ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2005 CA/SBA ----------------------- 04/01563 ----------------------- James X... C/ Me Hélène GASCON - Mandataire liquidateur de James X... Marie-Thérèse Y... Marie-Agnès Y... épouse X... ----------------------- ARRÊT no 320 COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Sociale Prononcé à l'audience publique du onze octobre deux mille cinq par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, La COUR d'APPEL D'AGEN, CHAMBRE SOCIALE, dans l'affaire ENTRE : James X... Lieu dit "A Cujon" 32700 MARSOLAN Rep/assistant : SELARL JURI 4 (avocats au barreau D'AUCH) APPELANT d'un jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de LECTOURE en date du 9 septembre 2004 d'une part, ET : Me Hélène GASCON - Mandataire liquidateur de James X... 1 rue du Bataillon de l'Armagnac 32000 AUCH Rep/assistant : la SCP HENRI TANDONNET (avoués à la Cour) Marie-Thérèse Y... née le 21 mai 1921 à MOYEUVRE GRANDE (57250) 113 rue Nationale 32700 LECTOURE Rep/assistant : la SCP NONNON - FAIVRE (avocats au barreau d'AUCH) Marie-Agnès Y... épouse X... née le 19 novembre 1952 à LECTOURE (32700) 2 rue du Toya 32100 CONDOM Rep/assistant : la SCP PRIM-GENY (avocats au barreau d'AUCH) (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2005/003699 du 30/09/2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AGEN) INTIMÉES
d'autre part,
A rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique le 5 septembre 2005 devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Chantal AUBER, Conseillère, Christian COMBES, Conseiller, assistés de Solange BELUS, Greffière, et après qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. * * * FAITS ET PROCÉDURE
Le 17 novembre 1979, les époux Pierre Y... et Marie-Thérèse PRIM ont fait donation à leurs six enfants à titre de partage anticipé de la nue propriété d'un immeuble rural, comprenant une maison de maître, des bâtiments d'habitation et d'exploitation et des terres, situé communes de Marsolan et de Lectoure.
Par acte du 29 juillet 1982, les consorts Y... ont donné à bail rural cet ensemble immobilier, à l'exception de la maison de maître,
à James X... et à Marie-Agnès Y... son épouse, pour une durée de 18 ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un fermage annuel de 200 quintaux de blé.
James X..., qui faisait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de grande instance d'Auch du 27 février 2003, a été déclaré en liquidation judiciaire par jugement du 23 juillet 2003 qui a nommé Maître GASCON en qualité de liquidateur.
Par courrier du 5 août 2003, Maître GASCON ès-qualités de liquidateur de James X... a fait connaître à Marie-Thérèse Y..., usufruitière des biens donnés à bail, sa décision de ne pas solliciter la poursuite du bail en cours.
James X... s'étant maintenu dans les lieux, Marie Thérèse Y... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux le 9 octobre 2003 afin de voir constater la résiliation du bail et pour obtenir le paiement des loyers et d'une indemnité d'occupation, ainsi que l'expulsion de James X...
Par jugement du 9 septembre 2004 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lectoure a :
- constaté la résiliation du bail à ferme en date du 5 août 2003,
- condamné James X... à payer à Marie-Thérèse Y... la somme de 532,75 ç par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois d'août 2003,
- jugé que la créance de fermage 2003, dont le fait générateur est antérieur au jugement d'ouverture, relève de la procédure collective, - ordonné l'expulsion de James X... et de toute personne de son chef :
[* des bâtiments et terres agricoles dans un délai de huit jours suivant le commandement de quitter les lieux sous peine d'une astreinte de 100 ç par jour de retard passé ledit délai,
*] de la maison d'habitation dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement,
- déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de James X... fondée sur les dispositions de l'article L.411-69 du Code rural,
- condamné James X... aux dépens.
Par déclaration enregistrée le 6 octobre 2004, James X... a relevé appel de cette décision MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
James X... fait valoir qu'en ce qui concerne les loyers postérieurs au jugement d'ouverture de redressement judiciaire et les demandes en paiement d'une indemnité d'occupation et d'une astreinte, Mme Y... doit se retourner vers le liquidateur pour en obtenir éventuellement le règlement.
