Vu la requête, enregistrée le 13 février 2012 sous forme de télécopie et régularisée par courrier le 16 février 2012, présentée pour le syndicat départemental de la propriété privée rurale des Landes, dont le siège est 36 place de l'Orme à Biscarosse (40600), représenté par son président en exercice, par Me A... ;
Le syndicat départemental de la propriété privée rurale des Landes demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1001726 du 13 décembre 2011 du tribunal administratif de Pau en tant qu'il a rejeté ses conclusions tendant à l'annulation de l'article 4 de l'arrêté du préfet des Landes en date du 23 juillet 2010 en ce qu'il fixe à 57 euros par mètre carré le montant maximum annuel du loyer et à l'annulation de l'article 2 du même arrêté en ce qu'il prévoit que la superficie comprise entre 81 et 150 mètres carrés est retenue pour moitié et celle au-delà de 150 mètres carrés est retenue pour le quart ;
2°) d'enjoindre au préfet des Landes de fixer un nouveau loyer maximum pour les bâtiments d'habitation, dans un délai de trois mois à compter de la notification de l'arrêt à intervenir ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code rural et de la pêche maritime ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 décembre 2012 :
- le rapport de Mme Frédérique Munoz-Pauziès, premier conseiller ;
- les conclusions de M. Nicolas Normand, rapporteur public ;
1. Considérant que, par arrêté du 23 juillet 2010 pris en application des articles L. 411-11 et R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, le préfet des Landes a fixé les minima et les maxima des loyers des bâtiments d'habitation compris dans un bail rural pour le département des Landes ; que, par le jugement attaqué du 13 décembre 2011, le tribunal administratif de Pau a annulé l'article 2 de cet arrêté en tant qu'il exclut de la surface à prendre en compte pour le calcul du prix des loyers des bâtiments d'habitation les parties d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés, ainsi que l'article 4 en tant qu'il fixe à 11,40 euros le prix minimum au mètre carré et à l'année des bâtiments de la catégorie C ; que le syndicat départemental de la propriété privée rurale des Landes relève appel de ce jugement en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions de sa demande ;
Sur l'arrêté attaqué en tant qu'il fixe à 57 euros par mètre carré le montant maximum annuel du loyer :
2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction applicable à l'espèce : " Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué (...) Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues. / Le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret (...) L'autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales et, le cas échéant, nationale. En cas de carence de ces commissions, l'autorité compétente procède elle-même à cette fixation (...) " ; qu'aux termes de l'article R. 411-1 du même code : " Pour l'application de l'article L. 411-11, le préfet fixe, par arrêté publié au recueil des actes administratifs de la préfecture : / 1° Les maxima et minima des loyers des bâtiments d'habitation sont exprimés en monnaie et calculés par mètre carré de surface définie conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces montants sont arrêtés par catégories en fonction de l'état d'entretien et de conservation des logements, de leur importance, de leur confort et de leur situation par rapport à l'exploitation ; ils tiennent compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement ; / 2° Les maxima et minima exprimés en monnaie des loyers représentant les valeurs locatives normales des bâtiments d'exploitation et des terres nues, éventuellement par régions naturelles agricoles (...) " ;
3. Considérant que le procès-verbal de réunion de la commission consultative paritaire des baux ruraux du 27 mai 2010, chargée en application de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime de proposer au préfet les minima et maxima à retenir, cite les chiffres de l'Agence nationale de l'habitat, du ministère du logement en matière de logement social, des éditions Callon ainsi que ceux résultant d'une enquête téléphonique réalisée auprès des agents immobiliers du département par la direction départementale de l'agriculture et de la forêt ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce que l'arrêté attaqué aurait été pris sans tenir compte des indicateurs publics et privés mesurant les loyers pratiqués localement et méconnaitrait dès lors les dispositions de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime doit être écarté ;
4. Considérant, toutefois, qu'il ressort des pièces du dossier, et en particulier de la délibération de la commission d'amélioration de l'habitat des Landes du 16 avril 2008, que les loyers du marché les plus faibles en 2008 s'élevaient à 7,70 euros le mètre carré par mois ; que la côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2010, publiée par les éditions Callon, mentionne, pour le département des Landes, un loyer minimum situé entre 4,10 et 5 euros le mètre carré, et un loyer maximum entre 10 euros et 11,30 euros le mètre carré ; qu'ainsi, en fixant à 57 euros par an et par mètre carré, soit 4,75 euros par mois, le loyer maximum des habitations appartenant à la catégorie A, c'est-à-dire les mieux situées et les mieux entretenues, le préfet des Landes a entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation ;
Sur l'arrêté attaqué en tant qu'il prévoit de ne retenir la superficie comprise entre 81 et 150 mètres carrés que pour moitié et celle au-delà de 150 mètres carrés pour le quart :
5. Considérant que la circonstance, avancée par le ministre de l'agriculture, de l'agroalimentaire et de la forêt, que les logements ruraux présentent une superficie moyenne assez élevée, souvent supérieure aux besoins des fermiers, ne suffit pas à justifier que, dès 81 mètres carrés, la surface retenue pour le calcul du loyer ne soit prise en compte qu'à hauteur de la moitié ; que, dès lors, le syndicat départemental de la propriété privée rurale des Landes est fondé à soutenir que ce seuil est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation ;
6. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le syndicat départemental de la propriété privée rurale des Landes est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a rejeté ses conclusions tendant à l'annulation de l'article 4 de l'arrêté du préfet des Landes du 23 juillet 2010 en ce qu'il fixe à 57 euros par mètre carré le montant maximum annuel du loyer, et à l'annulation de l'article 2 du même arrêté en ce qu'il prévoit que la superficie comprise entre 81 et 150 mètres carrés est retenue pour moitié et celle au-delà de 150 mètres carrés est retenue pour le quart ;
Sur les conclusions à fin d'injonction :
7. Considérant que le présent arrêt, qui annule l'arrêté du 23 juillet 2010 en tant qu'il fixe le loyer maximum pour les bâtiments d'exploitation, implique que le préfet des Landes fixe à nouveau ce loyer ; qu'il y a lieu d'enjoindre au préfet des Landes de procéder à cette fixation, dans le délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
8. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ;
9. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner l'Etat à payer au syndicat départemental de la propriété privée des Landes une somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
DECIDE :
Article 1er : L'article 4 de l'arrêté du 23 juillet 2010, en tant qu'il fixe à 57 euros par mètre carré le montant maximum annuel du loyer, et l'article 2 du même arrêté, en ce qu'il prévoit que la superficie comprise entre 81 et 150 mètres carrés est retenue pour moitié et celle au-delà de 150 mètres carrés pour le quart, sont annulés.
Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Pau du 13 décembre 2011 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : il est enjoint au préfet des Landes de fixer à nouveau le montant maximum annuel du loyer dans le délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt.
Article 4 : L'Etat versera au requérant une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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N° 12BX00340
