N° RG 18/06508 - N° Portalis DBVX-V-B7C-L5QB
Décision du
Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE
Au fond du 26 juillet 2018
RG : 16/02816
[I]
C/
[Z]
[U]
Société SCI CLOS DE [Localité 2]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 19 Janvier 2021
APPELANTE :
Mme [K] [I]
née le [Date naissance 8] 1950 à [Localité 19] (BELGIQUE)
Lieu dit [Adresse 17]
[Localité 2]
Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON, toque : 1547
Assistée de L'AARPI ASSIER-SALAUN, avocats au barreau d'ALBERTVILLE
INTIMÉS :
Mme [E] [Y] [Z] épouse [U]
née le [Date naissance 5] 1957 à [Localité 16] (38)
[Adresse 17]
[Localité 2]
Représentée par la SELARL BISMUTH AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : T.88
Assistée de la SCP Christine VISIER-PHILIPPE - Carole OLLAGNON-DELROISE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY
M. [V] [U]
né le [Date naissance 9] 1967 à [Localité 18] (02)
[Adresse 10]
[Localité 1]
Représenté par la SELARL BISMUTH AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : T.88
Assisté de la SCP Christine VISIER-PHILIPPE - Carole OLLAGNON-DELROISE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY
La Société SCI CLOS DE [Localité 2]
[Adresse 11]
[Localité 12]
Représentée par la SELARL BISMUTH AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : T.88
Assistée de la SCP Christine VISIER-PHILIPPE - Carole OLLAGNON-DELROISE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY
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Date de clôture de l'instruction : 04 Juin 2020
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 Novembre 2020
Date de mise à disposition : 19 Janvier 2021
Audience présidée par Florence PAPIN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Agnès CHAUVE, président
- Florence PAPIN, conseiller
- Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
*****
EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Suivant acte authentique reçu le 1er décembre 2012 par Me [N], notaire associé à [Localité 13], les époux [U]/[Z] et la S.C.I. CLOS DE [Localité 2] ont vendu à Mme [K] [I], les biens immobiliers suivants sis sur la commune de [Adresse 17], à savoir :
- pour les époux [U] : une maison mitoyenne sur un côté, cadastrée section C n°[Cadastre 4] «[Adresse 17]», pour 2 ares 79 centiares,
- pour la S.C.I. CLOS DE [Localité 2] : une parcelle située même lieudit, cadastrée section [Cadastre 15] sous les numéros [Cadastre 6], pour [Cadastre 3] centiares et [Cadastre 7], pour 50 centiares, ce moyennant un prix total de 155 000 € dont 12 000 € pour les meubles et objets mobiliers.
Cet acte comportait, outre une clause de non garantie des vices cachés, les clauses suivantes :
- 'le vendeur déclare qu'il avait obtenu dans les années 1997, un permis de construire, pour réaliser les ouvertures, agrandissement, avoir déclaré l'achèvement des travaux et obtenu un certificat de conformité, à la diligence de M. [M] alors architecte à [Localité 14]',
- «le vendeur déclare : que le bien vendu est affecté à un usage d'habitation depuis son acquisition et qu'il n'a pas connaissance d'un changement de destination antérieure à son acquisition», que les diagnostics techniques ont été réalisés', parmi lesquels un diagnostic amiante, de performance énergétique et des installations électriques.
Invoquant divers désordres, Mme [K] [I] a, par exploit du 14 février 2014, fait assigner les époux [U] et la S.C.I. CLOS DE [Localité 2] devant le juge des référés aux fins d'expertise.
Sur son appel de l'ordonnance de référé du 8 avril 2014 ayant rejeté sa demande, la cour d'appel de CHAMBERY a, par arrêt du 9 décembre 2014 ordonné la mesure d'instruction sollicitée s'agissant des désordres suivants :
- présence d'une humidité anormale affectant les murs porteurs tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de la maison,
- défaut d'isolation de la maison notamment de la salle de bain et des murs en placoplâtre,
- présence d'amiante dans la maison,
- mauvais état de la charpente,
- non-conformité de la cheminée et du poêle,
- mauvaise installation de la VMC dans les combles,
- défaut d'étanchéité des menuiseries extérieures.
L'expert désigné, M. [W], a déposé son rapport définitif le 25 janvier 2016.
Par acte d'huissier du 26 juillet 2016, régulièrement publié, Mme [I] a fait assigner les époux [U] et la SCI CLOS DE [Localité 2] devant le tribunal de grande instance de BOURG-EN-BRESSE à l'effet d'obtenir l'annulation de la vente pour vices cachés et dol et la restitution du prix ainsi que des dommages et intérêts.
