--------------------- RG N : 07 / 00808---------------------
Bernard X...
Nadine Y... épouse X...
C /
Pierrette Z...
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ARRÊT no724 / 08
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l'article 450 et 453 du Code de Procédure Civile le vingt Août deux mille huit, par René SALOMON, Premier Président, assisté de Dominique SALEY, Greffier.
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Monsieur Bernard X... né le 28 Février 1961 à NANTES (44000), de nationalité française Militaire Demeurant... 47520 LE PASSAGE
représenté par la SCP A. L. PATUREAU et P. RIGAULT, avoués assisté de Me Marie-Hélène THIZY, avocat
Madame Nadine Y... épouse X... née le 03 Septembre 1962 à SAINT MARS DES PRES (85), de nationalité française Demeurant... 47520 LE PASSAGE
représentée par la SCP A. L. PATUREAU et P. RIGAULT, avoués assistée de Me Marie-Hélène THIZY, avocat
APPELANTS Au fond du Tribunal d'Instance d'AGEN en date du 26 Avril 2007
D'une part,
ET :
Madame Pierrette Z... née le 26 Août 1931 à DAMAZAN (47160), de nationalité française Retraitée Demeurant... 47310 BRAX
représentée par la SCP HENRI TANDONNET, avoués assistée de Me Frédéric ROY, avocat
INTIMEE
D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 26 Juin 2008, devant René SALOMON, Premier Président, rapporteur, assisté de Dominique SALEY, Greffier. Le Premier Président, rapporteur et rédacteur, en a, dans son délibéré rendu compte à la Cour composée, outre lui-même de Benoît MORNET et Thierry LIPPMANN, Conseillers, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du Code de Procédure Civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées par le Premier Président, à l'issue des débats, que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu'il indique.
Pierrette Z... a donné à bail un local d'habitation aux époux X... suivant contrat en date du 1er juillet 2001 ;
Les locataires se sont plaints de désordres affectant les lieux loués et notamment le défaut de ventilation, l'isolation et des phénomènes de moisissure ;
La bailleresse a fait procéder à certains travaux qui n'ont pas mis fin aux désordres constatés et un expert a été désigné par Ordonnance de Référé en date du 29 mars 2005 en la personne de Michel A... qui a déposé un rapport sur la base duquel Pierrette Z... a assigné les époux X... devant le Tribunal d'Instance d'AGEN lequel, par jugement en date du 26 avril 2007 les a condamnés à lui payer la somme de 5. 559, 04 € au titre de la remise en état des lieux loués ainsi qu'une somme de 653, 74 € représentant le total de trois factures réglées par la bailleresse en 2003 et en 2004, outre les frais irrépétibles, et dit que les époux X... seraient tenus de laisser les travaux se réaliser dans l'appartement loué sous astreinte ;
Les époux X... ont relevé appel de cette décision dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas contestées ;
Au soutien de leur appel, ils font valoir dans le dernier état de leurs conclusions que les désordres ne leur sont pas imputables, le rapport de Michel A... comportant de nombreuses lacunes, les notes de l'expert et de son sapiteur en dates des 3 et 17 février 2008 devant être expressément écartées des débats car irrecevables ;
Ils demandent à la Cour qu'il soit constaté que seule la propriétaire doit rendre salubre l'habitation et en supporter le coût ;
Ils sollicitent subsidiairement une contre-expertise qui aurait pour mission de déterminer les causes de l'insalubrité ;
Ils demandent encore que la bailleresse soit condamnée à remettre l'appartement en état de salubrité et à leur payer la somme de 10. 000 € à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance, la somme de 8. 000 € pour le remplacement des meubles ainsi que la somme de 1. 500 € d'indemnités de procédure ;
En réponse, Pierrette Z... fait valoir que le jugement est parfaitement motivé et qu'il s'appuie sur une expertise qui imputait de façon claire et précise l'origine des désordres au comportement des locataires ;
Elle demande la condamnation des appelants à lui payer le somme de 2. 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
MOTIFS
Le premier juge a pris en considération les constatations de l'expert qui a recensé les désordres affectant l'appartement loué en imputant de façon claire et précise l'origine de ceux-ci au comportement des locataires ;
Il a relevé, ce qui n'est pas contesté par les parties, qu'un état des lieux sans observation particulière a été établi entre les parties, le 1er juillet 2001. Lors de cet état des lieux, des traces d'humidité ponctuelles avaient été constatées dans une chambre située au Nord-Est ainsi que dans la salle de bains, observation qui n'avait pas été consignée dans le document ;
L'expert indique encore qu'au cours de l'hiver 2001 / 2002, les locataires avaient signalé à la propriétaire que les problèmes d'humidité avaient évolué en particulier dans la chambre précédemment citée, Madame Z... ayant fait intervenir une entreprise afin que celle-ci procède à l'isolation du mur Nord de la chambre affectée par cette humidité. Mais les désordres avaient persisté et la propriétaire avait fait réaliser des ventilations au niveau des ouvertures des chambres au cours du mois de février 2004 ;
