DU 18 Octobre 2005 -------------------------
N.R/S.B Guy X... Geneviève Y... épouse X... Z.../ Christophe A... Corinne B... épouse A...
Aide juridictionnelle RG N : 04/01363 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du dix huit Octobre deux mille cinq, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, assistée de Dominique SALEY, Greffier, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Guy X... né le 03 Mars 1924 à VINCENNES (94300) Madame Geneviève Y... épouse X... née le 21 Novembre 1925 à PERREUX SUR MARNE Demeurant ensemble 20 place Gambetta 46170 CASTELNAU MONTRATIER représentés par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistés de la SCPA LAGARDE ALARY CHEVALIER GAYOT KERAVAL, avocats
APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 23 Avril 2004 et d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 28 Mai 2004 D'une part, ET : Monsieur Christophe A... né le 25 Août 1965 à NEUFCHATEAU (88300) (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2004/005547 du 14/01/2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) Madame Corinne B... épouse A... née le 11 Juin 1970 à IVRY SUR SEINE (94200) Demeurant ensemble 21 place Gambetta 46170 CASTELNAU MONTRATIER (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2004/005547 du 14/01/2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représentés par Me Jean-Michel BURG, avoué assistés de la SELARL EGEA - MASSON, avocats
INTIMES
D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 13 Septembre 2005, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Christian COMBES, Conseiller et Christophe STRAUDO, Vice-Président placé désigné par ordonnance du Premier Président en date du 16 Juin 2004, assistés d'Isabelle LECLERCQ, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. * * * FAITS ET PROCEDURE
Aux termes d'un acte du 31 mai 1975 de Maître VALMARY, notaire, Lucile BLANIE, alors propriétaire d'un ensemble immobilier hérité de son père opérait une division de celui-ci en trois lots distincts.
Le même jour, par le même acte Guy X... et Geneviève Y... épouse X... acquéraient la propriété d'un de ces lots, le no23, comprenant notamment la cour intérieure de l'ensemble immobilier.
Dans cet acte, il était prévu que Lucile BLANIE qui conservait alors la propriété des deux autres lots donnant sur ladite cour, s'interdirait et interdirait à ses acquéreurs de percer de nouvelles ouvertures avec vue sur la cour commune ou d'élargir les ouvertures existantes. De plus, il lui était fait obligation, ainsi qu'à ses sous acquéreurs "d'obstruer le trou effectué dans le mur dudit lot (no2) côté cave au-dessus de la souillarde du rez de chaussée."
Le lot no2 est devenu par acte du 1er août 1995, la propriété de Christophe A... et de Corinne B... épouse A.... Dans l'acte de vente, à la section information sur les servitudes il était rappelé littéralement certaines stipulations de l'acte du 5 juillet 1975 dont l'obligation pour les acquéreurs d'obturer le trou pratiqué
dans le mur du lot no2.
Par assignation du 26 juin 2002, Guy et Geneviève X... ont assigné les époux A... devant le tribunal de grande instance de CAHORS aux fins de les voir condamner à obturer le trou pratiqué dans le mur du lot no2 côté cour intérieure, au-dessous de la souillarde du rez de chaussée donnant sur la cour de la maison, sous astreinte de 30 ç par jour de retard. Ils sollicitaient en outre leur condamnation à leur payer une somme de 2500 ç en réparation du trouble de jouissance ainsi qu'une somme de 1500 ç par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure Civile.
Par jugement du 23 avril 2004, le tribunal de grande instance de Cahors a :
- débouté les époux X... de leur demandes
- condamné solidairement ceux ci à payer aux époux A... la somme de 750 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure Civile.
- condamné les époux X... aux entiers dépens.
Un jugement sur requête en rectification d'erreur matérielle le 28 mai 2004 a en outre condamné les époux X... aux dépens.
Le 20 août 2004 ont relevé appel de cette décision. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Au soutien de leur appel, les époux X... soutiennent que les époux A... n'ont jamais exécuté l'obligation dont ils n'avaient pas contesté être débiteurs.
