COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 63B
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 09 MARS 2018
R.G. N° 16/02168
AFFAIRE :
[S] [C] veuve [I]
SCP [O], [G], [Z], [M], [N], [V], [R]
C/
SARLAU CINCINNATUS ASSURANCE
CRCAM D'AQUITAINE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
POLE CIVIL
1ère chambre
N° RG : 13/10878
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le :
à :
Me Claire RICARD
Me Valérie LEGAL
Me Vincent RAVION
Me Armelle CARNE DE CARNAVALET
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE NEUF MARS DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation les 19 janvier et 23 février 2018 les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre :
Madame [S] [C] veuve [I]
née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 1] (MAROC)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2016090 - Représentant : Me Thibault MANOIR DU JUAYE de la SELARL DU MANOIR DE JUAYE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R], notaires associés
N° SIRET : 318 67 2 9 79
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentant : Me Valérie LEGAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 - N° du dossier 160034 - Représentant : Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTES
****************
SARLAU CINCINNATUS ASSURANCE
[Adresse 5]
[Adresse 6]
Représentant : Me Vincent RAVION, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1208
Société Coopérative CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D'AQUITAINE (CRCAM D'AQUITAINE)
N° SIRET : 434 651 246
[Adresse 7]
[Adresse 8]
Représentant : Me Armelle CARNE DE CARNAVALET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 415 - N° du dossier 16/1568 - Représentant : Me Pierre-Yves COUTURIER substitué par Me Armelle DE CARNE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Novembre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, et Madame Nathalie LAUER, conseiller, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, président,
Madame Anne LELIEVRE, conseiller,
Madame Nathalie LAUER, conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,
***************
Vu le jugement rendu le 18 février 2016 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation invoquée par la Crcam Mutuel d'Aquitaine,
- dit Mme [I] recevable en ces demandes dirigées à l'encontre de la société Cincinnatus,
- dit que la société Cincinnatus et la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] & [A] [R] ont commis des manquements à leurs obligations d'information et de conseil à l'égard de Mme [S] [I] veuve [I],
- condamné in solidum la Sarl Cincinnatus et la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] & [A] [R] à payer à Mme [I] la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
- débouté les parties de toutes autres demandes,
- condamné in solidum la Sarl Cincinnatus et la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] & [A] [R] à verser à Mme [I] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [I] à verser à la Crca Mutuel d'Aquitaine la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné in solidum la Sarl Cincinnatus et la SCP SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] & [A] [R] aux dépens.
Vu l'appel relevé le 23 mars 2016 par Mme [I] qui, dans ses dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2016, demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a reconnu la responsabilité de Maître [G] et de la société Cincinnatus,
- condamner la société Cincinnatus à régler à titre de réparation de l'intégralité du préjudice la somme de 1'104 602 euros à titre de dommages-intérêts,
- infirmer le jugement en ce qu'il a écarté la responsabilité du Crédit agricole et en conséquence,
- l'infirmer en ce qu'il a évalué chichement la perte d'une chance et en conséquence,
- condamner solidairement l'office notarial SCP [O], [G] - [Z] - [M] - [N] - [V] - [R] et la Crcam d'aquitaine à payer à Madame [I] la somme de 1'104 602 euros à titre de la perte d'une chance,
- condamner solidairement le notaire, le crédit agricole et la société Cincinnatus au paiement d'une somme de 50 000 euros pour préjudice moral,
- condamner solidairement aux entiers dépens le notaire, la société crédit agricole et la société Cincinnatus dont distraction au profit de Maitre Ricard,
- les condamner également solidairement à lui payer 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'appel interjeté par la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] le 19 avril 2016 et ses dernières conclusions notifiées le 18 juillet 2016 par lesquelles, poursuivant l'infirmation du jugement déféré, elle prie la cour de :
- dire et juger Mme [I] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R],
- l'en débouter purement et simplement,
et statuant reconventionnellement,
- dire et juger que l'action menée par Mme [I] à l'encontre de la société Cincinnatus revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire,
- dire et juger que celle-ci lui cause un préjudice moral et matériel certain,
- condamner en conséquence Mme [I] à payer à la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] une somme de 20'000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner par ailleurs in solidum Mme [I] à payer à la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] une somme de 10'000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de jonction du 23 mai 2016,
Vu les dernières conclusions notifiées le 9 mars 2017 par la Crcam d'Aquitaine, par lesquelles elle demande à la cour de :
- constater l'absence totale de fondement s'agissant des griefs formulés à tort à l'encontre de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine,
- constater l'absence de violation par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine de son obligation de vigilance et de discernement,
- constater l'absence de violation par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine de l'obligation de s'informer et de se renseigner sur les risques de l'opération,
- constater l'absence de violation par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine de l'obligation de mise en garde des emprunteurs,
- constater l'absence de violation par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine de l'obligation de s'assurer du contrôle et de l'affectation des fonds prêtés,
- constater l'absence de faute reprochable à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine,
- constater l'absence de lien de causalité entre les fautes prétendues et reprochées à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine, et le dommage allégué,
- constater le cas échéant le remboursement partiel du prêt par Madame [I] à la suite de la vente de son bien immobilier,
- confirmer en sa totalité et en toutes ses dispositions le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Nanterre du 18 février 2016,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,
- condamner Madame [C] veuve [I] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.
