République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 12/09/2011
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N° de MINUTE :
N° RG : 10/05352
Jugement (N° 09/04517)
rendu le 15 Juillet 2010
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : MZ/VD
APPELANTS
Monsieur [M] [I]
né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 7] ([Localité 1])
Madame [L] [B] épouse [I]
née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 9] ([Localité 6])
Demeurant
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentés par la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, avoués à la Cour
assistés de Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉ
Monsieur [Y] [W]
Demeurant
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avoués à la Cour
assisté de Me Stéphane DHONTE, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 09 Juin 2011
tenue par Martine ZENATI magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nicole HERMANT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Martine ZENATI, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Joëlle DOAT, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2011 après prorogation du délibéré du 05 septembre 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame Martine ZENATI, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mai 2011
***
Vu le jugement rendu le 15 juillet 2010 par le tribunal de grande instance de Lille, qui a :
- débouté les époux [I] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné les époux [I] à payer à Monsieur [W] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les époux [I] aux dépens,
Vu l'appel régulièrement interjeté par [M] [I] et son épouse née [L] [B],
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 29 mars 2011 par les appelants,
Vu les conclusions déposées le 8 avril 2011 par [Y] [W],
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 10 mai 2011.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que suivant acte authentique en date du 29 juin 2007, [Y] [W] a vendu aux époux [I] une maison d'habitation sise à [Adresse 8], moyennant le prix de 1.060.000 € ; que préalablement, les parties s'étaient engagées par promesse synallagmatique de vente en date du 20 janvier 2007 comportant la condition suivante :
'Le vendeur s'engage à remettre en état avant libération et à ses frais le parquet et radiateur du salon endommagés par un dégât des eaux. A défaut, le vendeur supportera les frais engagés par l'acquéreur à cette même fin' ;
Attendu que le 24 juillet 2007, les acquéreurs ont déclaré à leur compagnie d'assurance Maif, les détériorations affectant de nouveau le revêtement du sol du salon et de la salle à manger de leur habitation : qu'ils ont fait constater par huissier le 29 octobre 2007 que le parquet nouvellement posé par leur vendeur au mois de mars 2007, se soulevait de façon 'impressionnante, les ondulations pouvant atteindre par endroit 15 cm de hauteur' ; que sur leur requête, [K] [V] [E] a été désigné en qualité d'expert judiciaire, lequel a déposé le rapport de ses opérations le 2 mars 2009 ;
Attendu que l'expert a constaté que trois désordres affectaient l'immeuble acquis par les époux [I] : le tuilage du parquet au rez de chaussée, l'absence de chauffage dans l'ensemble de la maison et la destruction des pieds de balustrades à l'étage ;
1 - sur le tuilage du parquet du rez de chaussée :
Attendu que l'expert retient, en synthèse de ses 4 interventions sur les lieux, que ce soulèvement a pour cause le taux d'humidité très élevé présenté par la dalle du rez de chaussée ; que notamment les deux explorations des 9 juillet et 11 décembre 2008 dans le vide sanitaire, ont permis de constater que le sous sol était uniformément humide ; que l'humidité du sol dans le vide sanitaire, provenant soit des fluctuations de la nappe phréatique à faible profondeur soit des infiltrations d'eau de pluie à la périphérie, avait provoqué des phénomènes de condensation puis de migration d'eau par capillarité jusqu'au plan intérieur, ce phénomène permanent induisant, dès le mois d'octobre 2004, un tuilage léger du parquet posé en juillet de cette même année ; qu'à cette humidité continue se sont ajoutées des inondations accidentelles par la chute d'un radiateur et des infiltrations par les canalisations du chauffage central ; que sans qu'aucun de ces problèmes n'aient été correctement traités, une réfection partielle du parquet avait été réalisée en février 2007 ; que la dégradation rapide du nouveau parquet, provoquant les spectaculaires déformations au mois de juillet 2007, s'expliquait par la saturation de la dalle ;
