Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Lyon le 17 février 1995, présentée par M. Paul Y... demeurant ... et par l'ASSOCIATION DE DEFENSE DES INTERETS DE SAINT-CYPRIEN dont le siège est ... représentée par son président en exercice M. Paul Y... ; ils demandent que la cour :
- annule le jugement en date du 18 novembre 1994 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Lecci du 4 juillet 1994 accordant à l'indivision Crépin-Giuntini un permis de construire pour l'extension d'une villa édifiée sur le lot n° 180 du lotissement Saint-Cyprien à Lecci ;
- annule l'arrêté du maire de Lecci du 4 juillet 1994 et, dans l'attente, ordonne le sursis à l'exécution dudit permis de construire ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 14 mai 1996 :
- le rapport de M. VESLIN, conseiller ;
- les observations de M. Paul Y..., de Me Prieur substituant Me Bakra, avocat de M. Michel X... ;
- et les conclusions de M. FONTBONNE, commissaire du gouvernement ;
Considérant que M. Y... et l'ASSOCIATION DE DEFENSE DES INTERETS DE SAINT-CYPRIEN soutiennent que, par le jugement attaqué en date du 18 novembre 1994, le tribunal administratif de Marseille s'est à tort fondé sur les dispositions de l'article L.315-2-1 du code de l'urbanisme pour écarter leur moyen invoqué à l'encontre de l'arrêté du maire de Lecci du 4 juillet 1994, portant délivrance d'un permis de construire à l'indivision X... Giuntini pour l'extension d'une construction édifiée sur le lot n° 180 du lotissement Saint-Cyprien, et tiré de la méconnaissance de l'article 9 du cahier des charges approuvé du lotissement autorisé par un arrêté du préfet de la Corse en date du 7 mars 1963 ;
Considérant qu'aux termes de l'article L.315-2-1 du code de l'urbanisme, "Lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir ..." ;
Considérant qu'il résulte des dispositions précitées que la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement autorisé depuis plus de dix ans ne peut intervenir que lorsque le territoire concerné est couvert par un plan d'occupation des sols, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, ayant fait l'objet d'une approbation ; que, par suite, les requérants sont fondés à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont estimé que, par l'effet du seul arrêté en date du 20 juillet 1989 rendant public le P.O.S. de la commune, les dispositions d'urbanisme propres au lotissement de Saint-Cyprien avaient cessé d'être applicables ;
Considérant, toutefois, qu'il appartient à la cour administrative d'appel de Lyon, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner avant de se prononcer sur le bien fondé du moyen des demandeurs, les autres exceptions de caducité invoquées en défense aux fins d'établir l'inopérance dudit moyen ;
Sur les exceptions de caducité :
Considérant, en premier lieu, que l'indivision X... Giuntini soutient que le plan d'occupation des sols de la commune de Lecci avait été approuvé par une délibération du conseil municipal du 15 juillet 1992 et qu'ainsi, néanmoins, il y avait bien lieu d'appliquer les dispositions de l'article L.315-2-1 ; que toutefois il ressort des pièces versées au dossier que le préfet de la Corse a, le 25 août 1992, suspendu l'entrée en vigueur de cette délibération, en application des dispositions de l'article L.123-3-2 du code de l'urbanisme, dans l'attente de l'adoption par la commune des modifications qu'il estimait nécessaire d'apporter à ce plan aux fins d'assurer le respect des intérêts généraux dont il a la charge en vertu de ce même article ; qu'il n'est pas établi, ni même allégué, que les auteurs du P.O.S. de Lecci auraient par la suite effectué les modifications demandées par le préfet ; qu'ainsi le P.O.S. approuvé le 15 juillet 1992 n'était toujours pas devenu exécutoire lorsque le maire de Lecci a délivré, le 4 juillet 1994, le permis de construire litigieux ; qu'il résulte implicitement mais nécessairement des dispositions précitées de l'article L.315-2-1 que la caducité qu'elles instituent est conditionnée par l'entrée en vigueur, sur le territoire concerné par le lotissement, de la décision portant approbation du P.O.S. ou du document d'urbanisme en tenant lieu ; que, par suite, l'indivision Crépin-Giuntini ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l'article L.315-2-1 pour soutenir que les dispositions d'urbanisme contenues dans le cahier des charges approuvé du lotissement de Saint-Cyprien n'étaient plus opposables lorsque le permis de construire leur a été délivré ;