Vu les dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2017 par la Sarl Cincinnatus, par lesquelles elle demande à la cour de :
A titre principal,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 18 février 2016 en ce qu'il a relevé un lien contractuel entre la société Cincinnatus et Madame [I],
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 18 février 2016 en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la prescription de l'action initiée par Madame [I],
- relever la défaillance de Madame [S] [I] à démontrer l'existence d'un contrat susceptible de fonder la responsabilité contractuelle alléguée de la société Cincinnatus, conjointement et solidairement avec les co-intimés,
- relever la prescription frappant l'action en responsabilité contractuelle initiée par Madame [S] [I] à l'encontre de la société Cincinnatus,
- juger, en conséquence, que Madame [S] [I] doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus, ces dernières étant irrecevables et mal fondées,
A titre subsidiaire,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 18 février 2016 en ce qu'il a relevé un manquement à l'obligation d'information et de conseil à l'égard de la société Cincinnatus,
- relever que la société Cincinnatus n'a manqué à aucune obligation contractuelle ou légale, ni n'a commis de faute à l'origine du dommage dont se prévaut Madame [S] [I],
- juger qu'il n'est pas établi que Madame [S] [I] aurait pris une décision différente, si elle avait bénéficié d'une information plus complète,
- constater que Madame [S] [I] demeure défaillante à rapporter la preuve matérielle des préjudices dont elle se prévaut,
- juger, en conséquence, que Madame [S] [I] doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus,
A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire une quelconque responsabilité était mise à sa charge, celle-ci demande de :
- juger que la responsabilité de la société Cincinnatus doit être strictement limitée au préjudice indemnisable de Madame [S] [I] au jour du transfert de leur dossier à Monsieur [K] [A], tous préjudices dont le fait générateur est postérieur à cet événement ne pouvant relever que de la responsabilité de cette dernière, qui succédait à la société Cincinnatus,
- relever que la société Cincinnatus n'a pas commis de faute à l'origine du dommage dont se prévaut Madame [S] [I],
- dire qu'il y a lieu à ce que le préjudice indemnisable de Madame [S] [I] soit circonscrit à la perte de chance dont elle aurait été privée,
- dire qu'il y a lieu également de tenir compte dans la détermination du préjudice indemnisable (i) des économies fiscales réalisées du fait de l'opération de défiscalisation, (ii) des loyers perçus de la société Résidence Château mais également (iii) de l'abstention de Madame [I] à prendre les mesures destinées à limiter son propre dommage,
- condamner, en conséquence, Madame [S] [I] à verser à la société Cincinnatus la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
FAITS ET PROCÉDURE
Dans le courant de l'année 2003, Mme [S] [C] veuve [I], désireuse de réaliser un investissement immobilier qui lui assurerait des revenus locatifs pour l'avenir tout en lui permettant une défiscalisation de ses revenus, est entrée en relation avec la société Cincinnatus, par l'intermédiaire de M. [K] [A], conseil en gestion de patrimoine, qui, au terme d'une étude personnalisée réalisée le 5 juin 2003, lui a conseillé d'investir dans une future résidence hôtelière, située à proximité de [Localité 2], programme de réhabilitation dit [Adresse 9], développé sous l'égide de la société Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n°62-903 du 4 août 1962 sur les monuments historiques dite loi Malraux.
La proposition présentée à Mme [I] consistait à acquérir un ou plusieurs lots dans un monument historique en mauvais état, à emprunter des fonds auprès d'une banque spécialement chargée de financer ce programme afin de régler le prix d'acquisition et les travaux de réhabilitation et à louer immédiatement le bien à un professionnel, les revenus locatifs devant alimenter un compte d'assurance-vie ouvert auprès de la compagnie La Mondiale, qui permettrait lui-même le remboursement de l'emprunt in fine et la totalité du coût des travaux étant déductible des revenus imposables.
C'est dans ces conditions, que Mme [I] a acquis auprès de la Sarl Financière Barbatre pour un montant de 81 718 euros, selon promesse de vente du 13 juin 2003 (signée dans les locaux de la société Cincinnatus) réitérée par acte de vente signé le 17 novembre 2003 devant Maître [I] [G], membre de la SCP [X] [E], [H] [S], [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N] et [M] [V], notaires associés à Nice, quatre lots dans la copropriété [Adresse 9], immeuble à réhabiliter destiné à être exploité en résidence hôtelière par la SA Résidence Les Ducs de Chevreuse, à laquelle a été consenti, le même jour, un bail commercial.
Préalablement à la signature de cet acte authentique, Mme [I] avait donné procuration à "tout clerc" de la SCP de notaires rédactrice, reçue par Maître [F], notaire à La Réunion, par acte du 28 octobre 2003, pour acquérir au moyen de l'emprunt d'une somme de 423 590 euros auprès de la Crca mutuel d'Aquitaine, finançant son acquisition à hauteur de 96 718 euros correspondant au prix d'achat des lots et aux frais, le solde étant destiné au financement des travaux, de réhabilitation.
Les prêts in fine ayant été consentis par la Crca Mutuel d'Aquitaine, la banque a libéré les fonds à hauteur du prix des lots, objet de la vente et des frais et a débloqué au profit de la société Sogecif, chargée des travaux de réhabilitation, après accord donné par Mme [I], une somme totale de 323 840 euros TTC, en paiement de trois appels de fonds en décembre 2003 (246 000 euros), décembre 2005 (47 840 euros) et décembre 2006 (30 000 euros).
A partir de l'année 2006 les loyers convenus n'ont plus été payés intégralement par la société Résidence Les Ducs de Chevreuse et par jugement du tribunal de commerce de Versailles, en date du 16 octobre 2007, les sociétés Sogecif, Financière Barbatre et SA Résidence Les Ducs de Chevreuse firent l'objet d'un redressement judiciaire qui fut converti en liquidation de biens par jugement du 1er avril 2008 (Maître [D] étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire), alors que les travaux de réhabilitation, pour lesquels un permis de construire avait été délivré le 27 mai 2005, étaient loin d'être terminés.
Mme [I], faisant valoir que l'immeuble [Adresse 9] est à l'abandon de sorte que les lots qu'elle a acquis ont perdu toute valeur, qu'en outre, elle est privée des revenus escomptés tout en étant débitrice à l'égard de l'organisme prêteur du principal de l'emprunt contracté et en ayant réglé les intérêts, a fait assigner la société Cincinnatus, la SCP [X] [E] - CaroI [O] - [I] [G] - [C] [Z] - [R] [M] - [D] [N] - [M] [V] -[A] [R], titulaire d'un office notarial à Nice, et la Crcam en réparation de ses préjudices financier et moral, qu'elle a évalué respectivement aux sommes de 1 240 000 euros et 50 000 euros, au visa des articles 1382, 1234 et suivants du code civil, par acte des 14 et 17 juin 2013.
