COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 1 Chambre A ARRÊT AU FOND DU 08 FEVRIER 2005 MCT/J.VEYRE No 2005/ Rôle No 03/07040 LA SOCIETE EURO DEPOT C/ S.C.I. X... MAURILLOUX Grosse délivrée le : à : réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 24 Janvier 2003 enregistré au répertoire général sous le no 00/2806. APPELANTE LA SOCIETE EURO DEPOT, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliée C/O CASTORAMA - Zone Industrielle - 59175 TEMPLEMARS représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Maître RENAUDIER Richard , Avocat au barreau de PARIS INTIMEE S.C.I. X... MAURILLOUX, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée 33 Boulevard de la République - 06240 BEAUSOLEIL représentée par la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean-Louis DAVID, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 10 Janvier 2005 en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Gérard LAMBREY, Président Monsieur Jean VEYRE, Conseiller Monsieur Jean Noùl GAGNAUX, Conseiller qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Radegonde DAMOUR. X... parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2005. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2005, Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Madame Radegonde DAMOUR, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe de la décision.
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Vu le jugement rendu le 24 janvier 2003 par le Tribunal de Grande Instance de NICE dans le procès opposant la Société EURO DEPOT à la SCI X... MAURILLOUX,
Vu la déclaration d'appel de la société EURO DEPOT du 19 mars 2003,
Vu les conclusions déposées par la SCI X... MAURILLOUX le 4 décembre 2004,
Vu les conclusions récapitulatives déposées par la Société EURO DEPOT le 15 décembre 2004,
SUR CE
Attendu que suivant acte sous seing privé du 29 février 2000, la SCI X... MAURILLOUX a vendu à la Société EURO DEPOT un terrain d'une superficie de 12.750 m2 environ sur lequel est édifié un bâtiment à usage commercial situé lieudit La Rudeille à Trélissac (24), d'une surface hors oeuvre nette de 5015 m2 et comprenant :
- surface de vente 2 970 m2
- bureaux
381 m2
- réserves
1 806 m2
- locaux techniques
180 m2
- sanitaire et local disponible 162 m2
Que cet acte mentionne :
- au paragraphe V- URBANISME COMMERCIAL :
"Au jour des présentes, le VENDEUR déclare donc qu'il est bénéficiaire de deux autorisations de surfaces de vente lui permettant d'exploiter une surface totale de 2970 m2.
En tant que de besoin, il est précisé que par lettre du 7 juillet 1998, le Préfet de la Dordogne a rappelé l'existence de cette surface de vente, précisant que "2970 m2 de la surface de vente du centre commercial doivent être considérés comme ayant conservé leur commercialité."
L'acquéreur déclare qu'il a pris connaissance de l'ensemble des
documents relatifs aux autorisations de vente. Il déclare en faire son affaire personnelle.
Afin d'éviter la caducité de l'autorisation de surface de vente qui avait été exploitée par la Société BRICOLAGE 24 jusqu'au 30 Avril 1998 et du fait du risque du défaut d'exploitation pendant une période de deux années, L'ACQUÉREUR s'engage irrévocablement et en toute connaissance de cause, à procéder à l'ouverture au public avant le 20 Avril 2000 de la surface de vente de 1 800 m2, conformément au règles applicables en matière d'urbanisme et en conformité avec les prescriptions éventuelles de le Commission de Sécurité que l'ACQUÉREUR s'engage à respecter".
- au paragraphe VII - BAIL COMMERCIAL :
"Afin de permettre l'ouverture au public dans le cadre des dispositions de l'urbanisme commercial, L'ACQUEREUR concède dès à présent la jouissance des locaux objets des présentes, sous la forme d'un bail commercial ci-après annexé.
Aux termes de cet acte, la SCI X... MAURILLOUX donne à bail commercial, dès la signature de la présente, au PRENEUR qui l'accepte un local d'une superficie de 1800 M2 de vente 670 m2 de dépôt environ dans un bâtiment d'une surface hors oeuvre nette de 5202 M2 comprenant une surface de vente autorisée de 2970 m2, (...)"
