| Belgique, Cour de cassation, 26 février 2021, C.20.0411.N

N° C.20.0411.N
1. E. B.,
2. R. D.,
3. A. B.,
Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. J. B.,
2. D. B.,
3. C. B.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 13 novembre 2019 par le tribunal de première instance de Flandre occidentale, division d’Ypres, statuant en degré d’appel.
Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.
L’avocat général Els Herregodts a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent un moyen.
III. La décision de la Cour
1. En vertu de l’article 30, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme, par dérogation à l’article 1717 de l’ancien Code civil et sous réserve de ce qui est prévu ci-après, le preneur de biens ruraux ne peut sous-louer en tout ou en partie le bien loué ou céder son bail en tout ou en partie sans l’autorisation du bailleur.
L’article 34, alinéa 1er, de cette loi prévoit que le preneur peut, sans autorisation du bailleur, céder la totalité de son bail aux personnes désignées dans cette disposition.
L’article 35, alinéa 1er, de la même loi énonce que, si, dans les trois mois de l’entrée en jouissance du cessionnaire, le preneur notifie au bailleur la cession que le preneur a faite du bail aux personnes visées, en lui indiquant les noms, prénoms et adresses du ou des cessionnaires, le bail est, sauf opposition déclarée valable du bailleur, renouvelé de plein droit à leur profit.
En vertu de l’article 36, alinéa 1er, le bailleur auquel la cession a été notifiée en temps opportun peut faire opposition au renouvellement du bail en citant l’ancien et le nouveau preneurs devant le juge de paix, dans les trois mois de la notification de la cession, à peine de déchéance, en vue d’entendre valider son opposition.
Selon l’article 37, § 1er, 2°, peut seul être admis comme motif sérieux d’opposition, l’intention du bailleur d’exploiter lui-même, dans un délai inférieur à cinq ans, le bien loué ou d’en céder l’exploitation aux personnes désignées dans cette disposition.
En vertu de l’article 37, § 2, si l’opposition a été admise sur la base des motifs prévus au 2° du premier paragraphe, le cessionnaire du bail peut réclamer le renouvellement du bail, sans qu’une nouvelle opposition fondée sur le même motif soit possible, si l’exploitation personnelle par celui qui a été indiqué dans l’opposition du bailleur ne s’est pas réalisée dans le délai indiqué dans cette opposition. À cet effet, le cessionnaire du bail ou ses ayants droit doivent faire une nouvelle notification de la cession dans les trois mois suivant l’expiration de ce délai, à peine de déchéance. S’il y a renouvellement du bail, la nouvelle période de bail prend cours à la date anniversaire de l’entrée en jouissance du cessionnaire, qui suit ladite notification.
2. La cession privilégiée prévue à l’article 35 précité revêt un caractère indivisible, en sorte que, en cas de pluralité de bailleurs, l’opposition à cette cession fondée sur l’article 36 doit être faite par tous les bailleurs.
Cette règle n’implique pas que, lorsque l’intention d’exploitation est invoquée à l’appui de l’opposition, chacun des bailleurs doit avoir l’intention de faire exploiter sa partie du bien loué par les personnes désignées à l’article 37, § 1er, 2°, de la loi sur le bail à ferme. Il suffit que l’un des bailleurs ait cette intention pour que la cession privilégiée du bail relative au bien loué dans son ensemble fasse obstacle au renouvellement du bail.
3. Le jugement attaqué constate et considère que :
- ensuite de l’ouverture de la succession de leurs parents, le premier demandeur et les défendeurs sont devenus copropriétaires d’un certain nombre de parcelles qui sont louées aux premier et deuxième demandeurs depuis le 1er juillet 1978 ;
- les premier et deuxième demandeurs ont concédé une cession privilégiée du bail au troisième demandeur ;
- les défendeurs y ont formé opposition ;
- au stade actuel de la procédure, les défendeurs n’invoquent plus qu’un seul motif d’opposition, à savoir l’intention d’exploitation du bien loué par la fille et le gendre du premier défendeur ;
- dès lors que les demandeurs ne contestent plus que la fille et le gendre du premier défendeur sont agriculteurs et sont en mesure de réaliser l’exploitation (d’une partie) du bien loué et que la liquidation-partage, avec la question du caractère commodément partageable en nature, est encore pendante, l’intention du premier défendeur doit être considérée comme sérieuse et fondée ;
- le fait que l’opposition à la cession privilégiée du bail soit déclarée fondée, implique qu’il ne peut être question d’un renouvellement du bail au profit du troisième demandeur en tant que preneur ;
- contrairement au congé qui peut être donné sous condition dès lors que, conformément à l’article 883 de l’ancien Code civil, le copropriétaire est réputé avoir été seul et immédiatement propriétaire du bien qu’il recueille de la succession, le renouvellement du bail ne peut être fait sous condition ou valoir qu’à l’égard d’une partie des copropriétaires, car le bail à ferme revêt un caractère indivisible et il ne peut être question d’une cession privilégiée du bail au profit des deuxième et troisième défenderesses, tandis que ce ne serait pas le cas à l’égard du premier défendeur.
4. En statuant de la sorte, le jugement attaqué est légalement justifié.
Le moyen ne peut être accueilli.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne les demandeurs aux dépens.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, les présidents de section Koen Mestdagh et Geert Jocqué, et les conseillers Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du vingt-six février deux mille vingt et un par le président de section Eric Dirix, en présence de l’avocat général Els Herregodts, avec l’assistance du greffier Vanity Vanden Hende.
Traduction établie sous le contrôle du conseiller Marie-Claire Ernotte et transcrite avec l’assistance du greffier Patricia De Wadripont.