Par le jugement dont elle a formé appel, il a partiellement été fait droit à ses demandes.
SUR CE, LA COUR
Sur la relation contractuelle entre Mme [I] et la société Cincinnatus
Considérant que la société Cincinnatus soutient qu'il n'existe pas de lien contractuel entre elle-même et Mme [I] ; qu'en particulier elle n'est signataire d'aucun des contrats à l'origine du préjudice invoqué pas plus qu'elle n'est intervenue aux actes ; qu'en ce qui concerne la commercialisation de l'opération elle n'est intervenue que sur subdélégation de la société Vestalis qui lui a confié un mandat d'agent commercial ; qu'en fait, Mme [I] a été conseillée par M. [A] au travers de l'Eurl Antarès ; qu'elle n'est donc intervenue elle-même qu'en qualité de simple indicateur entre le commercialisateur, Vestalis, et les clients des conseils en gestion de patrimoine de son réseau ; qu'ainsi, M. [K] [A] est intervenu avec une double casquette d'agent commercial de Cincinnatus et de conseil en gestion de patrimoine de Mme [I] ; que, par ailleurs, elle était rémunérée elle-même par la société Vestalis ; que c'est d'ailleurs dans les mêmes circonstances que, par cinq arrêts du 21 mars 2013, la cour d'appel de Paris a pu exclure la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine à l'occasion d'un autre programme initié par la Financière Barbatre ;
Considérant que Mme [I] réplique que la société Cincinnatus se livre à une démonstration qui relève de l'équilibrisme en tentant d'expliquer dans un premier mouvement qu'elle n'a pas de lien contractuel avec elle-même pour expliquer ensuite qu'elle a bien mandaté M. [K] [A] en qualité d'agent commercial ; que toutefois, la pièce n°7 de la société Cincinnatus, qui est le protocole transactionnel avec M. [A], ne fait état que de sa qualité d'agent commercial alors que la société Cincinnatus soutient qu'il serait intervenu également en qualité de conseil patrimonial ; qu'en tout état de cause, l'étude litigieuse a bien été rédigée pour le compte du commercialisateur qui est présenté de manière exhaustive avec des termes amphigouriques et flatteurs ;
Considérant ceci exposé que si certes, la société Cincinnatus n'est intervenue ni au compromis de vente, ni au contrat de travaux, ni au contrat de location, cette réalité ne saurait l'affranchir de ce que sa responsabilité est susceptible d'être engagée du fait de la prestation de conseils fournie à Mme [I] ; qu'en effet, Mme [I] soutient à bon droit qu'il résulte du protocole transactionnel régularisé entre la société Cincinnatus et M. [K] [A] (pièce n°7 de l'intimée) que la société Antarès, dont M. [A] est le gérant, exerce une activité d'agent commercial, pour le compte de Cincinnatus, en vertu d'un contrat d'agent signé le 1er janvier 2002 ; que, dans ce document, il n'est fait effectivement aucune référence à une activité autonome de conseil patrimonial de M. [A] ; qu'au contraire, cette transaction indique que la société Cincinnatus a bien pour activité la gestion de patrimoine et de placements financiers ; qu'en outre, le bilan patrimonial réalisé pour le compte de Mme [I] (pièce n°3 de celle-ci) explique la méthode « Cincinnatus » qui repose sur l'élaboration d'un bilan patrimonial personnalisé et un contrat d'assistance s'appuyant lui-même en particulier sur la « fidélisation » ; qu'il est en particulier souligné que : « pour Cincinnatus, vous êtes unique, et notre relation s'inscrit dans le long terme » ; que l'existence de la relation résulte donc des termes mêmes du bilan patrimonial réalisé pour le compte de Mme [I] ; qu'il n'est fait aucune référence à M. [K] [A] autrement que par ses initiales qui figurent en bas de page à côté du nom de Madame [I] ; que la seule précision, apposée également en bas de page, « document non contractuel » ne saurait lui permettre de nier l'existence d'une relation contractuelle avec Mme [I] dès lors que la société Cincinnatus a bien fourni à celle-ci une prestation de conseil en gestion de patrimoine qui a conduit l'appelante à souscrire à l'opération qui lui était proposée par ce conseil quand bien même elle n'a, ensuite, pas souscrit au contrat d'assistance en lui-même ; que, dans ces conditions, par motifs propres et adoptés, le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'existence d'un lien contractuel entre Mme [I] et la société Cincinnatus nonobstant l'absence de signature ou d'intervention à un contrat écrit ;
Sur la prescription
Considérant que la société Cincinnatus fait valoir que la demande de Mme [I] est prescrite puisque l'étude susceptible d'engager sa responsabilité est du 5 juin 2003 alors que l'assignation n'a été délivrée que le 17 juin 2013 ; qu'en effet, si la cour reconnaissait l'existence d'une relation contractuelle entre Mme [I] et la société Cincinnatus, le fait générateur de responsabilité serait à rechercher précisément dans les préconisations formulées et les conseils prodigués au terme du rapport établi à l'occasion de l'étude patrimoniale du 5 juin 2003 ; que la signature de la promesse unilatérale de vente a eu lieu le 13 juin 2003 de sorte que l'étude a nécessairement été remise à Mme [I] antérieurement ;
Considérant que Mme [I] réplique qu'avant la réforme de 2008, le droit commun de la prescription était de 30 ans ; qu'aucune prescription décennale ne peut s'appliquer dès lors qu'elle n'est pas commerçante et que la prestation de conseils n'est pas un acte de commerce ; que rien ne prouve que l'étude lui a été remise en juin 2003 ;
Considérant ceci exposé qu'en application de l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en matière de responsabilité contractuelle, la prescription ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ;
Considérant en l'espèce que, comme l'a justement retenu le tribunal, Mme [I] justifie de difficultés pour la perception des loyers rencontrés en 2006 ; que les premiers dommages remontent donc à cette année sans qu'aucun élément du dossier n'établisse que Mme [I] avait connaissance de ces difficultés avant 2006 ; que le tribunal a donc fait une juste application des dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008 pour conclure que l'action engagée par Mme [I] par acte des 14 et 17 juin 2013 n'était pas prescrite ; qu'il suffit d'ajouter que, devant la cour, la société Cincinnatus se contente de reprendre ses moyens développés en première instance sans apporter aucune critique à cette disposition du jugement dont elle poursuit pourtant l'infirmation ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ;
