DU 13 Septembre 2006 -------------------------
F.C/S.B
Jean Claude X... C/ Gonzalo Y... RG N : 05/00931 - A R R E T No847-06 ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du treize Septembre deux mille six, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE : Monsieur Jean Claude X... né le 06 Janvier 1939 à AGEN (47000) Demeurant 13 place Jean-Baptiste Durand 47000 AGEN représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué assisté de Me BARANES, avocat
APPELANT d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN en date du 26 Mai 2005 D'une part, ET : Monsieur Gonzalo Y... né le 16 Avril 1958 à BILBAO (ESPAGNE) Demeurant 11 place Jean-Baptiste Durand 47000 AGEN représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté de la SCP GONELLE - VIVIER, avocats
INTIME D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 26 Avril 2006, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, François CERTNER, Conseiller (lequel, désigné par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable) et Francis TCHERKEZ, Conseiller, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. EXPOSE DU LITIGE
Dans des conditions de régularité de forme et de délai non discutées, Jean-Claude X... a interjeté appel du Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN le 26/05/05 l'ayant en lecture de rapport d'expertise :
- condamné à payer à Gonzalo Y... la somme de 10.600,84 Euros T.T.C.
au titre des travaux de remise en état de l'appartement situé 11 rue J.B. DUNAND avec application de l'indice "TB 01" à compter du mois de mars 2004, date de dépôt du rapport,
- condamné à payer à Gonzalo Y... la somme de 8.000 Euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par ce dernier et la somme de 2.000 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- débouté de l'ensemble de ses prétentions et prononcé l'exécution provisoire ;
Les faits de la cause ont été relatés par le premier Juge en des énonciations auxquelles la Cour se réfère expressément ;
Vu les ultimes écritures non synthétiques déposées par l'appelant le 14/04/06 aux termes desquels il conclut à l'infirmation de la décision entreprise, au rejet des prétentions de Gonzalo Y... et à la condamnation de ce dernier, d'une part à assumer la charge de la totalité des travaux préconisés par l'expert judiciaire consécutifs au défaut d'entretien des lieux et aux dégradations dont il doit répondre, d'autre part à lui payer la somme de 5.000 Euros par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Il fait valoir que les prétentions adverses se heurtent à plusieurs obstacles :
* la Loi SRU du 13/12/00 s'inscrit dans le cadre des dispositions du Code civil ; elle est inapplicable au bail en cause, qui n'est pas d'habitation mais commercial pour le tout,
* selon les termes même du contrat de bail, les lieux ont été pris "dans l'état où ils se trouvent", lieux que le preneur a déclaré "bien connaître" et à propos desquels il a "renoncé à toute indemnité" en raison de leur état,
* le bail stipule que le bailleur ne doit supporter que les travaux
afférents au "clos et au couvert",
il pèse contractuellement sur le locataire "l'obligation de jouir des locaux en bon père de famille et de prévenir immédiatement les bailleurs de toute atteinte qui serait portée aux locaux ou de toutes dégradations ou détériorations qui viendraient à se produire ; or, tel n'a pas été le cas d'autant que, de Jurisprudence constante, la vétusté n'est supportée par le bailleur que pour autant qu'elle n'a pas été accélérée ou aggravée par le défaut d'entretien incombant au preneur,
les dispositions contractuelles sont exclusives de toute responsabilité de sa part envers le preneur ; le premier juge se devait d'apprécier la nature des réparations locatives au regard de l'art. 17 du bail et de dire qu'ils se rapportaient à des interventions sur le clos et le couvert ;
Il explique donc en bref que le préjudice allégué procède, tantôt de l'état dans lequel se trouvaient les lieux lors de la prise de possession originelle, tantôt de l'inexécution de travaux dont il n'était pas débiteur faute de relever du clos et du couvert, tantôt de la carence des preneurs successifs à l'aviser de travaux susceptibles de lui incomber, tantôt de l'inexécution des obligations
des preneurs d'entretenir correctement le bien pris à bail ou à tout le moins de ne pas le dégrader afin de ne pas provoquer ou accélérer la vétusté ;
Vu les dernières conclusions déposées par l'intimé le 11/04/06 par lesquelles il sollicite la confirmation du Jugement querellé en ce qu'il a condamné l'appelant à lui payer la somme de 10.600,84 Euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état de l'appartement situé 11 rue J.B. DURAND avec application de l'indice "TB 01" à compter du mois de mars 2004, date de dépôt du rapport, mais sa réformation pour le surplus afin d'obtenir la l'allocation des sommes de 25.000 Euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de 3.000 Euros par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Pour ce faire, il développe l'argumentation suivante :
* le bail liant les parties est mixte, commercial et d'habitation mais la partie dédiée à l'habitation est totalement inutilisable à cette fin ; or, les art. 1719, 1719-1 et 1719-2 du Code civil font obligation, par la nature même du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée conformément à sa destination et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, ainsi que de l'entretenir en l'état de servir à son usage normal afin d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; l'appelant est totalement défaillant dans son obligation de délivrance,
