006 le syndicat des copropriétaires de la résidence située ...(l'intimé, ci-après désigné comme le syndicat des copropriétaires) a constitué avoué.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 19 octobre 2007 M. Serge X..., appelant principal et Madame Chantal Y...-X..., intimée et appelante incidemment demandent de :
- Surseoir à statuer dans la présente procédure jusqu'à ce qu'il soit jugé l'appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulon en date du 12 décembre 2005
- Réformer le jugement rendu le 2 mai 2006 par le tribunal de grande instance de Toulon
-Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes
-Les autoriser à examiner les comptes de la copropriété de 1996 à 2003 avant la convocation d'une nouvelle assemblée générale
-Condamner l'intimé à payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi suite à la saisie judiciaire de l'appartement et sa préparation par un véritable dispositif de harcèlement que les syndics et le syndicat ont perpétré contre eux
-Ordonner que leurs participations aux charges de copropriété sur les exercices de 2004, 2005 et 2006 (et à venir jusqu'à la levée complète de l'arrêté de péril leur soient déduites et remboursées hors investissements justifiés et travaux de maintenance justifiés), le syndicat entretenant délibérément leur exclusion de l'immeuble
-Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une provision de 100 000 euros à valoir pour indemnité de privation de jouissance, une provision de 15 000 euros pour la privation de l'usage normal des combles et greniers, de l'accès à la toiture et à l'issue de secours, une provision de 60 000 euros en réparation du préjudice subi par le refus du syndicat de faire les réparations nécessaires, une provision de 10 000 euros pour la machination judiciaire montée de toute pièce.
- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la société civile professionnelle Bottai Géreux Boulan, avoué à la cour, avec recouvrement comme en matière d'aide juridictionnelle.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 12 octobre 2007, le syndicat des copropriétaires, intimé, demande de :
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant sur le quantum
-Condamner conjointement et solidairement M. Serge X... et Madame Chantal Y... au paiement de la somme de 23 772, 24 euros au titre des charges communes dues au jour des présentes conclusions
-Débouter M. Serge X... et Madame Chantal Y... de toutes leurs demandes
-Condamner conjointement et solidairement M. Serge X... et Madame Chantal Y... au paiement des sommes 15 000 euros à titre de dommages-intérêts et 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la société civile professionnelle de Saint-Ferréol Touboul, avoué à la cour.
Attendu que par conclusions récapitulatives d'incident déposées le 12 octobre 2007, le syndicat des copropriétaires demande de :
- Constater que le ...n'est pas le domicile réel des époux X...
- Lui donner acte de ce qu'il adresse sommation aux époux X...- Y... d'avoir à faire connaître leur domicile réel
-Dire et juger qu'à défaut de faire connaître leur domicile réel, les conclusions passées, présentes et futures des époux X...- Y... sont irrecevables
-Condamner les époux X...- Y... au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'incident, dont distraction au profit de la société civile professionnelle de Saint-Ferréol Touboul, avoué à la cour.
Attendu que dans leurs conclusions au fond les époux X...- Y... expliquent que faute de pouvoir occuper normalement leur appartement à Toulon, ils sont contraints de vivre chez toutes les personnes acceptant de les héberger temporairement, mais qu'ils ont maintenu leur adresse postale ...où ils reçoivent normalement leur courrier et qu'il s'agit là du seul moyen de les contacter régulièrement et sûrement depuis leur retour du Sénégal ; que c'est par ce moyen qu'ils ont pu suivre la procédure ayant conduit à l'arrêté de péril concernant leur appartement.
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2007.
Attendu que par conclusions déposées au greffe les quatre et 15 novembre 2007 les époux X...- Y... demande de bien vouloir révoquer l'ordonnance de clôture du 29 octobre 2007 et déclarer admise les pièces signifiées postérieurement à cette ordonnance.
Attendu qu'à l'audience, les parties acceptent le report de la clôture à la date du 27 novembre 2007.
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.
SUR CE
Attendu qu'à la demande de l'appelant et en l'absence d'opposition de ses adversaires, il convient de révoquer l'ordonnance de clôture et de reporter la clôture de l'instruction à la date du 27 novembre 2007.