Sur les manquements reprochés au notaire
Considérant que Mme [I] fait valoir que le notaire ne l'a pas rencontrée et n'a donc pu remplir son devoir de conseil ; qu'il aurait dû l'alerter sur le régime très particulier de fonctionnement d'une ASL, de ce que, en versant directement à la société Sogecif, elle ne respectait pas les conditions exigées par la loi Malraux pour bénéficier des avantages fiscaux, alors qu'il savait que la société en question était une personne interposée'; qu'il a encore commis les manquements suivants :
- il ne l'a pas mise en garde sur le caractère risqué de l'opération outre l'absence de solvabilité des vendeurs et de l'exploitant envisageable dès la signature de l'acte,
- il ne l'a pas avertie sur les aléas économiques qui pouvaient peser sur cette opération à supposer qu'elle soit menée à son terme en raison de l'absence de modèle économique pour la location du château,
- il n'a pas prévu de garantie d'achèvement,
- il n'a pas prévu ou justifié de la faculté de rétractation,
- il n'a pas vérifié la consistance des parties communes alors que de ce fait, les investisseurs lésés ont dû acquérir des biens supplémentaires dans l'espoir de revendre un jour le château,
- il n'a pas organisé la libération sécurisée des fonds,
Considérant que la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] observe en préambule que ni le vendeur ni l'entreprise générale n'ont été attraits dans la procédure alors que cette dernière est à l'origine de la situation dont Mme [I] se plaint aujourd'hui ; qu'il est bien évident que, si elle ne pouvait justifier de l'admission de sa créance dans le cadre de la procédure collective dont est l'objet son débiteur légitime, la société Sogecif, elle ne saurait venir en réclamer aujourd'hui le paiement à Maître [G] ; qu'en tout premier lieu, la SCP notariale fait valoir que les parties avaient, bien avant toute intervention du notaire, échangé leur consentement sur la chose et sur le prix ; que, dès lors, le devoir de conseil du notaire ne pouvait plus s'exercer ; que seul le prix du foncier a transité par les comptes de l'office notarial'; qu'en demandant au crédit agricole de procéder au virement des fonds travaux, sans s'assurer préalablement de leur état d'avancement, Mme [I] est incontestablement directement et exclusivement à l'origine de son propre préjudice ; que, tout au long de l'opération, elle a été assistée par son conseiller en gestion de patrimoine et s'est porté acquéreur sur les conseils de ce dernier par l'entremise de qui elle a de plus obtenu le financement de la banque ; que la procédure était exclusivement fondée sur des considérations économiques alors qu'un notaire n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher ; que le prix de vente englobait en réalité un package incluant des frais annexes et permettait de bénéficier d'une défiscalisation importante qui se chiffre à plusieurs dizaines et parfois centaine de milliers d'euros ; que, Mme [I] ne rapporte pas la preuve de la faute alléguée à son encontre ; qu'en effet, le dispositif choisi excluait l'application du régime de la vente en l'état futur d'achèvement ou encore de la vente d'immeuble à rénover'; que le dispositif « monuments historiques'», implique nécessairement d'importants travaux de réhabilitation ; que le risque est donc exactement identique à celui pris par un propriétaire qui ferait exécuter d'importants travaux dans son immeuble ; que les difficultés rencontrées sont exclusivement la conséquence de l'absence de contrôles des copropriétaires quant à la bonne exécution des travaux ; que l'écart entre le prix du foncier et le coût des travaux est précisément le motif qui a conduit Mme [I], en parfaite connaissance de cause, à souscrire au dit investissement ; qu'en effet, plus le coût des travaux est élevé, plus les déductions ouvertes au contribuable sont importantes ; qu'en outre, à la date où l'acte notarié a été instrumenté, Maître [G] ne pouvait soupçonner que la société financière Barbatre, serait un jour confrontée à l'impossibilité de faire face à ses engagements alors que le financement et la réalisation des travaux restant à la charge des membres de l'ASL, la défaillance de l'entreprise générale n'aurait jamais dû influer sur le bon déroulement de l'opération ; que le montage consistant à exclure des moyens d'exploitation aux parties communes a été adopté dans le seul intérêt des copropriétaires ;
Considérant ceci exposé, que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ;
Que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il n'en va par conséquent pas ainsi lorsque l'opération porte, en elle-même, les stigmates de son inopportunité économique, celle-ci pouvant conduire à sa remise en cause ;
Considérant en l'espèce que la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] avait parfaitement connaissance de ce que le dessein particulier de Mme [I] était de réaliser une opération de défiscalisation sous le régime de la loi Malraux ; qu'en effet, elle avait instrumenté l'ensemble des actes de vente du programme, ce qu'elle ne conteste pas ; que la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] devait donc à Mme [I] un conseil adapté'; que s'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir conseillé à Mme [I] d'acquérir les biens sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ou de la vente d'immeubles à rénover qui ne lui aurait pas permis de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux, l'acte qu'elle a instrumenté le 17 novembre 2003 (pièce n°6 de Mme [I]) fait état d'un financement global par le crédit agricole d'un montant de 423'590 euros pour un prix de vente des lots n°34, 35, 39 et 40 de 81'718 euros ; qu'il ressort donc de l'acte même que 83,82 % du financement devaient être consacrés à la réalisation des travaux et des frais annexes ; qu'en conséquence, eu égard à l'importance de ces travaux, le notaire se devait d'attirer l'attention de Mme [I] sur l'aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation que représentait l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux ; qu'il importe donc peu à cet égard que le décalage entre la valeur du foncier et l'importance des travaux de réhabilitation participe du mécanisme même de l'investissement choisi dès lors que la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] devait attirer l'attention de l'acquéreur sur l'absence de toute garantie constructive ; qu'ainsi, Mme [I] fait justement valoir que l'opération a été traitée par le notaire comme une simple acquisition d'un appartement dans un ensemble en ruine alors que sans avoir à se livrer à une étude approfondie afin d'apprécier l'opportunité économique du projet, la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] avait le devoir d'informer l'acquéreur du caractère risqué de l'opération en cause, devoir que la perfection alléguée de la vente ne la dispensait pas d'accomplir, ce qu'elle n'établit pas avoir fait ; que dans ces conditions elle a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle ; que le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point ; que la cour note par ailleurs que si la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] observe que sa garantie ne peut être que subsidiaire à celle des débiteurs naturels de l'acquéreur, elle n'en tire néanmoins aucune conséquence au niveau de ses demandes ;
Sur les manquements reprochés à l'établissement bancaire
Considérant que Mme [I], soutenant ne pas être une personne avertie, fait valoir que la banque n'a pas exercé son devoir de mise en garde à son égard en ce qu'elle n'a pas vérifié la solvabilité de l'emprunteur ; qu'en effet, ses écritures n'apportent aucun élément qui montrerait qu'elle a rempli ses obligations, les documents fiscaux produits étant postérieurs de deux ou trois ans à la délivrance du prêt ; qu'elle reproche encore à la banque une analyse fausse de ses ressources et de ses charges, en particulier pour l'année 2002, année de référence pour les revenus ayant conduit à l'octroi du prêt ; qu'en outre, elle prétend que les renégociations de prêt intervenues en 2012 montrent à l'évidence que le prêt initial n'était pas adapté ; que, de plus le Crédit agricole, en l'espèce, n'est pas une simple banque, mais une banque partenaire qui a prêté à de très nombreux investisseurs ; que le banquier a l'obligation de se renseigner pour pouvoir utilement alerter l'emprunteur sur les risques du crédit sollicité ; qu'il doit donc apprécier la viabilité du projet financé ;
Considérant que le Crédit agricole réplique que le prêteur de deniers n'est tenu à l'égard de son client d'un devoir de mise en garde quant aux capacités financières de remboursement et au risque d'endettement de l'emprunteur, qu'à supposer que ce risque présente un caractère excessif ; qu'or, comme le retient exactement le jugement déféré, Mme [I] ne démontre nullement que le prêt souscrit comportait un risque manifeste d'un endettement excessif ou de difficultés pour faire face à son obligation de remboursement ; que le bilan patrimonial réalisé le 5 juin 2003 fait en effet apparaître qu'elle avait les capacités financières de remboursement étant précisé qu'il résulte des pièces produites qu'elle a obtenu le réaménagement des prêts initiaux en un prêt amortissable de 200'000 euros après remboursement de la somme de 225'000 euros puisqu'elle a soldé celui-ci en 2014 ; qu'en outre, le banquier n'a pas à s'immiscer dans les affaires de son client ; qu'en particulier, il ne lui incombe pas de vérifier l'opportunité économique de l'opération financée ; qu'en l'espèce, Mme [I] disposait d'une capacité de remboursement suffisante ; que, par ailleurs, l'investissement de Mme [I] est le fruit d'un comportement délibéré et calculé d'investisseur parfaitement au fait de ses engagements ; que la logique du montage choisi repose essentiellement, pour ne pas dire exclusivement, sur un financement total reposant sur l'endettement maximum, à défaut de quoi, le bénéfice des effets de levier financier attendu n'est pas complet ; que Mme [I] était parfaitement informée des affaires et de la portée de ses engagements ; qu'au contraire, la banque n'a nullement participé à l'élaboration de l'opération du programme d'investissement de l'ensemble immobilier, son intervention s'étant borné à consentir les financements nécessaires ;
Considérant ceci exposé qu'en application de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le banquier, prêteur de deniers, n'est tenu à l'égard de son client d'un devoir de mise en garde quant aux capacités financières de remboursement et au risque d'endettement de l'emprunteur, qu'en présence d'un risque excessif ; qu'il se doit donc de vérifier que le financement accordé est adapté aux capacités de remboursement de l'emprunteur ;
Considérant en l'espèce qu'il y a lieu de tenir compte des capacités de remboursement à la date où le crédit a été accordé ; que les simulations ultérieures, élaborées en vue d'une renégociation des financements sont sans emport ; que d'ailleurs, cette renégociation ne signifie pas en soi que le financement était inadapté, des raisons diverses pouvant y avoir conduit ;
Considérant qu'il résulte du bilan patrimonial réalisé par la société Cincinnatus qu'à cette date, les revenus annuels de Mme [I] s'élevaient à 267'055 euros, ce qu'elle ne conteste pas ; que son endettement était de 7 % avant l'octroi des deux crédits au titre desquels, Mme [I] entend engager la responsabilité de l'établissement bancaire ; que toutefois, le remboursement du capital de ces deux crédits était prévu in fine, le remboursement du capital étant en outre adossé à un contrat d'assurance-vie (pièces n°1 et 2 de l'appelante)'; que les emprunts, sur la totalité de la période, ne généraient donc aucune échéance de remboursement en capital mais seulement des mensualités d'intérêts d'un montant de 330,85 euros pour le prêt de 96'718 euros relatif au prix d'acquisition des lots et d'un montant de 1 116,81 euros pour le prêt de 326'872 euros correspondant au montant des travaux, soit des charges de remboursement supplémentaires de 17'367,16 euros par an portant son endettement à 11,56 %, soit une valeur très inférieure aux taux prudentiels usuels ; qu'il n'est par ailleurs pas justifié du passif professionnel ; qu'ainsi, les capacités financières de Mme [I] n'étaient pas limitées ; que, par conséquent, en l'espèce, il n'est pas établi que l'établissement bancaire lui devait un conseil supplémentaire du seul fait qu'il connaissait parfaitement l'économie de l'opération et qu'il est intervenu comme dispensateur de crédit, choisi par la société Cincinnatus, pour le financement de l'investissement conseillé par cette dernière ; que la jurisprudence citée par l'appelante est donc inopérante, les circonstances de l'espèce n'étant pas comparables ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que le manquement de l'organisme prêteur à ses obligations à l'égard de Mme [I] n'était pas démontré ;
