Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme A... B... a demandé au tribunal administratif de Pau d'annuler l'arrêté du 29 janvier 2018 par lequel le maire de Soorts-Hossegor a délivré à la société Sagec Atlantique un permis de construire pour la réalisation d'un immeuble comprenant quinze logements sur une parcelle cadastrée section BN n° 26 située 652 de l'avenue Brémontier, la décision implicite rejetant son recours gracieux ainsi que l'arrêté du 13 mai 2019 par lequel le maire de Soorts-Hossegor a accordé à la société Sagec Atlantique un permis de construire modificatif.
Par un jugement n° 1801644 du 4 novembre 2020, le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et trois mémoires, enregistrés les 19 et 25 janvier, 29 mars et 22 novembre 2021, Mme B..., représentée par Me Huglo, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Pau du 4 novembre 2020 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 29 janvier 2018 par lequel le maire de Soorts-Hossegor a délivré à la société Sagec Atlantique un permis de construire pour la réalisation d'un immeuble comprenant quinze logements sur une parcelle cadastrée section BN n° 26 située 652 de l'avenue Brémontier, ainsi que l'arrêté municipal du 13 mai 2019 lui accordant un permis de construire modificatif ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Soorts-Hossegor et de la société Sagec Atlantique le versement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est irrégulier en ce que le tribunal n'a pas suffisamment répondu aux moyens tirés de l'incomplétude du dossier, de la méconnaissance des articles Ua 6 et Ua 7 du règlement du plan local d'urbanisme, en méconnaissance de l'article L. 9 du code de justice administrative ;
- le dossier de demande de permis de construire est incomplet en ce qu'il ne fait pas état de la hauteur de la villa existante en méconnaissance des articles R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ; c'est à tort que le tribunal a jugé que le projet architectural prévoyait d'accoler la construction nouvelle à la villa, dont l'aspect et la volumétrie n'étaient pas modifiés et que cette construction ne pouvait être regardée comme une construction à édifier ou modifier ;
- le dossier de demande de permis de construire ne contient pas le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des voies et espaces communs ou les statuts de la copropriété, en méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme ;
- le maire était tenu de sursoir à statuer lors de la délivrance du permis de construire initial et, en tout état de cause, lors de la délivrance du permis de construire modificatif en vertu de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme, dès lors que le projet est de nature à compromettre l'exécution du futur plan local d'urbanisme ;
- le projet méconnait les dispositions de l'article Ua 6 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- alors qu'il avait connaissance du risque de submersion au regard de la date d'élaboration du plan de prévention des risques littoraux, le maire n'a ordonné aucune prescription particulière qui aurait permis non seulement de sécuriser les futurs occupants du projet de construction mais également d'éviter d'accroitre les risques pour les tiers ; le maire de Soorts-Hossegor a donc entaché les deux arrêtés d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
Par deux mémoires, enregistrés le 3 mars et 10 décembre 2021, la société Sagec Atlantique, société à responsabilité limitée (SARL), représentée par Me Chapon, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, au sursis à statuer dans l'attente de la production d'une mesure de régularisation de l'autorisation délivrée et à la mise à la charge de Mme B... d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les moyens développés par Mme B... ne sont pas fondés ;
- le vice tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme est régularisable.
Par un mémoire, enregistré le 5 novembre 2021, la commune de Soorts-Hossegor, représentée par Me Miranda, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de Mme B... d'une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens développés par Mme B... ne sont pas fondés.
Par une lettre du 22 février 2022, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de surseoir à statuer en vue de la régularisation du vice tiré de l'absence au dossier de demande de permis de construire d'un projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs, en méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire, enregistré le 25 février 2022, Mme B... a présenté ses observations sur la possibilité de mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire, enregistré le 9 mars 2022, la société Sagec a présenté ses observations sur la possibilité de mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Nathalie Gay ;
- les conclusions de M. Stéphane Gueguein, rapporteur public ;
- et les observations de Me Huglo, représentant Mme B..., de Me Dauga, représentant la commune de Soorts-Hossegor, et de Me Laforgue, représentant la société Sagec Atlantique.
