N° C.20.0560.F
PHAROCHIM, société à responsabilité limitée, dont le siège est établi à Anderlecht, rue Edmond Rostand, 59, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0462.505.896, venant aux droits de la société en commandite Immobilière Atlanta, en liquidation,
demanderesse en cassation,
représentée par Maître Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Watermael-Boitsfort, chaussée de La Hulpe, 177/7, où il est fait élection de domicile,
contre
RETAIL DISTRIBUTION CONCEPTS, société à responsabilité limitée, dont le siège est établi à Forest, rue Marguerite Bervoets, 94, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0411.551.895,
défenderesse en cassation,
représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 250, où il est fait élection de domicile.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 9 janvier 2020 par le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant en degré d'appel.
Le conseiller Michel Lemal a fait rapport.
L'avocat général Philippe de Koster a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.
III. La décision de la Cour
Sur le moyen :
Quant à la seconde branche :
En vertu de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail parce qu'il a la volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité, et est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros œuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer.
Le bailleur ne peut se décharger sur autrui de son obligation personnelle d'exécuter à son compte lesdits travaux de démolition et de reconstruction.
En vertu de l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la même loi, le preneur, qui a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, a droit à une indemnité d'éviction fixée forfaitairement à trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur.
Aux termes de l'article 28 de cette loi, les actions en payement de l'indemnité d'éviction doivent être intentées dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à l'action.
Lorsque l'intention pour laquelle le bailleur a pu évincer le preneur consiste en la démolition et la reconstruction des locaux visée à l'article 16, I, 3°, de la loi sur les baux commerciaux et que le preneur réclame une indemnité d'éviction, majorée éventuellement de dommages-intérêts, au motif que le bailleur, sans justifier d'un motif grave, n'a pas réalisé cette intention dans le délai déterminé à l'article 25, alinéa 1er, 3°, au motif que le coût de la reconstruction ne dépasse pas trois années de loyer, ou au motif que les travaux n'affectent pas le gros œuvre de l'immeuble commercial, le fait donnant ouverture à l'action, visé à l'article 28 de cette loi, coïncide, en règle, avec l'achèvement des travaux effectués par le bailleur.
Dans ce cas, le délai de forclusion de l'action fixé à l'article 28 prend cours, en règle, à partir de l'achèvement de ces travaux.
Le jugement attaqué statue sur la demande de la défenderesse de condamner la demanderesse à l'indemnité d'éviction prévue par l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi sur les baux commerciaux au motif que la demanderesse n'a pas effectué de travaux pour un montant dépassant la somme de trois années du dernier loyer augmenté du précompte immobilier.
Il constate que, « le 4 juillet 2013, [la défenderesse] a sollicité le renouvellement [du] bail » liant les parties, que, « par exploit d'huissier du
3 octobre 2014, [la demanderesse a refusé] le [re]nouvellement [du bail sur la base de] l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux », que la défenderesse a quitté les lieux le 31 janvier 2015, que, « le 13 août 2015, [la demanderesse] a conclu un nouveau contrat de bail commercial avec la société Kiko Belgique », et qu'« aux termes de l'article 1er de ce contrat de bail, les lieux loués étaient livrés ‘casco' » et que la demanderesse « s'engageait à refaire la façade à ses frais conformément au concept Kiko et moyennant [l']accord des deux parties ».
Il relève que, « le 2 septembre 2016, [la demanderesse] a mis les clés et les lieux à la disposition de la société Kiko », que « le document signé ce jour par les parties comporte les observations suivantes : ‘La réalisation du trou pour l'escalier : OK/NOK. Nous devons attendre l'estimation finale du bailleur pour faire le trou pour l'escalier de la façon dont Kiko veut' », que, « le 20 septembre 2016, l'entrepreneur [...] a adressé à [la demanderesse] une offre pour le percement d'une trappe », que, « le 1er octobre 2016, cet entrepreneur a établi une facture au nom [de la demanderesse] pour la réalisation d'une trappe » et que « cette facture a été acquittée par [la demanderesse] le 12 octobre 2016 ».
Le jugement attaqué, qui, après avoir considéré qu'« il est possible que la réalisation de cette trappe ait marqué la fin des travaux de structure ou gros œuvre incombant à [la demanderesse] selon la convention conclue avec Kiko », décide que l'action de la défenderesse, formée par une citation signifiée le 16 novembre 2017, a été intentée dans le délai d'un an de l'article 28 de la loi sur les baux commerciaux aux motifs que la réalisation de cette trappe « ne coïncide toutefois pas pour autant avec l'achèvement des travaux de reconstruction de l'immeuble », que « ceux-ci doivent tendre à rétablir l'immeuble sous une forme ressemblante, c'est-à-dire, en l'espèce, de façon à permettre à nouveau l'exploitation d'un commerce, et qu'à ce titre ils englobent les travaux d'aménagement et de finition », qu'« il importe peu à cet égard que selon l'accord conclu entre [la demanderesse] et Kiko, ces travaux d'aménagement et de finition aient été transférés à un tiers, en l'occurrence le nouveau preneur, dans la mesure où le motif doit être réalisé par le bailleur pour son propre compte », et qu'« en outre, conformément au principe de la relativité des conventions, l'accord conclu entre [la demanderesse] et Kiko ne peut pas nuire à [la défenderesse] », viole les dispositions légales précitées.
Le moyen, en cette branche, est fondé.
Et il n'y a pas lieu d'examiner la première branche du moyen, qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaqué en tant qu'il dit recevable et fondée la demande de la défenderesse de paiement d'une indemnité d'éviction, qu'il condamne la demanderesse à payer la somme de 359.626,36 euros et qu'il statue sur les
dépens ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;
Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance du Brabant wallon, siégeant en degré d'appel.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, les conseillers Michel Lemal, Ariane Jacquemin, Maxime Marchandise et Marielle Moris, et prononcé en audience publique du trois juin deux mille vingt et un par le président de section Christian Storck, en présence de l'avocat général Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
