DU 22 Janvier 2003------------------------- C. C / M. F. B Michel, Henri, Paul D., SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE, 12, RUE BERTRAND DE. GOURDON,
C / Raymond X...., Michèle, Marie Paule Annick Y.... épouse M. RG N : 01 / 00721
- A R R E T N°------------------------------
Prononcé à l'audience publique du vingt deux Janvier deux mille trois,
par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE : Monsieur Michel, Henri, Paul D. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE,
12, RUE BERTRAND DE GOURDON, pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 12, Rue Bertrand de Gourdon 46300 GOURDON représentés par Me TANDONNET, avouéassistés de la SCP CAHEN et amp ; RUIMY-CAHEN, avocats APPELANTS d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 30 Mars 2001 D'une part,
ET : Monsieur Raymond X.... représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté de la SCP SAINT-GENIEST et amp ; GUEROT, avocats Madame Michèle, Marie, Paule, Annick Y.... épouse M. représentée par Me TANDONNET, avoué assistée de la SCP CAHEN et amp ; RUIMY-CAHEN, avocats INTIMES d'autre part
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 18 Décembre 2002, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, François CERTNER et Christian COMBES, Conseillers, assistés de Monique FOUYSSAC, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
FAITS ET PROCÉDURE
L'immeuble sis 12 rue Bertrand de Gourdon à Gourdon est soumis au régime de la copropriété en vertu du règlement établi par Maître Z..., notaire le 12 septembre 1989 dont Raymond X.... a acquis en 1989 les lots n° 2, 3 et 5 et Michel D. le 23 juin 1998 les lots n° 1, 4, 6 et 7. Soutenant que ce dernier avait ensuite cédé le lot n° 7 à sa belle-mère, Michelle M., pour la somme de 50 000 francs dans le seul but de prendre le pouvoir en détournant les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, Raymond X.... a saisi le Tribunal de Grande Instance de Cahors qui par jugement rendu le 30 mars 2001, a déclaré inopposable aux copropriétaires de l'immeuble la vente du lot n° 7, annulé la résolution de l'assemblée générale du 28 janvier 1999 désignant Michel D. en qualité de syndic bénévole et condamné in solidum ce dernier et Michelle M. à verser à Raymond X.... les sommes de 5 000 francs à titre de dommages et intérêts et de 6 000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Michel D. et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 12 rue Bertrand de Gourdon ont relevé appel de cette décision dans des formes et des délais qui n'apparaissent pas critiquables. Michelle M. a ensuite pris des conclusions communes. Ils indiquent les difficultés rencontrées pour gérer la copropriété et contestent l'intention prêtée à Michel D. dés lors que ce dernier demeure majoritaire et que la règle posée par l'article 22 du 10 juillet 1965 continue de s'appliquer indépendamment de la personne ou de la qualité du syndic. Ils ajoutent que la vente litigieuse ne présente aucun caractère fictif, n'est pas frauduleuse et s'inscrit dans un cadre de gestion cohérent et constant tendant à obtenir les subventions de l'ANAH. Ils soutiennent ensuite que la résolution du 28 janvier 1999 n'avait pas lieu d'être annulée au motif retenu de façon erronée par le premier juge que Michel D. pouvait gérer la copropriété en s'affranchissant de l'accord ou de l'avis de Raymond X.... alors que le syndic a pour mission d'exécuter les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires. Ils en soulignent la régularité au visa notamment des article 15 et 28 du décret du 17 mars 1967 et 22 de la loi du 10 juillet 1965. Poursuivant en conséquence la réformation de la décision dont appel ils sollicitent le rejet des prétentions adverses et la condamnation de Raymond X.... à leur payer la somme de 0. 15 ? à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée comme celle de 2 286. 74 ? sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile. * * * Raymond X.... relève que Michel D. a procédé à la cession litigieuse moins de six mois après l'acquisition de ses lots, souligne les conséquences d'une situation selon laquelle il se trouve systématiquement minoritaire, conteste que la vente s'inscrive dans le cadre d'une politique familiale d'investissement, note la nécessaire dépendance du lot considéré par rapport au reste de la propriété D. et relève que celui-ci s'est fait immédiatement élire en qualité de syndic bénévole et a inscrit à l'ordre du jour la réfection de la toiture dont celle des lucarnes sans nécessité démontrée. La nullité de cette élection est encourue pour n'avoir pas précisé la durée du mandat. Il conclut à la confirmation de la décision querellée et à la condamnation in solidum de Michel D. et de Michelle M. à lui payer les sommes de 2 500 ? à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et de 3 500 ? sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile.