Sur la faute de la société Cincinnatus
Considérant que Mme [I] fait valoir que la société Cincinnatus s'est présentée comme indépendante lors de la vente alors qu'elle était rémunérée par les promoteurs'; qu'elle l'a donc sciemment trompée'; qu'en outre, elle était tenue à une obligation de conseil qui lui imposait notamment d'avertir ses clients des risques inhérents à l'opération, la situation du promoteur étant déjà largement compromise et alors que l'étude réalisée, qui inclut le projet d'investissement, montre le pilotage de la société Cincinnatus à tous les niveaux ; qu'elle lui reproche également de ne pas lui avoir proposé d'autres produits, de ne pas avoir suivi les décaissements et les travaux ainsi que des erreurs dans l'étude réalisée ; qu'en outre, elle lui fait grief de ne s'être fondée que sur ses revenus fiscaux et non sur ses décaissements réels, ce qui lui a d'ailleurs causé des difficultés pour rembourser les prêts ; que, par ailleurs, elle observe que le montage juridique de l'opération ne lui a pas été expliqué pas plus que les risques représentés par une association syndicale libre ;
Considérant que la société Cincinnatus réplique que, le bilan patrimonial réalisé pour le compte de Mme [I], après avoir exposé l'intérêt fiscal de l'investissement en monuments historiques, a attiré l'attention de celle-ci sur les obligations incombant aux investisseurs désireux de bénéficier d'un tel régime ainsi que sur les textes applicables en ce domaine ; qu'il lui a notamment été précisé que l'immeuble devait être affecté à l'habitation et loué nu, la nature des travaux susceptibles d'être pris en compte dans le cadre du dispositif fiscal prévu à l'article 31.1.1 ter du code général des impôts, que l'opération de restauration immobilière devait être réalisée à l'initiative des copropriétaires et que les travaux devaient être suivis par l'architecte des bâtiments de France ; qu'en outre, l'ensemble des documents préparés par le groupe Barbatre, lui ont été communiqués par l'intermédiaire de M. [A] ; que Mme [I] n'a pas souhaité régulariser la convention d'assistance qu'elle proposait et qu'en outre, le 31 août 2004, elle a sollicité le transfert de son dossier à M. [A], de sorte que la société Cincinnatus n'avait plus à entrer en contact avec les clients historiques de ce dernier ; que les difficultés sont survenues à compter de l'automne 2004, date à laquelle elle a conseillé elle-même à ses propres clients de ne plus honorer les appels de fonds tant que des garanties ne seraient pas apportées par la société Sogecif ; qu'au contraire, il n'apparaît pas qu'à ce moment, Mme [I] et son conseil ne se soient inquiétés en 2004 et 2005 de l'avancement du programme ; qu'elle n'a donc pas méconnu l'obligation de moyens qui s'impose au conseil en gestion de patrimoine alors que le placement conseillé n'apparaissait nullement hasardeux à la date à laquelle elle est intervenue ; qu'en particulier, elle ne disposait d'aucune information sur les interdictions de gérer dont aurait été frappé M. [L], gérant de la financière Barbatre ; qu'aucune circonstance intrinsèque au programme n'était de nature à faire douter de sa crédibilité alors que, dans le même temps, rien ne permettait de douter de la santé économique ou financière du partenaire ; que, de plus, il n'existait aucun élément permettant de douter de l'absence de faisabilité du programme dès lors qu'en octobre 2003, près de 70 % des lots [Adresse 9] étaient vendus ; qu'elle n'a par ailleurs commis aucun manquement concernant son obligation de s'informer sur les capacités de l'investisseur qui étaient parfaitement en adéquation avec le programme proposé ; qu'elle n'a pas davantage méconnu son obligation d'informer et de conseiller l'investisseur ; qu'en particulier, l'attention de Mme [I] a été attirée sur la nécessité d'être à l'initiative des travaux pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux par la remise des statuts de l'ASL du château de la grange le Roy'; que l'obligation de conseil ne s'applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous ; que l'arrêt de la Cour de cassation du 17 juin 2015 dont se prévaut l'appelante concerne un programme commercialisé en 2006 par la Financière Barbatre, soit quelque mois seulement avant son redressement judiciaire alors que d'autres programmes du groupe, dont celui [Adresse 9], subissaient déjà des retards ; que, postérieurement à l'investissement, elle s'est régulièrement tenu informée de l'évolution de l'avancement du programme de travaux contrairement à ce que prétend Mme [I] ; qu'elle n'avait aucune obligation s'agissant du règlement des factures qui incombait seul à Mme [I] ;
Considérant ceci exposé que, tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ses conditions ;
