Vu 1°) la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 11 juin 1997 sous le numéro 97NT01082, présentée pour la S.A. SOBADIS, dont le siège est ..., par Me X..., avocat au barreau de Rouen ;
La S.A. SOBADIS demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n°s 951503-951504 en date du 1er avril 1997 par lequel le Tribunal administratif de Caen a rejeté le surplus de ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1993 et 1994, dans les rôles de la commune de Bayeux (Calvados) ;
2°) de prononcer la réduction de ces impositions en conséquence de la fixation de la surface pondérée des locaux à 3 906 mètres carrés jusqu'au 31 décembre 1991 et 6 144 mètres carrés à compter du 1er janvier 1992, et de valeurs locatives cadastrales unitaires de 0,82 F par mètre carré pour les aires de stationnement et voies de circulation, et 40 F par mètre carré pour le centre commercial ;
3°) de rétablir le complément d'exonération temporaire pour l'année 1993 ;
Vu 2°) la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 2 juin 1998 sous le numéro 98NT01179, présentée pour la S.A. SOBADIS, par la Société civile TL CONSULTANT, mandataire, dont le siège est ... 01, représentée par son gérant, M. X... ;
La S.A. SOBADIS demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 97433 en date du 19 mars 1998 par lequel le Tribunal administratif de Caen a rejeté le surplus de sa demande tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1995 et 1996 dans les rôles de la commune de Bayeux (Calvados) ;
2°) de procéder à un supplément d'instruction aux fins de permettre au directeur des services fiscaux de produire, dans un délai de deux mois, une copie de l'acte de vente du 15 avril 1969 visé dans le mémoire de la société du 8 janvier 1998, ainsi que les éléments nécessaires pour déterminer la valeur locative de l'immeuble par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant une situation analogue et qui faisaient l'objet au 1er janvier 1970 de locations consenties à des conditions de prix normales, et de produire les procès-verbaux des opérations de révision de la commune de Bayeux, modèles C et ME ;
3°) de statuer, après supplément d'instruction, en fixant la surface pondérée des locaux à 3 906 mètres carrés pour l'hypermarché jusqu'au 31 décembre 1991 et 6 144 m5 à compter du 1er janvier 1992, et la valeur locative cadastrale unitaire à 0,82 F le mètre carré pour les aires de stationnement et voies de circulation, et 40 F le mètre carré pour le centre commercial ;
4°) de prononcer les dégrèvements pour le surplus pour les années 1995 et 1996 en matière de taxe foncière et d'annuler les rôles supplémentaires pour 1994 et 1995 ;
Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 février 2002 :
-le rapport de M. GRANGE, premier conseiller,
-et les conclusions de Mme MAGNIER, commissaire du gouvernement ;
Considérant que les requêtes susvisées présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;
Sur l'étendue du litige :
Considérant que, par une décision en date du 14 décembre 1999, postérieure à l'introduction de la requête n° 97NT01082, le directeur des services fiscaux du Calvados a prononcé le dégrèvement, à concurrence des sommes de 7 927 F (1 208, 46 euros) et 16 682 F (2 543,15 euros), des cotisations de taxe professionnelle auxquelles la société SOBADIS a été assujettie au titre des années respectivement 1993 et 1994 ; que les conclusions de la requête de la société SOBADIS relatives à ces impositions sont, dans cette mesure, devenues sans objet ;
Sur la régularité des jugements :
Considérant qu'il ressort des jugements attaqués que le Tribunal administratif de Caen s'est abstenu de répondre aux moyens, qui n'étaient pas inopérants, que soulevait la société SOBADIS, tirés des dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts en ce qui concerne l'évaluation des aires de stationnement et de l'absence de termes de comparaison identifiés en ce qui concerne l'évaluation de l'hypermarché ; que la société requérante est dès lors fondée à demander l'annulation de l'article deux des jugements ;
Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur le surplus des demandes présentées par la société SOBADIS devant le Tribunal administratif de Caen ;
Sur le bien fondé des impositions :
Considérant que la société SOBADIS conteste la valeur locative servant de base au calcul des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties et de taxe professionnelle qui lui ont été assignées pour l'ensemble immobilier dont elle est en partie propriétaire à Bayeux (Calvados) comprenant un hypermarché, et une aire de stationnement ;
