Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille le 29 septembre 1998 sous le n° 98MA01754, présentée pour la S.C.I SANARYVILLE, dont le siège est situé ..., par Me Y..., avocat au Barreau de Toulon ;
La S.C.I SANARYVILLE demande à la Cour :
1°/ de réformer le jugement, en date du 23 juin 1998, par lequel le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à ce que la commune de Sanary-sur-Mer soit condamnée à lui verser la somme de 13.892.797,33 F en réparation du préjudice subi du fait du retrait illégal du permis de construire qu'elle avait obtenu le 26 mai 1989 ;
2°/ de condamner la commune de Sanary-sur-Mer à lui verser la somme de 13.892.793,33 F, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 1989 ;
Classement CNIJ : 68-03-06
C
3°/ de condamner la commune de Sanary-sur-Mer à lui payer la somme de 1 million de francs à titre de dommages et intérêts ;
4°/ de la condamner à lui payer la somme de 20.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Elle soutient :
- que le projet immobilier devait être réalisé à l'origine sur un terrain, cadastré AR 110, d'une superficie de 24 ares 65 centiares, appartenant à la S.A. des Autocars Réunis de la Côte Varoise (SARCV) ;
- qu'elle devait assurer le transfert de la SARCV sur un autre terrain, déplacement qui a été effectué en définitive sur un troisième terrain, mais qui a nécessité l'aménagement d'un passage sur des parcelles contigües et la reconstruction d'une maison se trouvant sur ce passage ;
- que cette situation permet de comprendre les raisons pour lesquelles parmi les sommes exposées, certaines concernent des frais relatifs au terrain BORSA-CAPONI sur lequel devait être réalisé à l'origine le transfert de la SARCV et au terrain AMIC-SIMIAN sur lequel il a été aménagé un passage ;
- que le préjudice total qu'elle a subi peut être évalué à la somme de 13.892.797,33 F comprenant notamment les frais de panneau publicitaire, de constat d'affichage de permis de construire, de publicité, de l'action contre AMIC-SIMIAN, d'honoraires d'avocats, d'architectes et d'agence, ainsi que la marge nette établie après consultation des entreprises et les ventes prévues au projet ;
- qu'en outre, devant l'impossibilité de mener à terme ce projet, elle n'a pu concevoir de nouvelle opérations immobilières d'envergure, sa réputation étant gravement ternie par cet abandon, même si elle n'en était pas responsable ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu la mise en demeure, adressée le 26 avril 2000 à la commune de Sanary-sur-Mer en application de l'article R.612-3 du code de justice administrative et l'avis de réception de cette mise en demeure ;
Vu, enregistré au greffe de la Cour le 11 octobre 2002, le nouveau mémoire présenté pour la S.C.I. SANARYVILLE, par Me Jean-Daniel Z..., avocat ;
Elle demande :
1°/ de condamner la commune de Sanary-sur-Mer à lui verser :
- au titre des frais d'investissement une somme de 2.143.758,36 F, soit 326.813,86 euros ;
- au titre de la perte de la chance de pouvoir réaliser l'opération 12.234.419 F, soit 1.865.125,15 euros avec intérêts de droit à compter du 18 décembre 1989, date du recours gracieux demandant l'annulation du retrait du permis de construire ;
2°/ à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise avec mission pour l'expert d'apprécier la réalité et l'étendue du préjudice subi par la S.C.I. ;
3°/ de condamner la commune de Sanary-sur-Mer à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Elle fait valoir :
- que si une faute a été commise, il ne peut être refusé la réparation qu'en l'absence de certitude du préjudice ;
- que la réparation intègre la perte de chance ;
- que, pour obtenir un permis de construire, il existe en amont un travail intégralement repris par la personne qui demandera et obtiendra le permis de construire ;
- que le gérant de la société requérante, inexistante à l'époque, est intervenu pour faire signer plusieurs compromis de vente ;
