AM/Da PREMIERE CHAMBRE CIVILE Section B RG N 1 B 199602379 Minute N 1M Expédition à : Maître BUEB A... WETZEL Le Le greffier
république française
au nom du peuple français
COUR D'APPEL DE COLMAR
ARRET DU 10 JUILLET 2001 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Mme GOYET, président de chambre, Mme MAILLARD, conseiller, Mme MAZARIN, conseiller. GREFFIER PRESENT LORS DES X... ET DU PRONONCE : Mme ARMSPACH-SENGLE X... à l'audience publique du 09/05/2001 ARRET CONTRADICTOIRE du 10/07/2001 prononcé publiquement par Mme MAZARIN, Conseiller. NATURE DE L'AFFAIRE : 301 Demande de paiement des loyers et charges et/ou en résiliation de bail. APPELANT et défendeur : Monsieur Jean D... demeurant ... représenté par Maître F. BUEB, avocat à la cour Plaidant : Maître C..., avocat à STRASBOURG INTIMEE et demanderesse : SARL PREZENCE ayant son siège social ... 78885 SAINT QUENTIN EN YVELINES représentée par M. René PREZ, gérant représentée par Maître WETZEL, avocat à la cour Plaidant : Maître Stéphane B..., avocat à STRASBOURG
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES.
Selon acte sous seing privé du 26 août 1985, M. Jean D... a donné à bail commercial à M. Philippe Y..., pour une durée de neuf années commençant à courir à la date du 1er septembre 1985, des locaux commerciaux situés ... ; le bail a été convenu moyennant un loyer annuel de 255.600 francs hors taxe.
Par exploit d'huissier en date du 13 mai 1994, la sàrl PREZENCE,
venant aux droits de M. Philippe Y..., a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail.
Par mémoire adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mai 1995, elle a demandé la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 1994 à la somme de 45.000 francs par an, charges en sus.
Et par acte du 16 mai 1995, la sàrl PREZENCE a assigné M. Jean D... devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de STRASBOURG aux mêmes fins.
Par jugement en date du 19 mars 1996, le juge aux loyers commerciaux a :
- rejeté les exceptions de nullité et d'irrecevabilité de la procédure
soulevée par M. D...,
- déclaré la demande de la société PREZENCE recevable et bien fondée dans
son principe,
- ordonné une expertise confiée à M. Gérard B..., avec mission de
déterminer la valeur locative selon les articles 23 et suivants du décret
du 30 septembre 1953,
- fixé à titre provisoire le loyer du bail renouvelé à compter du
1er septembre 1994 des locaux occupés par la société PREZENCE à la
somme de 67.500 francs par an, charges en sus,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de
procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- réservé les dépens.
Par déclaration enregistrée au greffe le 26 avril 1996, M. Z...
D... a interjeté appel de ce jugement.
A la suite du dépôt de deux rapports de l'expert, le juge des loyers commerciaux par jugement en date du 6 janvier 1998, s'est déclaré dessaisi du litige par l'effet de l'appel interjeté à l'encontre du jugement du 19 mars 1996 et a renvoyé la procédure devant la cour.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du magistrat de la mise en état du 13 mars 1998.
Entre temps, le 12 août 1996, M. Jean D... a fait délivrer congé sans offre de renouvellement, pour le 31 mars 1997.
La sàrl PREZENCE a ainsi saisi le tribunal de grande instance de STRASBOURG par assignation délivrée le 20 décembre 1996 aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction.
Après désignation d'un expert, le tribunal de grande instance de STRASBOURG, par jugement en date du 9 mars 1999, a fixé l'indemnité d'éviction à 1.700.000 francs et condamné M. Jean D... à payer cette somme à la sàrl PREZENCE.