* nonobstant toute clause contraire, le preneur n'a pas à répondre des dégradations causées par la vétusté, notamment à la suite d'une longue période d'occupation des locaux,
* s'il est vrai que figure au contrat de bail une dispositions selon laquelle il prend les lieux "dans l'état où ils se trouvent", il s'agit d'une clause de style se rapportant uniquement au fonds de
commerce vis à vis du cédant et pas aux murs loués par l'appelant ; cela est d'autant plus vrai que l'acte de cession du 25/09/02 ne concerne en rien le bailleur qui n'en a pas été partie,
[* la Jurisprudence citée par son adversaire n'est pas applicable en l'espèce : il s'agissait en effet d'une action dirigée par un bailleur, non contre le dernier preneur, mais contre un locataire antérieur seul et unique responsable des désordres constatés,
*] le propriétaire ayant laissé péricliter son bien, il n'a pu user normalement de la partie habitation et a été contraint, en raison du comportement adverse, de vivre dans la partie commerciale louée dans des conditions précaires, sans pouvoir recevoir sa femme et son enfant ; MOTIFS DE LA DECISION
Le contrat de bail (renouvelé), signé à l'origine le 18/12/83 par les auteurs des parties et qui fait leur loi, comporte diverses clauses utiles à la solution du litige ; il convient de les reproduire :
[* désignation des locaux loués : au rez de chaussée, "salle de bar-arrière boutique, cour (...) ; au premier étage, cuisine, salle d'eau, salle à manger, chambre à coucher, terrasse donnant sur la place J.B. DUNAND (...) tels qu'ils existent, sans exception ni réserve, le preneur déclarant les bien connaître pour les avoir visités en vue des présentes" ; au deuxième étage, W.C.,
*] conditions :
- le preneur "prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement sans pouvoir exiger des bailleurs de travaux de remise en état ou de réparation",
- le preneur "entretiendra ces locaux en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail de façon à les rendre tels en fin de bail",
- le preneur "jouira de ces locaux en bon père de famille suivant leur destination (...) et devra prévenir immédiatement les bailleurs de toute atteinte qui serait portée aux locaux et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant aux bailleurs",
- "les locaux loués sont exclusivement à usage principal de commerce et accessoirement d'habitation (...)",
- le preneur "devra laisser visiter les locaux loués par les bailleurs ou leur architecte au moins une fois l'an, pendant le cours du bail, afin de s'assurer de leur état",
- "de leur côté, les bailleurs s'obligent à tenir les lieux loués clos et couverts selon l'usage" ;
Il ressort clairement de ce qui précède, sans qu'il soit nécessaire de vérifier l'existence d'un propriétaire commun pour les deux surfaces louées ou le caractère indispensable du local accessoire pour l'exploitation du fonds de commerce, que le bail établi entre parties est un bail commercial ;
La formule utilisée "les locaux loués sont exclusivement à usage principal de commerce et accessoirement d'habitation (...)" est dénuée d'ambigu'té ; en outre, le local accessoire d'habitation a été donné en location avec le local principal à usage commercial par le
même propriétaire au moyen d'une seule et unique convention; par l'effet de l'indivisibilité contractuelle, le local accessoire s'est en quelque sorte incorporé au local principal comme une dépendance de celui-ci et suit son régime juridique ; la qualification commerciale doit d'autant plus l'emporter que le logement du preneur doit être considéré comme exclusivement destiné à l'exploitation du fonds, étant précisé qu'ici, les deux types de locaux sont parfaitement différenciés pour se situer à des étages différents ;
Il en découle que le bail litigieux entre dans le champ d'application du statut des baux commerciaux ;
Les obligations générales nées d'un tel bail n'étant pas définies dans ledit statut, les obligations respectives des parties sont celles résultant des dispositions des articles 1714 et suivants du Code civil ; ces dispositions ne sont cependant que supplétives et n'ont vocation à s'appliquer qu'à défaut de clauses contraires, possibles en pareille matière par l'effet de la volonté des parties ; Au cas précis, tel a été le choix au moins partiellement fait par les cocontractants aux termes de la clause selon laquelle le preneur prendrait "les locaux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement sans pouvoir exiger des bailleurs de travaux de remise en état ou de réparation" ;
Le bailleur n'a donc pas manqué à son obligation de délivrance puisqu'il a mis en situation le preneur de jouir des locaux loués ; il était par convention dispensé de l'obligation de délivrer la chose en bon état, encore que, faute d'état des lieux d'entrée établi à l'époque et de preuve contraire, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives;
Cette obligation de délivrance s'exécute -et donc son respect s'examine- à la date de prise d'effet du bail et ne concerne pas
l'exécution ultérieure du contrat, laquelle ressort de la notion d'entretien de la chose ;
La réforme de l'art. 1719 n'a pas modifié l'économie de ces règles :