- au paragraphe XI - CONDITIONS SUSPENSIVES :
"X... présentes conventions sont soumises aux conditions suspensives ci-après, sans lesquelles, même l'une d'elles, la présente vente n'aurait pas eu lieu, à savoir : (...)
Dans l'intérêt de L'ACQUEREUR :
(....) 4/ l'obtention d'un arrêté municipal constituant un permis de construire portant sur la rénovation d'une partie de la façade de L'IMMEUBLE EN VUE DE L'OUVERTURE DE 1800 M2 de surface de vente de bricolage, conforme aux normes de sécurité exigées pour l'activité. L'ACQUEREUR s'engage à déposer la demande de permis de construire dans un délai maximun de 20 jours, à fournir sans délai tout complément d'informations ou de documents, et de même à afficher sur le terrain l'acte administratif.
Il s'engage à notifier la décision administrative dès réception (....)
DELAI REALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES
La réalisation des conditions suspensives ci-dessus, devra être constatée au plus tard le 31 mai 2000.
L'ACQUEREUR notifiera au VENDEUR la levée de chaque condition au fur et à mesure de son avènement.
Observation étant ici faite, qu'à défaut de réalisation d'une seule des conditions suspensives ci-dessus, dans les délais également
précisés ci-dessus, les présentes seront caduques sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité judiciaire, l'ACQUEREUR pourra recouvrer son dépôt de garantie contre justification du défaut d'exécution d'une seule desdites conditions ci-dessus."
- au paragraphe XIII OBLIGATIONS DE L'ACQUEREUR :
" L'ACQUEREUR déclare que la présente acquisition est effectuée en vue de la réalisation d'un magasin d'équipements de la maison occupant dans ses fonctions commerciales, techniques et administratives, la totalité du bâtiment construit, objet de la vente, et, si nécessaire, un espace de vente extérieur.
L'ACQUEREUR déclare que :
[* Il a pour objectif, dans le plus bref délai, l'ouverture au public d'un service de vente de 4000 m2 minimum,
*] Il s'engage à déposer une demande d'autorisation de surface de vente pour le regroupement ou l'adjonction de surfaces complémentaires, sur la base des autorisations existantes, dans un délai de DEUX mois à compter de la signature des présentes,
[* Il répondra à toutes demandes d'informations ou de documents complémentaires en vue de l'instruction du dossier,
*] Il mettra tout en oeuvre pour obtenir les autorisations municipales, départementales et, à défaut, nationales, nécessaires à l'ouverture d'une surface de vente de 4000 M2.
X... parties déclarent que ce projet constitue une condition sine qua non de la présente cession."
Attendu que le 6 mars 2000, la société EURO DEPOT a déposé à la mairie de TRELISSAC une déclaration de travaux dans laquelle il était indiqué :
"L'objet de la présente demande de déclaration de travaux concerne l'aménagement d'une surface commerciale existante en un magasin de
vente de menuiseries et articles de bricolage, lieudit "La Rudeille", sur la commune de TRESILLAC.e vente de menuiseries et articles de bricolage, lieudit "La Rudeille", sur la commune de TRESILLAC.
Actuellement, le bâtiment concerné était exploité en :
[* un magasin FLY (1370 m2)
*] un magasin BRICOLAGE 24 (1600 m2)
La surface SHON du bâtiment existant est de 5202 m2.
La modification des façades porte sur le changement d'enseigne.
L'aménagement projeté se fera à l'emplacement de la surface de vente FLY sur 1800 m2."