Dans ses écritures d'appel, M. Jean D... concluait : - à l'annulation du jugement du 19 mars 1996, - à l'annulation et à l'irrecevabilité de la demande de renouvellement du bail de la sàrl PREZENCE du 13 mai 1994, - à l'irrecevabilité et au débouté de ses prétentions, en cas d'évocation quant au prix du bail, il demande à la cour de : - constater que le prix du bail renouvelé ne saurait être inférieur à un montant de 126.900 francs hors taxe, en tout état de cause : - condamner la sàrl PRESENCE au paiement de 50.000 francs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de la somme de 25.000 francs pour chacune des instances au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Il soutenait que :
- la saisine du juge des loyers commerciaux était irrégulière, le
mémoire préalable de la sàrl PREZENCE n'ayant pas été reçu par
M. D... ;
- la demande de renouvellement du bail était nulle comme ne comportant
pas le nom du représentant légal de la sàrl PREZENCE, ni la date
pour laquelle le renouvellement était demandé ;
- le renouvellement du bail ne pouvait prendre effet au 1er septembre 1994 puisque le bail précédent se terminait le 30 août 1994 ; à
défaut de renouvellement à la date du 31 août 1994, le bail s'était poursuivi par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le
contrat, à ses clauses et conditions antérieures ;
- le preneur ne pouvait obtenir une révision du loyer à la baisse que s'il justifiait d'une modification des facteurs locaux de commercialité
ayant entraîné une variation à la baisse de plus de 10 % de la valeur
locative ; en l'espèce, les facteurs locaux de commercialité ont été améliorés dans la rue du 22 novembre au cours des dernières années ; le prix du bail fixé par l'expert était manifestement insuffisant au regard de la valeur locative réelle qui ne saurait être inférieure à 1.500 francs le m , soit un loyer de 126.900 francs par an.
La sàrl PREZENCE a conclu :
Sur appel du jugement du 19 mars 1996 :
- à l'irrecevabilité et au débouté de l'appel de M. D... ;
- à la condamnation de M. D... au paiement de la somme de
15.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Sur appel du jugement du 6 janvier 1998 :
- à la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 1994 à 45.000 francs HT, subsidiairement à 60.000 francs HT par an ; - à la condamnation de M. D... à lui rembourser la différence entre
les montants payés et le loyer ainsi fixé, et à lui payer la somme de
20.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
subsidiairement,
- à la fixation d'une indemnité d'occupation à 45.000 francs,
subsidiairement, à 60.000 francs par an à compter du 1er avril 1997 et
à la condamnation de M. D... à rembourser à la sàrl PREZENCE
la différence entre l'indemnité fixée et les montants réglés.
Elle faisait valoir pour sa part que :
* la demande de renouvellement du bail au 13 mai 1994 était conforme aux
dispositions du décret du 30 septembre 1953 qui prévoient que le
preneur peut demander le renouvellement dans les six mois qui
précèdent l'expiration du bail ;
* le preneur n'est pas tenu de préciser la date pour laquelle le
renouvellement est sollicité puisque celui-ci prend effet de plein
droit à compter de l'expiration du bail précédent, (ce, en vertu de l'article 7 du décret) ;
* le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du
1er septembre 1985, de telle sorte qu'il expirait le 31 août 1994
et non le 30 août 1994, comme indiqué par erreur dans le contrat ;
* en tout état de cause, la demande de renouvellement a été faite dans
le délai de six mois prévu par le décret ;
* le mémoire préalable a bien été adressé le 15 mars 1995 à
M. D... par lettre recommandée avec accusé de réception ; celui-
ci ne pouvait soulever la nullité de la procédure au motif qu'il n'a pas
cherché la lettre recommandée avec accusé de réception qui lui a été présentée et par laquelle il a été régulièrement avisé ;
* la règle du plafonnement prévue à l'article 23-6 du décret est une règle de limitation de l'augmentation du loyer et n'empêche pas la
fixation du loyer à la valeur locative réelle si celle-ci est inférieure
à l'application des indices ; le locataire est justifié à solliciter la fixation du loyer à la valeur locative réelle si celle-ci est
inférieure au loyer réglé ;
* la sàrl PREZENCE demandait que la valeur locative soit fixée à 45.000 Frs
par an, subsidiairement, à 60.000 Frs par an, montant proposé par
l'expert;
compte tenu de l'intervention du jugement du 9 mars 1999 et du congé donné le 31 mars 1997 par le bailleur, elle demandait que le loyer soit
fixé à cette somme à compter du 1er septembre 1994 jusqu'au 31 mars 1997, puis qu'une indemnité d'occupation du même montant soit fixée à
compter de cette date.