d'une part, l'obligation de fournir un logement décent au locataire s'il s'agit de son habitation principale n'est pas d'ordre public ; d'autre part, rien ne démontre qu'il s'agit pour ce dernier de son habitation principale, le logement n'étant qu'un accessoire du local commercial ; enfin, cette obligation ne pèse sur le bailleur que lors de la délivrance de la chose, pas en cours d'exécution du contrat ;
Sur le terrain de l'obligation d'entretien, la clause dont il vient d'être question n'implique pas, par elle même, que le preneur renonce à demander la réalisation de réparations dont la nécessité apparaîtrait postérieurement, lors de l'exécution du contrat de bail ; ;
Ici encore, il était loisible aux parties de déroger aux préventions des articles 1719 paragraphe 2 et 1720 alinéa 2 du Code civil, ce qu'elles n'ont pas cru devoir faire puisqu'elles ont stipulé que le preneur entretiendrait les locaux en bon état de réparations locatives (...) et que le bailleur s'obligeait à les tenir clos et couverts selon l'usage ;
Il en découle que :
ne pèsent sur le locataire que les obligations visées à l'art. 1754 du Code civil à savoir les réparations locatives (et de menu entretien) sauf si elles sont rendues nécessaires du fait de la vétusté,
le bailleur doit, outre le clos et le couvert, "entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée" et "y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent
devenir nécessaires, autres que locatives" ;
L'expert commis a dressé la liste des désordres affectant la partie habitation: de cette énumération, il se déduit que les désordres résultent, soit de la vétusté, notamment pour les papiers-peints peintures, sols, plafonds, car il n'est justifié d'aucun travaux depuis la conclusion du bail originaire en 1983, soit d'installations hors normes et dangereuses pour l'éléctricité et le gaz, ou relèvent du clos et du couvert pour ce qui est du toit-terrasse ;
Compte tenu de la répartition contractuellement organisée, la totalité des travaux de réfection sont à la charge du bailleur ;
Il convient cependant de prendre en considération certains points particuliers :
D'une part, en rachetant le fonds de commerce, l'intimé continue la personne des précédents locataires, cédants dont il prend la place ; il n'a jamais été conclu de nouveau contrat de bail entre les parties au présent litige ;
D'autre part, les cessions successives du bail commercial ont opéré transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, au cas précis à l'intimé, qui devient débiteur envers le bailleur des obligations auxquelles ses prédécesseurs auraient manqué ;
Enfin, l'obligation faite au preneur de jouir des locaux en bon père de famille suivant leur destination comportait celle de prévenir immédiatement les bailleurs de toute atteinte portée aux locaux et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur ; cette obligation de prévenance est d'ailleurs expressement reproduite dans le contrat ;
Cette obligation du preneur d'informer le preneur n'a pas été respectée; le fait que ce dernier était en droit de visiter
régulièrement les locaux donnés à bail, simple faculté dont il ne paraît pas avoir usé, n'affranchissait pas le locataire de cette obligation ;
Le manquement du locataire actuel, qui étant tenu de l'inaction de ses prédécesseurs a attendu plusieurs années avant d'aviser le bailleur des désordres et de la nécessité de procéder à des travaux, constitue une faute, laquelle a contribué à la réalisation des désordres ; ces derniers auraient pû être non seulement circonscrits mais aussi réalisés par le bailleur sur la durée, ce qui lui aurait évité une charge de trésorerie massive ;
Il convient en conséquence de laisser 25% du coût des travaux à la charge de l'intimé;
Ce dernier a souffert d'un préjudice de jouissance, cependant limité puisqu'il n'a informé Jean-Claude X... des difficultés qu'en 2004, alors qu'il était dans les lieux depuis 2002 ;
Compte tenu des éléments à disposition, spécialement quant à l'importance effective de ce préjudice singulier, il doit être alloué à Gonzalo Y... la somme de 5.000 Euros ;
Il convient en conséquence, faute pour les parties d'avoir envisagé une autre solution, comme par exemple la condamnation du bailleur à effectuer les travaux sous astreinte, de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf le montant des dommages-intérêts dûs au preneur en réparation de son préjudice de jouissance et les dépens de première instance, et en y ajoutant la
prise par ce dernier en charge à hauteur de 25% du coût desdits travaux ;
Les parties doivent être déboutées de leurs plus amples prétentions ; L'équité et la situation économique ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés par les parties dans les proportions suivantes : 75% à la charge de Jean-Claude X..., 25% à la charge de Gonzalo Y... ; PAR CES MOTIFS La COUR, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort après en avoir délibéré conformément à la Loi,
Réforme la décision déférée,
Condamne Jean-Claude X... à payer à Gonzalo Y... la somme de 5 000 Euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
Confirme le Jugement entrepris en ses plus amples dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Gonzalo Y... à supporter 25% de la condamnation prononcée à l'encontre de Jean-Claude X...,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés à hauteur de 75% par Jean-Claude X... et de 25% par Gonzalo Y...,
Autorise les Avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier
Le Président