Attendu que les époux X...- Y... sont copropriétaires indivis dans la résidence située ...d'un appartement situé au deuxième étage à gauche mais que ce logement est inoccupé par suite d'émanations de gaz dangereux provenant d'une boulangerie et de l'effondrement du plancher de l'appartement du troisième étage au niveau de la salle de bains et de la chambre mitoyenne interdisant l'occupation et ayant donné lieu à un arrêté de péril imminent du maire de Toulon en date du 22 juin 2004.
Attendu que les époux X...- Y..., estimant qu'ils n'avaient pas les moyens de financer un autre logement, soutiennent qu'ils ont conservé leur adresse ...afin de recevoir leur courrier en lieu fixe et constant mais bénéficient d'hébergements précaires successifs en des lieux différents en fonction des possibilités offertes par la famille ou les amis.
Attendu qu'au cours de la présente procédure, l'assignation a été délivrée ...à la requête du syndicat des copropriétaires et que les époux X...- Y... ont pu régulièrement constitué avocat et conclure ; que de même la procédure devant la cour d'appel a pu être diligentée en retenant la même adresse pour M. Serge X..., appelant et Madame X...- Y..., intimée.
Attendu que dans la mesure où les époux X...- Y... sont propriétaires d'un appartement dans la résidence située ...et qu'ils y reçoivent leur courrier de manière constante depuis leur retour en France ainsi que le prouve le déroulement de la présente procédure, il convient de considérer que l'adresse déclarée est exacte, étant observé que toute procédure d'exécution reste possible au même endroit puisqu'ils y possèdent leur seul bien ; que dans ces conditions les conclusions des époux X...- Y... sont recevables et qu'il convient de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes présentées par voie d'incident.
Attendu qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans la mesure où l'appel concernant le jugement du 12 décembre 2005 est jugé simultanément et que par arrêt du même jour, la cour a confirmé la décision de première instance ayant rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du deux septembre 2004.
Attendu que le syndicat des copropriétaires rappelle que les X... sont propriétaires indivis au sein de la copropriété située ...depuis le 29 novembre 1993 et qu'ils sont systématiquement défaillants dans le paiement de leurs charges de copropriété ; que l'assignation initiale du 13 décembre 2004 portait sur la somme de 7 932, 95 euros au titre des charges de copropriété des exercices 2003 et 2004 outre 200 euros au titre des frais engagés en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais qu'après actualisation le montant total des sommes réclamées au titre des charges de copropriété s'élève à 23 772, 24 euros compte tenu notamment des travaux réalisés au cours des années 2005 à 2007.
Attendu qu'il convient au préalable de rappeler que les époux X... sont membres du syndicat des copropriétaires et n'ont donc aucun lien contractuel avec lui et qu'ils ne peuvent pas invoquer l'exception d'inexécution ; que la situation visée par l'arrêté de péril ne concerne que les rapports locatifs auxquels ne sont pas soumis les époux X... et qu'en conséquence les charges de copropriété sont dues, d'autant que des travaux de grande importance sont nécessaires pour l'entretien de l'immeuble et permettre notamment aux époux X... de réintégrer leur appartement ; que ces derniers, comme tout propriétaire, ont l'obligation de participer au financement des travaux de conservation de leur bien et que si le syndicat des copropriétaires à l'obligation d'assurer la conservation d'immeubles, le financement en incombe à chacun des copropriétaires ; qu'en aucun cas les obligations du syndicat des copropriétaires ne peuvent être assimilées à celle d'un bailleur vis-à-vis de son locataire ainsi que pourraient le croire les époux X... ; qu'au demeurant il est établi que les époux X... se sont opposés à l'entrée dans leur appartement pour la réalisation des travaux de remise en état de l'immeuble et qu'ils les ont dû y être contraints par ordonnance de référé du 11 octobre 2005.