Par arrêt avant-dire droit en date du 8 mars 2000, la cour, constatant que les parties n'avaient pas tiré toutes conséquences de l'évolution du litige résultant de la délivrance, le 12 août 1996, par M. D... d'un "congé sans offre de renouvellement" pour le 31 mars 1997 et du jugement rendu par le tribunal de grande instance de STRASBOURG, le 9 mars 1999, fixant à 1.700.000 francs l'indemnité d'éviction due au preneur, a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à conclure sur l'application des articles 31, 32-1 et 20 du décret du 30 septembre 1953.
Par dernières conclusions du 27 octobre 2000, la sàrl PREZENCE demande à la cour :
Sur appel de M. D... à l'encontre du jugement du 19 mars 1996 :
- dire et juger l'appel irrecevable, en tous cas mal fondé ;
- en débouter M. D... ;
- condamner M. D... à payer à la société PREZENCE la somme
de 15.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de
procédure civile ;
Sur appel à l'encontre du jugement du 6 janvier 1998 ;
- fixer le loyer du bail à renouveler à compter du 1er septembre
1994 à 45.000 francs par an charges en sus, subsidiairement,
60.000 francs charges en sus ;
- condamner M. D... à rembourser à la société PREZENCE la
différence entre les montants payés et le loyer ainsi fixé ;
- condamner M. D... à payer à la société PREZENCE la somme
de 20.000 francs au titre de l'article 700 du NCPC ;
- condamner M. D... aux entiers dépens ;
Subsidiairement,
- fixer l'indemnité d'occupation à 45.000 francs, subsidiairement
à 60.000 francs par an à compter du 1er avril 1997 et condamner
M. D... à rembourser à la société PREZENCE la différence
entre l'indemnité fixée et les montants réglés.
La sàrl PREZENCE reprend les moyens invoqués dans ses conclusions précédentes et, répondant à l'arrêt avant-dire droit du 8 mars 2000, soutient que "juridiquement le loyer renouvelé doit être fixé à compter du 1er septembre 1994 et jusqu'à la date d'effet du "congé" délivré par M. D..., soit, le 31 mars 1997, à partir de laquelle il doit une indemnité d'occupation qui doit être fixée conformément aux règles applicables en matière de loyer, c'est à dire, en fonction de la valeur locative réelle".
Par conclusions du 4 décembre 2000, M. D... demande à la cour:
- de déclarer l'appel recevable,
- d'annuler le jugement,
- de déclarer irrecevables les conclusions de la sàrl PREZENCE portant
sur le prix du bail renouvelé,
- de déclarer nulle la demande de renouvellement de la sàrl PREZENCE en date du 13 mai 1994,
- de dire et juger que le bail s'est poursuivi à compter du 31 août
1994 conformément à ses clauses et conditions antérieures,
subsidiairement,
- dire et juger irrecevable la demande de renouvellement de la sàrl
PREZENCE,
- dire et juger que l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ne saurait trouver application à défaut de modification notable des
éléments mentionnés aux articles 23-1 du décret du 30 septembre 1953;
- dire et juger approprié le prix du bail en vigueur, soit 7.933 Frs HT
par trimestre.
Au cas où la cour évoquerait quant au prix du bail :
- constater que le prix du bail ne saurait être inférieur à 126.900 Frs
par an ;
- débouter la partie adverse de ses fins, moyens et conclusions ;
- condamner la sàrl PREZENCE au paiement de la somme de 50.000 Frs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 25.000 Frs
au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile pour
chacune des procédures de première instance et d'appel.
M. D... reprend dans ses dernières conclusions, l'intégralité des moyens précédemment soulevés et conteste la fixation de la valeur locative chiffrée par l'expert M. B... qui ne s'est pas placé à la date du renouvellement et qui a choisi, à titre de référence, des locaux commerciaux situés dans le second tronçon de la rue du 22 novembre, qui a une commercialité plus réduite que la première, qui
est en prise directe avec la Place Kléber.