Considérant ce qui suit :
1. La société Sagec Atlantique a déposé le 12 décembre 2017 une demande de permis de construire en vue de la réalisation d'un immeuble comprenant quinze logements situé 652 avenue Brémontier, sur la parcelle cadastrée BN n° 26. Par un arrêté du 29 janvier 2018, le maire de Soorts-Hossegor a accordé le permis de construire sollicité. Par une lettre reçue en mairie le 21 mars 2018, Mme B..., propriétaire d'une maison située au 646 de l'avenue Brémontier, a demandé au maire de Soorts-Hossegor de retirer ce permis de construire. En l'absence de réponse explicite du maire, elle a saisi le tribunal administratif de Pau d'une demande tendant à l'annulation du permis de construire du 29 janvier 2018. En cours d'instance, un permis de construire modificatif a été délivré à la société Sagec Atlantique le 13 mai 2019. Mme B... relève appel du jugement du 4 novembre 2020 par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande tendant à l'annulation du permis de construire initial du 29 janvier 2018, de la décision implicite rejetant son recours gracieux et du permis de construire modificatif du 13 mai 2019.
Sur la régularité du jugement :
2. Aux termes de l'article L. 9 du code de justice administrative : " Les jugements sont motivés ".
3. Il résulte des motifs mêmes du jugement attaqué que le tribunal administratif de Pau a expressément répondu aux moyens contenus dans les mémoires produits par la requérante. En particulier, le tribunal administratif, qui n'était pas tenu de répondre à tous les arguments avancés par les parties, a suffisamment explicité la réponse aux moyens tirés de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire aux points 6 et 7, et de la méconnaissance par les permis attaqués de l'article Ua 6 du règlement du plan local d'urbanisme aux points 13 à 15, et de l'article Ua 7 du même règlement aux points 16 et 17. Mme B... n'est dès lors pas fondée à soutenir que le jugement serait insuffisamment motivé et ainsi entaché d'irrégularité. La contestation du raisonnement développé par les premiers juges se rattache au bien-fondé du jugement et est sans incidence sur sa régularité.
Sur la fin de non-recevoir opposée en première instance :
4. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation (...) ".
5. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
6. Il ressort des pièces du dossier que Mme B..., propriétaire d'une maison d'habitation, implantée sur la parcelle adjacente au terrain d'assiette du projet, cadastrée section BN n°27, fait valoir qu'elle subirait nécessairement les conséquences du projet en cause consistant en la création d'un immeuble comprenant quatorze logements, d'une hauteur de plus de 12 mètres au faitage, s'agissant de sa vue et de son cadre de vie, notamment résultant des nuisances sonores et de l'augmentation du trafic routier sur l'avenue Brémontier, voie de desserte de sa parcelle. Eu égard aux dimensions de la construction projetée et alors même que le terrain de Mme B... comporterait de la végétation et que la haie existante sur la limite séparative serait conservée, cette dernière justifie d'un intérêt à agir à l'encontre du permis de construire du 29 janvier 2018 et du permis de construire modificatif du 13 mai 2019.
Sur la légalité des actes contestés :
7. Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu (...) ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : (...) / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur (...) ".
8. D'une part, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que sur le terrain d'assiette du projet, sont implantées deux villas, dont l'une est vouée à être démolie et l'autre, située à l'ouest du terrain, a vocation à être conservée, à l'exception d'une partie de faible importance qui sera détruite afin de permettre l'accolement de la nouvelle construction projetée. Ainsi que l'ont jugé à bon droit les premiers juges, cette villa, dont l'aspect et la volumétrie ne sont pas modifiés, ne peut être regardée comme une construction à édifier ou à modifier au sens de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme et l'absence de mention de sa hauteur sur le plan de masse n'a pas d'incidence sur la légalité du permis de construire. D'autre part, il ressort des pièces du dossier de demande du permis de construire que les hauteurs de la nouvelle construction de 8,80 mètres au sud-ouest et 10 mètres au
nord-ouest à l'égout du toit et de 12,80 m au faîtage, sont bien mentionnées dans le plan de masse et sont confirmées par les indications du plan de coupe. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme doivent être écartés.
9. Aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ".
10. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que le pétitionnaire a coché, dans le formulaire Cerfa, la case " le terrain doit être divisé en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de la (ou des) construction(s) " et a joint un plan de division du terrain PC 32 faisant apparaitre deux lots, le premier concernant la villa conservée et le second la nouvelle construction. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse et de la notice que ces deux bâtiments sont desservis par la même voie qui doit être regardée comme une voie commune. La circonstance que cette voie serait située exclusivement dans le lot n° 2 n'a pas d'incidence dès lors qu'il ne ressort d'aucune pièce du dossier qu'une servitude de passage serait constituée au profit du lot n° 1. Or, les demandes de permis de construire ne contenaient pas le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs, alors qu'il n'est pas établi que la voie devait être soumise au statut de la copropriété ou que le pétitionnaire avait conclu avec la commune de Soorts-Hossegor ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent, une convention prévoyant son transfert dans le domaine de cette collectivité après achèvement des travaux. Si la société Sagec fait état du projet de constitution d'une servitude de passage et de réseau sur le lot n° 2 au profit du lot n° 1, laquelle dispenserait de la création d'une association syndicale des acquéreurs, elle ne peut être prise en compte dès lors qu'elle n'a été ni produite, ni signée et ne figure pas en prescription du permis de construire. Par suite, Mme B... est fondée à soutenir que le permis de construire méconnait les dispositions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme.
11. Aux termes de l'article Ua 6 du règlement du plan local d'urbanisme : " (...) Secteur Uac : / Toute construction doit être implantée à 12 mètres en retrait de l'alignement existant ou à créer ".
12. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire et notamment du plan de masse que la villa existante située à l'ouest de la parcelle n'est pas modifiée, hors la démolition partielle, et que les travaux autorisés par le permis de construire contesté consistent en la réalisation d'une construction nouvelle dans le prolongement de cette construction existante, à l'est de la parcelle, à l'opposé de l'avenue Brémontier. Dans ces conditions, Mme B... ne saurait se prévaloir du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article Ua 6 du règlement du plan local d'urbanisme quant à l'implantation de cette villa existante par rapport à l'avenue Brémontier. En outre, l'implantation de la construction autorisée par le permis de construire litigieux respecte une distance de douze mètres par rapport à l'avenue Brémontier et par rapport à l'allée Emile Benoist. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ua 6 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.
13. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".
14. Pour apprécier si les risques d'atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, il appartient à l'autorité compétente en matière d'urbanisme, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent, et pour l'application de cet article en matière de risque de submersion marine, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, en l'état des données scientifiques disponibles, ce risque de submersion en prenant en compte notamment le niveau marin de la zone du projet, le cas échéant, sa situation à l'arrière d'un ouvrage de défense contre la mer ainsi qu'en pareil cas, la probabilité de rupture ou de submersion de cet ouvrage au regard de son état, de sa solidité et des précédents connus de rupture ou de submersion.
15. Alors même que le plan de prévention des risques littoraux a été prescrit le 28 décembre 2010, il ressort des pièces du dossier que la carte d'aléa submersion marine n'a été établie que le 14 août 2018, le projet de règlement dudit plan, le 23 décembre 2019, et le projet de carte règlementaire du même plan, le 24 décembre 2019. En outre, par la production de documents très généraux, notamment le dossier départemental des risques majeurs de 2011, le porter à connaissance de l'Etat à l'échelle de la communauté de communes Marenne Adour Côte-Sud du 1er août 2016 et le document d'information communal sur les risques majeurs de janvier 2018, il ne ressort ni de ces pièces ni d'aucune autre pièce que le maire de Soorts-Hossegor avait connaissance, à la date d'édiction du permis de construire initial, le 29 janvier 2018, de l'exposition du projet de construction à un risque important de submersion marine. Par ailleurs, le permis de construire modificatif, délivré le 13 mai 2019, ne concerne pas le parc de stationnement souterrain. Par suite, Mme B... ne saurait se prévaloir de la méconnaissance par le permis de construire modificatif de la disposition du projet de règlement du plan de prévention des risques littoraux interdisant la création ou l'aménagement de sous-sol en zone bleue. Dans ces conditions, en accordant les permis de construire contestés, le maire de Soorts-Hossegor n'a pas entaché ses décisions d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
16. Aux termes de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme : " (...) L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ".