Considérant que, par de justes motifs qui sont adoptés par la cour, le tribunal a exactement retenu que le bilan du 5 juin 2003 après avoir dégagé l'intérêt fiscal et le montage financier de l'investissement, présente d'une manière tout à fait générale l'investissement immobilier ; que ce document indique en effet que l'investissement concerne quatre appartements situés dans le [Adresse 9] en région parisienne inscrit en totalité à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques sans plus de renseignements sur les sociétés intervenantes que le nom du locataire, la Sarl des Ducs de Chevreuse ; qu'il suffit d'ajouter que la plaquette que la société Cincinnatus dit remise à Mme [I] par l'intermédiaire de M. [A], certes, présente les différents intervenants au projet, mais pas plus que le bilan patrimonial du 5 juin 2003, ne comporte d'explication sur l'opération de restauration immobilière en elle-même ou sur les conditions nécessaires à l'exécution des travaux ; que la seule remise des statuts de l'ASL du Château la grange le Roy et l'indication, dans le bilan patrimonial, de ce que les travaux devaient être à l'initiative des copropriétaires, ne saurait valoir fourniture, à l'investisseur auquel est présenté un investissement « clé en main » sécurisé, d'un conseil adapté eu égard à la technicité du régime juridique d'une telle association qui, en particulier, était seule habilitée à solliciter l'obtention du permis de construire ; qu'en outre, tant dans le bilan patrimonial que dans la présentation du projet « [Adresse 9] » (pièce n°5 de la société Cincinnatus) ne sont évoqués que les intérêts fiscaux et financiers du projet et l'intérêt du concept de résidence hôtelière ; qu'en bref, Mme [I] n'a été informée que des avantages de l'opération mais nullement des conditions auxquelles le succès de celle-ci était subordonné ni des risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions ; qu'à cet égard, le tribunal a justement rappelé que le bilan patrimonial du 5 juin 2003 se concluait par la mention : « vous allez disposer d'une sécurité totale sur votre investissement ... votre montage sera totalement sécurisé » ; qu'ainsi, Mme [I] n'a reçu aucune information sur ses obligations et les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors que la date de fin de chantier est expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus ; qu'il est en particulier précisé que le bail débutera obligatoirement le 15 décembre 2004 ; qu'en conséquence, la perception des loyers est garantie à raison de 20 euros hors-taxes par an et par mètre carré pendant la période des travaux, soit jusqu'au 15 décembre 2004, et de 212 euros hors-taxes par mètre carré par an, à compter du 15 décembre 2004 ; que, par conséquent, l'économie du projet supposait l'achèvement des travaux et la réhabilitation complète de l'immeuble au plus tard le 15 décembre 2004 ; qu'il appartenait donc au conseil en gestion de patrimoine d'informer Mme [I] sur ses obligations et sur les risques encourus du fait des aléas susceptibles d'être rencontrés dans l'exécution de ces travaux ; que, peu importe à cet égard que l'aléa tenant à la commercialisation rapide des lots ait été levé à la date de l'investissement de Mme [I], ce qui, au demeurant ne saurait être établi par la seule note sur la situation de la financière Barbatre en date du 10 octobre 2003 (pièce n°20 de la société Cincinnatus) faisant état d'un stock restant à vendre de 32 %, tous programmes confondus, Grange le Roy et Abondant ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que la société Cincinnatus avait manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil préalablement à l'investissement de Mme [I] quand bien même il pouvait être admis que le conseil en gestion de patrimoine n'avait pas de raison de douter de la fiabilité des entreprises du groupe Barbatre en 2003 ; que, par ailleurs, c'est à juste titre que par des motifs pertinents qui sont adoptés par la cour, les premiers juges ont décidé que l'attitude de la société Cincinnatus, postérieurement à la signature des actes, ne méritait pas les griefs formulés par Mme [I] et que la responsabilité délictuelle de la société Cincinnatus n'était pas davantage engagée ;
Sur le préjudice de Mme [I] au titre de la perte de chance de ne pas souscrire à l'opération litigieuse et son lien de causalité avec les fautes retenues à l'encontre de la société Cincinnatus et de la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R]
Considérant que Mme [I] reproche au tribunal d'avoir limité son préjudice à une perte de chance et de ne pas l'avoir par conséquent indemnisée de ses préjudices effectifs ; qu'elle fait valoir que, dûment informée des risques, elle n'aurait pas investi dès lors qu'elle recherchait un investissement sécurisé ; que la société Cincinnatus se doit comme le notaire de réparer l'intégralité de son préjudice alors que la banque se doit de réparer la perte de la chance de ne pas contracter ; que son entier préjudice se décompose comme suit :
- perte foncière et immobilière pour un montant de485 768 euros
- intérêts au CA pour un montant de260 702 euros
- perte de revenus pour un montant de133 472 euros
- pertes sur loyers pour un montant de174 660 euros
- préjudice moral pour un montant de50 000 euros
soit un total de1'104'602 euros ;
Considérant qu'elle sollicite en conséquence la condamnation de la société Cincinnatus d'une part, de l'office notarial et de la banque in solidum à lui payer cette somme au titre de la perte d'une chance et d'autre part la condamnation in solidum du notaire, de la banque et de la société Cincinnatus à lui payer la somme de 50'000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
Considérant que les parties intimées contestent le lien de causalité entre le préjudice subi et les fautes qui leur sont reprochées ; qu'elles font valoir en effet que celui-ci résulte de la déconfiture des sociétés du groupe Financière Barbatre ; que le crédit agricole relève que les préjudices allégués ne sont pas vraiment justifiés ; que la société Cincinnatus ajoute que Mme [I] ne démontre pas en quoi les informations supposées tues auraient été de nature à lui faire renoncer à son investissement compte tenu des objectifs qui étaient les siens ; que la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] souligne quant à elle, que les demandes indemnitaires sont exorbitantes dans leur quantum et sans commune mesure avec la réalité de la situation à laquelle Mme [I] se trouve confrontée ; qu'en effet, elle ne peut prétendre à la fois au remboursement des intérêts d'emprunt et à la prise en charge d'un préjudice locatif puisque si l'opération avait été menée à son terme, certes des revenus fonciers auraient été perçus mais les intérêts d'emprunt auraient dû être acquittés ; que si Mme [I] avait loué son appartement, elle aurait dégagé des revenus fonciers qui seraient toutefois venus augmenter sa masse imposable et donc son impôt sur le revenu ; qu'elle ne peut donc demander aux défendeurs de prendre en charge le montant des loyers, nets d'impôt ; qu'en outre, elle aurait dû payer des charges de copropriété ; que, par ailleurs la restitution du prix de vente ne saurait constituer un préjudice indemnisable en ce qu'elle est dirigée à l'encontre du notaire ; qu'en ce qui concerne les travaux, les fonds devant les financer, n'ont jamais transité par les comptes de l'office notarial ;