Considérant, en second lieu, que tant le ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme que l'indivision soutiennent que l'arrêté du 7 mars 1963, plusieurs fois modifié, serait devenu caduc par application des dispositions de l'article R.315-30 du code de l'urbanisme, faute pour le lotisseur d'avoir achevé les travaux d'aménagement prescrits dans le délai imparti, décompté, en l'espèce, à partir du 1er janvier 1978 en vertu de l'article 6 du décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 ;
Considérant qu'aux termes de l'article R.315-30 du code de l'urbanisme, "L'arrêté d'autorisation du lotissement devient caduc si les travaux d'aménagement ne sont pas commencés dans un délai de dix-huit mois à compter de la notification au lotisseur de l'arrêté d'autorisation ou de la date à laquelle l'autorisation est réputée accordée en application de l'article R.315-21. Il en est de même si ledits travaux ne sont pas achevés dans le délai fixé par l'arrêté et qui ne peut être supérieur à une durée de trois ans décomptée comme il est dit à l'alinéa précédent. Toutefois dans le cas où la réalisation des travaux par tranches a été autorisée, les délais impartis au lotisseur en application des alinéas ci-dessus s'appliquent aux travaux de la première tranche. Les délais impartis pour réaliser les travaux des autres tranches sont fixés par l'arrêté d'autorisation sans qu'ils puissent excéder une durée de six ans décomptée comme il est dit à l'alinéa premier du présent article. Lorsque l'autorisation est devenue caduque, l'opération ne peut être poursuivie qu'en ce qui concerne les tranches dont les travaux d'aménagement ont été menés à terme." ;
Considérant que les requérants allèguent, sans être contredits, que les travaux d'aménagement devaient être réalisés en deux tranches ; qu'ils justifient de la vente de la quasi totalité des lots correspondants selon eux à la première tranche, après obtention des certificats administratifs attestant de l'achèvement, pour chacun de ces lots, des travaux d'aménagement prescrits ; que, par ailleurs, il résulte du dernier alinéa de l'article R.315-30 qu'en cas de caducité l'opération peut se poursuivre pour les tranches dont les travaux d'aménagement ont été menés à terme ; que dans ces conditions les défendeurs ne peuvent être regardés comme établissant, par les seules pièces qu'ils versent au dossier, alors même que des travaux restaient à achever au 22 septembre 1994, que l'arrêté du 7 mars 1963 serait devenu caduc, par application des dispositions de l'article R.315-30, pour le secteur qui regroupe les lots déjà vendus et au sein duquel se situe le terrain d'assiette du projet d'extension contesté ; qu'ainsi ils ne sont pas fondés à se prévaloir de ces dispositions aux fins d'exciper du caractère inopérant, à l'égard du permis de construire attaqué, du moyen tiré de la méconnaissance de l'article 9 du cahier des charges approuvé du lotissement ;
Sur le moyen invoqué par les demandeurs :
Considérant qu'aux termes de l'article 9 du cahier des charges du lotissement de Saint-Cyprien approuvé par le préfet, dans sa rédaction issue de l'arrêté modificatif du 8 novembre 1997, "Les constructions doivent être implantées et édifiées conformément aux principes suivants : villas : lots de moins de 2 000 m2 : - surface bâtie au sol 200 m2 - surface hors oeuvre, cumulée des planchers 200 m2 ..." ; qu'il résulte de cet article, éclairé par l'ensemble des dispositions du cahier des charges approuvé, que la surface hors oeuvre cumulée des planchers doit s'entendre, en l'absence de toute précision, de l'addition des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction projetée sans que puissent venir en déduction les différentes surfaces énoncées par l'article R.112-2 du code de l'urbanisme ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées au dossier que la construction déjà édifiée par l'indivision Crépin-Giuntini sur le lot n° 180 du lotissement de Saint-Cyprien développe une surface hors oeuvre de planchers de 190 m2 ; que le permis de construire contesté autorise un projet d'extension de cette construction pour une surface de planchers hors oeuvre de 63,81 m2 et a donc pour effet de porter la surface cumulée à 253,81 m2, au delà du maximum fixé par l'article 9 précité ; que, dès lors, les requérants sont fondés à soutenir que l'extension litigieuse méconnaissait les dispositions précitées de l'article 9 du cahier des charges du lotissement de Saint-Cyprien et que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté attaqué du 4 juillet 1994 ;
Article 1er : Le jugement susvisé du tribunal administratif de Bastia du 18 novembre 1994 est annulé.
Article 2 : L'arrêté du maire de Lecci du 4 juillet 1994 portant délivrance d'un permis de construire à l'indivision Crépin-Giuntini est annulé.