17. D'une part, il ressort des pièces du dossier que la communauté de communes Marenne Adour côte-sud a prescrit l'élaboration du plan local d'urbanisme intercommunal par une délibération du 17 décembre 2015. Si les premières orientations générales du projet d'aménagement et de développement durables (PADD) ont été débattues en séance du conseil communautaire du 17 mars 2017, ce n'est que lors des séances des 6 décembre 2018 et 31 janvier 2019 qu'un nouveau débat a eu lieu sur le contenu du PADD. Le projet de plan local d'urbanisme intercommunal a été arrêté par une délibération du 11 juillet 2019 et la communauté de communes Marenne Adour côte-sud a adopté le plan le 27 février 2020. Dans ces conditions, l'état d'avancement des travaux d'élaboration du nouveau plan ne permettait pas encore, à la date d'édiction du permis de construire initial le 29 janvier 2018, de préciser la portée exacte du document en cours d'élaboration s'agissant de la zone d'implantation du projet.
18. D'autre part, le permis de construire modificatif, délivré le 13 mai 2019, a pour objet de supprimer un logement et la place de stationnement correspondante, de réaménager les places aériennes de stationnement, de déplacer l'implantation de la plateforme réservée au dépôt des ordures ménagères et de modifier la clôture au droit de l'avenue Brémontier. En premier lieu, dès lors le terrain d'assiette du projet ne comporte pas de limite de fond de parcelle, mais uniquement deux limites séparatives et que le permis délivré le 13 mai 2019 ne modifie pas l'implantation de la construction projetée, l'appelante ne peut utilement se prévaloir de la contradiction entre le projet et la règle du projet de PLUI imposant une distance de 10 mètres de la limite de fond. En deuxième lieu, le projet de règlement du PLUI imposait une augmentation du nombre de places de stationnement de 1,3 à 2 places par logement et ajoutait une place visiteur par tranche de cinq logements, soit dix places de stationnements supplémentaires par rapport au projet litigieux. En troisième lieu, le projet de PLUI prévoyait une servitude afin d'imposer 20 % de logements sociaux pour les opérations d'aménagement et de permis de construire de plus de dix logements ou 650 m² de surface de plancher. Dans ces conditions, le permis de construire modificatif aurait été en contradiction avec les dispositions du futur plan local d'urbanisme intercommunal relatives au nombre de places de stationnement et au nombre de logements sociaux et n'aurait pu être autorisé sous l'empire de la réglementation à venir. Toutefois, eu égard au caractère limité du projet qui porte sur la construction de 14 logements et à la circonstance que l'application des nouvelles règles du PLUI conduiraient à ce que manquent 2 logements sociaux et 10 places de stationnements, le permis de construire modificatif n'est pas de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme intercommunal.
19. Dans ces conditions, le maire pouvait sans commettre d'erreur manifeste ne pas surseoir à la demande de permis de construire modificatif.
Sur la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
20. En vertu de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, lorsque, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, le juge administratif estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, il sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations.
21. Le vice tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme, tel que retenu au point 10, est régularisable. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer sur la requête et d'impartir à la société Sagec Atlantique un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt aux fins de notifier à la cour une mesure de régularisation sur ce point.
DÉCIDE :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur les conclusions de la requête pour permettre à la société Sagec Atlantique de notifier, le cas échéant, à la cour une mesure de régularisation de l'illégalité mentionnée au point 10 du présent arrêt, dans le délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Sagec Atlantique, à la commune de
Soorts-Hossegor et à Mme A... B....
Délibéré après l'audience du 22 mars 2022 à laquelle siégeaient :
Mme Brigitte Phémolant, présidente,
Mme Nathalie Gay, première conseillère,
Mme Laury Michel, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 avril 2022.
La rapporteure,
Nathalie GayLa présidente,
Brigitte Phémolant
La greffière,
Virginie Santana
La République mande et ordonne au préfet des Landes en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
N° 21BX00233 2
