COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 4o Chambre B
ARRÊT AU FOND DU 10 DECEMBRE 2007
No 2007 / 487
Rôle No 05 / 16547
Raymonde Anna X...
C /
Karine Y... Patrice Christophe Z...
Grosse délivrée à : BOISSONNET TOUBOUL
réf
Décision déférée à la Cour : J. l. g.
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 30 Juin 2005 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 243.
APPELANTE
Mademoiselle Raymonde Anna X... née le 16 Janvier 1928 à MARSEILLE (13000), demeurant...
représentée par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour, Plaidant Me Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Mademoiselle Karine Y... née le 04 Août 1975 à MARSEILLE (13000), demeurant...
Monsieur Patrice Christophe Z... né le 09 Janvier 1973 à MARSEILLE (13000), demeurant...
représentés par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant Me François- Noël BERNARDI, avocat au barreau de MARSEILLE
*- *- *- *- * COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Octobre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Jean- Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Didier CHALUMEAU, Président Madame Florence DELORD, Conseiller Monsieur Jean- Luc GUERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2007.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2007,
Signé par Monsieur Didier CHALUMEAU, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******
Faits, procédure, prétentions et moyens des parties.
Selon acte reçu le 10 septembre 1948 par Maîtres Pierre D... et Paul E..., notaires à MARSEILLE, Pauline F... veuve G... et sa fille Josette G..., propriétaires d'une maison située à MARSEILLE, ...,..., ont vendu à François H... les cinq cents / millièmes indivis de cet immeuble et, à titre privatif, tout le premier étage ainsi que la jouissance exclusive d'un terrain devant la maison, en façade sur l'avenue Jean Lombard.
Aux termes de ce même acte, les parties ont établi un règlement de copropriété dont l'article trois prévoit notamment que la pièce à usage de buanderie située au rez- de- chaussée est une partie commune.
En 1987, François H... a revendu ce bien à Raymonde X..., après avoir, pour se conformer aux dispositions de l'article 71- C du décret n 55-1350 du 14 octobre 1955, fait établir par acte notarié du 16 octobre 1987, publié le 18 novembre 1987, un état descriptif de division dont le tableau rappelle que le lot 1 est constitué d'un appartement au rez- de- chaussée ainsi que des 500 / 1000èmes des parties communes et que le lot 2 est constitué d'un appartement au premier étage et des 500 / 1000èmes des parties communes.
Par acte du 15 mai 1996, Raymonde X... a acquis le lot 1 de Pauline F... et Josette G....
Par acte sous seings privés du 2 janvier 2002, visant expressément le règlement de copropriété du 10 septembre 1948, transcrit le 11 octobre 1948 au deuxième bureau des hypothèques de MARSEILLE, ainsi que l'état descriptif de division établi le 16 octobre 1987, Raymonde X... a vendu à Patrice Z... et Karine Y..., sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un prêt, le lot 1, décrit comme un appartement au rez- de- chaussée de l'immeuble comprenant un séjour, deux chambres, une cuisine, salle d'eau et WC ainsi que les 500 / 1000èmes des parties communes, et ce pour le prix de 68 600 euros.
Raymonde X... ne s'étant pas présentée devant le notaire pour la réitération de cette vente par acte authentique, Patrice Z... et Karine Y... l'ont assignée devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE.
Par jugement du 30 octobre 2002, le Tribunal de grande instance de MARSEILLE, après avoir indiqué que Raymonde X... avait précisé dans ses conclusions du 10 juillet 2002 que la cave- buanderie n'était pas comprise dans les parties vendues et relevé que Patrice Z... et Karine Y... n'avaient jamais soutenu que ce local faisait partie du lot acquis par eux, a déclaré la vente parfaite et dit que Raymonde X... était tenue de signer un acte authentique aux conditions de l'acte du 2 janvier 2002, ce que cette dernière a fait le 31 janvier 2003 devant Maître Jean- Jacques I..., notaire à MARSEILLE.
Reprochant à Raymonde X... d'avoir fait édifier un mur leur interdisant d'accéder à la cave à usage de buanderie qui, selon le règlement de copropriété du 10 septembre 1948, est une partie commune dans laquelle se trouve de surcroît les compteurs d'eau divisionnaires des lots 1 et 2, Patrice Z... et Karine Y... l'ont, par acte du 5 décembre 2003, assignée devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE afin qu'elle soit condamnée à leur laisser le libre accès à ce local et à leur payer des dommages et intérêts.