MOTIFS
-sur l'inopposabilité de la vente aux copropriétaires de l'immeuble : Attendu que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre des voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ; Qu'au cas précis et en application de ce principe Michel D. qui disposait de 619 millièmes alors que Raymond X.... n'en possédait que 381, voyait initialement sa voix majoritaire ramenée à celle de l'autre copropriétaire avant que la cession litigieuse n'attribue à Michelle M. 46 millièmes, lesquels ajoutés aux 573 qu'il a conservés permettent désormais de dégager une majorité en faveur des seules parties à l'acte de vente dés lors que l'application de la règle posée par l'alinéa 2 de l'article 22 ne permettrait au mieux à Raymond X.... associé à Michelle M. que d'obtenir un total égal à celui possédé par Michel D. ; Attendu que le caractère frauduleux de la vente intervenue dont il appartient au demandeur de faire la démonstration, ce qui impose de rechercher l'intention des parties à l'acte litigieux, conduit à s'interroger sur l'intérêt que représente l'opération pour chacun d'eux comme sur la nature du but réellement poursuivi ; Attendu en premier lieu que la vente litigieuse est survenue à une date non précisée mais se situant dans les six mois de l'acquisition initiale après que Michel D. ainsi qu'il l'admet dans ses écritures ait constaté, sans toutefois fournir le moindre exemple d'une situation de blocage survenue dans ce cours laps de temps, que les limites d'une situation de gestion d'une copropriété à deux lui étaient rapidement apparues ; qu'il dénonce ainsi, non sans un certain bon sens, la perversité d'une règle qui dans le cas d'une copropriété comprenant seulement deux copropriétaires a pour effet d'imposer l'unanimité pour la prise de toute décision ; Qu'il s'en déduit déjà son intention de faire cesser cette situation ; Et que les circonstances dans lesquelles la vente litigieuse est survenue, exactement relevées par Raymond X...., conduisent à retenir que celle-ci n'a effectivement constitué que le moyen de parvenir à ce but en ce qu'elle porte tout d'abord sur un lot accessoire conservant un lien étroit avec ceux conservés dés lors que le lot n° 7 selon la description qu'en fait le règlement de copropriété correspond aux greniers accessibles par un escalier privatif depuis le lot n° 6, lequel constitue l'ensemble du 2ème étage et l'appartement du vendeur ; que ce dernier se prive désormais et contre toute logique d'une dépendance valorisant le lot conservé pour un prix représentant un avantage modique ; Que cette cession s'est faite ensuite non au profit d'un tiers étranger mais d'un allié proche ce dont il se déduit aisément une communauté d'intérêt alors que l'on voit mal celui que pouvait personnellement présenter pour Michelle M. l'acquisition d'un lot accessoire, alors que domiciliée à Salviac, celle-ci n'a nul besoin d'un grenier à Gourdon et qu'il est peu probable que possédant un patrimoine immobilier conséquent elle ait voulu s'impliquer personnellement, à 74 ans, dans un projet de rénovation immobilière ; Que l'intérêt fiscal de l'opération n'est nullement explicité alors que la possession de ce grenier apparaît peu onéreuse en termes d'imposition comme d'ailleurs de charges de copropriété ; et que les éléments régulièrement communiqués ne permettent en rien d'écarter que Michel D. ait pu bénéficier au même titre que sa belle-mère de la subvention qu'il était possible d'obtenir tant de l'ANAH que du Conseil Général du Lot en sorte que la cession litigieuse ne constituait pas un passage obligé ; Qu'au demeurant le véritable but poursuivi apparaît dés l'assemblée du 26 mai 1999, après que Michel D. ait pu au bénéfice des nouvelles règles de majorité être désigné en qualité de syndic, dés lors qu'il a inscrit à l'ordre du jour la réfection de la toiture comprenant la pose de onze vasistas, sans que la nécessité de tels travaux n'apparaisse au regard de la possibilité d'autres plus modestes limités aux seules parties dégradées, mais qui intéressaient directement l'aménagement à venir du lot cédé ; Attendu en second lieu que cette cession ainsi que le relève justement l'intimé s'inscrit à contre-courant des règles de transmission des patrimoines, à ce point bien comprises des parties à l'acte que Michelle M. avait démontré son souci constant de limiter les droits futurs de succession, justifié par l'importance de son patrimoine immobilier, en procédant successivement au profit de ses deux filles à deux donations en 1983 et 1985, puis à deux donations-partage en 1993 puis 1996 en sorte que la vente querellée présente en regard un caractère tout à fait anormal ; Attendu qu'au résultat de ce qui précède la cession opérée n'avait d'autre but, grâce au renfort de la voix apportée par l'acquéreur, que de permettre à Michel D. de disposer d'une majorité au sein de l'assemblée générale, ce que ne lui permettait pas la situation antérieure ; Qu'il convient, confirmant en conséquence la décision déférée, de déclarer cette vente inopposable aux copropriétaires de l'immeuble ;
- sur la nullité de la résolution désignant Michel D. en qualité de syndic : Attendu que l'assemblée générale des copropriétaires à laquelle participait désormais Michelle M. tenue le 28 janvier 1999 n'avait d'autre sujet à l'ordre du jour que la nomination d'un syndic, fonctions auxquelles prétendaient Michel D. et Raymond X.... ; Qu'ayant été prise en conséquence d'une majorité acquise dans les conditions frauduleuses qui viennent d'être décrites cette assemblée générale s'est tenue de manière irrégulière en sorte que cette élection et la résolution qui la constate encourent l'annulation ; Attendu qu'à défaut de démontrer que l'appel élevé par ses adversaires ait procédé d'une intention de lui nuire, Raymond X.... ne saurait prétendre à la satisfaction de la demande de réparation correspondante ; Qu'en revanche, les dépens étant mis à la charge de Michel D. et de Michelle M. qui succombent, ces derniers devront lui payer in solidum la somme de 1 000 ? sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare les appels tant principal qu'incident recevables en la forme, Confirme le jugement déféré, Y ajoutant, Condamne in solidum Michel D. et Michelle M. à payer à Raymond X.... la somme de 1 000 ? (mille Euros) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Rejette toute autre demande et dit inutiles ou mal fondées celles plus amples ou contraires formées par les parties, Condamne in solidum Michel D. et Michelle M. aux dépens, Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure civile, la SCP VIMONT, avoué, à recouvrer directement contre les parties condamnées, ceux des dépens d'appel dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Monique FOUYSSAC, Greffière. LA GREFFIERE LE PRESIDENT M. FOUYSSAC B. BOUTIE