Considérant qu'en vertu de l'article 1495 du code général des impôts, relatif à l'évaluation des propriétés bâties : AChaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation ; que l'article 1498 du même code dispose que : ALa valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1 ) Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2 ) a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ;
En ce qui concerne les aires de stationnement :
Considérant en premier lieu, qu'aux termes de l'article 1400 du code général des impôts :
A ... II. Lorsqu'un immeuble est ... loué ... par bail à construction ..., la taxe foncière est établie ... au nom du preneur à bail à construction ... ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction que les terrains d'assiette des aires de stationnement utilisées par la société SOBADIS lui ont été loués par bail à construction ; que c'est par suite à bon droit que leur valeur locative a été incluse dans la base d'imposition à la taxe foncière, nonobstant la circonstance que le contribuable n'en est pas propriétaire ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : ALa taxe professionnelle a pour base : 1° ... a) la valeur locative ... des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence ... ; que les immobilisations dont la valeur locative est ainsi intégrée dans l'assiette de la taxe professionnelle sont les biens placés sous le contrôle du redevable et que celui-ci utilise matériellement pour la réalisation des opérations qu'il effectue ;
Considérant que la circonstance que la société SOBADIS n'est pas propriétaire des aires de stationnement ne fait pas par elle-même obstacle à ce que leur valeur locative soit incluse dans les bases de son imposition à la taxe professionnelle ; qu'il ne résulte pas de l'instruction, et qu'il n'est d'ailleurs pas soutenu, que la société n'en aurait pas disposé pour les besoins de son activité professionnelle au sens des dispositions précitées ; qu'elle n'est dès lors pas fondée à demander que ces immobilisations soient exclues des bases de la taxe professionnelle ;
Considérant, en troisième lieu, que l'administration admet, comme le demande la société requérante, que la valeur locative des aires de stationnement soit fixée distinctement par voie d'appréciation directe, faute d'immeuble de même nature pouvant être retenu comme terme de comparaison, sur la base de sa valeur vénale au 1er janvier 1970 ; qu'aux termes de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, relative à l'évaluation par voie d'appréciation directe :
A ... La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte d'une part, de la dépréciation immédiate, et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction que pour arrêter à 57 180 F la valeur locative des aires de stationnement au 1er janvier 1970 l'administration a appliqué un taux d'intérêt de 4 % à la somme, ramenée à une valeur 1970 à l'aide de l'indice du coût de la construction, du prix d'acquisition des terrains en 1981 et 1990 et du coût de travaux d'aménagement réalisés en 1982, 1990 et 1991 ;
Considérant que, si la société requérante conteste le montant des travaux d'aménagement retenu par l'administration elle n'apporte pas de précisions suffisantes à l'appui de cette contestation ;
Considérant que la société requérante ne peut remettre en cause la valeur vénale retenue pour les terrains en se référant à des transactions sur les terrains concernés réalisées en 1969 et 1972 dès lors qu'elle ne contredit pas l'affirmation de l'administration selon laquelle lesdits terrains avaient à la date de ces transactions le caractère de terres agricoles ; qu'elle ne donne, en tout état de cause, aucune indication sur la possibilité de se référer à des transactions sur des terrains à bâtir qui seraient intervenues dans une zone comparable à une date proche de la date de référence, soit le 1er janvier 1970 ;
Considérant que, contrairement à ce que soutient l'administration, les dispositions précitées de l'article 324 AC de l'annexe III au code prévoyant des abattements pour dépréciation immédiate et spécialisation exclusive sont applicables à la méthode de détermination de la valeur locative susmentionnée ; qu'il y a lieu de fixer ces abattements à respectivement 50 % et 20 %, eu égard à la nature des aménagements et aux possibilités d'utilisation des aires de stationnement ;
Considérant qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que la valeur locative des aires de stationnement au 1er janvier 1970 peut être ramenée à 32 282 F (4 921,36 euros) ;
En ce qui concerne l'hypermarché :
Considérant qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, relatif à l'évaluation par comparaison : ALa valeur locative cadastrale ... est obtenue en appliquant aux données relatives à (la) consistance (des biens) -telles que superficie réelle, nombre d'éléments- les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties, si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ;