La valeur au m au mois de septembre 1994 ne saurait être inférieure, selon M. D..., à 1.500 francs le m .
Sur les questions posées par la cour dans son arrêt avant dire-droit, il soutient que durant l'instance, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien et qu'il appartient à la cour de se prononcer sur le montant du loyer à devoir par la société PREZENCE, ceci pour le cas où les conclusions de M. D... seraient considérées comme non fondées.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2001.
SUR QUOI, LA COUR,
Vu le dossier de la procédure, les pièces régulièrement versées aux débats et les écrits des parties auxquels il est référé pour plus ample exposé de leurs moyens et arguments ;
Attendu que par arrêt avant-dire droit du 8 mars 2000, les parties ont été mises en mesure de s'expliquer sur l'application des articles 31, 32-1 et 20 du décret du 30 septembre 1953 ;
Attendu qu'il sera rappelé que dans le cadre de la présente instance d'appel portant :
1) sur un jugement du juge des loyers commerciaux du 19 mars 1996 qui a fixé à titre provisoire le loyer du bail renouvelé à compter du
1er septembre 1994, à la somme de 67.500 Frs par an, et ordonné une expertise confiée à M. Gérard B... avec mission de déterminer la
valeur locative, selon les articles 23 et suivants du décret du
30 septembre 1953 ;
2) sur un jugement du juge des loyers commerciaux du 6 janvier 1998
qui s'est déclaré dessaisi du litige sur la fixation définitive du
loyer renouvelé, par l'effet de l'appel interjeté à l'encontre du
jugement du 19 mars 1996, et a renvoyé la procédure à la cour,
il convient de tenir compte de l'évolution du litige résultant :
- de la délivrance par M. D..., le 12 août 1996, d'un "congé sans offre de renouvellement" pour le 31 mars 1997, et de l'intervention d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance de STRASBOURG le 9 mars 1999, qui a, à la demande de la sàrl PREZENCE, formées suite au congé délivré le 12 août 1996, fixé à 1.700.000 francs l'indemnité d'éviction due par M. D... au preneur ;
Attendu que par la délivrance du "congé sans offre de renouvellement" du 12 août 1996, M. D..., bailleur, a manifesté sa volonté de refuser le renouvellement du bail conclu le 26 août 1985, et ainsi, quelle que soit la qualification erronée donnée par les parties à cet acte, il a ainsi exercé le droit d'option du bailleur prévu par l'article 31 du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L 145-57 du Code de commerce, droit d'option irrévocable rendant sans objet la procédure en fixation du loyer du bail à renouveler ;
Attendu qu'en effet :
- les parties sont liées par un bail commercial conclu le 26 août 1985 pour neuf années consécutives à compter du 1er septembre 1985 ; - que le juge des loyers commerciaux a été saisi par la sàrl PREZENCE, preneur, d'une demande de fixation du loyer du bail à renouveler à compter du 1er septembre 1994 ;
- qu'au préalable, la sàrl PREZENCE a signifié à M. D..., bailleur, par acte d'huissier du 13 mai 1994, une demande de renouvellement du bail ;
Attendu que dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement ; à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent (art. 6 du décret du 30 septembre 1953 devenu art. L 145-10 du Code de commerce);
Attendu que M. D... n'ayant pas fait connaître ses intentions, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement ;
Mais attendu que le silence du bailleur ne suffit pas à entraîner la conclusion d'un nouveau bail ;
que l'acceptation de principe du renouvellement reste toujours provisoire tant qu'un nouveau contrat n'a pas été conclu entre les parties, soit amiablement, soit par l'effet d'une décision de justice (Cass. civ. 2e 3/03/1965) ;
que le bailleur peut revenir sur l'acceptation de principe résultant de son silence à la suite de la demande de renouvellement ;
qu'il peut exercer son droit d'option prévu par l'article 31 du décret du 30 septembre 1953 (art. L 145-57 du Code de commerce), et refuser le principe du renouvellement du bail, à charge pour lui de payer une indemnité d'éviction jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois après la signature de la décision définitive fixant le prix du loyer du bail à renouveler ;
Attendu que ce droit d'option peut être exercé à tout moment avant l'expiration de ce délai, et avant même que le juge ait rendu sa décision ;
que l'article 32-1 du décret (L 145-59 du Code de commerce) dispose que la décision du bailleur d'exercer son droit d'option est irrévocable ;