Quant à la résiliation du bail, il souligne qu'en vertu de l'article L.411-31 du Code rural, en cas d'indivision, chacun des propriétaires indivis ne peut mettre fin au bail qu'avec l'accord de tous ou à défaut l'autorisation de justice. Or, il observe que les consorts Y... ne sont pas demandeurs et que Marie-Thérèse Y... n'a pas d'autorisation de justice.
Relevant d'autre part que le jugement constate la résiliation du bail en application de l'article L.622-13 du Code de commerce, il soutient que le caractère personnel et incessible du bail rural n'est pas écarté dans le cadre de la liquidation judiciaire, qu'en telle hypothèse, le droit commun de la cession de bail doit être appliqué et qu'ainsi le liquidateur qui décide de ne pas continuer le bail n'est pas habilité à le résilier sur sa simple demande.
Il réitère sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article
L.411-69 du Code rural pour les améliorations résultant de son travail ou de ses investissements, indiquant que des dépenses ont été engagées pour l'amélioration des bâtiments et l'agencement de la ferme auberge, pour des améliorations foncières concrétisées par le comblement de mares et la création d'un plan d'eau pour irrigation et des améliorations culturales consistant dans le fait que les terres ont été converties en cultures biologiques sans indemnité. Il sollicite enfin le remboursement de l'indemnité versée au titre du pas de porte.
Il demande en conséquence à la cour d'infirmer le jugement dont appel et :
- de juger que seul le mandataire liquidateur, Maître GASCON pourra répondre aux demandes présentées par Marie-Thérèse DELVOVE,
- à titre reconventionnel, de faire droit aux demandes de versement d'indemnités qu'il présente, soit au total la somme de 73.792,12 ç à la charge du bailleur,
- à titre subsidiaire, d'ordonner une mesure de consultation pour le chiffrage de l'indemnité. * * *
Maître Hélène GASCON ès-qualités de liquidateur de James X..., rappelle avoir précisé par courrier du 5 août 2003 qu'elle n'entendait pas solliciter la poursuite du bail.
Elle fait observer que les créances de fermage antérieures aux dates de prononcé du redressement judiciaire et de la liquidation judiciaire de James X..., relèvent de la déclaration de créance, mais que l'indemnité d'occupation réclamée par Marie-Thérèse Y... vise personnellement James X..., qu'elle peut être évaluée au montant du fermage antérieur et qu'elle ne constitue pas une créance sur la procédure collective.
Concernant la demande reconventionnelle du fermier, elle rappelle qu'en qualité de mandataire liquidateur de James X..., elle a pour
mission de reconstituer ses actifs et que conformément à l'article L.411-69 du Code rural, le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur.
Elle indique que depuis juillet 1982, le fermier a effectué des améliorations sur les bâtiments et la ferme auberge, des travaux sur les terres agricoles, de terrassement et de création d'un plan d'eau pour l'irrigation et apporté des améliorations culturales en convertissant une partie des terres en culture biologique. Elle précise cependant qu'elle ne dispose pas des éléments comptables permettant de chiffrer l'indemnité due à ce titre par le bailleur.
En conséquence, elle demande acte de ce qu'elle s'en remet à justice sur l'appel formé par James X... quant à la résiliation du bail et l'indemnité d'occupation, sous réserve qu'il soit précisé que l'indemnité d'occupation constituera une dette personnelle de James X... hors procédure collective.
Elle demande à la cour d'accueillir sa demande reconventionnelle, de la juger bien fondée à solliciter une indemnité au titre du preneur sortant en application de l'article L 411-69 du code rural et d'ordonner une expertise pour chiffrer cette indemnité.
Elle réclame enfin la condamnation de Marie Thérèse Y... au paiement de la somme de 1.500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * * *
Marie-Thérèse Y... rappelle que la résiliation du bail est fondée sur les dispositions de l'article L.622-13 du Code de commerce et que l'action ayant pour objet de la faire constater judiciairement peut être intentée par l'usufruitière.
Elle fait valoir que James X... qui se maintient abusivement sur les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation. Elle estime qu'il doit aussi être condamné à lui payer les loyers postérieurs au
jugement d'ouverture du redressement judiciaire, au motif que ceux-ci sont relatifs à une occupation postérieure à la procédure collective et que le fait générateur de la créance est donc postérieur à cette procédure.