Attendu que l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ;
Attendu que l'humidité de la dalle du rez de chaussée causée par celle du sol du vide sanitaire constitue un vice caché de la construction, dont l'origine est antérieure à sa vente, qui en diminue l'usage dès lors qu'elle ne permet pas une occupation normale des pièces communes, la connaissance de ce vice ne pouvant au surplus qu'avoir une incidence sur la décision d'acquérir le bien ;
Mais attendu que l'acte de vente contient une clause d'exonération pour le vendeur de la garantie des vices cachés tels que prévus à l'article 1641 précité ;
Attendu que [Y] [W] exerce une activité professionnelle de commerce en gros de matériel électrique ; qu'il est également gérant de trois sociétés civiles immobilières dont l'objet social est la location de terrains et d'autres biens immobiliers pour deux d'entre elles et de 'supports juridiques de programmes' pour la troisième ; que ces activités, au demeurant aucunement détaillées, ne permettent pas de le considérer comme un vendeur professionnel qui se définit comme se livrant habituellement à des opérations d'achat et de revente de biens immobiliers dont il tire profit ;
qu'il appartient dans ces conditions aux acquéreurs d'administrer la preuve de la connaissance par leur vendeur du vice affectant la construction ;
Attendu que [Y] [W] a lui-même acquis le bien litigieux le 4 juillet 2004 et y a fait réaliser d'importants travaux d'aménagement sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte d'intérieur ; que ces travaux ont consisté notamment dans la création de baies vitrées en rez de chaussée, la conception d'une cuisine équipée, la création d'une terrasse ainsi que des aménagements intérieurs au 1er étage ; que la réception des travaux a eu lieu le 13 septembre 2004 ; que le 12 octobre 2004 il déclarait à son assureur un sinistre au titre de la déformation du parquet de son séjour ; que l'expert missionné, le cabinet Polyexpert, aux termes de son rapport déposé le 19 janvier 2005, a attribué ce désordre à un défaut d'exécution de pose du parquet, excluant toute présence d'humidité ; que le propriétaire ne changea pas son parquet ;
Attendu que le 26 décembre 2006, [Y] [W] a déclaré à son assureur un second sinistre suite à la chute d'un radiateur dans le séjour ayant entraîné une déformation du parquet en raison de l'écoulement important du circuit d'eau ; que l'expert mandaté à l'époque comme l'entreprise intervenue sur les lieux ont attribué la cause du dégât des eaux par le décrochage du radiateur-colonne du salon suite aux dilatations de l'utilisation hivernale du chauffage, et à un mauvais positionnement des pattes d'attache de celui-ci ;
Attendu que l'expert judiciaire, en pages 40 et 108 de son rapport convient que malgré ces deux déclarations dégâts des eaux à son assureur, [Y] [W] ignorait l'humidité régnant dans le vide sanitaire et n'a pu comprendre le phénomène auquel la dalle était soumise ; qu'il estime que le vendeur n'a pu toutefois manquer de remarquer les cloquages progressifs sur la base des cloisons de rez de chaussée, les efflorescences sur les tomettes de la buanderie et celles des briques à l'extérieur de la maison attestant de l'humidité ambiante ;
Attendu toutefois que, outre les attestations produites aux débats par l'intimé émanant de professionnels de l'immobilier mais aussi de personnes ayant fréquenté son habitation tendant à démontrer que celle-ci était saine et ne présentait pas de traces d'humidité, il convient de relever que si tel avait été le cas, les acquéreurs, qui ont visité le bien au moment où le second dégât des eaux s'était produit, et qui sont revenus les visiter avec l'assistance d'un architecte d'intérieur, chargé de relever des cotes pour les travaux d'aménagement qu'ils envisageait de faire réaliser, auraient du également relever la présence de signes aussi évidents d'humidité sur les murs intérieurs et extérieurs de l'habitation ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que la preuve n'est pas rapportée de la mauvaise foi d'[Y] [W] du fait de la connaissance qu'il aurait pu avoir du vice affectant la chose vendue susceptible d'écarter l'application de la clause exonératoire du vice caché stipulée à l'acte de vente ;