Attendu qu'en cas d'exercice par le bailleur de son droit d'option, il est dû par le locataire, en vertu de l'article 20 du décret (L
145-28 du Code de commerce), une indemnité d'occupation, à compter de la date d'expiration du bail, et jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction par le bailleur ;
Attendu qu'en conséquence, par la délivrance, le 12 août 1996, d'un "congé sans offre de renouvellement", M. D..., bailleur, a expressément manifesté sa volonté de refuser le renouvellement du bail conclu le 26 août 1985, alors qu'il était réputé avoir accepté le principe du renouvellement, en l'absence de réponse à la demande de renouvellement signifiée le 13 mai 1994 par la sàrl PREZENCE ;
qu'il a donc exercé son droit d'option ; que ce droit d'option est irrévocable (art. 32-1 du décret du 30 septembre 1953, devenu art. L 145-59 du Code de commerce) ; qu'une indemnité d'éviction a été fixée par le tribunal de grande instance de STRASBOURG, le 9 mars 1999 ;
qu'en conséquence, la procédure en fixation du loyer du bail à renouveler est devenue sans objet, en l'absence de renouvellement du bail, le bailleur ne pouvant offrir à nouveau le renouvellement du bail, en vertu du caractère irrévocable de son droit d'option ;ion du loyer du bail à renouveler est devenue sans objet, en l'absence de renouvellement du bail, le bailleur ne pouvant offrir à nouveau le renouvellement du bail, en vertu du caractère irrévocable de son droit d'option ;
Attendu qu'en cas d'exercice par le bailleur de son droit d'option, il est dû par le locataire, en vertu de l'article 20 du décret, une indemnité d'occupation, à compter de la date d'expiration du bail, et jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction par le bailleur ;
que le montant de l'indemnité d'occupation de l'article 20 est déterminé en application des règles du décret du 30 septembre 1953 relatives au loyer, que seule la valeur locative réelle doit servir de base à sa fixation ;
Attendu que la cour, qui a plénitude de juridiction, estime devoir
donner à l'affaire une solution définitive, et décide d'user de son pouvoir d'évocation pour statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation due par la sàrl PREZENCE, à compter du 1er septembre 1994, la demande de renouvellement du 13 mai 1994 ayant mis fin au bail pour sa date d'échéance, soit le 31 août 1994 ;
qu'il n'y a donc plus lieu de statuer, au vu de l'évolution du litige, sur les contestations de forme de M. D... tenant à la saisine du juge des loyers commerciaux, ni sur le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler, l'indemnité d'occupation devant, en tout état de cause, être fixée à la seule valeur locative réelle des locaux à la date du 1er septembre 1994 ;
que le moyen relatif à la nullité de la demande de renouvellement du 13 mai 1994 n'est pas fondé, dès lors qu'elle est conforme aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 qui prévoient que le preneur peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, que le preneur n'est pas tenu de préciser la date pour laquelle le renouvellement est sollicité puisque celui-ci prend effet de plein droit à compter de l'expiration du bail précédent (art. 7 du décret du 30 septembre 1953 devenu l'article L 145-12 du Code de commerce) ;
que le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 1985, de telle sorte qu'il expirait le 31 août 1994 et non le 30 août 1994, ainsi que le soutient M. D..., se prévalant d'une erreur matérielle commise dans la rédaction du contrat de bail ;
Sur le montant de l'indemnité d'occupation :
Attendu que l'indemnité d'éviction doit être fixée selon la valeur locative;
Attendu qu'en vertu de l'article 23 du décret du 30 septembre 1953 (L 145-33 du Code de commerce), la valeur locative est déterminée
d'après :
- les caractéristiques du local considéré,
- la destination des lieux,
- les obligations respectives des parties,
- les facteurs locaux de commercialité,
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Attendu que M. Gérard B..., désigné par le juge des loyers commerciaux, a déposé un rapport d'expertise daté du 30 août 1996 et un complément de rapport du 27 septembre 1997, après réponse aux dires des parties;
Attendu qu'il a proposé une valeur locative entre 700 Frs et 900 Frs le m pour 81,6 m pondérés, soit un loyer annuel de 65.280 Frs au 1er septembre 1994;
qu'il a fixé à 81,60 m la surface pondérée de la façon suivante :
- magasin 54 m : coef. 1........