Par jugement du 26 juillet 2018, le tribunal a :
- déclaré irrecevable comme prescrite l'action engagée par Mme [I] à l'encontre des époux [U] et de la SCI CLOS DE [Localité 2] pour vices cachés résultant des vices mentionnés dans les deux constats d'huissier des 22 juin 2016 et 30 mars 2017,
- déclaré recevable mais mal fondée l'action engagée par Mme [I] à l'encontre des époux [U] et de la SCI CLOS DE [Localité 2] pour vices cachés résultant des vices mentionnés dans l'expertise judiciaire et l'a déboutée de sa demande d'annulation de la vente conclue le 1er décembre 2012 et du surplus de ses demandes,
- a condamné Mme [I] à payer à M. et Mme [U] et à la SCI CLOS DE [Localité 2] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Mme [I] a interjeté appel de ce jugement par acte du 19 septembre 2018.
Au terme de conclusions notifiées le 2 décembre 2019, elle demande en substance à la cour de réformer le jugement et de :
- prononcer la résolution de la vente du 1er décembre 2012 sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,
- lui donner de ce qu'elle s'engage à libérer les lieux dans un délai de trois mois,
- condamner solidairement M. [V] [U], Mme [E] [Y] [Z] épouse [U] et la SCI CLOS DE [Localité 2] à lui payer :
' la somme de 173 454,76 € au titre de la restitution du prix de vente et des frais d'acte, ce outre intérêts au taux légal à compter de la date de l'acte de vente jusqu'à parfait règlement, capitalisés par année entière,
' la somme de 2 469 € au titre du remboursement des taxes foncières ,
' la somme de 12 976,90 € au titre des frais de déménagement,
' la somme de 1 890 € au titre des frais de diagnostic,
' la somme de 3 491,23 € au titre des frais d'assurances de l'immeuble de [Localité 2],
' 6 639,46 € au titre des intérêts du prêt contracté et 2 454,88 € au titre e la résiliation anticipée du prêt,
' la somme de 59 500 € au titre de son préjudice moral,
' la somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris les frais d'expertise et de constats.
Au terme de conclusions notifiées le 9 décembre 2019, M. [V] [U], Mme [E] [Y] [Z] épouse [U], la SCI CLOS DE [Localité 2] demandent à la cour de :
- déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande tendant à les voir condamnés solidairement à payer à Mme [I] la somme de 3 491,23 € au titre des frais d'assurance de l'immeuble de [Localité 2],
- déclarer irrecevables comme tardives les prétentions présentées par Mme [K] [I] postérieurement à la notification de ses conclusions mentionnées à l'article 908, tendant à les voir condamnés solidairement à lui régler les sommes de :
' 12 976,90 € au titre des frais de déménagement,
' 1 890 € au titre des frais de diagnostics,
' 6 639,46 € au titre des intérêts du prêt contracté,
' 2 454,88 € au titre de la résiliation anticipée du prêt,
- infirmer le jugement en ce qu'il a écarté l'application de la clause de non-garantie prévue dans l'acte de vente et déclaré recevable l'action de Mme [K] [I] fondée sur les vices cachés,
- déclarer Mme [K] [I] irrecevable en son action par application de la clause de non-garantie figurant à l'acte de vente du 1 er décembre 2012,
- débouter Mme [I] de l'intégralité de ses demandes,
subsidiairement, confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- en tout état de cause, condamner Mme [K] [I] à leur payer une somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL BISMUTH AVOCATS.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'inopposabilité de la clause de non garantie des vices cachés
Mme [I] fait valoir que les époux [U] doivent être considérés comme des professionnels de l'immobilier :
- M. [U] a été gérant d'une société de bâtiment,
- les époux [U] ont rénové personnellement l'immeuble sans recourir à un maître d'oeuvre de sorte qu'ils se sont comportés comme des professionnels même sans en avoir les compétences,
- il ressort du rapport d'expertise qu'ils ont transformé le garage en habitation, qu'ils ont transformé la maison, rénovée et équipée en gros oeuvre et second oeuvre.
Les époux [U] et la SCI Clos de [Localité 2] font valoir :
- que la profession antérieure de plaquiste exercée par M. [U] ne saurait lui conférer la qualité de professionnel du bâtiment,
- qu'en outre, il s'agit d'une activité qu'il n'exerce plus, sa société ayant fait l'objet d'une liquidation judiciaire au cours de l'année 2008, qu'il exerce désormais une activité sans rapport avec l'immobilier,
- que Mme [I], qui est également propriétaire d'autres biens immobiliers, n'est pas un acquéreur profane.
Selon l'article 1103 du code civil, le contrat fait la loi des parties.