Considérant en premier lieu, sur le lien de causalité, que si les parties intimées font valoir que le préjudice trouve sa source dans la déconfiture des sociétés du groupe Financière Barbatre, une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération auraient pu inciter Mme [I] à y renoncer ; qu'ainsi, le lien de causalité entre le préjudice subi et les fautes retenues est parfaitement établi ;
Considérant en second lieu sur le préjudice indemnisable qu'il convient de relever d'emblée que si Mme [I] sollicite la somme de 1'104'602 euros préjudice moral inclus, ceci à titre de perte de chance, cette somme correspond pourtant au montant total des préjudices allégués ; qu'or, il y a lieu de rappeler que les fautes retenues consistent en une méconnaissance par le notaire et le conseil en gestion de patrimoine de leurs devoirs de conseil respectifs ; qu'il s'ensuit que, mieux informée, Mme [I] aurait eu la chance de ne pas souscrire à l'opération proposée ; que le préjudice est donc constitué par la perte de cette chance ; que la réparation doit donc être mesurée à la probabilité de la chance perdue par Mme [I] de ne pas souscrire à cet investissement ; qu'elle ne peut donc être constituée par l'intégralité des préjudices consécutifs à celui-ci ;
Considérant, sur l'évaluation de la perte de chance, que le bilan patrimonial de Mme [I] réalisé par la société Cincinnatus mentionne dans ses conclusions que celle-ci va disposer d'une sécurité totale sur son investissement ; que la sécurité faisait donc partie des objectifs de Mme [I] pris en compte par le conseil en gestion de patrimoine ; qu'il est donc probable, qu'avertie des risques, Mme [I] aurait pu renoncer à l'opération ; que toutefois, il est également acquis au débat qu'elle poursuivait un objectif de défiscalisation'; qu'en effet, ainsi que cela ressort de ce même bilan, l'année 2003 devait être très lourde pour elle en impôts à payer, ce qu'elle ne conteste pas, soit 97'663 euros en impôt sur le revenu sous déduction d'un avoir fiscal de 60'000 euros outre 102'510 euros au titre des plus-values de cessions de ses parts de la Sarl ; qu'or, l'économie d'impôt, sur cette même année, ressortait à 259'827 euros ; qu'ainsi, il résulte de cette comparaison des objectifs poursuivis par Mme [I] que la cour estime de 50 % la perte de chance subie de pouvoir renoncer à l'opération ;
Considérant, sur les chefs de préjudice à prendre en compte, qu'il n'y a pas lieu de tenir compte les loyers perdus jusqu'à la fin du bail ; qu'en effet, si Mme [I] avait renoncé à l'investissement, elle n'aurait perçu aucun loyer ; qu'au surplus, le manque à gagner au titre des loyers lui a permis d'augmenter son déficit foncier et donc de diminuer son revenu imposable ;
Considérant, sous cette réserve, que la perte financière doit être appréhendée dans sa globalité ; que Mme [I] a eu recours à deux prêts pour financer ses travaux ; que, comme l'a justement retenu le tribunal, le préjudice foncier et immobilier s'élève à 401'031 euros après revente des appartements pour un montant de 84'737 euros ; que, si le notaire fait valoir que la restitution du prix de vente des lots n'est pas un préjudice indemnisable, il découle toutefois de cette déduction, qu'il n'est pas tenu compte de la restitution du prix de vente des lots mais des seules pertes foncières et immobilières effectives'; qu'il convient d'y ajouter les intérêts d'emprunt pour un montant de 260'702 euros ; que ces sommes auraient pu être investies sur le contrat d'assurance-vie de Mme [I] et lui rapporter la somme de 133'472 euros ; qu'il convient cependant de déduire du préjudice le déficit foncier de 2003 d'un montant de 208'578 euros, celui de 2004 d'un montant de 11'818 euros et celui de 2005 d'un montant de 30'038 euros ; qu'il n'y a toutefois pas lieu de prendre en compte le montant des loyers perçus déjà soustraits des déficits fonciers ; que le préjudice financier est donc de 544'711 euros euros auquel il convient d'appliquer le taux de perte de chance de ne pas le subir, de 50 % ; qu'en définitive, la société Cincinnatus et la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] doivent être condamnées in solidum, pour avoir concouru ensemble par leurs fautes respectives, à l'entier dommage, à payer à Mme [I] la somme de 272'355,50 euros euros, toutes causes de préjudice confondues, laquelle portera intérêts à compter du présent arrêt ; que le jugement déféré sera donc infirmé sur le quantum des dommages et intérêts alloués ;
Sur les demandes accessoires
Considérant le jugement sera confirmé en ce qu'il a exactement statué sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les dépens ; qu'en tant que parties perdantes, et comme telles tenues aux dépens, la société Cincinnatus et la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] seront déboutées de leur propre demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'elles seront condamnées in solidum, sur ce même fondement, à payer à Mme [I] une indemnité complémentaire de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine qui sera donc également déboutée de sa demande en ce sens ;
Considérant que les dépens d'appel pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement par arrêt mis à disposition au greffe de la cour,
Confirme le jugement rendu le 18 février 2016 par le tribunal de grande instance de Nanterre sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués,
Et, statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne in solidum la société Cincinnatus et la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] à payer à Mme [I] la somme de 272'355,50 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Déboute la société Cincinnatus, la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] et la caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la société Cincinnatus et la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] à payer à Mme [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la société Cincinnatus et la SCP [T] [O], [I] [G], [C] [Z], [R] [M], [D] [N], [M] [V] et [A] [R] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