= 54 m
- réserve 33 m : coef. 0,7......
= 23,10 m
- sanitaires, annexes : coef. 0,3
= 4,50 m
Total pondéré :..................
= 81,60 m
qu'il a constaté que le partage entre magasin et réserve n'était pas une séparation existante au moment de la location, mais le fait du locataire, et que cette séparation aurait pu se trouver en tout autre endroit du magasin ;
qu'il a estimé devoir accorder une pondération de 0,7 au lieu de 0,5 habituellement retenue pour une réserve classique ;
que cette appréciation mérite d'être retenue, compte tenu de
l'importance de la surface accordée à la réserve ;
que les pondérations retenues par l'expert sont conformes à l'usage et ne sont pas critiquables ;
Attendu que l'expert a constaté également que le local était bien adapté pour le commerce pratiqué (prêt à porter) ; que M. D... fait valoir qu'il est accessible et dispose d'une bonne façade sur rue avec deux vitrines en bon état d'entretien ; qu'il n'est pas contredit que ce point ;
Attendu que la configuration longitudinale du magasin, avec façade étroite résulte du plan produit par la sàrl PREZENCE, et constitue toutefois un facteur de moins-value, ainsi que le soutient la sàrl PREZENCE ;
Attendu que concernant l'objet du bail, l'expert relève qu'il ne s'agit pas d'un bail tous commerces, mais qu'il est limité aux activités de prêt à porter, tricots, accessoires, chaussures, maroquinerie, et tout ce qui se rapporte à la mode masculine et féminine, ce qui constitue une restriction certaine compte tenu de la situation du commerce au centre ville de STRASBOURG ;
Attendu que s'agissant des obligations respectives des parties figurant au bail, il est précisé que le locataire a l'obligation de prendre en charge tous les travaux hormis ceux de l'article 606 du Code civil, et fera aussi les travaux de canalisation, de chauffage et d'électricité, et qu'aucune indemnité ne sera due par le bailleur au locataire en fin de bail, quels que soient les travaux réalisés ; que M. D..., quant à lui, fait valoir sans être contredit, que la sàrl PREZENCE n'a versé aucun dépôt de garantie initialement convenu à hauteur de 63.900 Frs ;
Attendu, concernant les facteurs locaux de commercialité, que les parties s'accordent sur le fait que les locaux sont situés au centre
ville de STRASBOURG, à proximité immédiate de la place Kléber, dans la partie piétonnisée de la rue du 22 novembre, qui comporte de nombreux commerces ;
que la sàrl PREZENCE admet dans ses conclusions que la piétonnisation de la rue du 22 novembre est intervenue avant la date de l'expiration du bail, soit septembre 1994 ;
Attendu que le juge des loyers commerciaux de STRASBOURG a considéré dans plusieurs décisions concernant le renouvellement des baux de locaux situés rue du 22 novembre, en 1991 et 1992, que la ville de STRASBOURG avait réalisé des aménagements dans la rue du 22 novembre et aux alentours (piétonnisation de la Grand-rue, de la rue des Aveugles), que des commerces attractifs s'y étaient installés, entraînant une évolution notable des facteurs locaux de commercialité;
Attendu que M. D... fait observer que les locaux, objet de ces décisions du juge des loyers commerciaux, sont situés dans la seconde tranche de la rue du 22 Novembre, non piétonnisée, qui a une commercialité plus réduite que la première zone, où se situe le commerce de la sàrl PREZENCE ;