Les problèmes d'humidité s'étaient encore aggravés et les consorts X... avaient fait intervenir les services municipaux afin de faire constater l'état d'insalubrité de leur logement. Ce constat décrit la présence de moisissures en plafond et sur les murs et la propriétaire avait été amenée à expliquer au maire de la commune qu'elle avait effectué un certain nombre de travaux, un constat ayant été dressé par huissier de justice le 7 mai 2004, l'officier ministériel ayant conclu que l'appartement ne pouvait être qualifié d'indécent au sens des normes minimales d'habitabilité fixées par la loi SRU de 2002 ;
Les désordres avaient persisté et s'étaient même aggravés dans la chambre Nord-Est, et Madame Z... avait fait procéder à l'enlèvement du matériau mural isolant qui avait été posé précédemment ;
Un procès-verbal de constat avait été établi par huissier de justice à la demande des consorts X... lequel constatait de nombreux points d'humidité avec moisissures dans la cuisine et dans les chambres ce qui avait déterminé la propriétaire à saisir le Juge des Référés ;
L'expert Michel A... a constaté effectivement les traces de moisissures prononcées dans la cuisine en divers endroits, dans la salle de bains au niveau longitudinal du plafond côté mur extérieur ainsi que dans les trois chambres et dans la salle Est ;
L'expert a considéré que les désordres constatés étaient liés à un problème de chauffage et (ou) de ventilation. Il s'est adjoint les services d'un sapiteur afin de procéder à une campagne de mesures portant sur la température, l'hygrométrie et le renouvellement d'air du logement accomplissant un travail minutieux et sérieux, le sapiteur ayant pris des mesures instantanées avec des appareils enregistreurs placés dans l'appartement. L'expert a tenu à indiquer qu'il avait pas constaté de désordres similaires dans un autre logement, identique dans sa configuration à celui occupé par les époux X... ;
Les phénomènes d'apparition des désordres relevés trouvent leur origine dans une combinaison température / hygrométrie optimum, accompagnée d'une ventilation quasi inexistante. C'est ainsi que les mesures effectuées ont montré que pour une température moyenne hebdomadaire de 21, 65o Celsius, on avait un taux d'hygrométrie de 60 % dans la chambre, hors occupation et en milieu d'après midi. Or, l'analyse de l'appartement voisin au deuxième étage contribue, selon les experts, à la mise en cause du comportement des locataires dans l'apparition des désordres. Des attestations produites par les précédents locataires de l'appartement confirment la responsabilité des époux X... à cet égard puisque que, lors de l'occupation du logement par les précédents locataires, aucun désordre n'avait été constaté ce qui est à rapprocher de l'absence de désordres constatés dans le logement identique situé à l'étage au-dessus avec des conditions environnementales plus défavorables que dans le logement occupé par les appelants ;
La note critique établie par l'expert amiable B... missionné par les époux X... n'est pas probante et en tout état de cause elle n'a aucun aspect contradictoire, l'expert et son sapiteur qui en ont pris connaissance ayant maintenu leurs conclusions. La Cour observe que les époux X... n'ont pas jugé utile de se faire assister par leur propre expert lors des opérations d'expertise menées contradictoirement par l'expert judiciaire, ce dernier ayant répondu point par point aux diverses observations formulées à l'encontre de ses conclusions expertales et en particulier sur la critique portant sur la structure du bâtiment, non adaptée selon lui au système de chauffage, critique considérée comme non fondée ;
Dans ces conditions, la Cour estime devoir approuver la décision du premier juge qui a considéré que les époux X... étaient à l'origine de désordres affectant l'appartement loué, les contestations qu'ils formulent ne justifiant pas de plus amples investigations ;
C'est à bon droit que ce magistrat a rappelé les obligations du locataire tenu de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de sorte qu'il convient de l'approuver en ce qu'il a mis à la charge des époux X... les travaux remise en état tels que chiffrés par l'expert, la Cour entendant approuver en toutes ses dispositions la décision entreprise ;
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Pierrette Z... les frais irrépétibles non compris dans les dépens ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions ;
Condamne les époux X... à payer à Pierrette Z... la somme de 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code Procédure Civile outre les entiers dépens, ceux d'appel étant distraits au profit de la SCP Henri TANDONNET, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Le présent arrêt a été signé par René SALOMON, Premier Président et Dominique SALEY, Greffier,
Le Greffier, Le Premier Président,