Elle invoque le dessaisissement de James X..., prévu par l'article L.622-9 du Code de commerce, qui rend irrecevable sa demande fondée sur l'article L.411 du code rural.
Elle demande en conséquence à la cour de confirmer partiellement le jugement déféré, en constatant la résiliation du bail à ferme en date du 5 août 2003, en condamnant James X... à lui payer la somme de 532,75 ç par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois d'août 2003 jusqu'à son départ effectif, en ordonnant l'expulsion de James X... et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 ç par jour de retard et en déclarant irrecevable la demande reconventionnelle de James X... fondée sur les dispositions de l'article L.411-69 du Code rural.
Sollicitant l'infirmation du jugement déféré en ce qui concerne les loyers postérieurs au jugement d'ouverture jusqu'au 5 août 2003, elle demande la condamnation de James X... à lui payer à ce titre la somme de 2.663,76 ç.
Elle conclut en outre à l'irrecevabilité de la demande de Maître GASCON dans la mesure où elle est présentée pour la première fois en appel. Elle soutient en outre que cette demande devrait être formée à l'encontre des nu-propriétaires devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Elle conclut, cependant au fond, au débouté de cette demande qu'elle estime infondée au regard des dispositions de l'article L.411-73 du Code rural, les travaux réalisés par le preneur n'ayant jamais autorisés et les nu-propriétaires s'y étant au contraire opposés.
Elle réclame enfin la condamnation de James X... au paiement de la
somme de 4.500 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
Marie-Agnès Y... divorcée X... demande à la cour, en application de l'article L.411-69 du Code rural, de faire droit à la demande d'indemnisation formée par Maître GASCON ès-qualités et de statuer ce que de droit sur le surplus du litige.
Elle fait valoir essentiellement que les travaux réalisés par le preneur ont apporté des améliorations qui persistent en fin de bail et qu'ils ont été effectués au vu et au su des propriétaires indivis qui y ont acquiescé au moins tacitement. MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail rural
Aux termes de l'article L.622-13 du Code de commerce, la liquidation judiciaire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise, mais l'alinéa 3 de ce texte précise que "si le liquidateur ou l'administrateur décide de ne pas continuer le bail, celui-ci est résilié sur sa simple demande" et que "la résiliation prend effet au jour de sa demande".
Ces dispositions sont applicables à la résiliation des baux ruraux et rendent inopérants les moyens soutenus par James X... sur le caractère personnel et incessible du bail rural et l'application du droit commun de la cession de bail.
Il est établi qu'en réponse à la demande du conseil de Marie-Thérèse Y... concernant la poursuite du bail en cours et faisant référence à l'article L.622-13 du Code de commerce, Maître GASCON, ès-qualités de liquidateur de James X..., lui a fait connaître, par lettre du 5 août 2003, qu'elle n'entendait pas solliciter la poursuite du contrat de fermage.
Dès lors, en application de l'article L.622-13 du Code de commerce, la résiliation du bail est intervenue lorsque le liquidateur du preneur a exprimé sa volonté de ne pas continuer ce contrat.
Il convient surabondamment de rappeler que l'article 595 alinéa 4 du Code civil ne fait pas obstacle à ce que l'usufruitier poursuive seul la résiliation d'un bail rural. Marie-Thérèse Y..., usufruitière, était donc en droit, sans le concours des nu-propriétaires, de faire constater que le bail était résilié par la décision du liquidateur de ne pas le poursuivre.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont constaté la résiliation du bail à ferme en date du 5 août 2003 et qu'ils ont en conséquence ordonné l'expulsion de James X.... Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.
Sur les loyers et l'indemnité d'occupation
Il est constant que les créances de loyers antérieures au redressement judiciaire ou à la liquidation judiciaire de James X... relèvent de la procédure collective.
Concernant les loyers dus postérieurement au jugement d'ouverture du redressement judiciaire et jusqu'à la résiliation du bail intervenue le 5 août 2003, les premiers juges ont exactement retenu que le fait générateur de la créance de fermage est antérieur au jugement d'ouverture qui a été prononcé en cours d'année culturale.
