COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRËT DU 31 / 10 / 2006
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No RG : 02 / 06691
Tribunal d'Instance de LILLE JUGEMENT du 13 Novembre 2002 Cour d'Appel de DOUAI ARRÊT AVANT DIRE DROIT du 29 mars 2004
REF : FB / VR
APPELANT
Monsieur Dominique X... né le 22 Février 1951 à LILLE (59000) demeurant... 59000 LILLE
représenté par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués associés à la Cour assisté de la SCP SOLAND ET ASSOCIES, avocats au barreau de LILLE
INTIMÉE
S. C. I. NCG ayant son siège social 94-96 rue du Marché 59000 LILLE Représentée par son Gérant Monsieur Didier Y...
représentée par la SCP COCHEME-KRAUT-LABADIE, avoués associés à la Cour assistée de Maître Philippe LEFEBVRE, avocat au barreau de LILLE
INTERVENTIONS FORCEES :
Monsieur Jean-Louis A... né le 25 août 1964 à LILLE demeurant... 62321 BOULOGNE sur MER
Assigné par procès verbal de recherche suivant article 659 du Nouveau Code de Procédure Civile
Monsieur Xavier Auguste B... né le 30 juin 1948 à EMMERIN et Madame Colette Françoise Marie D... épouse B... née le 25 août 1950 à DOUAI demeurant ensemble... 62116 ABLAINZEVELLE
Monsieur Thierry E... né le 13 août 1963 à LONGUEVILLE LES METZ demeurant... 59000 LILLE
Monsieur Emmanuel F... née le 27 mars 1976 à DAUMONT demeurant... 59000 LILLE
Madame Audrey G... épouse F... née le 28 mai 1973 demeurant... 59000 LILLE
représentés par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués associés à la Cour assistés de Maître KLEIN substituant Maître LOSFELD, avocat
Mademoiselle Hong-Duyen J... née le 22 septembre 1969 à CHATENAY MALABRY demeurant...-... 59000 LILLE
Assignée par procès verbal de recherche suivant article 659 du Nouveau Code de Procédure Civile
Maître Bertrand K..., notaire demeurant... 59113 SECLIN
SCP Jean-Michel HEMESDAEL, Bertrand K..., Jean-François K..., Bruno DELABRE, notaires titulaire d'un Office Notarial ayant son siège social 12 rue Jean Jaurès 59113 SECLIN
représentés par la SCP MASUREL THERY LAURENT, avoués associés à la Cour ayant pour conseil Maître VAN CEUNEBROEKE substituant Maître LETARTRE, avocat
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Madame GOSSELIN, Président de chambre Madame MARCHAND, Conseiller Madame BONNEMAISON, Conseiller---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame POPEK
DÉBATS à l'audience publique du 22 Mai 2006, après rapport de Madame BONNEMAISON, magistrat. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT PAR DÉFAUT à l'égard de Monsieur Jean-Louis A... et Mademoiselle Hong-Duyen J... et CONTRADICTOIRE à l'égard des autres parties et AVANT DIRE DROIT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 31 OCTOBRE 2006 après prorogation du délibéré en date du 26 Septembre 2006 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame GOSSELIN, Président, et Madame POPEK, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
VISA DU MINISTÈRE PUBLIC : Monsieur Patrick de CANECAUDE, Substitut Général
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 mars 2006
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Vu le jugement du Tribunal d'Instance de Lille en date du 13 Novembre 2002 qui, au bénéfice de l'exécution provisoire, a ordonné la démolition sous astreinte de cinq fenêtres de l'immeuble de Mr LEGRAND donnant sur l'immeuble de la SCI NCG, octroyant à celle-ci 750 € de dommages et intérêts pour le trouble subi et 800 € d'indemnité procédurale ;
Vu l'appel interjeté le 26 Novembre 2002 par Mr X... et l'arrêt de la Cour du 29 Mars 2004 invitant les parties à s'expliquer sur l'existence éventuelle de nouveaux propriétaires concernés par la démolition ordonnée ;
Vu les assignations en intervention forcée délivrées par la SCI NCG à l'encontre de Jean-Louis A..., des époux B..., des époux F..., de Thierry E... et de Hong-Duyen J... respectivement les 23 / 08 / 04 (A...), le 27 / 08 / 04 (B...),9 / 11 et 17 / 12 / 04 (époux F...),2 / 09 / 04 (E...) et 19 / 10 / 04 (J...) ;
Vu l'assignation en déclaration d'arrêt commun délivrée le 2 Mai 2005 par les consorts E..., B... et F... à l'encontre de Me K..., notaire à Seclin ;
Vu les conclusions déposées par la SCI NCG le 7 Juillet 2005 tendant à voir confirmer le jugement entrepris sauf à majorer l'astreinte prononcée et condamner in solidum Mrs X..., B..., F..., E... à lui verser une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts outre une indemnité de procédure de 6000 € ;
Vu les conclusions déposées le 9 Janvier 2006 par les consorts E..., B... et F... tendant à voir, au principal dire irrecevable leur mise en cause en appel, débouter la SCI NCG de toutes ses demandes, subsidiairement réserver leurs droits et actions à l'encontre de Mr X..., condamner ce dernier à les garantir de toutes condamnations éventuelles, et en tout état de cause condamner la SCI NCG à leur verser à chacun une somme de 7500 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une indemnité de procédure de 1500 € ;
Vu les conclusions de Me K... et de la SCP HEMESDAEL, K..., DELABRE, notaires à Seclin, déposées le 10 Janvier 2006 tendant à voir déclarer irrecevable la mise en cause en appel de Me K..., sinon constater qu'aucune demande n'est formée à son encontre et condamner tout succombant à lui verser une indemnité de procédure de 1000 € ;
Vu l'ordonnance de clôture intervenue le 21 Mars 2006 et les débats du 22 Mai 2006, Mr A... et Mme J..., sans domicile connu (procès-verbal de recherches infructueuses) n'ayant pas constitué avoué.