Ils soutiennent qu'il suffit de se reporter aux divers actes notariés et notamment à celui du 1er août 1995 pour constater que leur exécution de cette obligation n'était subordonnée à aucune mise en demeure.
Ils font valoir que cette obligation n'a pas été exécutée spontanément, qu'au reçu de l'assignation, les époux A... avaient
tout loisir d'exécuter immédiatement cette obligation et de demander au tribunal de leur en donner acte, ce qu'ils n'ont pas fait.
Ils ajoutent qu'il s'agit bien d'un trou non obturé au moment de l'acte de vente de 1995 situé au-dessus de l'ancienne souillarde et non de la fenêtre obstruée située à la gauche du bâtiment au dessus de la porte vitrée donnant sur la cour intérieure. Ils exposent qu'aucune confusion n'est possible sur l'emplacement du trou d'ouverture qui devait être obturé tel que prévu en page 5 de l'acte du 1er août 1995.
Ils soulignent que les époux A... devront leur verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu'ils ont causé par leur résistance abusive.
Subsidiairement, ils indiquent qu'ils ne s'opposent pas à l' expertise que les époux A... avaient sollicitée en première instance aux frais avancés de ces derniers.
En conséquence, ils demandent à la cour :
Vu l'article 1134 du Code Civil
Vu l'acte dressé par me VALMARY du 31 mai 1975 et l'état descriptif de division de la parcelle AB 276 située le Bourg commune de Castelnau Montratier d'une superficie de 5 à 39 ca
Vu l'acte dressé par Me VALMARY le 9 juillet 1982
Vu l'acte dressé par Me VALMARY le 1er août 1995
- de condamner les époux A... à obturer le trou ou ouverture pratiqué dans le mur du lot no2 côté cour intérieure au dessus de la souillarde du rez de chaussée donnant sur la cour de la maison (lot no3 appartenant aux époux X...)
- de dire et juger que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 30 ç par jour de retard
- de condamner les époux A... au paiement d'une somme de 2500 ç en réparation du préjudice de jouissance qu'ils ont causé par leur
résistance abusive
- de les condamner au paiement d'une somme de 1500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel avec distraction au profit de la SCP TANDONNET en application des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile
- très subsidiairement, de leur donner acte de ce qu'ils ne s'opposent pas à l'expertise que les époux A... avaient sollicitée en première instance qui devait avoir toutefois lieu à leur frais avancés. * * *
Les époux A..., intimés, répliquent qu'il est difficile d'identifier le trou litigieux puisqu'il s'agit selon eux d'un trou non mentionné dans le constat d'huissier du 10 juin 2003.
Ils considèrent que les époux X... confondent la fenêtre située au-dessus de la souillarde et l'ouverture obturée au dessus de la porte vitrée d'accès sur la cour avec un trou existant mais anciennement obturé, dès avant leur acquisition du bien.
Ils précisent que cette ouverture n'est pas légèrement décalée mais se situe à une distance supérieure à un mètre sur la droite de la fenêtre de la souillarde, et qu'il ne s'agit pas d'un trou, mais d'une fenêtre.
Ils considèrent qu'il ne s'agit pas non plus d'un trou au droit de la fenêtre de la souillarde.
Ils estiment que les attestations produites dont celles du Notaire qui ne répondent pas aux dispositions des articles 200 et suivants du nouveau code de procédure civile ne sont pas probantes, car les époux X... sont étrangers à l'acte d'achat par les époux A... et n'ont pu exiger la fermeture du trou dans un délai de six mois.
Ils soulignent que le notaire n'a fait que reprendre par mesure de précaution professionnelle les dispositions des anciens actes et
qu'il était normal qu'il ait rappelé l'existence d'une ouverture qu'il n'a pas lui-même contrôlée.
Ils estiment qu'on ne peut comprendre que cette ouverture ait existé depuis plus de trente ans sans qu'il y ait eu une demande de la part des époux X...
En droit, ils font valoir qu'il n'est pas permis aux juges lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme.
Ils soutiennent qu'il y aurait dénaturation de l'acte si les juges méconnaissaient le sens clair et précis de cet acte qui précise que doit être obturé le trou pratiqué dans le mur au-dessus de la souillarde du rez de chaussée, le trou de celle ci ayant été obturé depuis de nombreuses années.