Qu'il a été fait opposition aux travaux projetés dans la déclaration par un arrêté municipal du 28 avril 2000 aux motifs que "le projet concerne l'aménagement d'une surface de vente de 1800 m2 (1370 + 430 m2) dans un local exploité sur une surface de vente de 1370 m2 et dont l'activité a cessé au 31 juillet 1998" et que "l'extension de 430 m2 de surface de vente nécessite au préalable l'autorisation de la Commission Départementale d'Equipement Commercial," ;
Attendu que par courrier du 12 juillet 2000, la Mairie de TRELISSAC a précisé à la SCI X... MAURILLOUX :
"Le permis de construire no 245579 K 1045 portant sur la rénovation de la façade de l'immeuble commercial a bien été délivré par la Mairie de Trélissac le 15/12/1999, sous réserve des contraintes
d'exploitations commerciales précisées dans le courrier de Monsieur le Préfet de la Dordogne en date du 07/07/1998.
Ce permis n'a pas fait l'objet d'un recours dans les délais prescrits par la loi.
- la déclaration de travaux déposée par la société Euro dépôt en avril 2000 portait sur la transformations de la façade ainsi que sur la modification des surfaces de vente.
- le dernier point étant contraire à la lettre de Monsieur le Préfet sus-visée, il nécessitait le passage en CDEC de la demande et a motivé le refus en date du 28 avril 2000, malgré l'avis favorable de la Mairie de Trélissac en date du 7 avril 2000."
Qu'il est enfin versé aux débats un avis de la DDCCRF du 20 avril 2000 indiquant :
"La déclaration de travaux présente l'aménagement avec extension de la surface de vente du magasin FLY exploité sur une surface de 1.370 m2 et dont l'activité a cessé au 31 juillet 1998.
Selon les dispositions du 6e paragraphe de l'article 29 de la loi du 27 décembre 1973 modifiée cette surface de 1.370 m2 peut être réouverte au public sous le même emplacement puisque les locaux ont cessé d'être exploités depuis moins de deux ans.
La nouvelle activité exercée doit relever du même secteur que l'ancienne.
Par contre, l'extension de 430 m2 de surface de vente présentée dans la déclaration de travaux doit être soumise à autorisation préalable de la CDEC"
Attendu que la société EURO DEPOT soutient qu'elle a été trompée sur la surface de vente qu'elle pouvait exploiter, qui n'était pas de 1800m2 comme cela avait été garantie mais seulement de 1370 m2, c'est à dire celle des magasins FLY et non celle de BRICOLAGE 24,
Attendu cependant qu'il ne ressort nullement des mentions de l'acte du 29 février 2000 que la SCI X... MAURILLOUX qui a précisé bénéficier de deux autorisations de surface de vente permettant d'exploiter une surface totale de 2970 m2, ait en outre indiqué qu'il s'agissait d'autorisations pour 1800 m2 d'une part et 1170 m2 d'autre part, étant observé que les référence dans l'acte à une surface de 1800 m2 ne se retrouvent qu'au paragraphe XI, dans la clause précitée concernant la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, et au paragraphe V et VII, dans des clauses visant à sauvegarder une autorisation de surface de vente caduque au 30 avril 1998, si bien que la répartition des surfaces ne peut être considérée comme une cause déterminante de l'engagement de la Société EURO DEPOT ; qu'il n'est par ailleurs pas démontré que la SCI X... MAURILLOUX n'était plus titulaire, ainsi qu'elle l'avait déclaré de 2970 m2 de surface de vente autorisée, mais seulement de 1370 m2 et que l'autorisation d'exploitation de la surface de vente de 1600 m2 était devenue caduque en raison d'un défaut d'exploitation effective par la Société BRICOLAGE 24, ce qui ne résulte nullement de l'avis précité de la DCCRF du 20 avril 2000, qui ne concerne que la surface de 1370 m2 qui aurait été exploitée par la société FLY, et qui ne peut être interprété comme signifiant que la commercialité des locaux concernés se réduisait à 1370 m2 ;