qu'il ajoute, sans être contredit par la partie adverse, que l'ouverture de la sortie des parking Kléber sur la rue du 22 novembre date du mois de décembre 1992; toutefois, cette évolution favorable doit être tempérée par les indications de l'expert selon lequel il semble que durant les années 1994 et 1995, les chiffres d'affaires de ce secteur, et plus particulièrement de cette partie de la rue du 22 Novembre, ont beaucoup baissé du fait "notamment de ces travaux, mais aussi de la conjoncture, et parce que les gens évitent la ville, la circulation même piétonne, étant souvent difficile" ;
Attendu que concernant les prix pratiqués dans le voisinage, l'expert indique que le loyer "normal" se situe dans cette rue, entre 700
francs et 900 francs le m ; qu'il précise qu'il s'agit d'une boutique de 2ème catégorie, tant quant à la rue, que par le bail existant, et mentionne les références suivantes : - magasin TRICOTEX
730 Frs le m pour 148 m - " LONGCHAMP
700 Frs le m pour 128 m - "
LESAGE
795 Frs le m pour 68 m - " REGENCE
943 Frs le m pour 20 m sur rue - " EBERLE
800 Frs le m pour 41 m * magasins situés rue du 22 Novembre, côté place Kléber : - maroquinerie SCHNEIDER ... :
révision d'octobre 1992 = 92 m - loyer 68.661 Frs/an, soit 746 Frs le m ; - meubles VENDOME ... : révision d'octobre 1992 = 39 m - loyer 30.600 Frs/an, soit 786 Frs le m ;
que la sàrl PREZENCE produit un jugement du juge des loyers commerciaux du 18 avril 1995 concernant le magasin "Les mariées d'Alsace", situé ..., ayant fixé la valeur locative au 1er avril 1991 à 600 Frs le m /an pour 213 m ;
que la référence invoquée par M. D... concerne un local à usage de restaurant situé Petite rue d'Austerlitz pour lequel l'expert M. B... avait proposé un loyer de 838 Frs le m , valeur janvier 1992 ; Attendu que compte tenu de l'ensemble des éléments fournis à
l'appréciation de la cour, le prix retenu par l'expert est comparable à la valeur locative habituellement pratiquée dans le quartier et la valeur de 800 francs le m sera admise par la cour, soit 800 Fs x 81,60 m = 65.280 Frs par an, ou 5.440 Frs par mois;
qu'il convient, ce montant étant inférieur à celui fixé par le juge des loyers au titre du loyer provisoire, de condamner M. D... à rembourser la différence entre les montants payés à compter du 1er septembre 1994 et l'indemnité d'occupation ainsi fixée ;
Attendu que la sàrl PREZENCE étant bien fondée et recevable dans sa saisine initiale du juge des loyers commerciaux et le montant de l'indemnité d'occupation fixé par la cour étant plus proche de celui proposé par la sàrl PREZENCE, il y a lieu de condamner M. D... aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 10.000 Frs à la sàrl PREZENCE, sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort, Vu l'évolution du litige, CONSTATE que M. D... a exercé son droit d'option par la délivrance d'un congé sans offre de renouvellement, le 12 août 1996 ; En conséquence, DIT que la procédure en fixation du loyer du bail à renouveler au 1er septembre 1994 est devenue sans objet, INFIRME le jugement entrepris, Statuant à nouveau et évoquant, FIXE à la somme de 65.280 Frs (soixante cinq mille deux cent quatre vingts francs) (ou 9.951,87 euros) par an ou 5.440 Frs par mois (soit 829,32 euros) par mois, l'indemnité d'occupation due par la sàrl PREZENCE à M. D... ; CONDAMNE M. D... à rembourser à la sàrl PREZENCE, la différence entre l'indemnité d'occupation ainsi fixée et les montants versés au titre du loyer provisoirement fixé par le juge des loyers commerciaux ; REJETTE toutes autres conclusions plus amples ou contraires ;
CONDAMNE M. D... aux entiers dépens de l'instance et d'appel et au paiement de la somme de 10.000 Frs (dix mille francs) (ou 1.524,49 euros) à la sàrl PREZENCE sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Et le présent arrêt a été signé par le président et le greffier présent au prononcé.