SUR CE La SCI NCG est propriétaire d'un immeuble sis à Lille,94 rue du Marché, cadastré ST 127, dont la cour intérieure jouxte l'immeuble du 98, rue du Marché, acquis le 15 Avril 1999 par Dominique X....
Voulant aménager son immeuble en appartements, Mr X... entame des négociations avec le gérant de la SCI NCG afin d'être autorisé à créer des fenêtres donnant sur la propriété de cette dernière. Un projet de constitution de servitude de vue à titre onéreux est élaboré par Mr K..., son notaire, qui délivre le 12 Août 1999 une attestation de constitution de servitude de vue " en cours de préparation " pour être annexée au dossier déposé en mairie le 4 Août 1999, complété le 5 Octobre, le permis de construire étant accordé le 28 Décembre 1999.
Convoqué le 16 Mars 2000 par devant Me K... pour régulariser la convention, le gérant de la SCI NCG ne se présente pas et fait constater par huissier le 29 Mai 2000 le percement illicite de cinq fenêtres dans l'immeuble du 98, créant des vues sur sa propriété, avant d'assigner le 3 Janvier 2001 Mr X... devant le juge du fond.
Ensuite d'une expertise graphologique du titre constitutif de la servitude conventionnelle invoquée par X..., ordonnée par décision avant dire droit du 12 Décembre 2001, le Tribunal d'Instance de Lille fait droit, au terme du jugement critiqué, à la demande de suppression des ouvertures litigieuses.
Dans l'intervalle, Mr X... cède :
le 22 Novembre 1999, les lots 102,113,114,205 à Mr Thierry E..., le 28 Avril 2000, les lots 123 et 107 aux époux B..., le 23 Octobre 2000, les lots 120,110 et 111 aux époux A...-J... qui les revendront le 8 Octobre 2003 aux époux F....
* * * * I-Sur la servitude conventionnelle
Mr X... fait grief au jugement d'avoir ordonné la démolition des fenêtres au motif que les négociations engagées avec le gérant de la SCI NCG n'avaient pas excédé le cadre de simples pourparlers et n'avaient abouti à aucun accord formalisé alors qu'un écrit émanant de Mr Y..., conforté par un témoignage et un faisceau de présomptions, établissent le consentement de la SCI NCG à la servitude invoquée.
La création d'une servitude conventionnelle suppose un titre, à l'absence duquel il ne peut être suppléé par témoignages ou présomptions qu'en présence d'un commencement de preuve par écrit.
Ayant relevé que la convention dactylographiée du 13 Août 1999, créant selon X... la servitude en cause, avait fait l'objet d'une expertise graphologique de laquelle il résultait (sous les réserves d'usage de l'expert dans la mesure où l'original avait disparu) que Mr Y... n'était pas signataire de ce document, le Tribunal en a, à bon droit, déduit l'absence de titre créateur de servitude.
La Cour ajoute que, dans un contexte de négociations dont il est établi qu'elles achoppaient sur la contrepartie financière de la servitude (voir attestation T...), la correspondance adressée le 21 Juillet 1999 par Me R... à son confrère K... évoquant l'accord de son client sur " un droit de vue " au profit de son voisin et demandant à être rendu destinataire du projet d'acte à intervenir, ne peut s'analyser autrement qu'en une confirmation d'un accord de principe sur une servitude à créer dont il restait à définir les modalités (l'étendue) et le prix.
Ce courrier du mandataire de la SCI NCG ne peut donc s'analyser en un titre récognitif de la servitude ou constituer un commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347 du Code Civil, autorisant la preuve par témoignages ou présomptions.
Surabondamment, la Cour fait sienne la motivation du premier juge rappelant que le consentement d'un propriétaire à la création d'une servitude s'exerçant sur son fonds ne peut se déduire de son inertie ensuite de l'obtention par son voisin d'un permis de construire ou du passage sur son fonds pour la réalisation des travaux (d'ailleurs contesté en l'espèce), la SCI NCG ayant, au cas d'espèce, réagi dès le 5 Avril 2000 par la voie de son conseil au percement des ouvertures litigieuses opéré courant Mars.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il exclut toute servitude conventionnelle de vue au profit du fonds X..., mais non en ce qu'il ordonne à celui-ci de supprimer les fenêtres dans la mesure où il s'avère n'être plus propriétaire des appartements pourvus de ces ouvertures.