Le vendeur professionnel auquel est assimilé le vendeur constructeur est réputé connaître les vices affectant la chose vendue ce qui le rend de mauvaise foi et lui interdit de se prévaloir de la clause exonératoire convenue à l'acte de vente, peu important que la non révélation du vice n'ait pas été faite de façon intentionnelle.
L'acte du 1er décembre 2012 stipule que le vendeur sera tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences et que toute personne réalisant ou faisant réaliser des travaux de construction au sens de l'article 1792 du code civil est tenu à l'égard de l'acquéreur de garantir les désordres en résultant.
C'est par une exacte analyse que le premier juge a retenu que les époux [U] avaient réalisé eux-mêmes une rénovation lourde de l'immeuble vendu et que la plupart des travaux était en lien avec les connaissances professionnelles de M. [U] en tant que plaquiste conférant aux vendeurs la qualité de professionnels.
Il a également justement retenu que la qualité de professionnelle de Mme [I] n'était pas établie, le fait d'être propriétaire d'autres biens immobiliers ne faisant pas présumer de compétences particulières en matière de construction et de vices de construction.
C'est par conséquence à bon droit que le premier juge a écarté l'application de la clause de non garantie des vices cachés.
Sur l'existence de vices cachés
Mme [I] fonde son action sur les conclusions du rapport d'expertise ayant relevé de multiples désordres et non conformités ainsi que sur deux constats d'huissier en date respectivement des 22 juin 2016 et 30 mars 2017
Les intimés font valoir que Mme [I] est irrecevable en son action en ce qu'elle se fonde sur ces procès-verbaux de constat, s'agissant de désordres décelables à la signature du compromis pour lesquels l'appelante est forclose à agir.
L'article 1648 dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.
C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que l'action en garantie des vices cachés pour les désordres et non conformités allégués résultant des deux constats d'huissier susvisés était irrecevable.
Mme [I] invoque en outre les désordres suivants relevés par l'expert judiciaire :
- chape réalisée sur le terre-plain de la grange, sans polyane et sans hérisson,
- absence de grille d'air neuf sur les menuiseries pour ventiler,
- chauffage fuel et poêle à granulés en totale insuffisance d'amenée d'air neuf ou d'air frais,
- défaut d'étanchéité du pourtour de la baignoire entraînant des fuites périphériques,
- manque d'isolant et discontinuités d'isolant au niveau des combles,
- altération de la laine de verre déroulée sur le plancher des combles par suite de son tassement et de son piètement et des dépôts issus de la toiture en l'absence d'écran sous toiture,
- présence d'amiante dans les jambages de la porte d'entrée et la trappe de visite de la salle de bain, la présence d'amiante constituant un vice caché.
- menuiseries extérieures non étanches,
- charpentes anciennes ayant subi de nombreux renforcements dont les chevrons sont en partie ruinés,
- couverture mono-pente de l'extension en appui sur un chevron perpendiculaire aux chevrons d'origine alors qu'une panne faitière s'imposerait en section,
- montage de la VMC contraire aux règles d'hygiène, la sortie d'air vicié n'étant pas conforme.
Elle fait valoir :
- que les désordres affectant la toiture la rendent impropre à sa destination, que le très mauvais état des charpentes ne peut être éludé par l'aspect d'une couverture (en tuiles) récente, que les travaux pour remédier aux désordres sont non négligeables et qu'un désordre va inévitablement se produire ce qui caractérise l'impropriété à destination
- que le poêle est non conforme et inutilisable, de même que la chaudière qui est dangereuse,
- que le défaut de montage de la VMC est facteur de condensations et de développements cryptogamiques par air chaud et humide en comble froid,
- que l'expert a retenu que les défauts préexistaient à la vente et qu'il n'était pas apparents à cette date pour un acquéreur profane,
- que l'ensemble des désordres cachés constatés et retenus par l'expert judiciaire rendent l'immeuble impropre à sa destination et en diminuent de manière très substantielle l'usage auquel il est destiné.
Les époux [U] et la SCI Clos de [Localité 2] font valoir :
- que l'immeuble acquis par Mme [I] est une maison construite il y a environ 150 ans, partiellement rénovée en 1996, après obtention d'un permis de construire,
- que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies, que les désordres ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination ainsi que cela ressort des conclusions de l'expert judiciaire et du caractère minime du coût total des travaux de reprise représentant moins de 7% du prix d'acquisition,
- que la faible présence d'amiante ne fait courir aucun risque à Mme [I] ainsi que l'a relevé l'expert, qu'il ressort en outre de la consultation pneumologique du 6 novembre 2019 produite par Mme [I] que celle-ci «ne se plaint d'aucun essoufflement, aucune toux, le scanner du 1er avril 2019 ne retrouve pas d'anomalie ni plaques pleurales ni signe de fibrose», qu'elle présente une «auscultation pulmonaire strictement normale» et qu'«il n'y a pas de signe d'exposition à l'amiante»,
- que les défauts de fonctionnement affectant certains éléments d'équipement ne sauraient constituer des vices cachés rédhibitoires,
- que l'expert n'a pas constaté de vices rédhibitoires s'agissant de la structure de l'immeuble,
- que le bien a été donné à bail pendant plus de 10 ans sans qu'aucune réclamation au titre de l'insalubrité prétendue ne soit formulée par les locataires.