Attendu que le décompte des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires s'établit suit au vu du procès-verbal d'assemblée générale du 2 septembre 2004 :
-31 décembre 1996 : 354, 47 euros
-31 décembre 1997 : 2746, 40 euros
-31 décembre 1998 : 1905, 77 euros
-31 décembre 1999 : 2075, 22 euros
-31 décembre 2001 : 2281, 52 euros
-31 décembre 2002 : 3486, 22 euros
-31 décembre 2003 : 3090, 35 euros
- total15 939, 95 euros
Attendu que le syndicat des copropriétaires demande également aux époux X... de payer leur quote-part au titre de l'exercice 2001 dont les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale tenue le 16 avril 2002 pour une somme de 30 852, 03 euros mais que le syndicat des copropriétaires précise que cette dernière somme intègre la somme de 2281, 52 euros approuvés lors de l'assemblée générale du 2 septembre 2004 ; que les comptes doivent donc être présentés comme suit au vu les deux procès-verbaux d'assemblées générales des 2 septembre 2004 et 16 avril 2002 :
-31 décembre 1996 : 354, 47 euros
-31 décembre 1997 : 2746, 40 euros
-31 décembre 1998 : 1905, 77 euros
-31 décembre 1999 : 2075, 22 euros
-31 décembre 2001 : 30852, 03 euros
-31 décembre 2002 : 3486, 22 euros
-31 décembre 2003 : 3090, 35 euros
- total44 510, 46 euros
Attendu que la quote-part des époux X... détenant 11 580 cent millièmes s'élève à 5154, 31 euros et qu'il convient d'y ajouter 1203, 35 euros au titre du budget prévisionnel de l'année 2004 et des travaux de remise en état des poutres de la toiture (6 457 euros + 3934, 63 euros = 10 391, 63 euros) soit un premier total de 6357, 66 euros ; que ces chiffres ont été régulièrement approuvés de même que la répartition faite entre les lots de copropriétés par l'assemblée générale du 2 septembre 2004 dont la validité est constatée par arrêt séparé du même jour et l'assemblée générale du 16 avril 2002 non contestée.
Attendu que l'assignation initiale concernait la somme de 7 932, 95 euros à la charge des époux X... « au titre des charges de copropriété des exercices 2003 et 2004 » ; que dans ses conclusions en appel, le syndicat des copropriétaires réduit le sous total au jour de l'assignation en paiement à la somme de 7373, 94 euros, incluant les provisions pour charge de l'année 2004 à hauteur de 886, 41 euros (et non pas 1203, 35 euros comme calculé ci-dessus, une somme de 200 euros pour l'assignation, un reliquat de 375 euros au 31 décembre 1995 et une somme de 758, 4 euros correspondant à la part des époux X... dans les condamnations judiciaires prononcées dans l'affaire Selmi ; que cette première somme arrêtée au 31 décembre 2004 sera donc retenue pour 7373, 94 euros dans les termes des conclusions du syndicat des copropriétaires.
Attendu qu'en cause d'appel, le syndicat des copropriétaires complète sa demande en ce qui concerne les charges échues postérieurement et sollicite la condamnation des époux X... à payer les sommes approuvées lors des assemblées générales de 2005, 2006 et 2007.
Attendu que les comptes de l'exercice 2004 étaient approuvés lors de l'assemblée générale du 1er mars 2005 pour un montant de 11 871, 83 euros et que cette décision est définitive ; que la quote-part des époux X... s'élève à 11 871, 83 euros : 100 000 x 11580 = 1374, 75 euros dont il convient de déduire la provision pour charge déjà comptabilisée pour 886, 41 euros, d'où un solde d'exercice 2004 de 488, 34 euros.
Attendu que lors de l'assemblée générale du 3 octobre 2005, les copropriétaires ont décidé d'effectuer les travaux suivants et voté les appels de fonds correspondant :
- remise en état de la porte d'accès au comble : 850, 75 euros
-réfection de la montée des escaliers entre le premier est le troisième étage : 6 251, 68 euros
-remise en état de la cheminée coté nord : 8 144, 90 euros
-remise en état de la noue : 6 425, 95 euros
-remise en état de la ferme côté nord : 8 541, 20 euros
-remise en état de la poutre coté est : 4270, 45 euros
et qu'au cours de cette même assemblée générale le syndic a informé les copropriétaires de ce que les travaux votés en septembre 2004 n'avaient pas été exécutés (remise en état des poutres pour la somme de 3934, 63 euros).
Attendu que l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 février 2006 a refusé d'approuver les comptes arrêtés au 31 décembre 2005 pour la somme de 132 609, 64 euros et a refusé de donner quitus au syndic, la SA cabinet Jomel ; que le budget prévisionnel de l'exercice 2006 a été approuvé pour 11 696 euros et celui de l'année 2007 pour la même somme ; que le syndic a également été autorisé à étudier les devis de réparation de la porte d'entrée de l'immeuble pour un montant de 2057, 25 euros.