Raymonde X... a conclu au rejet de ces prétentions et a reconventionnellement demandé :- la nullité de la vente pour vice du consentement ou sa rescision pour cause de lésion,- qu'il soit fait interdiction à Patrice Z... et Karine Y... de continuer à utiliser de manière privative le jardin situé à l'arrière de la maison,- que ces derniers soient condamnés à lui payer des dommages et intérêts.
Par jugement du 19 mai 2005, le Tribunal de grande instance de MARSEILLE a :- condamné Raymonde X... à remettre les lieux en l'état en supprimant le mur faisant obstacle à l'accès à la cave, partie commune à usage de buanderie, depuis le lot 1 acquis par Patrice Z... et Karine Y... dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard,- rejeté le surplus des demandes,- déclaré la demande en rescision de la vente pour lésion irrecevable,- débouté Raymonde X... de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,- condamné Raymonde X... à payer à Patrice Z... et Karine Y... la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile,- condamné Raymonde X... aux dépens.
Raymonde X... a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 5 août 2005.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 août 2007, auxquelles il convient de se référer, elle demande à la Cour :- de réformer intégralement la décision querellée,- de dire et juger que depuis 1997 et du fait de la réunion de l'ensemble des lots de la copropriété, celle- ci a disparu et le règlement de copropriété est devenu caduc et sans objet,- de juger en conséquence qu'elle ne peut se voir opposer l'application d'un règlement de copropriété qu'elle n'a pas entendu faire revivre,- de déclarer Patrice Z... et Karine Y... irrecevables et en tout état de cause mal fondés en toutes leurs demandes et de les en débouter,- reconventionnellement,- de dire et juger, au cas où le règlement de copropriété initial n'aurait pas disparu, que son consentement a été vicié et qu'il y a lieu en conséquence de prononcer la résolution de la vente intervenue entre les parties en octobre 2002,- en conséquence, d'ordonner la publication de la décision à intervenir et de lui donner acte de son offre de restituer le prix qu'elle a reçu,- subsidiairement,- de dire et juger que la vente est lésionnaire et de la rescinder,- en conséquence, de condamner les intimés, soit à lui payer le complément de prix souhaité, soit à restituer le bien par eux acquis contre restitution du prix,- de les condamner dans ce cas au paiement d'une somme mensuelle de 1 000 euros à titre d'indemnité d'occupation depuis la signature de l'acte valant cession à leur profit,- en tout état de cause,
- de condamner solidairement les intimés à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,- de les condamner à ne plus utiliser de manière privative le jardin situé au droit de l'appartement acquis,- de les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
Elle fait valoir en substance :- que bien que le règlement de copropriété soit devenu caduc et sans objet du fait de la réunion de tous les lots entre ses mains et de la disparition de la copropriété en 1997, il a bien fallu désigner la partie de son immeuble qu'elle entendait vendre, qu'il a alors semblé plus facile aux parties de faire référence à une précédente désignation et que c'est dans ces conditions que le lot vendu a été désigné comme étant le lot 1 mais qu'il n'a jamais été convenu de faire revivre la précédente copropriété,- que de là à conclure que ce lot est nécessairement celui qui était défini dans le règlement de copropriété initial, il n'y a qu'un pas qu'elle n'a pas souhaité franchir, ce que Patrice Z... et Karine Y... ont accepté lorsqu'ils ont indiqué dans le cadre de l'instance ayant abouti au jugement du 30 octobre 2002, qu'ils n'avaient acheté que ce qui était prévu dans le compromis,- que si Patrice Z... et Karine Y... entendent se référer à un règlement de copropriété devenu caduc, force est de constater que l'état descriptif établi en 1987 ne fait pas référence à la jouissance privative et exclusive du jardin attenant situé à l'arrière,- qu'elle est fondée à solliciter la nullité de la vente pour erreur sur la substance car il résulte des échanges de correspondances ayant précédé la vente, qu'elle a toujours souhaité exclure du périmètre de celle- ci, d'une part la cave à usage de buanderie, d'autre part le jardin situé derrière la maison,- que si elle avait voulu vendre plus que ce qui était désigné commodément par rapport à un fait juridique existant et non un acte (l'ancien règlement de copropriété), elle n'aurait pas manqué de solliciter un prix très largement supérieur,- qu'en effet le prix du seul jardin est évalué à 50 000 euros, ce qui double quasiment la valeur du bien vendu et que cette différence caractérise également le vice du consentement et subsidiairement la lésion,- que sa demande de dommages et intérêts est fondée sur le fait qu'elle doit subir depuis de nombreux mois des insultes et autres menaces de la part des intimés qui l'empêchent de jouir paisiblement de sa propriété.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 22 janvier 2007, auxquelles il convient de se référer, Patrice Z... et Karine Y... qui ont fait appel incident, demandent à la Cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts, et de condamner Raymonde X... à leur payer une indemnité de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance depuis la vente, une indemnité de 10 000 euros en réparation du préjudice qu'ils subissent du fait d'accusations dénuées du moindre commencement de preuve, ainsi que la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
Une ordonnance de clôture a été rendue par le magistrat de la mise en état le 24 septembre 2007.