En effet, l'origine et la cause de cette créance résident dans le contrat de bail qui s'est poursuivi jusqu'au 5 août 2003.
Marie-Thérèse Y... ne peut donc pas obtenir la condamnation de James X... à lui payer à ce titre la somme de 2.663,76 ç et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la créance de fermage 2003 relève de la procédure collective.
James X... s'étant maintenu dans les lieux après la date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation est due à Marie-Thérèse Y.... Cette créance n'est pas née régulièrement après l'ouverture de la procédure collective, mais elle n'a pour origine que la résistance injustifiée de James X..., de sorte
qu'elle ne relève pas de la procédure collective.
Le jugement déféré sera donc encore confirmé en ce qu'il a condamné James X... à payer à Marie-Thérèse Y... une indemnité d'occupation de 532,75 ç par mois à compter du mois d'août 2003.
Sur les demandes d'indemnités présentées par James X...
L'article L.622-9 du Code de commerce dispose : "Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens... Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur."
Les premiers juges ont énoncé à bon droit que l'action en paiement fondée sur les dispositions de l'article L.411-69 du Code rural se rattache directement à l'activité agricole et ne présente pas un caractère personnel. Cette action ne permet donc pas de faire exception à la règle posée par l'article L.622-9 du Code de commerce. Dès lors, en raison de la liquidation judiciaire dont il fait l'objet, James X... n'a pas qualité pour demander le paiement des indemnités qu'il estime être dues pour les améliorations apportées au fonds, seule Maître GASCON étant habilitée à cet effet, en sa qualité de liquidateur. Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de James X....
Pour les mêmes motifs, la demande en remboursement d'un pas-de-porte doit également être déclarée irrecevable.
Sur la demande de Maître GASCON
Comme il vient d'être dit, Maître GASCON a qualité pour solliciter une indemnité au titre du preneur sortant, en application de l'article L.411-69 du Code rural. Cette demande, déjà présentée en
première instance par James X..., était alors irrecevable pour défaut de qualité du demandeur en liquidation judiciaire. Mais la situation qui donnait lieu à cette fin de non recevoir est désormais régularisée, conformément à l'article 126 du nouveau code de procédure civile, par la demande du liquidateur qui reprend celle de James X... et qui ne constitue pas une demande nouvelle présentée pour la première fois en cause d'appel. Par ailleurs, si Marie-Thérèse Y... n'est qu'usufruitière du fonds, elle a la qualité de bailleur tenu au paiement de l'indemnité éventuellement due au preneur. La demande de Maître GASCON, ès-qualités de liquidateur de James X..., ne devait donc pas être présentée à l'encontre des nu-propriétaires. Cette demande doit ainsi être déclarée recevable.
Sur le fond, il résulte des dispositions des articles L.411-69 et L. 411-73 du Code rural que le preneur a droit à l'indemnisation des travaux d'amélioration et de réparation nécessaire si ces travaux ont été réalisés conformément aux procédures définies par le statut des baux ruraux. En vertu de l'article L.411-73 du Code rural, à l'exception des travaux d'améliorations culturales, les travaux du preneur doivent faire l'objet, soit d'une notification au bailleur, soit d'une autorisation préalable.
En l'espèce, si Marie-Thérèse Y... conteste toute autorisation des travaux, il y a lieu de rappeler que le bail s'est exercé dans un contexte familial puisque James X... est le gendre de Marie-Thérèse Y... De plus, Marie-Agnès Y... épouse X... soutient que les travaux ont été réalisés au vu et au su des propriétaires et cette indication apparaît confirmée par le fait que sa mère, usufruitière des biens donnés à bail, est domiciliée à Lectoure, soit à proximité de l'exploitation.
Marie-Thérèse Y... produit un écrit du 13 mai 1991 adressé à James X... par les consorts Y..., aux termes duquel ceux-ci le mettent en garde "contre certaines déviations" et lui précisent qu'ayant appris qu'il avait modifié la nature des bâtiments de l'exploitation agricole sans en référer aux copropriétaires comme cela aurait dû être fait et s'étant renseignés sur le cadre agricole d'une ferme auberge, ils s'opposent à ce que la nature rurale de l'exploitation soit modifiée et qu'il est exclu que la ferme auberge devienne restaurant ce qui entraînerait un bail commercial qu'ils refuseraient de signer. Ils ajoutent qu'ils sont en droit de lui demander de remettre les locaux agricoles dans leur état premier et lui demandent dorénavant de ne plus changer la nature d'un bien dans l'indivision sans solliciter l'avis des copropriétaires.