- que pour demander un permis de construire, il a dû faire appel à un certain nombre de professionnels qui sont réglés une fois le permis de construire obtenu ;
- qu'en conséquence, le préjudice est constitué par l'addition des sommes dues aux intervenants et à la requérante ;
- que, s'agissant des frais d'investissements les frais engagés avant l'obtention du permis de construire ne l'ont été que pour le compte de la société de construction ;
- qu'à la date du 6 octobre 1988, il avait été réalisé pour 4.588.050 F de vente et que l'agence est donc parfaitement en droit d'exiger de la S.C.I. les frais qu'elle a engagés à ce titre ;
- que les frais d'huissier ont un lien direct avec le projet puisqu'une association attaquait tous les permis de construire qui lui étaient délivrés ;
- qu'il en est de même des frais engagés liés aux restructurations nécessaires pour la libération du terrain de la SARCV ;
- que la constitution de la S.C.I. n'a pas d'autre objet que de mettre en place la structure juridique qui doit obtenir le permis et réaliser la construction ;
- que les honoraires de l'intermédiaire, architecte, ont été avancés pour comptes et sont dus par la S.C.I. même si les factures n'ont pas été réglées ;
- que l'élément de préjudice constitué par la perte d'une chance peut présenter en lui-même un caractère certain et direct chaque fois qu'est constatée la disparition d'un événement favorable ;
- qu'en l'espèce la S.C.I. aurait réalisé son projet, d'autant qu'une autre société a pu le mettre en oeuvre ;
- que, si elle avait renoncé à construire, elle aurait pu vendre ce projet ;
- que la marge nette était de 12.344.419 F ;
Vu l'ordonnance, en date du 6 novembre 2002, par laquelle le président de la première chambre de la Cour a décidé de clore l'instruction le 16 décembre 2002 ;
Vu, enregistré au greffe de la Cour le 26 mars 2003, après la clôture de l'instruction, le mémoire présenté par la commune de Sanary-sur-Mer qui conclut au rejet de la requête ;
Vu la demande préalable, en date du 29 mars 1994 ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 mars 2003 :
- le rapport de M. LAFFET, président assesseur ;
- les observations de Me Z..., pour la S.C.I. SANARYVILLE ;
- et les conclusions de M. BENOIT, premier conseiller ;
Considérant que, par un jugement du 11 mai 1995, le Tribunal administratif de Nice a annulé pour excès de pouvoir l'arrêté en date du 20 octobre 1989 par lequel le maire de Sanary-sur-Mer a rapporté le permis de construire qu'il avait délivré à la S.C.I. SANARYVILLE en vue de la réalisation d'un ensemble immobilier de 75 logements et 19 commerces ; que ladite société a, dès le 30 mars 1994, sollicité du maire de Sanary-sur-Mer l'attribution d'une indemnité de 1.655.555,82 F, en réparation du préjudice que lui aurait causé la décision de retrait illégale du 20 octobre 1989 ; qu'en l'absence de réponse du maire de la commune de Sanary-sur-Mer, la S.C.I. SANARYVILLE a saisi le 14 septembre 1994 le Tribunal administratif de Nice de conclusions tendant à ce que la commune soit condamnée à lui verser l'indemnité qu'elle avait sollicitée, dont le montant a été porté, dans le dernier état de ses conclusions devant le tribunal administratif, à la somme de 13.892.797,33 F ; que, par un jugement du 23 juin 1998, le Tribunal administratif de Nice, tout en retenant le principe de la faute susceptible d'engager la responsabilité de la commune de Sanary-sur-Mer, a rejeté la demande formulée par la société requérante aux motifs qu'elle ne justifiait pas de l'existence d'un préjudice certain et personnel ayant un lien direct avec la faute commise par la commune de Sanary-sur-Mer, susceptible de lui ouvrir droit à indemnisation ; que la S.C.I. SANARYVILLE relève appel de ce jugement en tant qu'il a rejeté intégralement sa demande ; que la commune de Sanary-sur-Mer, malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 26 avril 2000 par le président de la première chambre de la Cour, n'a produit aucune observation en défense avant la clôture de l'instruction intervenue le 16 décembre 2002 ;