II-Sur les interventions forcées
* Les consorts E..., B... et F... relèvent à juste titre que, dès l'introduction de l'instance devant le Tribunal, la SCI NCG savait que Mr X... n'était plus propriétaire de l'immeuble, revendu par lots, puisque son assignation du 3 Janvier 2001 mentionne la revente des appartements à différents copropriétaires, ceux-ci bénéficiant, du fait de ces ouvertures illicites, d'une vue plongeante sur son fonds.
Ils sont, dès lors, fondés à se prévaloir de l'irrecevabilité de leur intervention forcée en appel, à défaut d'évolution du litige au sens de l'article 555 du NCPC.
De même l'appel en intervention forcée diligenté à l'égard de Mme J... non comparante, devra être déclaré irrecevable en application de l'article 472 du nouveau code de procédure civile.
* Les consorts E..., B... et F... sollicitent reconventionnellement l'indemnisation des préjudices résultant de l'occultation des fenêtres en cause, obstruées brutalement courant Juillet et Août 2004 par la SCI NCG, ayant obtenu du juge des référés, suivant ordonnances du 17 août 2004, qu'il soit mis fin à cette voie de fait.
Se pose, toutefois, la question de la recevabilité de cette demande émanant de parties qui, n'intervenant pas volontairement en cause d'appel, plaident légitimement l'irrecevabilité de leur mise en cause devant la Cour.
Les parties seront donc invitées à s'exprimer sur cette question.
III-Sur l'appel en déclaration d'arrêt commun
Appelés en intervention forcée pour la première fois devant la Cour, les cessionnaires des appartements concernés par les ouvertures illicites étaient recevables, compte tenu de l'évolution du litige en ce qui les concerne, à appeler en la cause le notaire chargé d'établir le projet de servitude et rédacteur des cessions opérées par Mr X... à la suite de la transformation de son immeuble. La mise en cause de Me K... devant la Cour est donc recevable. Ceci étant, dans la mesure où les copropriétaires mis en cause ont plaidé au principal et obtenu l'irrecevabilité de leur intervention forcée, reportant ainsi le débat de fond sur la licéité des ouvertures de leurs logements respectifs et le bien fondé des demandes de démolition des fenêtres, la déclaration d'arrêt commun sera cantonnée aux dispositions de l'arrêt relative à cette intervention forcée.
IV-Sur les demandes accessoires
* La SCI NCG, qui ne s'explique pas sur la destination de l'immeuble subissant les vues litigieuses (le constat de Me S... du 29 Mai 2000 évoquait une transformation en appartements) ne caractérise pas le préjudice qu'elle prétend subir personnellement depuis quatre ans du fait de ces ouvertures. Le jugement qui lui octroie une indemnité de 750 € pour le trouble subi sera donc confirmé.
*La procédure de la SCI NCG est dépourvue de caractère abusif.
La demande de dommages et intérêts de Mr X... sera rejetée.
*L'équité commande de faire application de l'article 700 du NCPC au profit de Me K... suivant modalités prévues au dispositif.
PAR CES MOTIFS Déclare illicites les ouvertures pratiquées par Dominique X... dans l'immeuble du 98, rue du Marché à Lille, donnant sur la propriété de la SCI NCG, en l'absence de servitude conventionnelle de vue ;
Confirme par suite le jugement déféré, excepté en ce qu'il ordonne la démolition des fenêtres par X..., celui-ci n'étant plus propriétaire des lots concernés ;
Déclare irrecevables les appels en interventions forcés des consorts E..., B..., F..., et de Melle J....
Avant dire droit sur les demandes reconventionnelles des consorts E..., B... et F...,
Ordonne la réouverture des débats et invite les parties à conclure sur la recevabilité de ces demandes au regard de l'irrecevabilité de l'intervention forcée des consorts E..., B... et F... ;
Renvoie par suite les parties par devant le magistrat de la mise en état en son audience du 19 décembre 2006 ;
Déclare recevable l'appel en déclaration d'arrêt commun diligenté par les consorts E..., B..., F... à l'encontre de Me K... ;
Déclare toutefois communes à Me K... les seules dispositions de l'arrêt relative à l'intervention forcée des propriétaires sus désignés
Condamne Dominique X... à verser à la SCI NCG une indemnité de procédure de 1000 € ;
Condamne les consorts E..., B... et F... à verser à Me K... une indemnité procédurale de 800 € ;
Sursoit à statuer sur la demande d'indemnité de procédure formulée par les consorts E..., B... et F... ;
Condamne M. X... aux dépens d'appel exposés à ce jour, excepté ceux afférents aux appels en intervention forcée et déclaration d'arrêt commun qui seront supportés par la SCI NCG, avec faculté de recouvrement au profit des avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC.