Ils exposent que la demande des époux X... ne leur permet pas d'exiger la fermeture d'une fenêtre qui ne correspond pas aux dispositions précises des actes successifs de vente.
Ils font valoir que les époux X... devront être condamnés à la somme de 1500 ç au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
En conséquence, ils demandent à la cour :
Vu les articles 1134 et suivant du Code Civil
- de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Cahors en date du 24 avril 2004 en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demandes d'obturation d'un trou.
- de condamner les époux X... au paiement d'une somme de 1500 ç au titre de l'article 700 du Nouveau code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de Maître BURG, avoué selon les dispositions de l'article 699 du Nouveau code de procédure Civile. MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que les époux X... demandent l'application de la disposition suivante : "les acquéreurs ne pourront, pour quelque cause que ce soit, ouvrir de nouvelles fenêtres et de nouvelles ouvertures dans la cour de ladite maison, ni élargir les ouvertures déjà existantes. Ils devront dans le délai de six mois, à peine de tous dépens, dommages et intérêts, obturer le trou pratiqué dans le mur du lot No 2, côté cour intérieure, au-dessus de la souillarde du rez-de-chaussée."
Attendu que les époux X... sont propriétaires depuis le 31 mai 1975 de l'immeuble créancier de cette servitude ; qu'il s'agit du lot No 3 tandis que le lot No 2 a été vendu le 5 juillet 1975 à Monsieur et Madame C... et comportait la même disposition ;
Attendu qu'il existe dans le mus susvisé trois ouvertures dont deux sont bouchées, l'une à gauche, ancienne fenêtre murée et, au milieu "un trou" également muré ; qu'il résulte de la clause litigieuse qu'il existait bien des ouvertures sur ce mur.
Attendu que le terme de "trou" utilisé par le notaire ne saurait viser la fenêtre de gauche, pas plus que celle de droite ; qu'il serait inexplicable, sinon, que se trouve effectivement au milieu du mur le trou déjà muré ;
Attendu que les consorts X... ne justifient pas de ce que le "trou" dont ils demandent l'obturation soit bien la fenêtre de droite ; qu'il serait inexplicable que la clause n'ait pas été exécutée depuis trente ans que les époux X... sont propriétaires ; qu'en effet si la caisse d'épargne n'avait pas de locataire, ainsi qu'ils l'expliquent, entre 1975 et 1982, le lot No 2 a appartenu à un couple de personne privée comme le sont les époux A...
Attendu que les époux X... n'allèguent pas que la fenêtre dont ils demandent l'obturation ait été créée par les époux A... ;
Que dès lors c'est à juste titre que les premiers juges ont statué ainsi qu'ils l'ont fait aucune violation d'une clause contractuelle
ne pouvant être retenue contre les époux A... ; que l'attestation du notaire Maître VALMARY précise bien dans son attestation qu'il indiquait aux acquéreurs... "que les ouvertures donnant sur la cour ne devaient pas être transformées en fenêtre et que la transformation de ces ouvertures en fenêtre irait à l'encontre des clauses du règlement de co-propriété et des règles de droit interdisant d'avoir une vue sur l'héritage d'autrui". Qu'il s'agit de considération générale, dépourvue de précisions quant à la localisation précise de l'ouverture objet du litige ;
Qu'il n'apparaît pas que le notaire se soit lui-même transporté sur les lieux et qu'aucun argument ne peut être retenu du fait de cette attestation à l'encontre des époux A...
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris et de débouter les époux X... de leur demande d'obturation qui n'apparaît pas justifiée ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des époux A... ceux des frais non compris dans les dépens dont ils ont fait l'avance, qu'il convient de condamner les époux X... à leur payer sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile la somme de 1 500 ç. PAR CES MOTIFS
La cour, statuant en audience publique contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de CAHORS du 24 avril 2004 ;
Condamne les époux X... au paiement de la somme de 1 500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Condamne les consorts X... en tous les dépens, avec distraction au profit de Maître BURG, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre
et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier
La Présidente