Sur le préjudice lié aux frais de publicité, d'affichage et de mise en place de panneaux publicitaires :
Considérant qu il résulte de l'instruction que les dépenses afférentes à la publicité organisée pour faire connaître le programme immobilier en cause ont été engagées par la S.A.R.L. Agence du Soleil et non par la société requérante qui ne rapporte pas la preuve qu'elle les ait effectivement prises en charge ; qu'ainsi, à supposer même que les sommes ainsi engagées aient un lien de causalité avec la faute commise par la commune, la S.C.I. SANARYVILLE n'est pas fondée à demander à être indemnisée de ce chef de préjudice ;
Sur le préjudice lié aux frais de constats d'huissiers :
Considérant que ces constats ont tous, à l'exception d'un seul, été établis antérieurement à la délivrance du permis de construire en date du 26 mai 1989 ayant fait l'objet du retrait illégal ; que la S.C.I. SANARYVILLE ne justifie pas que les frais relatifs à ces constats aient un lien direct avec le permis illégalement retiré ; qu'en revanche, en ce qui concerne le constat dressé le 13 juin 1989 pour attester de l'affichage dudit permis de construire sur le terrain, il résulte d'un courrier adressé le 30 août 1990 à la société requérante par l'huissier chargé de ces constatations, et produit pour la première fois en appel, qu'une somme de 925,11 F (141,03 euros) a été acquittée par la S.C.I. SANARYVILLE ; que, dès lors, il y a lieu de faire droit, dans cette mesure, à la demande présentée par celle-ci ; que le jugement attaqué doit être réformé sur ce point ;
Sur le préjudice lié aux difficultés d'acquisition du terrain en vue de la réinstallation de la SARCV Littoral Cars :
Considérant qu'il résulte de l'instruction que ces frais ont été exposés par M. X... et non par la société requérante ; qu'ainsi, à supposer que le transfert de la SARCV Littoral Cars sur un autre terrain ait été nécessaire à la réalisation du projet qui n'a pu aboutir du fait de la faute de la commune et qu'en conséquence, ces dépenses aient un lien direct avec ledit projet, ce chef de préjudice ne saurait être retenu ;
Sur le préjudice lié aux frais de constitution de la société :
Considérant que ces frais qui s'élèvent à la somme de 8.973,26 F n'ont aucun lien direct avec le permis de construire délivré, puis retiré illégalement par le maire de Sanary-sur-Mer ; que ce chef de préjudice doit également être écarté ;
Sur le préjudice lié aux frais de géomètre :
Considérant que ces dépenses concernent des travaux liés à un précédent permis de construire délivré le 8 octobre 1987 ; qu'en l'absence de lien direct de causalité avec le retrait illégalement prononcé du permis accordé le 26 mai 1989, le préjudice allégué ne saurait ouvrir droit à réparation ;
Sur le préjudice lié aux frais d'architecte :
Considérant que, si la S.C.I. SANARYVILLE a produit, devant le tribunal administratif, deux contrats d'architecte se rattachant au permis de construire du 26 mai 1989 et, devant la Cour, une note d'honoraires, il est constant que le paiement des prestations fournies n'est jamais intervenu ; qu'ainsi les prétentions de la société requérante ne sauraient, sur ce point, être accueillies ; que, s'agissant des honoraires relatifs à la SARCV Littoral Cars et à la construction d'une villa sur la propriété Guis, la société requérante n'établit pas le lien de causalité entre ces opérations réalisées en 1986 et 1987, plus de deux ans avant la délivrance du permis de construire illégalement retiré et la faute commise par la commune de Sanary-sur-Mer ;
Sur le préjudice lié aux honoraires d'agence :
Considérant que, si la société SANARYVILLE produit un état récapitulatif des honoraires d'agence concernant des ventes de commerces et de terrains, elle n'apporte aucun début de justification de paiement de ces honoraires ;
Sur le préjudice commercial :