La lecture de ce courrier montre que la mise en garde des consorts Y... et leur opposition concernaient la transformation en restaurant de la "ferme auberge" aménagée par James X..., mais en revanche, il n'en résulte pas qu'ils ont refusé les améliorations apportées par le preneur aux bâtiments et aux terres.
La réalité des travaux est attestée par les documents versés aux débats et n'est d'ailleurs pas contestée par Marie-Thérèse Y... Compte tenu du lien de parenté étroit existant entre les bailleurs et les preneurs et de leur proximité géographique, il est certain que les propriétaires ont nécessairement été informés de ces travaux et qu'à défaut d'opposition de leur part, ils les ont acceptés. La demande d'indemnisation des améliorations apparaît donc fondée en son principe.
Cependant, la cour ne dispose pas des éléments nécessaires permettant d'évaluer l'indemnité due au preneur conformément aux règles posées
par l'article L.411-71 du Code rural.
Il y a donc lieu de surseoir à statuer sur ce point et de faire droit à la demande d'expertise présentée par Maître GASCON ès-qualités de liquidateur de James X...
Les dépens et l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile seront réservés en fin d'instance. PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 septembre 2004 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Lectoure,
Y ajoutant,
Déclare recevable la demande présentée par Maître GASCON, ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de James X...,
Avant dire droit au fond sur la demande d'indemnité formée par Maître GASCON, ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de James X...,
Ordonne une expertise,
Commet pour y procéder : M. Z... de KOCHKO "Boussac" 47130 BAZENS Tél :05.5.87.20.01
ou, à défaut : M. Bertrand A... 29, rue Jeanne d'Arc 47000 AGEN Tél : 05.53.68.62.26
avec pour mission de :
1o) réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs
explications, éventuellement consigner leurs dires, se faire communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission et, le cas échéant, entendre tous sachants,
2o) se rendre sur les lieux de la propriété agricole donnée à bail par les consorts Y... à James X..., en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées,
3o) indiquer les travaux réalisés par James X... sur les biens loués et fournir tous éléments précis d'information de nature à permettre de déterminer l'indemnité due au preneur à raison des amélioration apportées et ce, en se conformant aux dispositions des articles L. 411-71 et R. 411-14 et suivants du Code rural,
A cet effet :
- procéder conformément au plan d'inventaire déterminé par arrêté du 31 octobre 1978,
- préciser la nature, le coût et la date des améliorations apportées, - rechercher si les travaux et aménagements réalisés conservent une valeur d'utilisation pour les biens loués à la fin du bail,
4o) répondre à tous les dires et observations des parties auxquelles seront communiquées préalablement, soit lors d'une réunion de synthèse tenue avant le dépôt du rapport, soit le cas échéant, par une note écrite, toutes les informations sur l'état de ses investigations relatives à l'ensemble des chefs de mission ci-dessus ;
5o) d'une manière plus générale, donner toutes informations nécessaires ou utiles de nature à apporter une solution au litige ;
Dit que l'expert déposera son rapport dans le délai de quatre mois à compter de sa saisine,
Dit que les frais d'expertise seront avancés par Maître GASCON ès-qualités de liquidateur de James X... qui devra consigner, à
valoir sur la rémunération de l'expert, la somme de 1.000 ç entre les mains du Régisseur d'Avances et de Recettes de la Cour d'Appel d'Agen dans le délai de deux mois à compter de la présente décision,
Dit que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencera ses opérations dès que le greffe l'aura averti de la consignation de la provision,
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, sauf prorogation de délai demandée pour motif légitime (article 271 du nouveau Code de procédure civile),
Réserve l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure cCivile et les dépens,
Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, et par Solange BELUS, Greffière présente lors du prononcé.
LA GREFFIÈRE :
LA PRÉSIDENTE :