Attendu que lors de l'assemblée générale du 12 juin 2007, les comptes arrêtés au 31 décembre 2005 ont été approuvés pour une somme de 13 609, 64 euros et que les comptes arrêtés au 31 décembre 2006 ont été approuvés pour un montant de 30 442, 39 euros ; que le budget prévisionnel pour l'exercice 2008 a été approuvé pour 11 966 euros ; qu'il a été également décidé d'effectuer des travaux de renforcement de la charpente pour un montant total de 24 421, 61 euros hors taxes sans prévoir toutefois d'appel de fonds.
Attendu que les sommes régulièrement approuvées par les assemblées générales des copropriétaires sont les suivantes :
- exercice 2005 : 13 609, 64 euros
-exercice 2006 : 30 442, 39 euros
-budget prévisionnel 2007 : 11 696 euros
-appel de fonds votés le 3 octobre 2005 :
-8 304, 90 euros pour la remise en état de la cheminée cotée nord
-6 555, 95 euros pour la remise en état de la noue
-8 711, 20 euros pour la remise en état de la ferme côté nord
-4360, 45 euros pour la remise en état de la poutre cotée est
-soit un sous total de 27 932, 50 euros
Attendu que le montant des charges échues depuis le 1er janvier 2005 s'élève donc à 83 680, 53 euros et que la quote-part des époux X... représente 9 697, 20 euros.
Attendu que le total des sommes dues par les époux X... au syndicat des copropriétaires s'établit comme suit :
7373, 94 euros + 488, 34 euros + 9 697, 20 euros = 17 559, 48 euros
auxquels il convient d'ajouter 150 euros pour la prise d'hypothèques, 50, 13 euros pour les honoraires X... Broussais, 8, 68 euros pour des courriers recommandés et 189, 74 euros d'honoraires Sudex Ingeniérie d'où un total de 17 958, 03 euros, étant observé que les comptes de l'exercice 2007 ne sont pas définitifs.
Attendu qu'il convient en conséquence de condamner les époux X...- Y... in solidum à payer ladite somme à titre principal.
Attendu que le tribunal a relevé à juste titre qu'en s'abstenant de régler les charges de copropriété, les époux X... avaient désorganisé la copropriété alors que les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble, dans l'intérêt même des copropriétaires X...- Y... dont le lot est inhabitable, nécessitait une alimentation continue et ponctuelle de la trésorerie commune ; que la résistance des époux X... a causé un préjudice manifeste au syndicat des copropriétaires et qu'il convient d'élever à la somme de 2000 euros le montant des dommages-intérêts mis à leur charge pour réparer le trouble causé la copropriété.
Attendu qu'il n'y a pas lieu de prononcer une amende civile.
Attendu qu'il convient de débouter les époux X...- Y... de l'ensemble de leurs demandes dès lors qu'ils sont débiteurs des charges de copropriété réclamée par le syndicat des copropriétaires et qu'ils n'ont pas réglé les sommes nécessaires à la conservation de l'immeuble.
Attendu que les époux X... qui succombent supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel avec pour ces derniers, application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la société civile professionnelle de Saint-Ferréol Touboul, avoué à la cour.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement,
Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture et le report de la clôture de l'instruction à la date du 27 novembre 2007,
Déboute le syndicat des copropriétaires des demandes présentées par voie d'incident et laisse les dépens de l'incident à sa charge,
Dit qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer,
Confirme le jugement entrepris sauf à élever le montant des charges de copropriété et des dommages-intérêts et y ajoutant,
Condamne in solidum M. Serge X... et Madame Chantal Y...-X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située ...la somme de 17 958, 03 euros (dix sept mille neuf cent cinquante huit euros trois centimes) au titre des charges de copropriété et une somme de 2000 (deux mille) euros à titre de dommages-intérêts,
Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ni de prononcer une amende civile,
Condamne in solidum M. Serge X... et Madame Chantal Y...-X... aux entiers dépens de première instance et d'appel et pour ces derniers, autorise la société civile professionnelle de Saint-Ferréol Touboul, avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante,
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERT M. BUSSIERE
