Vu la requête enregistrée au greffe de la Cour le 1er décembre 1999 sous le n° 99NC02398 présentée pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA ayant son siège 14 A, rue des Vendanges à Mulhouse (68100), par la SCP X-Kois-Burkard, avocats associés au barreau de Mulhouse ;
La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA demande à la Cour :
1°/ d'annuler le jugement n° 96-1557 en date du 9 novembre 1999 par lequel le Tribunal administratif de Strasbourg a, avant-dire droit, prescrit un supplément d'instruction aux fins de permettre au directeur des services fiscaux du Haut-Rhin d'estimer la valeur réelle des loyers qui auraient dû être réclamés aux preneurs du bail à construction consentie par la S.C.I., le 24 mai 1994 ;
2°/ de constater que le loyer de 6 000 francs annuel fixé par la convention est normal, et qu'il n'y a pas lieu de procéder à ce supplément d'instruction ;
Code : C
Plan de classement : 19-06-02-08-01
La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA soutient que :
- c'est à tort que le Tribunal administratif de Strasbourg estime anormalement bas le loyer de 6 000 francs annuel convenu avec les preneurs de ce bail à construction, compte tenu du contexte de l'opération ; qu'il n'y avait pas lieu à supplément d'instruction ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu, enregistré au greffe le 25 juillet 2002, le mémoire en défense, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; il conclut au rejet de la requête de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA ;
Il soutient que :
- la mesure d'instruction prescrite par le Tribunal administratif de Strasbourg est justifiée, dès lors que le loyer fixé par le contrat apparaît manifestement sous-évalué ;
II - Vu la requête enregistrée au greffe de la Cour le 9 octobre 2000, sous le n° 00NC01323, complétée par un mémoire enregistré le 13 novembre 2002, présentés pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA ayant son siège 14 A rue des Vendanges à Mulhouse (68100), par la SCP X-Kois-Burkard, avocats associés au barreau de Mulhouse ;
La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA demande à la Cour :
1°/ d'annuler le jugement n° 96-1557 en date du 14 septembre 2000, par lequel le Tribunal administratif de Strasbourg a rejeté sa demande tendant à obtenir la restitution d'un crédit de taxe sur la valeur ajoutée, à hauteur de 138 145,12 francs ;
2°/ de lui accorder le remboursement de ce crédit de taxe, assorti d'intérêts moratoires à compter du 4 avril 1995 ;
3°/ de condamner l'Etat à lui verser une somme de 10 000 francs, en application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA soutient que :
- le jugement qui ne fait que reprendre les informations fournies par l'administration, est insuffisamment motivé ;
- c'est à tort que le Tribunal administratif de Strasbourg refuse la restitution de ce crédit de taxe, au motif que le loyer annuel de 6 000 francs par an convenu avec les preneurs du bail à construction consenti par la société serait sous-évalué ; les éléments de comparaison fournis par l'administration ne sont pas pertinents car ils ne concernent pas l'édification d'un bâtiment à usage exclusif d'habitation, comme en l'espèce ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu, enregistré au greffe le 25 juillet 2002, le mémoire en défense présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; il conclut au rejet de cette requête de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA, tout en suggérant sa jonction avec la requête de la même société n° 99NC02398 sus-analysée ;
Il soutient que :
- le crédit de taxe sollicité par la société ne peut être admis :
- les éléments de comparaison fournis au Tribunal administratif de Strasbourg sur les loyers en litige, établissent leur caractère anormalement sous-estimé ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts ;
Vu le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été dûment averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 janvier 2004 :
- le rapport de M. BATHIE, Premier Conseiller,
- et les conclusions de Mme ROUSSELLE, Commissaire du Gouvernement ;
Sur la jonction des requêtes :
Considérant que les deux requêtes susvisées de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA sont dirigées contre un jugement avant-dire droit et un jugement définitif, par lesquels le Tribunal administratif de Strasbourg a statué sur sa demande ; qu'il y a lieu de joindre ces deux requêtes pour qu'il y soit statué par un seul arrêt ;
Sur la restitution de taxe sur la valeur ajoutée sollicitée par la requérante :
Considérant qu'il est constant que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA qui avait acquis le 10 mars 1994 un terrain à bâtir de 1 600 m² sis à Mulhouse, au prix de 1 000 000 francs a consenti, par convention du 24 mai 1994 un bail à construction à Mme Catherine X et M. Christophe Y ; que ces derniers s'engageaient à construire une habitation dont la propriété reviendrait gratis au bailleur, au terme du bail, fixé à trente ans, et à verser un loyer annuel de 6 000 francs ; que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA qui avait opté pour l'assujetissement de l'opération à la taxe sur la valeur ajoutée, comme le lui permettaient les dispositions de l'article 260-5e du code général des impôts a sollicité le remboursement d'un crédit de taxe à hauteur de 138 145 francs, que le directeur des services fiscaux lui a refusé par sa décision du 24 juin 1996 ;