Attendu qu'il n'apparaît en conséquence, ni que la SCI X... MAURILLOUX ait cherché à tromper la Société EURO DEPOT sur la répartition des surfaces de vente, ni que cette répartition ait été un élément déterminant de consentement de celle-ci, ni qu'elle constituait une qualité devant être considérée comme substantielle ; que la demande en nullité de la Société EURO DEPOT ne peut dès lors aboutir sur les fondements des articles 1110 ou 1116 du code civil ;
Attendu que les dispositions de l'article 1840 du code général des impôts invoquées par l'appelante sont sans application en l'espèce, l'acte litigieux ne pouvant s'analyser en une promesse unilatérale de vente, alors qu'il met des obligations réciproques et interdépendantes à la charge des parties, qui s'obligent ainsi réciproquement l'une envers l'autre, sans que le jeu de la faculté de substitution prévue par le contrat puisse permettre à la Société EURO DEPOT de se dégager de ses engagements, dont, aux termes de cet acte, elle demeurerait garante même s'ils étaient repris par une autre personne ;
Attendu, sur la caducité, que le paragraphe XI du contrat de 29 février 2000 mentionnait parmi les conditions suspensives stipulées au profit de l'acquéreur, "l'obtention d'un arrêté municipal constituant un permis de construire portant sur la rénovation d'une partie de la façade de l'immeuble en vue de l'ouverture de 1800 m2 de surface de vente de bricolage ; que la déclaration de travaux du 6 mars 2000, qui équivalait à une demande de permis de construire et qui précisait que "la modification des façades porte sur le changement d'enseigne" et que "l'aménagement projeté se fera sur l'emplacement de la surface de vente FLY de 1800 m2", ne contrevenait nullement aux stipulations de cette clause qui prévoyait bien que la demande de permis devait être présentée en vue de l'ouverture de 1800
m2 de surface de vente ;
Attendu qu'il n'est démontré qu'en présentant un projet concernant l'aménagement d'une surface de vente de 1800 m2 ce qui correspondait aux prévisions du contrat, sans avoir au préalable sollicité une autorisation d'extension de la Commission Départementale d'Equipement Commercial, la société EURO DEPOT ait cherché à faire obstacle à l'accomplissement de la condition, alors qu'elle pouvait légitimement supposer au vu des clauses du contrat se référant à une surface de vente de 1800 m2 que l'exploitation d'une telle surface ne présentait pas de difficulté particulière et qu'il n'apparaît pas dés lors qu'une volonté de fraude, ni un manque de diligence délibéré puisse lui être reproché ;
Attendu qu'il n'est pas soutenu que la Société EURO DEPOT pouvait après qu'est intervenu l'arrêté d'opposition du 28 avril 2000 et avant la fin du délai de réalisation des conditions suspensives, obtenir les autorisations nécessaires pour une extension de surface de vente ;
Attendu qu'il convient dans ces conditions de constater que la condition d' "obtention d'un arrêté municipal constituant un permis de construire portant sur la rénovation d'une partie de la façade de l'immeuble en vue de l'ouverture de 1800 m2 de surface de vente" a défailli, emportant ainsi caducité de l'acte de vente du 29 février 2000, et, par voie de conséquence, du bail commercial du même jour ; que la SCI X... MAURILLOUX doit en conséquence être déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnée à restituer à la société EURO DEPOT le dépôt de garantie de 1.500.000 francs soit 228.673,53 Euros augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2000 ;
Attendu que la SCI X... MAURILLOUX, qui succombe au principal, doit
supporter les dépens et qu'il apparaît équitable de la condamner en outre à payer à son adversaire 2000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Réformant le jugement entrepris,
Constate la caducité de l'acte de vente et du bail commercial du 29 février 2000 ;
Condamne la SCI X... MAURILLOUX à rembourser à la Société EURO DEPOT le dépôt de garantie de 228.673,53 euros augmenté des intérêts courant au taux légal à compter du 20 mars 2000 et à lui payer 2.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Condamne la SCI X... MAURILLOUX au dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