Selon l'article 1641 du code civil, «Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus».
Le vice dénoncé doit, être antérieur à la vente, rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine, avoir un degré de gravité suffisant, le défaut mineur diminuant seulement l'agrément ou le confort de la chose vendue ne constitue pas un vice caché. Ne constitue pas un vice caché l'usure normale liée à la vétusté.
Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve d'un vice caché remplissant les conditions de l'article 1641.
L'expert conclut son rapport dans les termes suivants :
- absence d'humidité anormale à l'intérieur de la maison,
- le défaut d'isolation est limité à quelques m² en combles,
- la présence d'amiante est limitée à la trappe de visite de la baignoire (9 dm²) et aux encadrements de baie extérieure d'entrée (1,20 m²),
- le mauvais état de la charpente est dû à 50 % à la vétusté et à 50% aux bricolages de reprise avant couverture,
- le dysfonctionnement du poêle à granulés est dû à la vétusté à 50% et à une pose non conforme à 50%, l'amenée d'air à la chaudière à fioul est insuffisante,
- la pose de la VMC est non conforme par suite de l'absence de sortie en toiture,
- les menuiseries extérieures présentent un défaut d'étanchéité par suite de leur pose sans rejingot,
- il n'y a pas d'impropriété à destination de la maison d'habitation, seul l'usage en est altéré par le mauvais fonctionnement des biens d'équipement type chauffage fioul ou l'arrêt définitif du chauffage «granulés», la chaudière au fuel étant toutefois suffisante pour chauffer toute la maison avec des radiateurs à eau chaude. Il n'y a aucun risque sanitaire s'agissant de la présence d'amiante car les jambages de la porte sont à l'extérieur de l'habitation.
Il évalue le coût de reprise des désordres retenus à la somme totale de 10 658 € soit :
- 600 € HT pour la reprise du joint périphérique de la baignoire, et reprise de la discontinuité de l'isolant en combles,
- 390 € HT pour le remplacement de la trappe de visite et du jambage de la porte d'entrée contenant de l'amiante,
- 5 800 € HT pour la remise en état de la charpente,
- 900 € pour la création de deux descentes d'eau pluviale,
- 175 € HT pour la mise en conformité du poêle à fioul,
- 1 800 € HT pour la mise en conformité de l'installation du poêle à granules,
- 243 € HT pour la création d'une sortie de la VMC en toiture,
- 750 € HT pour l'amélioration de l'étanchéité des menuiseries extérieures.
Mme [I] ne produit aucun élément susceptible de contredire les conclusions de l'expert.
C'est par une exacte analyse que le premier juge a retenu que la majorité des vices retenus par ce dernier avaient un caractère mineur ne rendant pas l'immeuble impropre à son utilisation normale.
S'agissant plus précisément de la présence d'amiante sur un jambage de la porte d'entrée et sur la trappe de visite de la salle de bains, il ne saurait être prétendu qu'elle générerait une impropriété à destination alors que le jambage est situé à l'extérieur de l'habitation, que la trappe de visite qui ne fait que 9dm² peut être remplacée pour un coût modique et qu'au surplus, l'appelante ne prétend ni ne démontre que la réalisation de travaux de désamiantage s'imposerait.
S'agissant de la charpente, l'expert n'a constaté aucun affaissement tenant à la vétusté d'une partie importante des chevrons. Il n'a pas constaté l'existence de quelconques infiltrations en toiture de sorte qu'il n'a constaté aucun désordre qui aurait préexisté à la vente à l'exception de petits jours en couverture dont le premier juge a justement retenu qu'ils ne rendaient pas l'immeuble impropre à son usage normal, l'expert indiquant que la mise en place d'un écran sous toiture n'était pas obligatoire.
C'est dès lors par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a débouté Mme [I] de son action en garantie des vices cachés.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [K] [I] à payer à M. et Mme [U] et à la SCI CLOS DE [Localité 2] indivisément la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne aux dépens ;
Autorise la la SELARL BISMUTH AVOCATS à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