Attendu que le vendeur même non professionnel est tenu d'une obligation d'informer l'acquéreur sur la chose vendue et lui communiquer les informations utiles dont il dispose ; qu'il résulte de la promesse synallagmatique de vente que le vendeur a informé les acquéreurs du sinistre survenu au mois de décembre 2006 ; qu'en le définissant comme un sinistre 'dégât des eaux', il n'a pas cherché à dissimuler des informations qu'il aurait pu détenir sur la cause de ce sinistre en relation avec l'humidité du sous sol, information qu'il ne détenait pas, ni sur une cause autre que le décrochement du radiateur de ses attaches murales ; que l'expert judiciaire reconnaît d'ailleurs qu'il ne détenait pas une telle information ; qu'enfin l'humidité des lieux, même avérée, est une information que tout acquéreur à l'occasion de visites réitérées et d'une durée suffisante, de surcroît assisté par un architecte d'intérieur, est en mesure de percevoir et donc de connaître par lui-même ; que le manquement du vendeur à son obligation d'information n'est donc pas caractérisé ;
Attendu que les développements qui précèdent ne permettent pas de caractériser non plus une réticence dolosive du vendeur destinée à tromper le consentement des acquéreurs, de sorte que, confirmant le jugement entrepris, les époux [I] ne sont pas fondés en leur demande d'indemnisation pour le préjudice subi en raison de l'humidité de la dalle du rez de chaussée de leur habitation ;
2 - sur l'installation de chauffage central :
Attendu que l'expert judiciaire fait état dans son rapport des déclarations des époux [I] qui ont constaté peu de temps après leur entrée dans les lieux, le non fonctionnement des radiateurs des séjours et des autres pièces de la maison ; qu'il a constaté que les canalisations encastrées dans la chape en rez de chaussée, dont certaines étaient percées et la totalité des autres obstruées, en étaient la cause ;
Attendu que ce vice affectant le fonctionnement du chauffage est caché en raison du caractère enterré des canalisations obstruées, est antérieur à la vente et diminue l'usage du bien destiné à l'habitation, ne pouvant qu'avoir un incidence sur la décision des époux [I] de l'acquérir ;
Attendu toutefois, que rien ne permet de caractériser la connaissance par le vendeur de ce vice au jour de la vente, alors qu'il n'est pas prouvé que l'installation de chauffage ait dysfonctionné pendant son occupation, étant observé qu'elle date de l'époque de la construction du bâtiment 1983, ce dont les époux [I] avaient été informés ; que d'ailleurs, l'entreprise de plomberie intervenue sur le radiateur décroché au mois de décembre 2006 indique à cette occasion avoir remis l'installation en eau après sa réparation, purgé chaque radiateur, vérifié l'étanchéité de son travail avant de remettre en route la chaudière, ne relevant aucune anomalie du circuit d'eau ;
Attendu dans ces conditions qu'aux mêmes motifs que ceux retenus pour le vice ci-dessus analysé, les demandes des époux [I] à l'encontre de leur vendeur fondées sur le manquement à son obligation d'information, le vice caché ou le dol ne peuvent être accueillies ;
3 - sur les dégradations des pieds des balustrades :
Attendu que l'expert a relevé que les peintures des bois des balustrades s'étaient rapidement détériorées entre les mois d'avril et décembre 2008, confirmant leur état de pourrissement au dernier stade de ses investigations ;
Attendu que ces balustrades posées depuis la construction du bâtiment (1983) ont été repeintes par [Y] [W] à l'occasion des travaux d'aménagement qu'il a fait réaliser au moment de son acquisition (2004) ; qu'aucun élément technique ne permet de vérifier que le pourrissement du bois était en germe à cette époque ;
Attendu en tout état de cause que ce désordre, outre qu'il devait être apparent au moment où les acquéreurs ont visité les lieux, n'affecte pas l'usage de la chose ni n'en diminue l'usage, de sorte que les époux [I] ne sont pas fondés à réclamer une indemnisation de ce chef à leur vendeur ni sur la garantie des vices cachés, ni sur le défaut d'information ou la réticence dolosive alors que l'écaillement de la peinture était visible et qu'il n'est pas établi que [Y] [W] en connaissait la cause, laquelle au demeurant réside très probablement dans la vétusté de l'installation, et ait eu l'intention de la camoufler par la pose de peinture en 2004 ;
Attendu dans ces conditions que le jugement mérite d'être confirmé ; que l'équité commande de faire bénéficier l'intimé des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne [M] [I] et son épouse née [L] [B] à payer à [Y] [W] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne [M] [I] et son épouse née [L] [B] aux dépens, distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
D. VERHAEGHEM. ZENATI