Motifs de la décision,
Attendu que si l'immeuble a effectivement cessé d'être en état de copropriété lorsque Raymonde X... est devenue propriétaire de tous les lots le 15 mai 1996, il a de nouveau été soumis de plein droit aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 lorsque cette dernière a revendu un lot à Patrice Z... et Karine Y... aux termes du compromis du 2 janvier 2002 ;
Qu'alors qu'il était loisible à Raymonde X... de procéder à une autre division de son immeuble et de le soumettre à un autre règlement de copropriété, ce compromis et l'acte notarié du 31 janvier 2003, visent expressément l'état descriptif de division du 16 octobre 1987 et le règlement de copropriété du 10 septembre 1948, et que ces documents sont les seuls auxquels les acquéreurs ont pu se référer pour connaître la consistance du lot qui leur a été vendu ainsi que les droits et obligations des copropriétaires ;
Attendu que le règlement de copropriété du 10 septembre 1948 présente donc entre les parties un caractère contractuel, ce qui implique que Raymonde X... est tenue de respecter les clauses qu'il contient ;
Que ce règlement prévoit que la buanderie est une partie commune, que le lot 1 a la jouissance privative du terrain situé sur la partie arrière de l'immeuble et que le lot 2 a la jouissance privative du terrain situé sur la partie avant ;
Attendu que la mention de la jouissance privative d'une partie commune attachée à un lot n'a pas à figurer dans l'état descriptif de division dont l'objet est simplement d'identifier l'immeuble auquel il s'applique, d'indiquer la consistance globale de cet immeuble, de déterminer les différentes fractions dudit immeuble, d'identifier ces fractions de façon précise et de leur attribuer un numéro ;
Attendu qu'il est normal que lors l'instance ayant abouti au jugement du 30 octobre 2002, Patrice Z... et Karine Y... aient indiqué que la buanderie litigieuse ne faisait pas partie de leur lot, puisqu'il s'agit d'une partie commune et que l'on ne peut déduire de cette déclaration ni du prix convenu, le fait que Raymonde X... aurait eu l'intention de leur vendre un autre lot que celui identifié dans l'état descriptif de division et le règlement de copropriété auquel l'acte du 2 janvier 2002 fait expressément et sans aucune ambiguïté référence ; Que c'est donc par une exacte appréciation que le premier juge a retenu que cette dernière ne démontrait pas qu'elle n'avait consenti à la vente que par erreur ;
Attendu que c'est également à bon droit qu'après avoir rappelé les dispositions des articles 1674 et suivants du Code civil, le premier juge a déclaré irrecevable la demande de rescision pour cause de lésion que Raymonde X... a formée par voie de conclusions en date du 6 septembre 2004, soit après l'expiration du délai de deux ans qui a commencé à courir le 15 mars 2002, date à laquelle toutes les conditions suspensives prévues dans l'acte du 2 janvier 2002 étaient réalisées, ainsi que cela résulte des pièces produites ;
Attendu que le trouble subi par Patrice Z... et Karine Y... dans la jouissance de la cave commune à usage de buanderie est suffisamment réparé par la condamnation de Raymonde X... à supprimer le mur faisant obstacle à leur accès à ce local et que c'est par une exacte appréciation que le premier juge a estimé que compte tenu du climat conflictuel régnant dans la copropriété, il n'était pas possible d'imputer à l'un ou à l'autre des copropriétaires les accusations et insultes qu'ils se reprochent mutuellement ;
Que le jugement sera donc confirmé en toutes dispositions ;
Par ces motifs,
Statuant publiquement, contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Raymonde X... à payer à Patrice Z... et Karine Y... la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile,
La condamne aux dépens et autorise la la SCP Marie- Josée de SAINT- FERREOL et Colette TOUBOUL, avoués, à recouvrer directement contre elle, ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