Considérant que la S.C.I. SANARYVILLE a présenté pour la première fois devant la Cour une attestation notariée établie le 6 octobre 1988, de laquelle il ressort que la vente de 12 lots commerciaux dépendant de l'ensemble immobilier que la société requérante se proposait de construire avait été réalisée pour un montant total de 4.188.050 F (638.464,11 euros) ; que, selon l'architecte chargé de la réalisation du projet, le prix de revient hors taxes de l'opération devait s'établir à la somme de 2.721.653 F, soit au taux de la taxe sur la valeur ajoutée en vigueur à la date à laquelle le projet aurait dû être réalisé, à la somme toutes taxes comprises de 3.227.880 F (492.087,13 euros) ; qu'ainsi la S.C.I. SANARYVILLE est fondée à demander réparation du préjudice subi, représenté par la différence entre le montant des ventes réalisées et le prix de revient de l'opération ; que le jugement attaqué doit être réformé en ce qu'il a écarté ce chef de préjudice dont il sera fait une exacte appréciation en le fixant à la somme de 960.170 F (146.376,97 euros) ;
Sur le préjudice lié à la perte de chance de réaliser l'opération :
Considérant que la S.C.I. SANARYVILLE n'établit pas la réalité du préjudice qu'elle affirme avoir subi du fait de l'impossibilité de réaliser le programme immobilier qu'elle avait projeté, en raison du retrait illégal du permis de construire qu'elle avait obtenu à cette fin ; que ce préjudice ne revêt, en tout état de cause, qu'un caractère éventuel ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin d'ordonner l'expertise sollicitée par la société requérante, le préjudice indemnisable dont la réparation incombe à la commune de Sanary-sur-Mer doit être arrêté à la somme totale de 146.518 euros ; qu'ainsi, la S.C.I. SANARYVILLE est fondée à demander l'annulation du jugement en date du 23 juin 1998 en tant que le Tribunal administratif de Nice, après avoir admis que l'illégalité de la décision de retrait du permis de construire délivré le 26 mai 1989 était de nature à engager la responsabilité de la commune de Sanary-sur-Mer, a intégralement rejeté sa demande tendant à la réparation de son préjudice ;
Sur les intérêts :
Considérant que la S.C.I. SANARYVILLE a droit aux intérêts de la somme de 146.518 euros à compter du 30 mars 1994, date de réception par la commune de Sanary-sur-Mer de sa demande préalable d'indemnisation ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, de condamner la commune de Sanary-sur-Mer à payer à la S.C.I. SANARYVILLE une somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement, en date du 23 juin 1998, du Tribunal administratif de Nice est annulé en tant qu'il a intégralement rejeté la demande présentée par la S.C.I. SANARYVILLE tendant à obtenir réparation de son préjudice résultant de l'illégalité du retrait du permis de construire qui lui avait été délivré le 26 mai 1989 par le maire de Sanary-sur-Mer.
Article 2 : La commune de Sanary-sur-Mer est condamnée à verser à la S.C.I. SANARYVILLE la somme de 146.518 euros (cent quarante six mille cinq cent dix huit euros). Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 30 mars 1994.
Article 3 : La commune de Sanary-sur-Mer versera à la S.C.I. SANARYVILLE une somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la S.C.I. SANARYVILLE est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la S.C.I. SANARYVILLE, à la commune de Sanary-sur-Mer et au ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer.
Délibéré à l'issue de l'audience du 27 mars 2003, où siégeaient :
M. ROUSTAN, président de chambre,
M. LAFFET, président assesseur,
M. LOUIS, premier conseiller,
assistés de Mlle RANVIER, greffier ;
Prononcé à Marseille, en audience publique le 10 avril 2003.
Le président, Le rapporteur,
Signé Signé
Marc ROUSTAN Bernard LAFFET
Le greffier,
Signé
Patricia RANVIER
La République mande et ordonne au ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer en ce qui le concerne et à tous les huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,
2
N° 98MA01754