Considérant qu'en vertu des articles L. 251-1 et suivants du code de la construction, le bail à construction est le contrat par lequel le preneur s'engage, d'une part, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée, comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, pour laquelle le bail est conclu, d'autre part, à payer au bailleur, en contrepartie du droit réel immobilier qui lui est conféré par le bail, un prix qui peut consister, en tout ou partie, soit dans la remise au bailleur, à des dates et dans les conditions convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles, soit dans le paiement en espèces d'un loyer périodique affecté d'un coefficient révisable par périodes triennales comptées à partir de l'achèvement des travaux, enfin, à défaut de convention contraire avec le bailleur, à lui remettre en toute propriété, en fin de bail, les constructions édifiées sur son terrain ; qu'en vertu des articles 736, 743-1° et 261-5-4° du code général des impôts, le bail à construction est assujetti à un droit d'enregistrement de 2,50 %, mais est exonéré de la taxe de publicité foncière et de la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'en vue, toutefois, de permettre aux propriétaires de terrains qui passent des baux à construction de déduire la taxe sur la valeur ajoutée ayant pu grever le prix d'acquisition de ces terrains, l'article 260-5° du code dispose que les baux dont il s'agit peuvent, sur option, être soumis à cette taxe, appliquée conformément au 7° de l'article 257, relatif aux opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, auquel cas l'article 740-II-3° les exonère du droit de bail prévu par l'article 736 ; que les articles 201quater A et 201 quater B de l'annexe II au code général des impôts, pris pour l'application de l'article 260-5°, qui renvoie à un décret en Conseil d'Etat le soin de fixer les conditions et modalités de l'option ouverte par ses dispositions, énoncent, respectivement, que celle-ci doit être formulée dans l'acte et que la taxe qu'elle rend exigible a pour assiette soit ... le montant cumulé des loyers, sans qu'il soit tenu compte des clauses de révision, soit ... la valeur des immeubles ou des titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance d'immeubles remis au bailleur ; que l'article 266-5 du code précise, en outre, que, dans le cas de l'option prévue par l'article 260-5°, il est fait abstraction, pour la détermination de la base d'imposition, de la valeur du droit de reprise des constructions lorsque celles-ci doivent devenir la propriété du bailleur en fin de bail ;
Considérant qu'il résulte des dispositions précitées que l'administration est fondée, pour déterminer la base de la taxe due par la société redevable, à retenir la valeur réelle des droits consentis par celle-ci au bailleur, consistant, en particulier, au cas d'espèce, à lui verser le loyer sus-rappelé ; que le Tribunal administratif de Strasbourg a confirmé après supplément d'instruction, dont l'appelante ne démontre pas qu'il était inutile, la nouvelle estimation du loyer servant à déterminer la taxe due par la bailleresse, faite par l'administration, et fixée à 60 000 francs annuels soit, pour un bail de trente années, et conformément à l'article 201 quater B précité, une base ressortant à 1 800 000 francs soit 1 201 188 francs hors taxes ; que, contrairement à ce qu'allègue l'appelante, les termes de comparaison fournis par le service qui concernent en particulier un ensemble de pavillons et un bâtiment à usage mixte d'habitation et professionnel, ne peuvent être regardés comme inadéquats ; que la proportion entre les loyers et le prix du terrain est au demeurant plus élevée que celle retenue en l'espèce, dans tous les cas cités ; que la circonstance que le loyer ainsi réévalué aurait compromis la rentabilité de l'opération pour les parties au contrat, est sans incidence sur ce nouveau calcul de la base de la taxe ; qu'ainsi le Tribunal administratif de Strasbourg a pu, à bon droit, déduire de ces éléments que l'administration apportait la preuve qui lui incombe que le loyer pouvait être réévalué, pour ce calcul, à 60 000 francs par an, et qu'en conséquence, la S.C.I. bailleresse ne pouvait prétendre au remboursement du crédit de taxe allégué ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, à l'issue des deux jugements susvisés dont le dernier est suffisamment motivé, le Tribunal administratif de Strasbourg a rejeté sa demande ;
Sur les conclusions de la requérante tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamné à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA la somme qu'elle demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
DECIDE :
ARTICLE 1er : Les requêtes de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA sont rejetées.
ARTICLE 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TAMAYA et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.
-2-