Considérant que la société requérante ne justifie pas devant la Cour que les surfaces réelles des différents locaux et leur décomposition interne retenues par l'administration seraient erronées ; que, dès lors qu'il n'est pas soutenu que les constructions nouvelles édifiées en 1991 auraient été mises en service postérieurement à la clôture de l'exercice clos cette même année la valeur locative de ces constructions doit, en application des dispositions de l'article 1467 A, être comprise dans les bases d'imposition à la taxe professionnelle de l'année 1993 ;
Considérant que, s'agissant du calcul de la surface pondérée auquel l'administration s'est livrée en vue de respecter la proportionnalité des valeurs locatives, la société requérante est fondée à soutenir que la surface réelle des bureaux situés au dessus de la surface de vente ne peut être pondérée de la même manière que la surface de vente elle-même, soit par application du coefficient 1, eu égard à leur emplacement et à la nature de leur utilisation ; qu'il y a lieu de fixer le coefficient de pondération de ces locaux à 0,8 ; qu'en revanche il ne résulte pas de l'instruction que les autres coefficients de pondération retenus seraient erronés ;
Considérant il est vrai que la société requérante entend se prévaloir des principes de pondération résultant d'une instruction administrative du 12 février 1970 (D.B. 6C. M 2231 à 2242) ; que toutefois celle-ci se borne à donner à titre indicatif des coefficients de pondération moyens ordinairement employés ; qu'elle ne peut être regardée, non plus qu'une instruction du 15 octobre 1971 également invoquée, comme contenant sur ce point une interprétation formelle de la loi fiscale qui puisse être opposée à l'administration sur le fondement de l'article L.80 A du livre des procédures fiscales ;
Considérant que le local à évaluer, constitué par un hypermarché, assorti de réserves, entrepôts, locaux sociaux, circulations, et bureaux administratifs constitue un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, au sens du deuxième alinéa de l'article 1498 2° a) du code général des impôts précité ; que la valeur locative d'un tel local doit être déterminée par la méthode de comparaison prévue par ce texte, les termes de comparaison pouvant être choisis hors de la commune ; que si le ministre soutient que la valeur locative du local à évaluer a été déterminée, sur la base d'une fiche technique élaborée à l'intention des services, par comparaison avec des établissements identiques situés dans l'agglomération de Caen et notamment un hypermarché Continent situé à Mondeville, il ne donne aucune précision sur ces termes de comparaison et la manière dont leur propre valeur locative a été déterminée ; qu'il y a lieu par suite d'ordonner un supplément d'instruction aux fins pour l'administration de justifier de termes de comparaison situés en priorité dans la commune de Bayeux portant sur des locaux de même nature et d'importance comparable et dont la valeur locative a été déterminée, conformément aux dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, soit en partant du bail en cours au 1er janvier 1970 soit par comparaison avec des immeubles similaires faisant l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;
Article 1er : A concurrence des sommes de 1 208,46 euros (mille deux cent huit euros quarante six centimes) et 2 543,15 euros (deux mille cinq cent quarante trois euros quinze centimes), en ce qui concerne les cotisations de taxe professionnelle auxquelles la société SOBADIS a été assujettie au titre des années respectivement 1993 et 1994, il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête n° 97NT01082 de la société SOBADIS.
Article 2 :Les articles deux des jugements du Tribunal administratif de Caen n°s 951503-951504 en date du 1er avril 1997 et n° 97433 en date du 19 mars 1998 sont annulés.
Article 3 :Avant de statuer sur le surplus de conclusions de la requête, il sera procédé à un supplément d'instruction contradictoire aux fins pour le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie de produire, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt, en ce qui concerne la valeur locative de l'hypermarché, des termes de comparaison situés en priorité dans la commune de Bayeux, portant sur des locaux de même nature et d'importance comparable et dont la valeur locative a été déterminée, conformément aux dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, soit en partant du bail en cours au 1er janvier 1970 soit par comparaison avec des immeubles similaires faisant l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales.
Article 4 :Le présent arrêt sera notifié à la société SOBADIS et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.
